Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

I. Gesteigerte Bedeutung aufgrund der Sondereigentumsfähigkeit des Grundstücks 1. Ausgangslage nach altem Recht Rz. 81 Die Frage nach der Behandlung von Maßnahmen im Sondereigentum, die einer baulichen Veränderung gleichkommen, war nach früherem Recht eher von rein dogmatischem Interesse, da derartige Veränderungen fast immer auch das Gemeinschaftseigentum betrafen und somit o...mehr

Rz. 9 Grundsätzlich ist auch eine Kombination von selbstständigem und unselbstständigem Sondereigentum am Grundstück möglich, wenn etwa neben dem Stellplatz eine Zufahrtsfläche oder eine Blumenrabatte dem Sondereigentum zugeordnet werden soll. Nach der vom Gesetzgeber vorgenommenen Unterscheidung zwischen Stellplätzen und sonstigen Grundstücksflächen können beide nicht zu ei...mehr

Rz. 5 Der Begriff der baulichen Veränderung im eigentlichen Sinne bleibt auf das gemeinschaftliche Eigentum beschränkt. Dies stellt aber nur eine Frage der Begrifflichkeit dar. In der Sache können auch Veränderungen des Sondereigentums über die bloße Erhaltung hinausgehen. Diese hat der Gesetzgeber gegenüber den echten baulichen Veränderungen im gemeinschaftlichen Eigentum n...mehr

Rz. 27 Die neuen Regelungen zum Sondereigentum an Grundstücksteilen sind nicht zwingend. Auch dort, wo sie Anwendung finden könnten, ist der teilende Eigentümer nicht auf diese Möglichkeit beschränkt. Er kann weiterhin Sondernutzungsrechte begründen. Sie sind auch nach wie vor gesetzlich verankert, etwa in § 5 Abs. 4 S. 2 WEG. Welche Möglichkeit im Einzelfall sinnvoller ist,...mehr

Rz. 17 Ein wesentlicher Unterschied des nach neuem Recht möglichen Sondereigentums an Grundstücksflächen zum bisher alleine möglichen Sondernutzungsrecht besteht in der Rechtsnatur. Während das Sondernutzungsrecht seiner Rechtsnatur nach letztlich eine Vereinbarung darstellte, die dinglichen Rechten nur angenähert war,[16] ist auch das Sondereigentum am Grundstück ein vollwe...mehr

I. Neuerungen 1. Gesetzeszweck Rz. 1 Nach früherem Recht konnte Sondereigentum nur an Räumen, nicht aber am Grundstück begründet werden. Funktioneller Ersatz für das Sondereigentum am Grundstück war das Sondernutzungsrecht, das zwischenzeitlich auch Eingang in das Gesetz fand (s. etwa § 5 Abs. 4 S. 2, 3 WEG a.F.). Nach 70 Jahren erkannte der Gesetzgeber nunmehr, dass Sondernut...mehr

a) Übertragung auf Veranlassung des teilenden Eigentümers Rz. 21 Der Erwerber muss des Weiteren den Besitz an dem erworbenen Sondereigentum erlangen. Dies muss auf Veranlassung des teilenden Eigentümers geschehen; er muss ihm die Räume "übergeben". Die eigenmächtige Inbesitznahme löst also nicht die Folgen des § 8 Abs. 3 WEG aus. Weitere Voraussetzungen, etwa die Fertigstellu...mehr

Rz. 58 Das neue WEG kennt keine § 14 Nr. 1 WEG a.F. entsprechende Regelung mehr, die dem Wohnungseigentümer Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums auf seine Kosten auferlegt. Die Mindestpflichten zur Erhaltung ergeben sich nunmehr aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer den Miteigentümern gegenüber verpflichtet ist, deren Sondereigentum n...mehr

Rz. 66 § 15 WEG normiert eine Duldungspflicht des Drittnutzers von Sondereigentum für die Erhaltung sowohl des Gemeinschafts- als auch des Sondereigentums. Diese Vorschrift ist im Gegensatz zu den Regelungen für die Wohnungseigentümer untereinander erfreulich weit gefasst. Sie differenziert insbesondere nicht zwischen dem Anlass der Erhaltungsmaßnahme. So muss der Drittnutze...mehr

