Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Begriff Das Wohnungseigentumsgesetz kennt vier verschiedene Modalitäten, bestimmte Bereiche unter den Wohnungseigentümern zu regeln: die Vereinbarung, den qualifizierten Mehrheitsbeschluss, den einfachen Mehrheitsbeschluss und die Allstimmigkeit. Rechtsdogmatisch erfordert die sogenannte "Allstimmigkeit" im Wohnungseigentumsrecht die Zustimmung eines jeden Sonder eigentümers...mehr

Sofern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits über einen Verwalter verfügt, sollte dieser folgende Vorbereitungsarbeiten erledigen: Der Verwalter sollte überprüfen, ob bereits eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht (was in aller Regel der Fall sein dürfte) und wer als Erwerber die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 WEG erfüllt, für wen also eine Auflassungsvorm...mehr

Begriff Bei einem Sondereigentumsverkauf scheidet der Veräußerer zum Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung im Grundbuch aus der Eigentümergemeinschaft aus. Im Fall der Zwangsversteigerung des Sondereigentums erfolgt der Eigentümerwechsel durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung. Stirbt ein Eigentümer, erfolgt der Eigentümerwechsel durch Eintritt des Erbfalls (Tod des Erblasse...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG auch im Fall der Teilung nach § 8 WEG bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher. Personen, die gegen den teilenden Eigentümer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum haben, zu deren Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ...mehr

Die Kosten für die Fertigstellung des Sondereigentums hat jeder (werdende) Wohnungseigentümer selbst zu tragen. Die Kosten für die Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums sind auf die (werdenden) Wohnungseigentümer nach dem in der Gemeinschaftsordnung für die Erhaltungskosten vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umzulegen bzw. bei Fehlen einer solchen Vereinbarung nach ...mehr

Begriff Unter einer Mehrhausanlage versteht man eine Eigentümergemeinschaft, die aus mehreren, ggf. gleichartigen Wohngebäuden besteht. So kann beispielsweise eine Mehrhausanlage aus einem Haus mit Aufzug und Flachdach, drei 2-geschossigen Flachbauten mit Pfannendach und einer gemeinsamen Tiefgarage bestehen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Zwar insoweit atypische Fo...mehr

Rz. 18 § 7h Abs. 1 S. 1 EStG begünstigt Maßnahmen, die aufgrund eines Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebots gem. § 177 BauGB erfolgen. Umfassende Änderungen eines Gebäudes wie dessen Anbau, Umbau oder Erweiterung stellen weder eine Instandsetzung noch eine Modernisierung i. S. v. § 177 BauGB dar.[1] Gleiches gilt für den Neuaufbau eines abgebrochenen Gebäudes, auch wen...mehr

Häufig finden sich in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung Ermächtigungen zugunsten einzelner Sondereigentümer, beispielsweise in der Wohnanlage vorhandene Dachgeschossflächen ausbauen zu dürfen. Wird dann auch ein Bodenbelag verlegt, so hat dies nach den anerkannten Regeln der Baukunst zu erfolgen. Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG gegenüber...mehr

Der Fußbodenbelag gehört nach der maßgeblichen Bestimmung des § 5 Abs. 2 WEG zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers. Demgegenüber ist die über der Rohbaudecke liegende Trittschalldämmung dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen.[1] Konsequenz: Ändert nun einer der Wohnungseigentümer den in seinem Sondereigentum verlegten Bodenbelag, macht er von der ihm durch § 1...mehr

Begriff Immer wieder kommt es zu Streitigkeiten der Wohnungseigentümer wegen Geräuscheinwirkungen durch Trittschall. Insbesondere in Altbauten können sich Veränderungen des Bodenbelags innerhalb des Sondereigentums durchaus als störend auswirken. Zahlreiche Auseinandersetzungen belegen, dass gerade Geh- und Laufgeräusche, Stühlerücken oder ähnliche Lärmquellen zu den häufigs...mehr

Ein Beseitigungsanspruch setzt stets voraus, dass durch die nicht regelgerechte Verlegung, beispielsweise eines Fliesenbodens, eine nicht unerhebliche Verschlechterung des Schallschutzes für das entsprechende Sondereigentum eingetreten ist. Der Anspruch auf Beseitigung einer entstandenen Schallbrücke – durch die nicht der Technik entsprechende Verlegung des Fliesenbelags – r...mehr

Bei der erstmaligen Verlegung eines Bodenbelags einschließlich Estrich ist zunächst zu unterscheiden, ob es infolge mangelhafter Errichtung der Wohnanlage durch den Bauträger zu verstärkten Trittschalleinwirkungen kommt oder aber ggf. einer der Wohnungseigentümer nachteilige Trittschalleinwirkungen verursacht, indem er aufgrund entsprechender Ermächtigung etwa in der Teilung...mehr

