Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Rz. 74 Der Tatbestand einer Veränderung ohne Beeinträchtigung hat im neuen Recht erheblich an Bedeutung verloren. Er wird nach dessen Vorgaben nur noch bei Veränderungen im Sondereigentum unmittelbar relevant, da dort Maßnahmen, die keinen Miteigentümer mehr als unerheblich beeinträchtigen, gemäß § 13 Abs. 2 WEG ohne Beschlussfassung der Miteigentümer durchgeführt werden kön...mehr

Rz. 45 Die Möglichkeit, bauliche Änderungen zu verlangen, bot schon das alte Recht, beschränkte sich aber darauf, die Zustimmung aller hierdurch beeinträchtigter Wohnungseigentümer als Voraussetzung eines solchen Verlangens zu nennen. § 20 Abs. 2, 3 WEG gehen weit darüber hinaus. § 20 Abs. 3 WEG behält den Anspruch auf bauliche Veränderungen bei Zustimmung aller beeinträchti...mehr

Rz. 46 Einen Anspruch auf bauliche Veränderungen normiert § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG zunächst, wenn diese dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung dient. Die Norm ist weit gefasst, geht also über die früher im Zentrum des Interesses stehende Barrierefreiheit weit hinaus, auch wenn diese weiterhin die bedeutendste Fallgruppe darstellen dürfte. Dies zeigt nicht zuletzt die ...mehr

Rz. 50 Die Gesetzesmaterialien gehen implizit von einer Lademöglichkeit in Reichweite der durch Sondernutzungsrecht oder Sondereigentum individuell zugewiesenen Stellplatzes aus. Denn sie stellen das Recht eines Wohnungseigentümers, sein Fahrzeug während des Ladevorgangs im Gemeinschaftseigentum abzustellen, ausdrücklich in Abrede.[44] Dem ist insoweit zuzustimmen, als über ...mehr

Rz. 16 Weigert sich der betroffene Wohnungseigentümer, Zutritt zu seinem Sondereigentum zu gewähren, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Duldungstitel erwirken. Einer Klage des betroffenen Wohnungseigentümers auf Unterlassung fehlt wie im Mietrecht das Rechtsschutzbedürfnis, wenn er seine Rechte durch einfache Nichtgewährung von Zutritt wahren kann.[16] Bei sonstig...mehr

Rz. 12 Der Wortlaut des § 43 Nr. 3 WEG a.F. wurde dahingehend geändert, dass nach "Rechte und Pflichten des Verwalters" der Passus "bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums" gestrichen wurden. Der Gesetzgeber hielt das für eine rein sprachliche Straffung.[12] Dies ist insoweit richtig, als es bei der weiten Handhabung der Vorschrift bleibt. Dementsprechend unterfa...mehr

Rz. 70 § 15 WEG nennt als Duldungsberechtigte ohne Differenzierung Wohnungseigentümergemeinschaft und Wohnungseigentümer. Dies ist insoweit richtig, als die Duldungspflicht nicht nach der Eigentumsform zugeordnet werden kann. Wird Gemeinschaftseigentum instandgesetzt, kann dabei Sondereigentum beschädigt und somit auch seine Instandsetzung erforderlich werden. Für diesen Fal...mehr

§ 30 Wohnungserbbaurecht (1) Steht ein Erbbaurecht mehreren gemeinschaftlich nach Bruchteilen zu, so können die Anteile in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Mitberechtigten das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf Grund des Erbbaurechts errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wir...mehr

Rz. 2 Tiefgreifende Änderungen hat der Gesetzgeber bei der Normierung der Pflichten hinsichtlich der Nutzung von Sondereigentum vorgenommen. Er unterscheidet zunächst zwischen Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 14 Abs. 1 WEG) und den Wohnungseigentümern (§ 14 Abs. 2 WEG) gegenüber.[2] Dies geht mit einem gravierenden Wechsel bei der Durchsetzung dieser Pflichten...mehr

Rz. 28 Weniger kompliziert dürften sich in der Regel die Rechtsbeziehungen eines Dritten zum werdenden Wohnungseigentümer gestalten, wenn umgekehrt von dessen Sondereigentum Störungen ausgehen. Denn Abwehransprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB setzen nicht voraus, dass der Störer Eigentümer des Grundstücks ist, von dem die Störungen ausgehen. Lediglich dann, wenn landesrechtliche R...mehr

Rz. 6 Die Zuständigkeit nach § 43 Abs. 1 S. 2 WEG stellt eine Spezialregelung dar, die nicht analogiefähig ist. Anders als nach früherem Recht kann der Gläubiger also einen Wohnungseigentümer nach Aufhebung von § 43 Nr. 5 WEG a.F. nicht wegen sonstiger Verbindlichkeiten im Gerichtsstand der belegenen Sache in Anspruch nehmen, selbst wenn sich der Anspruch auf Gemeinschafts- ...mehr

