Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

§ 548 Abs. 1 BGB enthält für die von dieser Bestimmung erfassten Ansprüche des Vermieters eine abschließende Sonderregelung. Eine Anspruchsverjährung kann danach vor Rückgabe der Mietsache nicht eintreten.mehr

Problemüberblick Ein Wohnungseigentümer ist berechtigt, sein Sondereigentum zu vermieten. Kommt es in der Mietzeit zu vom Mieter schuldhaft verursachten Schäden, ist sachenrechtlich danach zu unterscheiden, ob der Mieter das Sondereigentum oder das gemeinschaftliche Eigentum beschädigt. Schuldrechtlich dürfte der Mieter dem Vermieter indes auch für Schäden am gemeinschaftlich...mehr

Wohnungseigentümer K vermietet sein Sondereigentum im Jahr 1981 an B. Dieser stattet im Jahr 1982 das ursprünglich mit Holzdielen ohne Fußbodenentwässerung versehene Badezimmer mit einem Fliesenfußboden nebst Bodenabfluss aus. Eine notwendige Dichtung unterhalb der Fliesen wird nicht erstellt. Im Jahr 2016 dringt in dem Badezimmer unter der vermieteten Wohnung schwallartig W...mehr

Für die Begründung von Sondereigentum an einer Fläche, die einem Sondernutzungsrecht unterliegt, bedarf es der Einigung aller Miteigentümer in grundbuchmäßiger Form.mehr

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Problemüberblick Nach Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage gibt es häufig einen Bedarf, schuld- und/oder sachenrechtliche Änderungen vorzunehmen. Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum Im Fall geht es einerseits um die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum. Dies ist nach h. M. die schuldrechtliche Änderung einer Vereinbarung, an der sämtliche Wohnungseigentümer mitwirk...mehr

X teilt ein Grundstück in Wohnungseigentum auf. Er bildet u. a. das Teileigentum 1. Diesem ist ein Sondernutzungsrecht als Terrassenfläche, insbesondere für Außengastronomie, zugeordnet. In der Gemeinschaftsordnung wird X und seinen Sondernachfolgern für das Teileigentum 1 eine Unterteilung gestattet. Ferner ist X berechtigt, das Teil- in Wohnungseigentum umzuwandeln. Soweit...mehr

Zu Recht! Es bedürfe einer Einigung sämtlicher Miteigentümer in grundbuchrechtlicher Form. Dies folge aus § 4 Abs. 1 WEG, weil an der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Sondernutzungsfläche Sondereigentum begründet werden solle. Die in der Gemeinschaftsordnung eingeräumten Änderungsvorbehalte machten eine Einigung aller Miteigentümer nicht entbehrlich. Es sei schon nic...mehr

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Problemüberblick Wohnungs- und Teileigentum können nach § 1 Abs. 4 WEG nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird. In einer Wohnungseigentumsanlage kann es immer nur ein Grundstück geben. Dies schließt in Bezug auf eine Wohnungseigentumsanlage einen Überbau – dann wird auf einem anderem Grundstück gebaut...mehr

Zunächst stellt § 3 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. klar, dass es sich bei Sondereigentum schlicht um Eigentum im Sinne der Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs handelt, ohne dass hiermit eine tatsächliche rechtliche Änderung verbunden wäre. Durch Ergänzung der bestehenden Regelung des § 3 Abs. 1 WEG um einen weiteren Satz 2, werden im Zuge des WEMoG zunächst Stellplätze durch e...mehr

Das Inkrafttreten des WEMoG dürfte in vielen Eigentümergemeinschaften Begehrlichkeiten dahingehend wecken, dass Bereiche, an denen bislang Sondernutzungsrechte zugunsten einzelner Sondereigentumseinheiten begründet waren, in Sondereigentum umgewandelt werden. So bereits Sondernutzungsrechte nicht durch Beschluss begründet werden können, gilt dies erst recht für Sondereigentum...mehr

