Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

a) Geltungsbereich Rz. 13 Die Vorschrift gilt naturgemäß nicht für Stellplätze, an denen selbstständiges Sondereigentum gebildet wird, da sie als eigene Einheit gar nicht mit Räumlichkeiten verbunden sind, sondern selbst als solche gelten. Dagegen ist die Vorschrift auf sonstige Stellplätze im unselbstständigen Sondereigentum anzuwenden, da diese mit Räumlichkeiten verbunden ...mehr

Rz. 24 Im Gesetz sind Rechte und Pflichten des Erwerbers gegenüber Dritten dadurch begrenzt, dass der werdende Wohnungseigentümer "gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers" als Wohnungseigentümer gilt. Die Gesetzesmaterialien beschränken die Reichweite des § 8 Abs. 3 WEG ausdrücklich auf das Inne...mehr

Rz. 39 Im Ergebnis ist somit eine Abwägung vorzunehmen, ob die Vorteile der baulichen Veränderung die damit für den einzelnen Wohnungseigentümer verbundenen Nachteile wenigstens soweit aufwiegen, dass er nicht unbillig benachteiligt erscheint. Im konkreten Fall ist also zu fragen, ob etwa die Erhöhung des Wohnwertes durch den Aufzug die damit verbundenen Immissionen aufwiege...mehr

Rz. 32 Im Gegensatz zu § 14 Nr. 3 WEG a.F. differenziert § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG die zulässige Intensität der Einwirkung danach, ob sie durch Vereinbarung oder Beschluss zugelassen wird. Ist dies der Fall, besteht keine Schranke. Dies spielt insbesondere bei Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter eine Rolle. Gestattet die Gemeinschaftsordnung...mehr

Rz. 38 Nach früherem Recht (§ 14 Nr. 4 letzter Hs. WEG a.F.) hatte ein Wohnungseigentümer, dessen Sondereigentum durch Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung beschädigt wurde, einen Anspruch auf Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens. Diese Regelung modifiziert die Novelle erheblich. Insbesondere erweitert sie die Verpflichtung zum Schadensersatz auf weitere "E...mehr

Rz. 11 Durch den glücklicherweise unverändert weiten Wortlaut der Vorschrift kann ihr ein großer Teil der Streitigkeiten um das Gemeinschaftsvermögen zugeordnet werden. Denn § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG ist nicht auf Streitigkeiten aus dem Gemeinschaftseigentum beschränkt. Will die Wohnungseigentümergemeinschaft etwa gegen einen Wohnungseigentümer vorgehen, der ein zugekauftes Grun...mehr

Rz. 84 § 13 Abs. 2 WEG erfasst nicht den Fall, dass alle beeinträchtigten Miteigentümer ihr Einverständnis mit der Veränderung des Sondereigentums erklärt haben.[66] Dies ist nach dem ausdrücklichen Bekunden des Gesetzgebers kein Versehen. Vielmehr muss der Umbauwillige auch in diesen Fällen die Gestattung der Maßnahme durch Beschluss der Eigentümerversammlung einholen. Inso...mehr

Rz. 57 § 13 Abs. 2 WEG bietet nunmehr einen übergeordneten Begriff für Instandhaltung und Instandsetzung, nämlich den der "Erhaltung." Dies wird in den Gesetzesmaterialien zutreffend damit begründet, dass Instandhaltung und Instandsetzung im Gesetz gleich behandelt werden.[44] Dies ändert aber nichts daran, dass die Gemeinschaftsordnung nach wie vor zwischen beidem differenz...mehr

Rz. 40 Da die Duldungspflichten in § 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 2 WEG weit über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen, ist es nur konsequent, auch die zu Ausgleichansprüchen führenden Tatbestände entsprechend auszuweiten. In Betracht kommt insbesondere, wie die zum Gemeinschaftseigentum parallel konstruierte Duldungspflicht in § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG zeigt, die Einwirkung im Zuge v...mehr

Rz. 143 Die Verweisungstechnik des Gesetzgebers lässt auch einen gutwilligen Leser darüber zweifeln, wer die bauliche Veränderung anzukündigen hat. § 15 Nr. 2 WEG selbst macht hierzu keine Angaben. Aus der dortigen Verweisung etwa auf § 555c Abs. 2 und 3 BGB könnte man entnehmen, dass der vermietende Wohnungseigentümer die Ankündigung vornehmen muss. Dies wäre aber in mehrfa...mehr

