Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

§ 1 Begriffsbestimmungen (1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden. (2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. (3) Teileigentum ist das Sondereige...mehr

Rz. 6 Im Zusammenhang mit der Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit erwähnen die Gesetzesmaterialien – leider bedauerlich knapp – auch Mehrfachparker. Wörtlich heißt es zur Reichweite von § 3 Abs. 1 S. 2 WEG: "Daher sind auch (…) einzelne Stellplätze in einer Mehrfachparkanlage (sogenannte Duplex- oder Quadruplexparker) erfasst."[7] Dies ist in dieser Komprimierung kaum m...mehr

Rz. 81 Die Frage nach der Behandlung von Maßnahmen im Sondereigentum, die einer baulichen Veränderung gleichkommen, war nach früherem Recht eher von rein dogmatischem Interesse, da derartige Veränderungen fast immer auch das Gemeinschaftseigentum betrafen und somit ohne weiteres nach den Regelungen des § 22 WEG a.F. zu beurteilen waren. Selbst die maßgebliche Entscheidung de...mehr

Rz. 11 Für selbstständiges und unselbstständiges Sondereigentum gelten gleichermaßen die Anforderungen an ihre Bestimmtheit nach § 3 Abs. 3 WEG. Danach müssen die "außerhalb des Gebäudes liegenden Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan" bestimmt sein. Der Aufteilungsplan wird somit künftig, wenn Sondereigentum an Grundstücksflächen begründet werden soll, e...mehr

Rz. 16 Aus der soeben angesprochenen Vermutung für das wirtschaftliche Überwiegen der Räumlichkeiten folgert der Gesetzgeber, dass es einer Prüfung durch das Grundbuchamt nur bei konkreten Anhaltspunkten für das Gegenteil bedarf.[14] Damit stellt sich die Frage, wie mit der Eintragung von Sondereigentum an Grundstücksflächen zu verfahren ist, denen eine nicht nur wirtschaftl...mehr

Rz. 86 Noch gravierender mutet die im Gesetz nunmehr angelegte Möglichkeit an, in das Sondereigentum hineinzuregieren. Über die Verweisung des § 13 Abs. 2 WEG auf § 20 WEG kann die Mehrheit in der Eigentümerversammlung jedenfalls nach dem Wortlaut der Vorschrift auch im Sondereigentum über die Erhaltung hinausgehende Veränderungen beschließen. Diese Ausdehnung der Mehrheitsm...mehr

Rz. 24 Für die Erhaltung des Sondereigentums an Grundstücksteilen gelten die allgemeinen Regeln. Danach hat der Sondereigentümer für die Erhaltung sowohl des selbstständigen als auch des unselbstständigen Sondereigentums an Grundstücksteilen zu sorgen.[20] Hiervon nicht erfasst sind gemeinschaftliche Einrichtungen wie Versorgungsleitungen. Diese verbleiben nach der Grundrege...mehr

Rz. 25 Vom früheren Konzept weicht die Behandlung der Pflichten des Wohnungseigentümers aus § 14 Nr. 2 WEG a.F. bei der Überlassung von Sondereigentum an Dritte, denen er sein Sondereigentum zur Nutzung überlässt, deutlich ab. Denn diese Vorschrift, die den Wohnungseigentümer dazu verpflichtete, für die Einhaltung der Verpflichtungen aus § 14 Nr. 1 WEG a.F. durch nutzungsber...mehr

Rz. 13 Die Vorschrift gilt naturgemäß nicht für Stellplätze, an denen selbstständiges Sondereigentum gebildet wird, da sie als eigene Einheit gar nicht mit Räumlichkeiten verbunden sind, sondern selbst als solche gelten. Dagegen ist die Vorschrift auf sonstige Stellplätze im unselbstständigen Sondereigentum anzuwenden, da diese mit Räumlichkeiten verbunden sind.[11] Auf sons...mehr

Rz. 56 Der Gesetzgeber hat die frühere Technik einer umfassenden Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung von Sondereigentum, wie sie in § 14 Nr. 1 WEG a.F. enthalten war, zugunsten einer kleinteiligen Normierung einzelner Pflichten aufgegeben. So ist § 14 Nr. 1 WEG a.F. entfallen, der die umfassende Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung von Sondereigentum enth...mehr

a) Systemwechsel im neuen Recht Rz. 62 Einen (wohl unvermerkten) Systemwechsel führte der Gesetzgeber bei Erhaltungsmaßnahmen durch, die mehr als nur unerheblich beeinträchtigen. Nach früherem Recht waren Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung stets zulässig, sofern sie erforderlich waren. Selbst die Inanspruchnahme fremden Sondereigentums war in analoger Anwendung v...mehr