Rz. 26 Komplizierter gestaltet sich die Abwehr von Ansprüchen wegen der Beeinträchtigung von Sondereigentum. Da der werdende Wohnungseigentümer im Außenverhältnis noch nicht als Wohnungseigentümer gilt, ist nicht er, sondern der teilende Eigentümer zur Geltendmachung von Abwehransprüchen berechtigt. Der werdende Wohnungseigentümer müsste also ihn zu ihrer Geltendmachung vera...mehr

1. Selbstständiges Sondereigentum (§ 3 Abs. 1 S. 2 WEG) a) Stellplätze (§ 3 Abs. 1 S. 2 WEG) Rz. 3 Der Gesetzgeber begründet zwei Typen von Sondereigentum am Grundstück, das selbstständige und das unselbstständige. Ersteres kann alleine als eigene Einheit begründet werden. Der Gesetzestext macht dies (sehr zurückhaltend) in § 3 Abs. 1 S. 2 WEG deutlich, wonach Stellplätze als ...mehr

1. Grundeigentum als Gemeinschaftsvermögen Rz. 74 Das Gemeinschaftsvermögen kann, wie heute allgemein anerkannt ist, Immobiliareigentum umfassen, auch in der eigenen Liegenschaft. Grundsätzlich gelten für seine Verwaltung die allgemeinen Grundsätze; insbesondere bildet die Wohnungseigentümergemeinschaft ihren Willen über Erwerb und Verkauf ebenfalls durch Mehrheitsbeschluss. ...mehr

Rz. 25 Dass die Verwaltungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft in § 18 Abs. 1 WEG auf das gemeinschaftliche Eigentum (und über § 9a Abs. 3 WEG auf das Gemeinschaftsvermögen) beschränkt wird, reißt empfindliche Lücken, die nach altem Recht nicht bestanden. Denn Verwaltungsentscheidungen, die nicht das Gemeinschaftseigentum betreffen, sind alltägliche Praxis, insbesond...mehr

a) Missverständlichkeit des Wortlautes Rz. 29 Wie unglücklich der Verweis in § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG geraten ist, zeigt sich schon beim ersten Tatbestandsmerkmal der Duldung nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG, dem Betreten des Sondereigentums. Würde man den Wortlaut ernst nehmen, hätte jeder Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums durch Miteigentümer zu dulden, wenn dies...mehr

I. Unterlassung von Beeinträchtigungen (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG) 1. Fortführung von § 14 Nr. 1 WEG a.F. Rz. 18 § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG führt inhaltlich die Verpflichtungen aus § 14 Nr. 1 WEG a.F. fort, aber unter Umkehr der Perspektive: Während § 14 Nr. 1 WEG a.F. positive Verpflichtungen zur Instandhaltung und zum schonenden Gebrauch von Sondereigentum- und Gemeinschaftseigentum ...mehr

§ 2 Arten der Begründung Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3) oder durch Teilung (§ 8) begründet. § 3 Vertragliche Einräumung von Sondereigentum (1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von ...mehr

Rz. 10 Aus der Systematik des Gesetzes geht hervor, dass nur solche Grundstücksflächen nach § 3 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 WEG dem Sondereigentum zugeordnet werden können, auf denen sich keine Räume befinden. Für das selbstständige Sondereigentum nach § 3 Abs. 1 S. 2 WEG folgt dies schon daraus, dass es sich eben um "Stellplätze" handeln muss, die definitionsgemäß aus einer Freiflä...mehr

Rz. 87 In demselben Umfang wie beim Gemeinschaftseigentum sind über den Verweis in § 13 Abs. 2 WEG auch Veränderungen des Sondereigentums nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG privilegiert, können also unabhängig von einer Beeinträchtigung einzelner oder aller Miteigentümer verlangt werden. Dies dürfte in der Praxis eine erhebliche Rolle spielen, da die nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG privile...mehr

Rz. 59 Die erste Lücke im neuen Recht zeigt sich bereits bei Vernachlässigungen oder sonstigen Veränderungen des Sondereigentums, die sich auf das Gemeinschaftseigentum auswirken. Bedeutung erlangt dies etwa dann, wenn im Sondereigentum stehende Bauteile wie etwa Heizkörper betroffen sind, deren Veränderung sich auf das gesamte System auswirken. Hier ergab sich aus § 14 Nr. ...mehr

Rz. 22 Gegenstand der Übertragung sind nur die zum Sondereigentum gehörenden Räume. Dies umfasst nach dem Wortlaut sämtliche Räume, da von "den zum Sondereigentum gehörenden Räumen" die Rede ist. Wird also etwa ein Kellerraum noch nicht übergeben, greift die Fiktion des § 8 Abs. 3 WEG noch nicht ein. Zu den Räumen gehören nach der Gleichstellung in § 3 Abs. 1 S. 2 WEG auch S...mehr

