Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Grundsätzlich sollten vermietende Eigentümer darauf achten, dass im Rahmen des Mietvertrags keine der Gemeinschaftsordnung oder der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft widersprechenden Bestimmungen aufgenommen werden. Ebenso grundsätzlich muss danach unterschieden werden, ob im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zueinander geltende Gebrauchs- oder Nutzungsrege...mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, für die Einhaltung der ihm selbst obliegenden Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt. Kein Eigentümer kann sich also durch Überlassung des Sondereigentums an einen Dri...mehr

Nach bisheriger Rechtslage hat jeder Wohnungseigentümer einen Individualanspruch gegen einen anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung des Sondereigentums. Dieser Anspruch resultiert bislang aus § 15 Abs. 3 WEG a. F. i. V. m. § 1004 Abs. 1 BGB. Der Unterlassungsanspruch wird sich künftig aus § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. i. V. m. § 1004 ...mehr

Zur Abnahme sind also in erster Linie die Wohnungseigentümer als Vertragspartner des Bauträgers berufen. Sie können die Abnahme persönlich erklären oder sich auch vertreten lassen. Wichtig Abnahmeerklärung eines Wohnungseigentümers: Bindung nur zwischen ihm und Bauträger Die von einem Wohnungseigentümer erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Hinblick auf seinen Miteige...mehr

Zunächst richten sich Art und Umfang des konkreten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums nach der in der Teilungserklärung festgelegten Zweckbestimmung. Diese regelt die Nutzungsmöglichkeit des Gemeinschaftseigentums. Eine Zweckbestimmung kann insoweit für gemeinschaftliche Räume wie auch gemeinschaftliche Außenflächen getroffen werden. Praxis-Beispiel Nutzung des "Fahrradkell...mehr

Billardcafé Ein Billardcafé ist in einer als "Laden" beschriebenen Einheit nicht zulässig.[1] Bistro Die Nutzung eines "Ladens" als "Bistro" kann im Einzelfall zulässig sein. Die von dem betriebenen Bistro ausgehenden Störungen sind nicht gravierender, als die, die nach einer typisierenden, verallgemeinernden Betrachtungsweise von einem Laden ausgehen; dies gilt jedenfalls bei ...mehr

Betrieb eines Kosmetiksalons Der dem Sondereigentum zugehörige und in der Teilungserklärung als "nicht für Wohnzwecke" bezeichnete "Abstellraum" kann zum Betrieb eines Kosmetiksalons genutzt werden, wenn die Teilungserklärung keine Zweckbestimmung trifft und eine Gebrauchsregelung der Wohnungseigentümer nicht entgegensteht. Die Bezeichnung im Aufteilungsplan als "Abstellraum"...mehr

Gemäß § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG n. F. sind die Wohnungseigentümer untereinander zunächst verpflichtet, das Sondereigentum nicht über das in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG n. F. bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigten. Dieser Unterlassungsanspruch ergänzt die insoweit im allgemeinen Zivilrecht verankerte Vorschrift des § 1004 BGB. Allerdings ist ihr Anwendungsbereich nicht sehr groß, da ...mehr

Ladengeschäft Gehört zum Sondereigentum eines Teileigentums, das nach der Teilungserklärung als Ladengeschäft gewerblich genutzt werden darf, ein Raum, der als "Lager" bezeichnet ist, so verstößt die Nutzung dieses Raums als zusätzliches selbstständiges Ladengeschäft bei der gebotenen typisierten Betrachtungsweise gegen die vereinbarte Zweckbestimmung in der Teilungserklärung...mehr

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Zwar findet eine allgemeine Inhaltskontrolle der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung regelmäßig nicht statt. Zwingende gesetzliche Regelungen können allerdings nach wie vor auch durch Vereinbarung nicht ersetzt bzw. geändert werden. Grenzen setzen hier zunächst §§ 134, 138 und 242 BGB.[1] Auch spezialgesetzlich sind den Wohnungseigentümern Grenzen ihrer Vereinbarungsk...mehr

Die bisherige Bestimmung des § 14 Nr. 4 HS 2 WEG a. F. verleiht dem Wohnungseigentümer einen Aufopferungsanspruch, soweit ihm durch die Gestattung des Betretens und der Nutzung seines Sondereigentums zur Durchführung von Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung ein Schaden entstanden ist. Die Regelung in § 14 Abs. 3 WEG n. F. greift diese Rechtslage auf und verleiht ...mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist zunächst einmal zur Nutzung und zum Gebrauch seines Sondereigentums und auch des Gemeinschaftseigentums berechtigt. Dieses Recht folgt aus § 13 Abs. 1 WEG i. V. m. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 Grundgesetz (GG). Allerdings schränkt bereits die Bestimmung des § 13 Abs. 1 WEG i. V. m. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dieses Recht insoweit wiederum ein, als "nicht ...mehr