Ob bei Veränderungen des Bodenbelags ein über das in § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG bezeichnete Maß hinausgehender Nachteil vorliegt, ist anhand aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Danach richtet es sich auch, ob bei einer Verschlechterung des Trittschallschutzes die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Anforderungen erfüllt sein müssen oder ob auf die jeweil...mehr

Häufiger Streitpunkt in Eigentümergemeinschaften sind Trittschalleinwirkungen nach einer Änderung des Bodenbelags in einzelnen Sondereigentumseinheiten. Bei einer nachträglichen Veränderung des Bodenbelags im Bereich des Sondereigentums kann jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich den Schallschutz verlangen, der im Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums bestand.[1] Be...mehr

Grundsätzlich ist bei der Entscheidung, ob durch die Wahl eines bestimmten Fußbodenmaterials ein Nachteil i. S. v. § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG entsteht, auf objektivierbare Maßstäbe abzustellen. Insofern gewinnen zwar mangels anderweitiger Anhaltspunkte insbesondere die Vorschriften der DIN Bedeutung und hier die maßgebliche DIN 4109. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn die Eigentü...mehr

1 Leitsatz Ein Wohnungs- als Sondereigentümer kann gem. § 13 Abs. 1 Halbsatz 2 WEG baurechtliche Nachbarrechte aus eigenem Recht geltend machen, wenn eine konkrete Beeinträchtigung seines Sondereigentums infrage steht. 2 Normenkette § 42 Abs. 2 VwGO 3 Das Problem Wohnungseigentümer K wendet sich gegen die Baugenehmigung für die Errichtung von Balkonen in einem Hinterhof. Die Balk...mehr

Dies sieht das VG anders! K als Sondereigentümer könne gem. § 13 Abs. 1 Halbsatz 2 WEG baurechtliche Nachbarrechte aus eigenem Recht geltend machen, wenn eine konkrete Beeinträchtigung seines Sondereigentums infrage stehe. Dies sei beispielsweise dann der Fall, wenn das Sondereigentum im Bereich der Abstandsflächen liege oder das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot das...mehr

Problemüberblick Im Fall wendet sich ein Wohnungseigentümer gegen eine Baugenehmigung. Insoweit ist – wie im Privatrecht – zwischen der (drohenden) Störung des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums zu unterscheiden. Gemeinschaftliches Eigentum Droht eine Baumaßnahme, störend auf das gemeinschaftliche Eigentum einzuwirken, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentü...mehr

Ein Wohnungs- als Sondereigentümer kann gem. § 13 Abs. 1 Halbsatz 2 WEG baurechtliche Nachbarrechte aus eigenem Recht geltend machen, wenn eine konkrete Beeinträchtigung seines Sondereigentums infrage steht.mehr

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Wohnungseigentümer K wendet sich gegen die Baugenehmigung für die Errichtung von Balkonen in einem Hinterhof. Die Balkonanlage soll in einem Abstand von ca. 3,5 m vor die bereits bestehende Balkonanlage des K gebaut werden. B meint, die Klage sei unzulässig. Öffentlich-rechtliche Abwehransprüche des Nachbarn gehörten zu den Rechten, die nur die Gemeinschaft der Wohnungseigent...mehr

Mit Erfolg! Der Negativbeschluss entspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung i. S. d. § 18 Abs. 2 WEG. Ein Negativbeschluss könne nur dann mit Erfolg angefochten werden, wenn ein Anspruch auf Erlass des beantragten, aber abgelehnten Beschlusses bestehe, weil das Ermessen der Gemeinschaft "auf null" reduziert sei. So liege es nicht! Nach der Gemeinschaftsordnung habe K die Ko...mehr

Wird gemeinschaftliches Eigentum in der Teilungserklärung nichtig zu Sondereigentum bestimmt, ist diese Regelung nach § 140 BGB jedenfalls dann in eine Kostenvereinbarung umzudeuten, wenn die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung eine weitere Bestimmung enthält, nach der die Sondereigentümer ihr jeweiliges Sondereigentum auf eigene Kosten zu erhalten haben und eine sal...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Umsetzung einer Teilungserklärung. Das Grundbuchamt und ihm folgend das OLG meinen, das (künftige) Sondereigentum könne nicht in einem Gebäude liegen, welches aufgrund eines Erbbaurechts errichtet worden ist. Gegenansicht Eine Gegenansicht stellt darauf ab, es obliege dem aufteilenden Eigentümer, ob er das Grundstück entsprechend der Auft...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um eine teilweise nichtige Gemeinschaftsordnung. Wie vom AG richtig erkannt, ist es nämlich nicht möglich, wesentliche Gebäudebestandteile zum Sondereigentum zu erklären. Wird ein wesentlicher Gebäudebestandteil unwirksam dem Sondereigentum "zugewiesen", kann die Zuordnung gegebenenfalls aber gem. § 140 BGB in ein Sondernutzungsrecht, gegebene...mehr