Rz. 1 Nach früherem Recht konnte Sondereigentum nur an Räumen, nicht aber am Grundstück begründet werden. Funktioneller Ersatz für das Sondereigentum am Grundstück war das Sondernutzungsrecht, das zwischenzeitlich auch Eingang in das Gesetz fand (s. etwa § 5 Abs. 4 S. 2, 3 WEG a.F.). Nach 70 Jahren erkannte der Gesetzgeber nunmehr, dass Sondernutzungsrechte mangels gesetzlic...mehr

Rz. 22 Eine solche vollständige Aufteilung ist bei sonstigen Grundstücksflächen nicht möglich. Zwar können einzelne Räume wiederum ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer abgeschrieben und anderen Einheiten zugeordnet werden.[19] Insoweit kann für einen Grundstücksteil, der ebenso zum Bestand gehört wie Räume, Balkone etc. nichts anderes gelten. Allerdings kann er im ...mehr

Rz. 23 Problematisch erscheint die Beschränkung des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG auf Sondereigentum im Hinblick auf Sondernutzungsrechte, da sie rechtlich ebenfalls Gemeinschaftseigentum darstellen. Dem Wortlaut nach sind sie daher ebenfalls nicht vom Störungsverbot des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG erfasst. Dies erscheint im Hinblick auf ihre rechtliche Nähe zum Sondereigentum unbefriedig...mehr

Rz. 60 Dieses Fehlen einer eigentlich zwingend erforderlichen Regelung kann nur durch den Rückgriff auf eine Generalklausel behoben werden (ähnlich wie nach altem Recht bei der Führung von Aktivprozessen des Verbandes durch Rückgriff auf § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG a.F.). Nach § 19 Abs. 1 WEG besteht eine Kompetenz der Eigentümerversammlung, über eine Benutzung des Sondereige...mehr

Rz. 21 Komplizierter gestaltet sich die Veräußerung eines unselbstständigen Sondereigentums an einem Stellplatz, also einer Grundstücksfläche, die nur dem Bestand einer Einheit zugeordnet ist. Zwar ist anerkannt, dass Wohnungseigentümer ihre Einheit ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer analog § 8 WEG aufteilen können.[18] Dies gilt auch für das Sondereigentum an ei...mehr

Rz. 7 Sämtliche sonstigen Flächen wie Terrassen, Gartenflächen, Liegewiesen können nicht alleiniger Gegenstand des Sondereigentums sein. Wollte man an ihnen gleichwohl Teileigentum begründen, handelte es sich um eine unzulässige Eintragung in das Grundbuch. An diesen Flächen kann nur in der Weise Sondereigentum begründet werden, dass sie gemäß § 5 Abs. 1 S. 2 WEG wesentliche...mehr

Rz. 3 Der Gesetzgeber begründet zwei Typen von Sondereigentum am Grundstück, das selbstständige und das unselbstständige. Ersteres kann alleine als eigene Einheit begründet werden. Der Gesetzestext macht dies (sehr zurückhaltend) in § 3 Abs. 1 S. 2 WEG deutlich, wonach Stellplätze als "Räume im Sinne des Satzes 1" gelten. An einzelnen Räumen kann aber Teileigentum begründet ...mehr

Rz. 92 Von größerer praktischer Bedeutung dürfte die Anfechtbarkeit wegen unbilliger Benachteiligung anderer Wohnungseigentümer sein. Zwar dürfte es entgegen den Gesetzesmaterialien nicht auf einen Ausgleich der Nachteile durch Vorteile der baulichen Veränderung ankommen, da eine Veränderung im Sondereigentum den Miteigentümern bestimmungsgemäß regelmäßig keinen Vorteil brin...mehr

Rz. 85 Das WEMoG unterstellt jetzt auch Veränderungen im Sondereigentum, die über die Erhaltung hinausgehen, den Regeln zur baulichen Veränderung. Dieser Begriff wird nur deswegen nicht verwendet, weil er terminologisch auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt sein soll.[67] Dies läuft auf eine zu weitgehende Mitwirkung der Miteigentümer hinaus, da jetzt grundsätzlich alle ü...mehr

§ 1 Begriffsbestimmungen (1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden. (2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. (3) Teileigentum ist das Sondereige...mehr