Obwohl die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG n. F. künftig der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt und nicht mehr den Wohnungseigentümern, obliegen Ausgestaltung und konkrete Reichweite der Verwaltung der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer. Da bereits sachlogisch nur die Wohnungseigentümer Regelungen über die Benutzung des gemeinsc...mehr

Das Wohnungseigentum untersteht dem Schutz des § 1004 BGB. Was nun Unterlassungsansprüche wegen einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung betrifft ist zu differenzieren: Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. Nach § 14 Abs. 2 Nr....mehr

Im Ergebnis entspricht § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG n. F. den bisherigen Befugnissen des Verwalters hinsichtlich einer Notgeschäftsführung, die derzeit noch in § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG a. F. geregelt ist und dem Verwalter ergänzend in § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 WEG a. F. die Vertretungsbefugnis im Außenverhältnis verleiht sowie der derzeitigen Regelung in § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 WEG a....mehr

Ein Szeneladen war von montags bis freitags von 15 Uhr bis 20 Uhr und freitags zusätzlich von 12 Uhr bis 14 Uhr geöffnet. Drogengefährdete und abhängige Personen bekommen Getränke sowie kleine kalte oder warme Gerichte; sie können sich duschen, erhalten medizinische Versorgung durch einen Arzt, können gebrauchte Spritzbestecke in neue umtauschen und können dort auch rechtlic...mehr

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Ist dem Wohnungseigentümer nach derzeit noch geltender Rechtslage jeder Schaden zu ersetzen, den er durch die Inanspruchnahme seines Sondereigentums erleidet, wird dies künftig nicht mehr der Fall sein, denn der Gesetzgeber entlehnt den Aufopferungsanspruch nicht mehr wie bisher § 904 BGB, sondern künftig der Bestimmung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB.[1] Nach wie vor ist zwar k...mehr

Neu: Anspruch auf bauliche Veränderung zur Erweiterung des Telekommunikationsnetzes § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 WEG n. F. verleiht dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Erweiterung des bestehenden Telekommunikationsnetzes an ein Niveau mit sehr hoher Kapazität. Der Begriff des "Telekommunikationsnetzes mit sehr hoher Kapazität" ist dabei an den gleichlautenden Begr...mehr

Die Zweckbestimmung "Restaurant" legt fest, dass das einem Teileigentum zugeordnete Sondereigentum als Betrieb eines Gastgewerbes genutzt werden darf, das in erster Linie Speisen und Getränke zum Verzehr anbietet und hieraus seine wesentlichen Umsätze generiert. Ein Schnellrestaurant (McDonalds, Burger King usw.) stellt eine Unterform des Restaurants dar.[1] Im Einzelfall kan...mehr

3.6.3.1 Fehlende "engere" Zweckbestimmung Café Ist ein Teileigentum als "gewerbliche Räume" beschrieben, ist ein Café in diesen Räumen zulässig.[1] Gästezimmer Mit der Beschreibung als "nicht zu Wohnzwecken dienende Räume" in der Teilungserklärung ist es vereinbar, dass die Räume als "Hobbyraum oder als Gästezimmer" zum gelegentlichen, auf kürzere Zeit beschränkten Übernachten v...mehr

Abendlokal mit Livemusik und Tanzfläche In einem Sondereigentum, das in der Teilungserklärung als "Gewerberaum, bestehend aus 2 Ladenräumen" bezeichnet ist, darf eine Weinhandlung mit Bistro/Aufwärmküche unter Beachtung der Ladenschlusszeiten betrieben werden.[1] Nachtlokal In einem in der Teilungserklärung als "Gaststätte" bezeichneten Teileigentum darf kein Nachtlokal betrieb...mehr

Gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. ist jeder Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten – insbesondere beschlossene Hausordnungen. Diese Bestimmung wird die derzeit geltende und modifiziert lautende Regelung in § 15 Abs. 3 WEG a. F. ablösen, wonach "jeder Wohnungseige...mehr

Es ist grundsätzlich zulässig, ein in der Teilungserklärung als "Wohnung" bezeichnetes Sondereigentum als Steuerberaterpraxis zu nutzen. Im Fall zulässiger Nutzung einer Eigentumswohnung für eine freiberufliche Praxis müssen die Wohnungseigentümer ein Praxisschild in angemessener Größe am Haus- und Wohnungseingang dulden.[1] Siehe auch "Architekturbüro", "Büro", "Ingenieur(pl...mehr