Neu: Sondereigentum kann sich auf Außenbereiche erstrecken Gemäß § 3 Abs. 2 WEG n. F. kann sich künftig das Sondereigentum auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken, sofern die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Dies allerdings unter der Bedingung, dass kein isoliertes Sondereigen...mehr

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Durch Gebrauchsregelung können die Wohnungseigentümer zwar die Nutzung des Sondereigentums näher ausgestalten. Weder durch Vereinbarung noch durch vereinbarte Öffnungsklauseln kann in unentziehbare und unverzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer eingegriffen werden. Auch die elementaren Grundprinzipien des WEG unterliegen nicht der Disposition der Wohnungseigentümer. Seit In...mehr

Grundsätzlich zu beachten ist zunächst, dass ein Wohnungseigentümer nicht nur Eigentümer seiner Wohnung oder Teileigentumseinheit ist, sondern darüber hinaus auch Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums, was über seinen Miteigentumsanteil zum Ausdruck kommt. Diese Doppelstellung ist bedeutsam für die Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Der Wohnungseigentümer ist ...mehr

2.5.1 Weiterhin möglich Auch wenn es künftig möglich sein wird, Sondereigentum an Stellplätzen zu begründen und Sondereigentum auf Außenbereiche der Wohnanlage zu erstrecken, bedeutet dies im Umkehrschluss nicht, dass es nicht mehr möglich wäre, Sondernutzungsrechte auch an Außenflächen begründen zu können. Dieser Gedanke könnte sich auf Grundlage der Gesetzesbegründung aufdr...mehr

Zusammenfassung Überblick Die sachenrechtlichen Grundlagen des Wohnungseigentumsrechts betreffend, führt das WEMoG die Verkehrsfähigkeit von (Außen-)Stellplätzen ein und legt außerdem fest, dass unter bestimmten Voraussetzungen an Außenbereichen einer Wohnanlage Sondereigentum begründet werden kann. Die Anforderungen an den Aufteilungsplan wurden entsprechend angepasst, denn ...mehr

2.1.1 Alte Rechtslage Bislang knüpft die Sondereigentumsfähigkeit an den Gebäudebegriff an, weshalb an Außenstellplätzen Sondereigentum nicht begründet werden kann. Stellplätze, die sich außerhalb eines Gebäudes oder ebenerdig auf dem Dach einer Tiefgarage befinden, stehen nach bisheriger Rechtslage zwingend im Gemeinschaftseigentum. An solchen Stellplätzen kann kein Sonderei...mehr

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Überblick Die sachenrechtlichen Grundlagen des Wohnungseigentumsrechts betreffend, führt das WEMoG die Verkehrsfähigkeit von (Außen-)Stellplätzen ein und legt außerdem fest, dass unter bestimmten Voraussetzungen an Außenbereichen einer Wohnanlage Sondereigentum begründet werden kann. Die Anforderungen an den Aufteilungsplan wurden entsprechend angepasst, denn die Maßangaben ...mehr

Bislang knüpft die Sondereigentumsfähigkeit an den Gebäudebegriff an, weshalb an Außenstellplätzen Sondereigentum nicht begründet werden kann. Stellplätze, die sich außerhalb eines Gebäudes oder ebenerdig auf dem Dach einer Tiefgarage befinden, stehen nach bisheriger Rechtslage zwingend im Gemeinschaftseigentum. An solchen Stellplätzen kann kein Sondereigentum begründet werd...mehr

WEMoG: Pflichten der Wohnungseigentümer Neu: Pflichten bestehen nur noch gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Im Gegensatz zu der bislang geltenden Rechtslage, wird der Anspruch künftig allein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugewiesen und steht nicht mehr den einzelnen Wohnungseigentümern zu. Bei Pflichtverstößen eines Wohnungseigentümers muss also die G...mehr

Bezüglich der Definition und Reichweite des Gemeinschaftseigentums erfolgt in § 1 Abs. 5 WEG n. F. lediglich eine sprachliche Anpassung aufgrund weiterer durch das WEMoG geplanter Änderungen bezüglich des Sondereigentums.mehr