Rz. 6 Im Zusammenhang mit der Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit erwähnen die Gesetzesmaterialien – leider bedauerlich knapp – auch Mehrfachparker. Wörtlich heißt es zur Reichweite von § 3 Abs. 1 S. 2 WEG: "Daher sind auch (…) einzelne Stellplätze in einer Mehrfachparkanlage (sogenannte Duplex- oder Quadruplexparker) erfasst."[7] Dies ist in dieser Komprimierung kaum m...mehr

Rz. 81 Die Frage nach der Behandlung von Maßnahmen im Sondereigentum, die einer baulichen Veränderung gleichkommen, war nach früherem Recht eher von rein dogmatischem Interesse, da derartige Veränderungen fast immer auch das Gemeinschaftseigentum betrafen und somit ohne weiteres nach den Regelungen des § 22 WEG a.F. zu beurteilen waren. Selbst die maßgebliche Entscheidung de...mehr

Rz. 11 Für selbstständiges und unselbstständiges Sondereigentum gelten gleichermaßen die Anforderungen an ihre Bestimmtheit nach § 3 Abs. 3 WEG. Danach müssen die "außerhalb des Gebäudes liegenden Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan" bestimmt sein. Der Aufteilungsplan wird somit künftig, wenn Sondereigentum an Grundstücksflächen begründet werden soll, e...mehr

Rz. 16 Aus der soeben angesprochenen Vermutung für das wirtschaftliche Überwiegen der Räumlichkeiten folgert der Gesetzgeber, dass es einer Prüfung durch das Grundbuchamt nur bei konkreten Anhaltspunkten für das Gegenteil bedarf.[14] Damit stellt sich die Frage, wie mit der Eintragung von Sondereigentum an Grundstücksflächen zu verfahren ist, denen eine nicht nur wirtschaftl...mehr

Rz. 86 Noch gravierender mutet die im Gesetz nunmehr angelegte Möglichkeit an, in das Sondereigentum hineinzuregieren. Über die Verweisung des § 13 Abs. 2 WEG auf § 20 WEG kann die Mehrheit in der Eigentümerversammlung jedenfalls nach dem Wortlaut der Vorschrift auch im Sondereigentum über die Erhaltung hinausgehende Veränderungen beschließen. Diese Ausdehnung der Mehrheitsm...mehr

Rz. 24 Für die Erhaltung des Sondereigentums an Grundstücksteilen gelten die allgemeinen Regeln. Danach hat der Sondereigentümer für die Erhaltung sowohl des selbstständigen als auch des unselbstständigen Sondereigentums an Grundstücksteilen zu sorgen.[20] Hiervon nicht erfasst sind gemeinschaftliche Einrichtungen wie Versorgungsleitungen. Diese verbleiben nach der Grundrege...mehr

Rz. 25 Vom früheren Konzept weicht die Behandlung der Pflichten des Wohnungseigentümers aus § 14 Nr. 2 WEG a.F. bei der Überlassung von Sondereigentum an Dritte, denen er sein Sondereigentum zur Nutzung überlässt, deutlich ab. Denn diese Vorschrift, die den Wohnungseigentümer dazu verpflichtete, für die Einhaltung der Verpflichtungen aus § 14 Nr. 1 WEG a.F. durch nutzungsber...mehr

Rz. 13 Die Vorschrift gilt naturgemäß nicht für Stellplätze, an denen selbstständiges Sondereigentum gebildet wird, da sie als eigene Einheit gar nicht mit Räumlichkeiten verbunden sind, sondern selbst als solche gelten. Dagegen ist die Vorschrift auf sonstige Stellplätze im unselbstständigen Sondereigentum anzuwenden, da diese mit Räumlichkeiten verbunden sind.[11] Auf sons...mehr

Rz. 56 Der Gesetzgeber hat die frühere Technik einer umfassenden Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung von Sondereigentum, wie sie in § 14 Nr. 1 WEG a.F. enthalten war, zugunsten einer kleinteiligen Normierung einzelner Pflichten aufgegeben. So ist § 14 Nr. 1 WEG a.F. entfallen, der die umfassende Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung von Sondereigentum enth...mehr

a) Systemwechsel im neuen Recht Rz. 62 Einen (wohl unvermerkten) Systemwechsel führte der Gesetzgeber bei Erhaltungsmaßnahmen durch, die mehr als nur unerheblich beeinträchtigen. Nach früherem Recht waren Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung stets zulässig, sofern sie erforderlich waren. Selbst die Inanspruchnahme fremden Sondereigentums war in analoger Anwendung v...mehr