Rz. 19 Mit der neuen Fassung des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat der Gesetzgeber den Pflichtenkreis der Wohnungseigentümer indessen (möglicherweise unvermerkt) verändert. Eine Erweiterung erfolgte insoweit, als die Verpflichtung zur Unterlassung von Beeinträchtigungen nunmehr unbeschränkt besteht, nicht mehr auf den Gebrauch von Sonder- und Gemeinschaftseigentum bezogen. Dies kann...mehr

Rz. 29 Wie unglücklich der Verweis in § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG geraten ist, zeigt sich schon beim ersten Tatbestandsmerkmal der Duldung nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG, dem Betreten des Sondereigentums. Würde man den Wortlaut ernst nehmen, hätte jeder Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums durch Miteigentümer zu dulden, wenn dies nur mit unerheblichen Beeinträchtigun...mehr

1. Grundstücksfläche ohne Räume Rz. 10 Aus der Systematik des Gesetzes geht hervor, dass nur solche Grundstücksflächen nach § 3 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 WEG dem Sondereigentum zugeordnet werden können, auf denen sich keine Räume befinden. Für das selbstständige Sondereigentum nach § 3 Abs. 1 S. 2 WEG folgt dies schon daraus, dass es sich eben um "Stellplätze" handeln muss, die def...mehr

a) Aufteilungsplan für das gesamte Grundstück Rz. 11 Für selbstständiges und unselbstständiges Sondereigentum gelten gleichermaßen die Anforderungen an ihre Bestimmtheit nach § 3 Abs. 3 WEG. Danach müssen die "außerhalb des Gebäudes liegenden Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan" bestimmt sein. Der Aufteilungsplan wird somit künftig, wenn Sondereigentum a...mehr

a) Vom Wohnungseigentümer gewünschte bauliche Veränderungen Rz. 85 Das WEMoG unterstellt jetzt auch Veränderungen im Sondereigentum, die über die Erhaltung hinausgehen, den Regeln zur baulichen Veränderung. Dieser Begriff wird nur deswegen nicht verwendet, weil er terminologisch auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt sein soll.[67] Dies läuft auf eine zu weitgehende Mitwirk...mehr

1. Ausgangslage nach altem Recht Rz. 81 Die Frage nach der Behandlung von Maßnahmen im Sondereigentum, die einer baulichen Veränderung gleichkommen, war nach früherem Recht eher von rein dogmatischem Interesse, da derartige Veränderungen fast immer auch das Gemeinschaftseigentum betrafen und somit ohne weiteres nach den Regelungen des § 22 WEG a.F. zu beurteilen waren. Selbst...mehr

1. Beschlusskompetenz a) Vom Wohnungseigentümer gewünschte bauliche Veränderungen Rz. 85 Das WEMoG unterstellt jetzt auch Veränderungen im Sondereigentum, die über die Erhaltung hinausgehen, den Regeln zur baulichen Veränderung. Dieser Begriff wird nur deswegen nicht verwendet, weil er terminologisch auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt sein soll.[67] Dies läuft auf eine z...mehr

1. Unerhebliche Beeinträchtigung Rz. 83 § 13 Abs. 2 WEG enthält für den umbauwilligen Wohnungseigentümer hinsichtlich des Sondereigentums nur eine einzige Erleichterung: Führt seine Maßnahme nicht zu einer mehr als unerheblichen Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer, darf er die Veränderung des Sondereigentums ohne gestattenden Beschluss durchführen. Die Frage, wann...mehr

1. Fragmentierung der Regelungen zur Erhaltung Rz. 56 Der Gesetzgeber hat die frühere Technik einer umfassenden Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung von Sondereigentum, wie sie in § 14 Nr. 1 WEG a.F. enthalten war, zugunsten einer kleinteiligen Normierung einzelner Pflichten aufgegeben. So ist § 14 Nr. 1 WEG a.F. entfallen, der die umfassende Pflicht zur Instandhalt...mehr

a) Grundsatz Rz. 90 Die Genehmigung von Veränderungen im Sondereigentum kann aus denselben Gründen fehlerhaft sein wie diejenige baulicher Veränderungen im Gemeinschaftseigentum. Zunächst gilt das allgemeine Beschlussmängelrecht. Formelle Fehler wie Ladungsmängel oder die Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit führen also auch in diesem Zusammenhang zur Anfechtbar...mehr