Rz. 23 Eine weitere Einschränkung der Veräußerung kann sich aus § 3 Abs. 2 letzter Hs. WEG ergeben. Denn auch bei einer Umschreibung innerhalb der Gemeinschaft muss die Einheit, der der Grundstücksteil zugeschrieben werden soll, die wirtschaftliche Hauptsache bleiben. Wäre dies nicht der Fall, muss die Änderung der Zuordnung zu einem wirtschaftlich nicht die Hauptsache darst...mehr

a) Keine Beeinträchtigung fremden Sondereigentums Rz. 58 Das neue WEG kennt keine § 14 Nr. 1 WEG a.F. entsprechende Regelung mehr, die dem Wohnungseigentümer Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums auf seine Kosten auferlegt. Die Mindestpflichten zur Erhaltung ergeben sich nunmehr aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer den Miteigentümern g...mehr

Rz. 83 § 13 Abs. 2 WEG enthält für den umbauwilligen Wohnungseigentümer hinsichtlich des Sondereigentums nur eine einzige Erleichterung: Führt seine Maßnahme nicht zu einer mehr als unerheblichen Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer, darf er die Veränderung des Sondereigentums ohne gestattenden Beschluss durchführen. Die Frage, wann eine Beeinträchtigung vorliegt,...mehr

Rz. 30 Bedeutung kann die Duldung des Betretens allenfalls im Zusammenhang mit der Instandhaltung oder Instandsetzung von Sondereigentum erlangen, die u.U. die Benutzung fremden Sondereigentums rechtfertigen kann. Dies wurde angenommen, wenn der zulässige Ausbau des Dachgeschosses nur unter Inanspruchnahme fremden Sondereigentums unter wirtschaftlich vertretbaren Bedingungen...mehr

Rz. 25 Für Maßnahmen am Sondereigentum, die über die Erhaltung hinausgehen, gelten nach § 13 Abs. 2 WEG die Regeln zur baulichen Veränderung in § 20 WEG entsprechend. § 13 Abs. 2 WEG enthält hinsichtlich des Sondereigentums nur die Erleichterung, dass er die Veränderung des Sondereigentums ohne gestattenden Beschluss durchführen darf, wenn sie nicht zu einer mehr als unerheb...mehr

Rz. 82 Nach neuem Recht ist voraussehbar, dass die Regelungen zu Veränderungen im Sondereigentum, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen, erhebliche praktische Bedeutung erlangen werden. Dies liegt an der neuen Sondereigentumsfähigkeit des Grundstücks nach § 3 Abs. 2 WEG. Über die Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehende Veränderungen des Grundstücks wären nach alte...mehr

Rz. 26 Jenseits der Regelungen zur baulichen Veränderung kann die Veränderung eines Grundstücksteils auch sachenrechtliche Fragen aufwerfen. Feststehen dürfte allerdings, dass fest mit dem Boden verbundene Baulichkeiten nach § 5 Abs. 1 S. 2 WEG i.V.m. § 94 Abs. 1 BGB dem Sondereigentum zugehören.[24] Besondere Probleme dürfte die Schaffung weiterer Räume auf dem Grundstückst...mehr

Rz. 24 Trotz der nunmehr in §§ 9a Abs. 3; 16 Abs. 1 S. 1 WEG erfolgten Verankerung des Gemeinschaftsvermögens hat dies in sonstigen Zusammenhängen praktisch keine Beachtung gefunden. Das führt zu willkürlich anmutenden Ungleichbehandlungen. Erwirbt die Wohnungseigentümergemeinschaft innerhalb ihrer eigenen Liegenschaft Sondereigentum etwa an einer Einheit oder einem Stellpla...mehr

§ 10 Allgemeine Grundsätze (1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Ge...mehr

Rz. 64 Da die Auslegung des erheblichen Nachteils im neuen Recht nicht sicher vorhergesehen werden kann, ist dem sanierungswilligen Wohnungseigentümer in jedem Fall ein gefahrloserer Weg zu raten, den das neue Recht ebenfalls vorgibt. Denn die Durchführung einer erforderlichen Erhaltungsmaßnahme ist von der Beschlusskompetenz des § 19 Abs. 1 WEG zur Benutzung des Sondereigen...mehr