Ohne Erfolg! Ein Erbbaurecht hindere den Vollzug eines Teilungsantrags. Da das aufgrund des Erbbaurechts errichtete Bauwerk als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts (§ 12 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG) gelte, könne es nicht Gegenstand des Sondereigentums werden (§ 93 BGB). Es sei deshalb ausgeschlossen, dass mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück das Sondereigentum an ...mehr

Erwerber K erteilt dem Bauträger T vor dem 1.12.2022 eine Vollmacht. Diese lautet: Der Erwerber erteilt hiermit dem Veräußerer unter Befreiung von § 181 BGB Vollmacht, die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung abzuändern. Die Vollmacht gilt jedoch nur so lange, wie der Veräußerer noch Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentumsrechts ist. Sie ist im Außenverhältnis unb...mehr

Dies sieht das KG Berlin nicht so! Zwar genüge der Aufteilungsplan nicht den Anforderungen von § 7 Abs. 4 Satz 1 WEG. Denn es bestehe ein Widerspruch zwischen dem Grundriss und dem Aufteilungsplan. Es sei aber nicht zwingend erforderlich, das Badezimmer zum Sondereigentum zu bestimmen. Zum einen dürfte mit dem nordöstlich abgetrennten kleinen Raum (im Folgenden: Gästetoilette...mehr

Mit Erfolg! Nach allgemeiner Ansicht sei es zulässig, Miteigentumsanteile ohne Sondereigentum von einem auf einen anderen Wohnungseigentümer zu übertragen. Die Belastungen des gewinnenden Wohnungseigentums würden sich auf den übernommenen Miteigentumsanteil kraft Gesetzes erstrecken. Denn der BGH sehe die Änderung der mit einem bestimmten Sondereigentum verbundenen Miteigent...mehr

Problemüberblick Macht ein Wohnungseigentümer geltend, es gebe eine Beeinträchtigung, ist zu klären, ob es um das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum geht oder ob der Kläger bloß behauptet, der Beklagte handele einer Benutzungsvereinbarung oder einem Benutzungsbeschluss zuwider, ansonsten gebe es aber keine Beeinträchtigung. In diesem "Dschungel" verlaufen sich...mehr

Auch dann, wenn einem Bauträger vor dem 1.12.2022 eine Vollmacht erteilt wurde, die ihn ermächtigt, die Teilungserklärung so zu ändern, dass gemeinschaftliches Eigentum in Sondereigentum umgewandelt wird, ist er dennoch nicht berechtigt, Annexeigentum (§ 3 Abs. 2 WEG) zu bestimmen.mehr

Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks, wie z. B. Gartenflächen, erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache. Die Hauptsacheeigenschaft der Wohnung bzw. der Räume ist grundsätzlich zu vermuten, insbesondere bei der Verbindung einer Wohnung mit einem Garten. Das Grun...mehr

T teilt sein Grundstück in 3 Wohnungseigentumsrechte auf. Das Grundbuchamt meint, die Gartenfläche vor dem Wohnungseigentum Nr. 1 könne nicht zu diesem Eigentum als Sondereigentum gebucht werden. T sieht das nicht so. Der Wert der Gartenfläche (306,40 m²) betrage nur ca. 1/10 des Kaufpreises für das Wohnungseigentum Nr. 1. T legt daher eine Beschwerde ein.mehr

Ein bestehendes Erbbaurecht steht dem Vollzug einer Teilungserklärung entgegen, da ein aufgrund eines Erbbaurechts errichtetes Bauwerk als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts gilt (§ 12 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG) und nicht Gegenstand von Sondereigentum werden kann (§ 93 BGB).mehr

Das LG auch nicht! Die Vertragsparteien hätten im Zeitpunkt der Vollmachtserteilung noch nicht im Blick gehabt, dass es Annexeigentum geben könne. Die rechtliche Möglichkeit dazu sei erst durch die Neuerung des WEG-Rechts eröffnet worden. T wolle sich die gesetzliche Neuregelung zunutze machen, um mehr Sondereigentum zu begründen und damit zwangsläufig die Größe des per Mite...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 11 Eigentümer. Diese einigen sich, dass das für die Teileigentümerin 2 eingetragene Sondereigentum gemeinschaftliches Eigentum wird und der ihr zustehende Miteigentumsanteil von 12,86/1.000stel anteilig auf die anderen Wohnungseigentümer übertragen wird. Das Grundbuchamt will das so nicht eintragen. Erstens sei für die übertragenen Mi...mehr