Rz. 50 Die nach dem Bekunden der Entwurfsbegründung und der Rechtsnatur der Beschlüsse nach § 5 Abs. 4 S. 1 WEG naheliegende Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs hat indessen gravierende Konsequenzen für Anfechtungsklagen. Wird ein Sondereigentum mit dem durch einen solchen Beschluss bestimmten Inhalt gutgläubig erworben, bestimmt dies auch die Beschlusslage für die anderen ...mehr

Rz. 74 Der Tatbestand einer Veränderung ohne Beeinträchtigung hat im neuen Recht erheblich an Bedeutung verloren. Er wird nach dessen Vorgaben nur noch bei Veränderungen im Sondereigentum unmittelbar relevant, da dort Maßnahmen, die keinen Miteigentümer mehr als unerheblich beeinträchtigen, gemäß § 13 Abs. 2 WEG ohne Beschlussfassung der Miteigentümer durchgeführt werden kön...mehr

Rz. 45 Die Möglichkeit, bauliche Änderungen zu verlangen, bot schon das alte Recht, beschränkte sich aber darauf, die Zustimmung aller hierdurch beeinträchtigter Wohnungseigentümer als Voraussetzung eines solchen Verlangens zu nennen. § 20 Abs. 2, 3 WEG gehen weit darüber hinaus. § 20 Abs. 3 WEG behält den Anspruch auf bauliche Veränderungen bei Zustimmung aller beeinträchti...mehr

Rz. 46 Einen Anspruch auf bauliche Veränderungen normiert § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG zunächst, wenn diese dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung dient. Die Norm ist weit gefasst, geht also über die früher im Zentrum des Interesses stehende Barrierefreiheit weit hinaus, auch wenn diese weiterhin die bedeutendste Fallgruppe darstellen dürfte. Dies zeigt nicht zuletzt die ...mehr

Rz. 50 Die Gesetzesmaterialien gehen implizit von einer Lademöglichkeit in Reichweite der durch Sondernutzungsrecht oder Sondereigentum individuell zugewiesenen Stellplatzes aus. Denn sie stellen das Recht eines Wohnungseigentümers, sein Fahrzeug während des Ladevorgangs im Gemeinschaftseigentum abzustellen, ausdrücklich in Abrede.[44] Dem ist insoweit zuzustimmen, als über ...mehr

Rz. 16 Weigert sich der betroffene Wohnungseigentümer, Zutritt zu seinem Sondereigentum zu gewähren, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Duldungstitel erwirken. Einer Klage des betroffenen Wohnungseigentümers auf Unterlassung fehlt wie im Mietrecht das Rechtsschutzbedürfnis, wenn er seine Rechte durch einfache Nichtgewährung von Zutritt wahren kann.[16] Bei sonstig...mehr

Rz. 12 Der Wortlaut des § 43 Nr. 3 WEG a.F. wurde dahingehend geändert, dass nach "Rechte und Pflichten des Verwalters" der Passus "bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums" gestrichen wurden. Der Gesetzgeber hielt das für eine rein sprachliche Straffung.[12] Dies ist insoweit richtig, als es bei der weiten Handhabung der Vorschrift bleibt. Dementsprechend unterfa...mehr

Rz. 70 § 15 WEG nennt als Duldungsberechtigte ohne Differenzierung Wohnungseigentümergemeinschaft und Wohnungseigentümer. Dies ist insoweit richtig, als die Duldungspflicht nicht nach der Eigentumsform zugeordnet werden kann. Wird Gemeinschaftseigentum instandgesetzt, kann dabei Sondereigentum beschädigt und somit auch seine Instandsetzung erforderlich werden. Für diesen Fal...mehr

§ 30 Wohnungserbbaurecht (1) Steht ein Erbbaurecht mehreren gemeinschaftlich nach Bruchteilen zu, so können die Anteile in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Mitberechtigten das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf Grund des Erbbaurechts errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wir...mehr

Rz. 2 Tiefgreifende Änderungen hat der Gesetzgeber bei der Normierung der Pflichten hinsichtlich der Nutzung von Sondereigentum vorgenommen. Er unterscheidet zunächst zwischen Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 14 Abs. 1 WEG) und den Wohnungseigentümern (§ 14 Abs. 2 WEG) gegenüber.[2] Dies geht mit einem gravierenden Wechsel bei der Durchsetzung dieser Pflichten...mehr