Rz. 4 Der Verweis des Gesetzgebers auf die wirtschaftliche Bedeutung als Grund dieser Teileigentumsfähigkeit[3] wirft die Frage auf, ob auch an anderen Flächen mit dieser Begründung Teileigentum begründet werden könnte. Im Hinblick auf die wirtschaftliche Bedeutung wäre dies durchaus denkbar, etwa bei Schwimmbädern, Schankflächen o.ä. Dem dürfte allerdings der Gesetzeswortla...mehr

Rz. 17 Weigert sich der betroffene Wohnungseigentümer, zwecks Durchführung einer eilbedürftigen Notmaßnahme Zutritt zu seinem Sondereigentum zu gewähren, liegen die Voraussetzungen für den Erlass einer einstweiligen Verfügung vor. Die Vorwegnahme der Hauptsache steht dem nicht entgegen, da unverhältnismäßige Schäden drohen. Sonstige Einwirkungen ohne Betreten des Sondereigen...mehr

Rz. 17 Das neue Recht bietet zwar durch die im Stufenverhältnis mögliche Klage auf Ersetzung eines Beschlusses und die Klage auf Durchführung des Beschlusses eine erhebliche Erleichterung. Gleichzeitig bringt es mit der Klage gegen den Verband und dessen Regress gegen den Verwalter eine Verdoppelung von Klagen, deren Sinn bereits der BGH zutreffend in Frage stellte.[24] Schl...mehr

Rz. 18 § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG führt inhaltlich die Verpflichtungen aus § 14 Nr. 1 WEG a.F. fort, aber unter Umkehr der Perspektive: Während § 14 Nr. 1 WEG a.F. positive Verpflichtungen zur Instandhaltung und zum schonenden Gebrauch von Sondereigentum- und Gemeinschaftseigentum normierte, arbeitet § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG mit Unterlassungspflichten. Demnach ist jeder Wohnungseige...mehr

Rz. 5 Mit der Zuerkennung der Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen selbst auf dem Grundstück werden die Sonderregelungen für Stellplätze in Gebäuden überflüssig.[4] Daher sind die Regelungen in § 3 Abs. 1 S. 2, Abs. 3 WEG nicht auf Stellplätze im Freien beschränkt.[5] Sie gelten daher auch für Stellplätze innerhalb des Gebäudes. Stellplätze sind unter der Voraussetzung ...mehr

Rz. 90 Die Genehmigung von Veränderungen im Sondereigentum kann aus denselben Gründen fehlerhaft sein wie diejenige baulicher Veränderungen im Gemeinschaftseigentum. Zunächst gilt das allgemeine Beschlussmängelrecht. Formelle Fehler wie Ladungsmängel oder die Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit führen also auch in diesem Zusammenhang zur Anfechtbarkeit.mehr

Rz. 65 Das Gesetz berücksichtigt erstmals seit Inkrafttreten des WEG überhaupt die häufige Überlassung von Sondereigentum an Dritte, regelmäßig Mieter oder dinglich Berechtigte (z.B. Wohn- oder Nießbrauchsberechtigte). Die Regelungen beschränken sich auf die Duldung der Erhaltung (§ 15 Nr. 1 WEG) sowie darüber hinausgehende bauliche Veränderungen (§ 15 Nr. 2 WEG). Hier sieht...mehr

Rz. 2 Die Änderungen im Gesetzestext sind vergleichsweise geringfügig. Im Wesentlichen konzentrieren sie sich auf § 3 Abs. 1 S. 2 WEG (Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen), § 3 Abs. 2 WEG (Sondereigentum an sonstigen Grundstücksteilen) und § 3 Abs. 3 (Bestimmbarkeit). In § 5 Abs. 1 S. 2 und Abs. 2 sowie § 7 Abs. 4 Nr. 1 und § 13 Abs. 1 WEG finden sich redaktionelle Fol...mehr

Rz. 13 Nicht selten wird diese neue Behandlung von Pflichten und Pflichtverletzungen bei der ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu einer Anspruchsverdoppelung führen. Denn nur Schadensersatzansprüche wegen vertraglicher Pflichten sind exklusiv gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet. Wird daneben Sondereigentum oder ein sonstiges absolutes Recht...mehr

Rz. 14 Der Gesetzgeber lässt eine Erstreckung von Sondereigentum auf das Grundstück nur zu, wenn die Räumlichkeiten die wirtschaftliche Hauptsache bleiben. Das Ziel dieser Einschränkungen wird in den Gesetzesmaterialien nicht erläutert. Es soll wohl ein faktisches Eigentum am Grundstück, verbunden mit einer geringwertigen Einheit, vermieden werden.mehr