Nach § 3 Abs. 3 WEG n. F. sind Stellplätze, an denen Sondereigentum begründet werden soll, und außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks, auf die sich Sondereigentum erstrecken soll, durch Maßangaben im Aufteilungsplan zu bestimmen. Die entsprechenden Maßangaben im Aufteilungsplan treten an die Stelle des Abgeschlossenheitserfordernisses, das für Räume gilt. Die ...mehr

Auch wenn es künftig möglich sein wird, Sondereigentum an Stellplätzen zu begründen und Sondereigentum auf Außenbereiche der Wohnanlage zu erstrecken, bedeutet dies im Umkehrschluss nicht, dass es nicht mehr möglich wäre, Sondernutzungsrechte auch an Außenflächen begründen zu können. Dieser Gedanke könnte sich auf Grundlage der Gesetzesbegründung aufdrängen, weil der Gesetzg...mehr

Neu: (Außen)Stellplätze sind sondereigentumsfähig Mit Inkrafttreten des WEMoG werden auch Außenstellplätze sondereigentumsfähig. Zwar definiert § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. den Begriff des "Stellplatzes" nicht näher, das war aber auch in der bisherigen Regelung des § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG a. F. bezüglich der "Garagenstellplätze" nicht der Fall. Dem allgemeinen Sprachgebrauch na...mehr

Nur eine scheinbare Unschärfe birgt das WEMoG im Hinblick auf vermietetes Sondereigentum. Nach bisheriger Rechtslage ist der Wohnungseigentümer gemäß § 14 Nr. 2 WEG a. F. verpflichtet, für die Einhaltung seiner in Nr. 1 geregelten Pflichten auch für die Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im Sonder- o...mehr

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Mustervertrag: Verwaltervertrag für Sondereigentum mit Verwaltervollmacht zwischen Frau/Herrn/Firma _____________________ – im Folgenden als Eigentümer bezeichnet – und Frau/Herrn/Firma _____________________, vertreten durch den/die Geschäftsführer, Frau ___________ und Herrn ___________, ___________ (Straße), _____ (PLZ), ___________ (Ort) – im Folgenden als Ver...mehr

Zwar kann durch Vereinbarung ein bestimmter Gebrauch des Sondereigentums geregelt werden. Darüber hinaus aber kann dem einzelnen Wohnungseigentümer durch Vereinbarung nicht die Gebrauchs- bzw. Nutzungsmöglichkeit seiner Sondereigentumseinheit überhaupt genommen werden. Hierzu gehört auch ein ungehinderter Zugang zur Sondereigentumseinheit.[1] Vorsicht bei Regelungen über Bet...mehr

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Zusammenfassung Überblick Neuerungen bringt das WEMoG im Hinblick auf § 13 Abs. 2 WEG n. F. mit sich. Ein Wohnungseigentümer, der eine (bauliche) Veränderung seines Sondereigentums nach § 13 Abs. 2 WEG n. F. vornehmen möchte, benötigt keine Gestattung (also keinen Gestattungsbeschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer), wenn keinem anderen Wohnungseigentümer ein über da...mehr

Von ganz erheblicher praktischer Relevanz sind die Bestimmungen des § 14 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 Nr. 2 WEG. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Besc...mehr

Als gesetzliche Verbote i. S. v. § 134 BGB gelten des Weiteren die folgenden unabdingbaren Vorschriften des WEG selbst. Hier kann also auch nicht wirksam Abweichendes in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden. § 5 Abs. 2 WEG: Zwingende Bestandteile des Gemeinschaftseigentums können nicht zu Sondereigentum erklärt werden Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Siche...mehr