Rz. 28 Weniger kompliziert dürften sich in der Regel die Rechtsbeziehungen eines Dritten zum werdenden Wohnungseigentümer gestalten, wenn umgekehrt von dessen Sondereigentum Störungen ausgehen. Denn Abwehransprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB setzen nicht voraus, dass der Störer Eigentümer des Grundstücks ist, von dem die Störungen ausgehen. Lediglich dann, wenn landesrechtliche R...mehr

Rz. 6 Die Zuständigkeit nach § 43 Abs. 1 S. 2 WEG stellt eine Spezialregelung dar, die nicht analogiefähig ist. Anders als nach früherem Recht kann der Gläubiger also einen Wohnungseigentümer nach Aufhebung von § 43 Nr. 5 WEG a.F. nicht wegen sonstiger Verbindlichkeiten im Gerichtsstand der belegenen Sache in Anspruch nehmen, selbst wenn sich der Anspruch auf Gemeinschafts- ...mehr

Rz. 33 Eine unmittelbare Haftung den Wohnungseigentümern gegenüber besteht nur noch, sofern der Verwalter deren Sondereigentum oder absolute Rechte schädigt. Hingegen bestehen vertragliche Verpflichtungen nur noch gegenüber dem Verband. Die zum alten Recht entwickelten Rechtsfiguren, wonach der Verwaltervertrag ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter bzw. sogar ein V...mehr

Rz. 8 Für Dritte wird sich die neue Regelung in § 9a Abs. 1 S. 2 WEG segensreich auswirken. Denn nach früherem Recht bestimmte sich ihr Geschäftspartner u.U. nach Kriterien, die für Dritte nicht ohne weiteres erkennbar waren. Beispielsweise setzte das Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft voraus, dass der erste Erwerber seinen Besitz am Sondereigentum vom ...mehr

Rz. 168 In die Abwägung nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 BGB sollen die Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude einzubeziehen sein. Die Verweisung auf § 555d Abs. 2 BGB ist besonders unverständlich, da sie schon im ursprünglichen Zusammenhang zumindest unvollständig war, blieben doch die Interessen sonstiger Bewohner, insbesondere anderer Wohnungs...mehr

Rz. 15 Dieselben Grundsätze wie für den Verwalter als Ausführungsorgan müssten auch für die Eigentümerversammlung als Entscheidungsorgan gelten. Die lange umstrittene, erst 2014 vom BGH entschiedene Frage,[21] wer bei der Unterlassung gebotener Beschlussfassungen für den daraus resultierenden Schaden haftet, hat damit erheblich an Bedeutung verloren. Grundsätzlich haftet zun...mehr

Rz. 43 Wie oben ausgeführt (vgl. o. Rdn 23), kann auch das Sondernutzungsrecht aufgrund seiner Rechtsähnlichkeit zum Sondereigentum Gegenstand einer Duldungspflicht aus § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG sein. Es entspricht daher einer konsequenten Rechtsanwendung, auch in diesen Fällen einen Ausgleichsanspruch aus § 14 Abs. 3 WEG zu gewähren. Auf diesem Wege lässt sich auch ein vom BGH ...mehr

Rz. 46 § 14 Abs. 3 WEG sieht nicht bei jeder Beeinträchtigung, sondern erst ab einer gewissen Intensität einen Anspruch auf Ausgleich vor. Diese Intensität wird etwas blumig damit umschrieben, dass die Einwirkung "über das zumutbare Maß hinausgeht." Diese Formulierung hat weder im alten noch im neuen Recht eine Parallele. Klar dürfte nur sein, dass Einwirkungen, die keinen b...mehr

Rz. 4 Umgekehrt kommt eine Übertragung der Ausübungsbefugnis individueller Abwehr- und Beseitigungsansprüche auf die Wohnungseigentümergemeinschaft anders als nach früherem Recht nicht mehr in Betracht. Denn bei Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums ist die Wohnungseigentümergemeinschaft schon kraft Gesetzes ausübungsbefugt, so dass es keiner Vergemeinschaftung mehr bed...mehr

Rz. 41 Im Ergebnis erscheinen die in den Gesetzesmaterialien genannten Kriterien wenig überzeugend. Sie erfassen einerseits bei der Abwägung der Vor- und Nachteile zu viele bauliche Veränderungen, andererseits bei der Voraussetzung einer Ungleichbehandlung wesentliche Konstellationen nicht. Zudem verlassen die Gesetzesmaterialien mit diesen neuen Kriterien ohne Not bereits b...mehr