Rz. 23 Eine weitere Einschränkung der Veräußerung kann sich aus § 3 Abs. 2 letzter Hs. WEG ergeben. Denn auch bei einer Umschreibung innerhalb der Gemeinschaft muss die Einheit, der der Grundstücksteil zugeschrieben werden soll, die wirtschaftliche Hauptsache bleiben. Wäre dies nicht der Fall, muss die Änderung der Zuordnung zu einem wirtschaftlich nicht die Hauptsache darst...mehr

a) Keine Beeinträchtigung fremden Sondereigentums Rz. 58 Das neue WEG kennt keine § 14 Nr. 1 WEG a.F. entsprechende Regelung mehr, die dem Wohnungseigentümer Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums auf seine Kosten auferlegt. Die Mindestpflichten zur Erhaltung ergeben sich nunmehr aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer den Miteigentümern g...mehr

Rz. 83 § 13 Abs. 2 WEG enthält für den umbauwilligen Wohnungseigentümer hinsichtlich des Sondereigentums nur eine einzige Erleichterung: Führt seine Maßnahme nicht zu einer mehr als unerheblichen Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer, darf er die Veränderung des Sondereigentums ohne gestattenden Beschluss durchführen. Die Frage, wann eine Beeinträchtigung vorliegt,...mehr

Rz. 30 Bedeutung kann die Duldung des Betretens allenfalls im Zusammenhang mit der Instandhaltung oder Instandsetzung von Sondereigentum erlangen, die u.U. die Benutzung fremden Sondereigentums rechtfertigen kann. Dies wurde angenommen, wenn der zulässige Ausbau des Dachgeschosses nur unter Inanspruchnahme fremden Sondereigentums unter wirtschaftlich vertretbaren Bedingungen...mehr

Rz. 25 Für Maßnahmen am Sondereigentum, die über die Erhaltung hinausgehen, gelten nach § 13 Abs. 2 WEG die Regeln zur baulichen Veränderung in § 20 WEG entsprechend. § 13 Abs. 2 WEG enthält hinsichtlich des Sondereigentums nur die Erleichterung, dass er die Veränderung des Sondereigentums ohne gestattenden Beschluss durchführen darf, wenn sie nicht zu einer mehr als unerheb...mehr

Rz. 82 Nach neuem Recht ist voraussehbar, dass die Regelungen zu Veränderungen im Sondereigentum, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen, erhebliche praktische Bedeutung erlangen werden. Dies liegt an der neuen Sondereigentumsfähigkeit des Grundstücks nach § 3 Abs. 2 WEG. Über die Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehende Veränderungen des Grundstücks wären nach alte...mehr

Rz. 26 Jenseits der Regelungen zur baulichen Veränderung kann die Veränderung eines Grundstücksteils auch sachenrechtliche Fragen aufwerfen. Feststehen dürfte allerdings, dass fest mit dem Boden verbundene Baulichkeiten nach § 5 Abs. 1 S. 2 WEG i.V.m. § 94 Abs. 1 BGB dem Sondereigentum zugehören.[24] Besondere Probleme dürfte die Schaffung weiterer Räume auf dem Grundstückst...mehr

Rz. 24 Trotz der nunmehr in §§ 9a Abs. 3; 16 Abs. 1 S. 1 WEG erfolgten Verankerung des Gemeinschaftsvermögens hat dies in sonstigen Zusammenhängen praktisch keine Beachtung gefunden. Das führt zu willkürlich anmutenden Ungleichbehandlungen. Erwirbt die Wohnungseigentümergemeinschaft innerhalb ihrer eigenen Liegenschaft Sondereigentum etwa an einer Einheit oder einem Stellpla...mehr

§ 10 Allgemeine Grundsätze (1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Ge...mehr

Rz. 64 Da die Auslegung des erheblichen Nachteils im neuen Recht nicht sicher vorhergesehen werden kann, ist dem sanierungswilligen Wohnungseigentümer in jedem Fall ein gefahrloserer Weg zu raten, den das neue Recht ebenfalls vorgibt. Denn die Durchführung einer erforderlichen Erhaltungsmaßnahme ist von der Beschlusskompetenz des § 19 Abs. 1 WEG zur Benutzung des Sondereigen...mehr