Im Sondereigentum von Wohnungseigentümer K kommt es im Juli 2021 zu einem Wasserschaden an der Außenwand im Wohnzimmer. Ein Leitungswasserschaden oder ein Feuchtigkeitsauftrag von innen scheiden als Ursache aus. K beantragt auf der Versammlung vom 15.9.2021, die Verwaltung mit der Einholung eines Kostenvoranschlags für die Instandsetzung des Feuchteschadens zu beauftragen un...mehr

Problemüberblick Das Sondereigentum kann nach § 3 Abs. 2 WEG auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache. Fraglich ist, wann diese Ausnahme vorliegt. Im Fall wird gefragt, ob die Erstreckung von einer Vollmacht erfass...mehr

Problemüberblick Der Gesetzgeber hat u. a. die WEG-Reform zum Anlass genommen, die AVA zu ändern. Nach dem jetzt gültigen § 5 AVA sind Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienende Räume bereits dann abgeschlossen, wenn sie baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgetrennt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus od...mehr

Mit Erfolg! Sondereigentum könne gem. § 3 Abs. 2 WEG in der seit dem 1.12.2020 geltenden Fassung auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks, wie z. B. Gartenflächen, erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die Räume blieben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache. Dass Letzteres hier der Fall sei, sei nicht ersichtlich. Die Sichtweise des Grun...mehr

Problemüberblick Das Sondereigentum kann nach § 3 Abs. 2 WEG auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache. Fraglich ist, wann diese Ausnahme vorliegt. Wirtschaftliche Hauptsache Blickt man auf § 1 Abs. 2 ErbbauRG, an den...mehr

Das LG meint, sie Klage sei unzulässig! Eigentümer 1 fehle die Prozessführungsbefugnis. Der einzelne Eigentümer könne von einem anderen Eigentümer nicht verlangen, dass dieser die zweckwidrige Nutzung seiner Räume unterlasse. Dieser Unterlassungsanspruch könne nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. Eigentümer 1 sei auch nicht befugt, einen Unt...mehr

Wohnungseigentümer B steht ein Sondernutzungsrecht an einer Dachfläche zu. Nach der Gemeinschaftsordnung darf er auf der Fläche auf eigene Kosten eine Dachterrasse errichten. Diese darf er durch Schaffung von direkten Zugängen mit den Räumen des jeweils darunterliegenden Sondereigentums verbinden. B errichtet auf dem Dach mit Genehmigung des Bezirksamts ein "Ausstiegsbauwerk...mehr

Wohnungseigentümer K begehrt im Wege der Beschlussersetzungsklage den Rückbau einer durch Wohnungseigentümer Z errichteten Erweiterung einer Terrasse (13,28 m²). Die Erweiterungsfläche steht im gemeinschaftlichen Eigentum. Ein Sondernutzungsrecht ist nicht vereinbart. Bei der Erweiterung handelte es sich um einen Schwarzbau, den die Wohnungseigentümer im Jahr 2021 aber geneh...mehr

Rz. 107 [Autor/Stand] Wohnungseigentum ist definiert als das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Die Definition "Wohnungseigentum" entspricht dem Wohnungseigentumsgesetz.[2] Rz. 108 [Autor/Stand] Dementsprechend stellt Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Rä...mehr

Rz. 109 [Autor/Stand] Bei dem Wohnungserbbaurecht handelt es sich um ein Erbbaurecht, das mehreren Personen gemeinschaftlich nach Bruchteil zusteht, wobei die Anteile in der Weise beschränkt sind, dass jedem der Berechtigten das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in einem aufgrund des Erbbaurechts errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird. Ein Teilerbb...mehr

a) Wohnteil eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft Rz. 55 [Autor/Stand] Mit der Grundsteuerreform ist die Neuerung eingeführt worden, dass Gebäude oder Gebäudeteile, die innerhalb land- und forstwirtschaftlich genutzter Hofstellen den Wohnzwecken des Betriebsinhabers oder der Altenteiler dienen, also den sog. Wohnteil eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft darstel...mehr

Rz. 90 [Autor/Stand] Ein Anteil des Eigentümers eines Grundstücks an anderem Grundvermögen (z.B. an gemeinschaftlichen Hofflächen, Einstellplätzen, Garagen oder Zuwegen) ist gem. § 244 Abs. 2 Satz 1 BewG in die wirtschaftliche Einheit des Grundstücks einzubeziehen, wenn der Anteil zusammen mit dem Grundstück genutzt wird und eine gewisse räumliche Nähe zum Gebäude besteht un...mehr

Rz. 74 [Autor/Stand] Bei dem Wohnungserbbaurecht handelt es sich um ein Erbbaurecht, das mehreren Personen gemeinschaftlich nach Bruchteilen zusteht, wobei die Anteile in der Weise beschränkt sind, dass jedem der Berechtigten das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in einem aufgrund des Erbbaurechts errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird. Ein Teilerb...mehr