Rz. 10 § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG bleibt anders als § 14 Nr. 4 WEG a.F. nicht auf Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung beschränkt, sondern erfasst alle Fälle, in denen das Recht zum Betreten des Sondereigentums und zu sonstigen Einwirkungen den Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht. Dies erfasst insbesondere die in der Praxis bedeutsamen Fälle des Absperrens von Ve...mehr

Rz. 23 Nach neuem Recht betrifft die Vorverlagerung der Anwendbarkeit des WEG nur noch die Erwerber. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht ohne Vorstufe bereits mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Durch § 8 Abs. 3 WEG werden lediglich die Erwerber den Wohnungseigentümern gleichgestellt, die bereits als Sondereigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Die Erwerber n...mehr

Rz. 11 Die Verpflichtung zur Duldung des Betretens des Sondereigentums bzw. sonstiger Einwirkungen besteht, wie oben ausgeführt, nur der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber.[12] Damit ist der bisweilen bejahten analogen Anwendung der Vorgängervorschrift auf Erhaltungsmaßnahmen zugunsten anderen Sondereigentums[13] wohl der Boden entzogen. Denn nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG...mehr

Rz. 144 Vor diesem Hintergrund erscheint es unausweichlich, die misslungene Verweisungstechnik des Gesetzes schlicht zu ignorieren. Nach dem Sinn der Ankündigung kommt nur der Urheber einer baulichen Veränderung als Auskunftsverpflichteter in Betracht, also je nach Maßnahme die Wohnungseigentümergemeinschaft, nach § 9b Abs. 1 S. 1 WEG vertreten durch den Verwalter oder der u...mehr

Rz. 9 § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG geht ferner insoweit über den Wortlaut der Vorgängernorm hinaus, als auch Einwirkungen auf das gemeinschaftliche Eigentum ausdrücklich genannt werden. Das war oftmals selbstverständlich, etwa beim Entfernen von Fliesen zwecks Reparatur einer Versorgungsleitung im gemeinschaftlichen Eigentum. Die neue Vorschrift geht aber insoweit darüber hinaus, a...mehr

Rz. 14 Missverständlich formuliert ist ferner die Voraussetzung für das Betreten bzw. sonstige Einwirkungen. Dem Wortlaut nach wäre jedes Betreten zulässig, wenn dem betroffenen Wohnungseigentümer hierdurch "über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst." Da dies beim Betreten regelmäßig nicht der Fall sein wird, müsste der Wohn...mehr

Rz. 26 Die Ausführung von Beschlüssen, die allein die Benutzung des Sondereigentums regeln, geht ohne jeden Zweifel über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums hinaus, die nach § 18 Abs. 1 WEG allein der Wohnungseigentümergemeinschaft zukommt. Ihre Verwaltungszuständigkeit ließe sich allein mit einer Analogie zu § 18 Abs. 1 WEG begründen. Das setzt zunächst eine planwidri...mehr

Rz. 8 Die Vorschrift führt § 14 Nr. 4 WEG a.F. fort, wonach der Wohnungseigentümer die Inanspruchnahme seines Sondereigentums hinnehmen muss. Sie ist nunmehr dem Wortlaut nach weiter gefasst. Zum einen muss der Wohnungseigentümer nicht nur Betreten und Benutzung (so § 14 Nr. 4 WEG a.F.), sondern auch "andere Einwirkungen" dulden. Dies entspricht allerdings der bisherigen Han...mehr

1. Fortführung von § 14 Nr. 1 WEG a.F. Rz. 18 § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG führt inhaltlich die Verpflichtungen aus § 14 Nr. 1 WEG a.F. fort, aber unter Umkehr der Perspektive: Während § 14 Nr. 1 WEG a.F. positive Verpflichtungen zur Instandhaltung und zum schonenden Gebrauch von Sondereigentum- und Gemeinschaftseigentum normierte, arbeitet § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG mit Unterlassungspfl...mehr

a) Beeinträchtigung, die vom Gemeinschaftsvermögen ausgehen Rz. 19 Mit der neuen Fassung des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat der Gesetzgeber den Pflichtenkreis der Wohnungseigentümer indessen (möglicherweise unvermerkt) verändert. Eine Erweiterung erfolgte insoweit, als die Verpflichtung zur Unterlassung von Beeinträchtigungen nunmehr unbeschränkt besteht, nicht mehr auf den Gebrau...mehr