Rz. 12 § 3 Abs. 3 WEG fordert ferner, dass die betroffenen Sondereigentumsflächen "durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind." Dem Wortlaut des Gesetzes nach genügt eine allgemeine Maßangabe in einem maßstäblichen Plan, da sich hieraus auch die Maße der im Sondereigentum stehenden Flächen ergeben. Die Gesetzesmaterialien stellen keine strengeren Anforderungen. Auch d...mehr

Rz. 35 Einwirkungen auf das Gemeinschaftseigentum sind in § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ausdrücklich geregelt. Der Begriff der Einwirkung auf das Gemeinschaftseigentum ist nicht scharf von dem des Gebrauchs nach § 16 Abs. 1 S. 3 WEG zu trennen. Denn beide sind direkt oder über § 16 Abs. 1 S. 3 WEG nur nach Maßgabe des § 14 WEG zulässig. Die für Einwirkun...mehr

Rz. 61 Das neue Recht geht über das frühere hinaus, als es die Berechtigung des Wohnungseigentümers zur Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen zumindest mittelbar regelt. Denn nach § 13 Abs. 2 WEG bedarf der Wohnungseigentümer selbst bei Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums hinausgehen, nicht der Gestattung durch Beschlus...mehr

Rz. 91 Ist die Anfechtbarkeit des Beschlusses über bauliche Veränderungen wegen der grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage schon bei baulichen Veränderungen im Gemeinschaftseigentum der Ausnahmefall, gilt dies erst recht für Veränderungen des Sondereigentums. Denn hier betrifft die bauliche Maßnahme ja von vorneherein nur einen kleinen Ausschnitt der Anlage, der bei einer...mehr

Rz. 62 Einen (wohl unvermerkten) Systemwechsel führte der Gesetzgeber bei Erhaltungsmaßnahmen durch, die mehr als nur unerheblich beeinträchtigen. Nach früherem Recht waren Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung stets zulässig, sofern sie erforderlich waren. Selbst die Inanspruchnahme fremden Sondereigentums war in analoger Anwendung von § 14 Nr. 4 WEG a.F. zulässig...mehr

Rz. 41 Dem Wortlaut nach erfasst § 14 Abs. 3 WEG sogar eine Beeinträchtigung von Sondereigentum aufgrund einer rechtlichen Änderung etwa bei einer Zweckbestimmung von Teileigentum. Hierdurch wird ebenfalls auf Sonder- und Gemeinschaftseigentum eingewirkt. Wird beispielsweise aufgrund einer Öffnungsklausel eine zulässige Änderung des Nutzungszwecks beschlossen, können dem hie...mehr

Rz. 21 Der Perspektivwechsel des Gesetzes, das nun nicht mehr auf den Ausgangspunkt, sondern auf das Ziel der Störung abstellt, schafft umgekehrt auch Lücken im Rechtsschutz. Denn § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG erfasst nur Einwirkungen auf das Sondereigentum. Damit sind jedenfalls störende Einwirkungen auf solches Eigentum, an dem keine Sondernutzungsrechte bestehen (hierzu s. gleich...mehr

Rz. 89 Der Wohnungseigentümer kann schließlich nach §§ 13 Abs. 2, 20 Abs. 3 WEG die Gestattung einer Veränderung seines Sondereigentums verlangen, mit der alle beeinträchtigten Wohnungseigentümer ihr Einverständnis erklärt haben. Dies stellt in der Sache nur den Anspruch auf eine entsprechende Beschlussfassung dar; ohne eine solche bleibt auch die Veränderung des Sondereigen...mehr

1. Selbstständiges Sondereigentum an Stellplätzen Rz. 20 Für das selbstständige Sondereigentum an Stellplätzen gelten in vollem Umfang die Regelungen zum Teileigentum. Da es nicht mehr nur eine Vereinbarung über die exklusive Nutzung darstellt wie das Sondernutzungsrecht, ergeben sich hier neue Möglichkeiten. Während jenes nur an Miteigentümer veräußert werden konnte, bestehe...mehr