Sieht die Gemeinschaftsordnung für die im Sondereigentum stehenden Räume eines Teileigentums vor, dass diese als "Laden, Büro, Praxis oder Gastronomiebetrieb" gebraucht bzw. genutzt werden dürfen, ist nicht eindeutig, ob es sich lediglich um eine beispielhafte Aufzählung verschiedener Gebrauchs- bzw. Nutzungsmöglichkeiten handelt oder sich die tatsächliche Nutzung in diesem ...mehr

Für den von § 8 Abs. 3 WEG n. F. vorausgesetzten Besitz an den Räumen genügt es, wenn dem Erwerber die zum Sondereigentum gehörenden Räume übergeben wurden. Es kommt also weder auf die Übergabe, noch auf die Fertigstellung des gemeinschaftlichen Eigentums an. Weiter spielt auch die Übergabe von außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Grundstücks, auf die sich das Sondere...mehr

Es ist grundsätzlich zulässig, ein in der Teilungserklärung als "Wohnung" bezeichnetes Sondereigentum als Architekturbüro zu nutzen. Im Fall zulässiger Nutzung einer Eigentumswohnung für eine freiberufliche Praxis müssen die Wohnungseigentümer auch ein Praxisschild in angemessener Größe am Haus- und Wohnungseingang dulden.[1] Siehe auch "Büro", "Ingenieur(planungs)büro", "Ste...mehr

Untersagt die Gemeinschaftsordnung die Nutzung des Teileigentums durch solche Branchen, die "geeignet sind, das Ansehen der übrigen Wohnungseigentümer/Teileigentümer zu beeinträchtigen", so ist der Betrieb eines Spielsalons ("Spielothek") nicht erlaubt. Diese Freizeitbetätigung sei in derartigen Gewerbebetrieben in weiten Kreisen der Öffentlichkeit negativ beurteilt und das ...mehr

Beschlussmuster: Bauliche Veränderung – Einzelgestattung eines nicht privilegierten Bauvorhabens TOP XX: Verglasung des Balkons der Sondereigentumseinheit Nr. 8 Die Wohnungseigentümer genehmigen dem jeweiligen Sondereigentümer der Einheit Nr. 8 der Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan die Verglasung seines Balkons gemäß der beigefügten Planskizze des Architekten, Herrn Dip...mehr

Bei der Abwägung des Rechts eines Sondereigentümers, seinen Laden innerhalb der zulässigen Öffnungszeiten erweitert zu nutzen und des Rechts der übrigen Eigentümer auf Ruhe, haben Gerichte immer wieder das Recht eines Ladeneigentümers auf Nutzung innerhalb der zulässigen Öffnungszeiten bestätigt.[1] Begründet wird dies insbesondere mit dem Argument, dass ein Teileigentümer i...mehr

Insbesondere beim Thema "Lademöglichkeiten" werden sich in Zukunft Probleme mit Nachzüglern ergeben, da sich immer mehr Wohnungseigentümer, wenn nicht ein Elektro-Kfz, so doch zumindest ein Pedelec anschaffen werden. Kapazitätsprobleme entstehen nicht Existiert bereits eine Lademöglichkeit, sodass eine bauliche Veränderung zur Schaffung einer solchen nicht erforderlich ist, ha...mehr

Begriff Die Wohnungseigentümer können seit Inkrafttreten des WEMoG[1] am 1.12.2020 grundsätzlich bis zur Grenze der grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage[2] und der unbilligen Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer[3] sämtliche Maßnahmen beschließen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Vornahmebeschlüsse nach § 20 Abs. 1 WEG sind auf Grun...mehr

WEMoG A – Z (Lexikon) WEMoG: Anspruch des Mieters auf bauliche Veränderung der Mietsache WEMoG: Bauliche Veränderungen – privilegierte Maßnahmen, Kostenamortisation, Kostenverteilung WEMoG: Beschlussfassung – Beschlussfähigkeit, Umlaufverfahren, Beschluss-Sammlung WEMoG: Betriebskostenabrechnung bei vermietetem Wohnungseigentum WEMoG: Duldungspflichten von Mietern und sonstigen D...mehr

Wohnnutzung Die Nutzung eines "Ausstellungsraums mit Nebenräumen" zu Wohnzwecken kann zulässig sein. Der näheren Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung kommt die gleiche Bedeutung wie einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zu. Das Teileigentum darf zwar grundsätzlich zu keinem anderen als dem vereinbarten Zweck genutzt werden, es ist jedoch eine mi...mehr

Bereits die Besorgnis eines rechtswidrigen Eingriffs in das Gemeinschaftseigentum kann zu Unterlassungsansprüchen führen. Beantragt beispielsweise ein Wohnungseigentümer bei der Baubehörde die Genehmigung von Baumaßnahmen, die zur beabsichtigten zweckbestimmungswidrigen Nutzung der Sondereigentumseinheit erforderlich sind, ist i. d. R. bereits vor Beginn der Bauarbeiten die ...mehr