Der Anwendungsbereich der Norm wird insoweit enger werden, als die Wohnungseigentümer künftig nur noch dann unmittelbare Individualansprüche gegen andere Wohnungseigentümer haben werden, wenn konkret ihr Sondereigentum von der Störung betroffen ist. Zumindest, was die Ansprüche wegen einer unzulässigen baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums betrifft, ist die Rechts...mehr

Das WEMoG greift mit der Neuregelung in § 13 Abs. 2 WEG n. F. sinngemäß die Rechtsprechung des BGH[1] zur baulichen Veränderung des Sondereigentums auf: (2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, gilt § 20 mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der andere...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG n. F. wird jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet sein, "das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, au...mehr

Was die Nutzung von Sondereigentum betrifft, haben zunächst Teilungserklärung und Aufteilungsplan grundlegende Bedeutung. Im Rahmen der Aufteilung der Wohnanlage wird nämlich in aller Regel die Zweckbestimmung der Sondereigentumseinheiten im weiteren Sinn festgelegt. Zweckbestimmung im weiteren Sinne Die Zweckbestimmung im weiteren Sinne ordnet dabei eine Sondereigentumseinhei...mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat zunächst die Pflicht, die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so zu erhalten, also instand zu halten und instand zu setzen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Die Pflicht zur Erhaltung besteht unabhängig davon, in welchem Zusta...mehr

WEMoG: Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft Neu: "Ein-Personen-Gemeinschaft" § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG n. F.: "Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall des § 8". Mit dieser Vorschrift wird das über die letzten Jahrzehnte von Literatur und Rechtsprechung geschaffene Rechtsinstitut der "werdenden Eigentüm...mehr

§ 13 WEG n. F. regelt zunächst in Absatz 1 Nutzung und Gebrauch des Sondereigentums, um in Absatz 2 die Zulässigkeit von Maßnahmen am und im Sondereigentum zu regeln, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen.mehr

Was Nutzung und Gebrauch des Sondereigentums betrifft, regelt § 13 Abs. 1 WEG n. F. – in Übereinstimmung mit der bisherigen Rechtslage – das Recht eines jeden Wohnungseigentümers, "mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen" zu können. Diese Reg...mehr

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Gebetshaus und Gemeindezentrum Durch die Nutzung einer Teileigentumseinheit, deren Zweckbestimmung mit "Supermarkt" festgelegt ist, als Gebetshaus und Gemeindezentrum muslimischen Glaubens kommt es bei Abwägung sämtlicher Umstände im Rahmen der typisierenden Betrachtung zu einer höheren Belastung der umliegenden Wohnungseigentümer als durch die Nutzung als Supermarkt.[1] Geträ...mehr

In Rechtsprechung und Literatur ist anerkannt, dass ein Wohnungseigentümer dann von der Versorgung mit (Warm-)Wasser und Heizenergie ausgeschlossen werden kann, wenn er mit den fälligen Hausgeldzahlungen erheblich im Rückstand ist.[1] Die Versorgungssperre stellt dabei keine Verzugssanktion dar, vielmehr übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihr Zurückbehaltungsrecht h...mehr

Zwar kann durch Vereinbarung ein bestimmter Gebrauch des Sondereigentums geregelt werden. Darüber hinaus aber kann dem einzelnen Wohnungseigentümer durch Vereinbarung nicht die Gebrauchs- bzw. Nutzungsmöglichkeit seines Sondereigentums überhaupt genommen werden. Hierzu gehört auch ein ungehinderter Zugang zur Sondereigentumseinheit.[1] Hinsichtlich Gebrauch und Nutzung des So...mehr

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Nach der Bestimmung des § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer weiter verpflichtet, Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusa...mehr

In dem Recht eines Wohnungs- oder Teileigentümers, sein Sondereigentum zu vermieten, liegt auch die Befugnis, das ihm zustehende Recht auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Mieter zu übertragen.[1] Grundsätzlich gilt dies auch im Hinblick auf diejenigen gemeinschaftlichen Einrichtungen, die für die Nutzung des Sondereigentums nicht notwendig sind.[2] Praxi...mehr