Rz. 15 Wann das Wertverhältnis von Grundstücksteil und Räumlichkeiten den Vorgaben des § 3 Abs. 2 letzter Hs. WEG entspricht, ist nur im Wege einer wirtschaftlichen Betrachtung zu entscheiden. Es kommt schlicht auf den Wert von Grundstücksfläche und Räumlichkeiten an. Maßgeblich sind die Wertverhältnisse zur Zeit der Begründung; spätere Wertveränderungen berühren die Begründ...mehr

1. Erhaltung Rz. 24 Für die Erhaltung des Sondereigentums an Grundstücksteilen gelten die allgemeinen Regeln. Danach hat der Sondereigentümer für die Erhaltung sowohl des selbstständigen als auch des unselbstständigen Sondereigentums an Grundstücksteilen zu sorgen.[20] Hiervon nicht erfasst sind gemeinschaftliche Einrichtungen wie Versorgungsleitungen. Diese verbleiben nach d...mehr

1. Gesetzeszweck Rz. 1 Nach früherem Recht konnte Sondereigentum nur an Räumen, nicht aber am Grundstück begründet werden. Funktioneller Ersatz für das Sondereigentum am Grundstück war das Sondernutzungsrecht, das zwischenzeitlich auch Eingang in das Gesetz fand (s. etwa § 5 Abs. 4 S. 2, 3 WEG a.F.). Nach 70 Jahren erkannte der Gesetzgeber nunmehr, dass Sondernutzungsrechte m...mehr

Rz. 67 Die Ausführungen zum Sondereigentum gelten für das Gemeinschaftseigentum entsprechend. Der Drittnutzer muss Eingriffe in das Sondereigentum hinnehmen, auch wenn die Erhaltungsmaßnahme das Gemeinschaftseigentum zum Gegenstand hat. Anders als beim Wohnungseigentümer ist die Duldungspflicht nicht nach § 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 2 WEG auf geringfügige Eingriffe oder so...mehr

Rz. 76 Die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens war bislang im Gesetz nicht und zumal nicht als Mindestaufgabe des Verwalters geregelt. In der Folge konnte der Verwalter jedenfalls in bestimmten Fällen wie der Verwaltung von Sondereigentum eine diesbezügliche Tätigkeit ablehnen bzw. von der Gewährung einer Sondervergütung abhängig machen. Dies dürfte nach neuem Recht nicht ...mehr

Rz. 21 Der Erwerber muss des Weiteren den Besitz an dem erworbenen Sondereigentum erlangen. Dies muss auf Veranlassung des teilenden Eigentümers geschehen; er muss ihm die Räume "übergeben". Die eigenmächtige Inbesitznahme löst also nicht die Folgen des § 8 Abs. 3 WEG aus. Weitere Voraussetzungen, etwa die Fertigstellung des Gebäudes oder die Abnahme des gemeinschaftlichen E...mehr

1. Rechtsnatur: Kein "schuldrechtliches Sondereigentum" Rz. 17 Ein wesentlicher Unterschied des nach neuem Recht möglichen Sondereigentums an Grundstücksflächen zum bisher alleine möglichen Sondernutzungsrecht besteht in der Rechtsnatur. Während das Sondernutzungsrecht seiner Rechtsnatur nach letztlich eine Vereinbarung darstellte, die dinglichen Rechten nur angenähert war,[1...mehr

a) Selbstständiges Sondereigentum an Stellplätzen Rz. 18 Für das selbstständige Sondereigentum an Stellplätzen gelten in vollem Umfang die Regelungen zum Teileigentum. Es wird als eigenständige Einheit, verbunden mit einem Miteigentumsanteil in das Grundbuch eingetragen. Wie bei jedem anderen Teileigentum ist auch die Verbindung mit einem Sondernutzungsrecht oder dem unselbst...mehr

Rz. 63 Vor diesem Hintergrund gewinnt die Abgrenzung zwischen erheblichen und unerheblichen Beeinträchtigungen bei Erhaltungsmaßnahmen gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG zentrale Bedeutung. Aus dem alten Recht lässt sich hierzu praktisch nichts übernehmen, da diese Abgrenzung bei Erhaltungsmaßnahmen keine Rolle spielte. Die Gesetzesmaterialien bieten hier ebenfalls keinen weiteren ...mehr

Rz. 33 Liegen keine Vereinbarungen oder Beschlüsse vor, darf jeder Wohnungseigentümer nur insoweit auf fremdes Sondereigentum einwirken, als er keinen Miteigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt. So kann er etwa beim Aussteigen einen fremden Stellplatz betreten. Bei der Frage nach der Erheblichkeit der Einwirkung sind al...mehr