Insbesondere im Fall von Feuchtigkeitsschäden sollten unverzüglich Maßnahmen der Ursachenerforschung eingeleitet werden. In aller Regel wird insoweit kein Weg an einer entsprechenden Sachverständigenbegutachtung vorbeiführen. Wiederum in aller Regel zeigen sich Feuchteerscheinungen im Bereich von Sondereigentumseinheiten. Sollte Ursache für Schäden am Gemeinschaftseigentum e...mehr

Sondernutzungsrechte werden im Wohnungseigentumsgesetz selbst nur in § 5 Abs. 4 WEG erwähnt. Sie stellen im eigentlichen Sinn keine Gebrauchsregelungen gemäß § 19 Abs. 1 WEG dar. Wesen des Sondernutzungsrechts ist nämlich der exklusive Gebrauch eines bestimmten Bereichs des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss des Nutzungsrechts der anderen Wohnungseigentümer. Unabhängig ...mehr

Die Bezeichnung des Anwesens in der Gemeinschaftsordnung als "gutes Wohnhaus" ist dahin zu verstehen, dass nicht sämtliche anderen Nutzungsarten, sondern nur solche ausgeschlossen sind, die von der Verkehrsauffassung als mit dem Charakter eines guten Wohnhauses unvereinbar angesehen werden. Ob eine Eigentumswohnung für freiberufliche oder gewerbliche Tätigkeiten genutzt werd...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 regelt § 15 WEG eine Duldungspflicht von Drittnutzern von Wohnungseigentum im Fall der Erhaltung und baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. Verpflichtet ist hiernach derjenige, "der Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein". Zum Adressatenkreis des § 15 WEG gehört jeder Drittnutzer, der nicht Wohnungseig...mehr

Die Bezeichnung in der Teilungserklärung als "Geschäftsräume, bestehend aus Flur, 2 WC, 1 Laden, 1 Magazinraum und 2 Lagerräumen" und im Aufteilungsplan als "Gewerbliche Einheit Chemische Reinigung" enthält eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Die Nutzung des Sondereigentums als Chemische Reinigung ist zulässig, auch soweit es sich nicht nur um eine Annahmestelle...mehr

Die Ausübung der Prostitution in einer im Sondereigentum stehenden Eigentumswohnung ist nicht mehr von der Zweckbestimmung gedeckt und somit nicht erlaubt.[1] Dies gilt sowohl für Wohnungseigentümer als auch für Mieter.[2] Die Ausübung der Prostitution verstößt gegen die guten Sitten und beeinträchtigt die anderen Wohnungseigentümer über das in § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG bestimmt...mehr

Der mit einer Wirtschaftsprüferkanzlei bei der gebotenen generalisierenden Betrachtung verbundene Parteiverkehr stellt grundsätzlich keine unzumutbare Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer dar.[1] Siehe auch "Architekturbüro", "Büro", "Ingenieur(planungs)büro", "Patentanwaltskanzlei" und "Steuerberaterpraxis".mehr

Die Nutzung einer im 1. OG gelegenen Eigentumswohnung als Friseursalon stört und beeinträchtigt jedenfalls in einer kleinen Wohnanlage mehr als die zweckbestimmungsgemäße Nutzung zu Wohnzwecken.[1]mehr

Wurde die Zweckbestimmung eines Teileigentums als "Massageinstitut" vereinbart, ist der anderweitige Betrieb einer Kampfsport- und Selbstverteidigungsschule nicht zulässig.[1]mehr

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Die nachfolgende Rechtsprechungsübersicht soll einen Überblick darüber geben, welche Nutzungen im Einzelfall bei entsprechender Zweckbestimmung zulässig sein können. Sie gliedert sich zunächst grob nach der Zweckbestimmung "im weiteren Sinne", also nach Wohnungs- und Teileigentum, um dann innerhalb dieser Gliederungspunkte zulässige Nutzungsmöglichkeiten im Rahmen der Zweckb...mehr

Airbnb-Vermietung Die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste ist zulässig. Wohnungseigentum dient im Unterschied zu Teileigentum Wohnzwecken. Eine Wohnnutzung umfasst auch die Vermietung an Feriengäste.[1] Evtl. Zweckentfremdungsverbot beachten! Auch wenn es Wohnungseigentümern grundsätzlich gestattet ist, ihre Wohnung über Interne...mehr

Ist ein Teileigentum als "gewerbliche Räume" beschrieben, ist ein Café in diesen Räumen zulässig.[1]mehr

In einer Wohnanlage kann die Nutzung eines Speicherraums, der ein selbstständiges Teileigentum bildet, zur Aufbewahrung von Notariatsakten grundsätzlich nicht untersagt werden.[1]mehr