Rz. 33 Eine unmittelbare Haftung den Wohnungseigentümern gegenüber besteht nur noch, sofern der Verwalter deren Sondereigentum oder absolute Rechte schädigt. Hingegen bestehen vertragliche Verpflichtungen nur noch gegenüber dem Verband. Die zum alten Recht entwickelten Rechtsfiguren, wonach der Verwaltervertrag ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter bzw. sogar ein V...mehr

Rz. 8 Für Dritte wird sich die neue Regelung in § 9a Abs. 1 S. 2 WEG segensreich auswirken. Denn nach früherem Recht bestimmte sich ihr Geschäftspartner u.U. nach Kriterien, die für Dritte nicht ohne weiteres erkennbar waren. Beispielsweise setzte das Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft voraus, dass der erste Erwerber seinen Besitz am Sondereigentum vom ...mehr

Rz. 168 In die Abwägung nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 BGB sollen die Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude einzubeziehen sein. Die Verweisung auf § 555d Abs. 2 BGB ist besonders unverständlich, da sie schon im ursprünglichen Zusammenhang zumindest unvollständig war, blieben doch die Interessen sonstiger Bewohner, insbesondere anderer Wohnungs...mehr

Rz. 15 Dieselben Grundsätze wie für den Verwalter als Ausführungsorgan müssten auch für die Eigentümerversammlung als Entscheidungsorgan gelten. Die lange umstrittene, erst 2014 vom BGH entschiedene Frage,[21] wer bei der Unterlassung gebotener Beschlussfassungen für den daraus resultierenden Schaden haftet, hat damit erheblich an Bedeutung verloren. Grundsätzlich haftet zun...mehr

Rz. 43 Wie oben ausgeführt (vgl. o. Rdn 23), kann auch das Sondernutzungsrecht aufgrund seiner Rechtsähnlichkeit zum Sondereigentum Gegenstand einer Duldungspflicht aus § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG sein. Es entspricht daher einer konsequenten Rechtsanwendung, auch in diesen Fällen einen Ausgleichsanspruch aus § 14 Abs. 3 WEG zu gewähren. Auf diesem Wege lässt sich auch ein vom BGH ...mehr

Rz. 46 § 14 Abs. 3 WEG sieht nicht bei jeder Beeinträchtigung, sondern erst ab einer gewissen Intensität einen Anspruch auf Ausgleich vor. Diese Intensität wird etwas blumig damit umschrieben, dass die Einwirkung "über das zumutbare Maß hinausgeht." Diese Formulierung hat weder im alten noch im neuen Recht eine Parallele. Klar dürfte nur sein, dass Einwirkungen, die keinen b...mehr

Rz. 4 Umgekehrt kommt eine Übertragung der Ausübungsbefugnis individueller Abwehr- und Beseitigungsansprüche auf die Wohnungseigentümergemeinschaft anders als nach früherem Recht nicht mehr in Betracht. Denn bei Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums ist die Wohnungseigentümergemeinschaft schon kraft Gesetzes ausübungsbefugt, so dass es keiner Vergemeinschaftung mehr bed...mehr

Rz. 41 Im Ergebnis erscheinen die in den Gesetzesmaterialien genannten Kriterien wenig überzeugend. Sie erfassen einerseits bei der Abwägung der Vor- und Nachteile zu viele bauliche Veränderungen, andererseits bei der Voraussetzung einer Ungleichbehandlung wesentliche Konstellationen nicht. Zudem verlassen die Gesetzesmaterialien mit diesen neuen Kriterien ohne Not bereits b...mehr

Rz. 10 § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG bleibt anders als § 14 Nr. 4 WEG a.F. nicht auf Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung beschränkt, sondern erfasst alle Fälle, in denen das Recht zum Betreten des Sondereigentums und zu sonstigen Einwirkungen den Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht. Dies erfasst insbesondere die in der Praxis bedeutsamen Fälle des Absperrens von Ve...mehr

Rz. 23 Nach neuem Recht betrifft die Vorverlagerung der Anwendbarkeit des WEG nur noch die Erwerber. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht ohne Vorstufe bereits mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Durch § 8 Abs. 3 WEG werden lediglich die Erwerber den Wohnungseigentümern gleichgestellt, die bereits als Sondereigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Die Erwerber n...mehr

Rz. 11 Die Verpflichtung zur Duldung des Betretens des Sondereigentums bzw. sonstiger Einwirkungen besteht, wie oben ausgeführt, nur der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber.[12] Damit ist der bisweilen bejahten analogen Anwendung der Vorgängervorschrift auf Erhaltungsmaßnahmen zugunsten anderen Sondereigentums[13] wohl der Boden entzogen. Denn nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG...mehr

Rz. 144 Vor diesem Hintergrund erscheint es unausweichlich, die misslungene Verweisungstechnik des Gesetzes schlicht zu ignorieren. Nach dem Sinn der Ankündigung kommt nur der Urheber einer baulichen Veränderung als Auskunftsverpflichteter in Betracht, also je nach Maßnahme die Wohnungseigentümergemeinschaft, nach § 9b Abs. 1 S. 1 WEG vertreten durch den Verwalter oder der u...mehr

Rz. 9 § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG geht ferner insoweit über den Wortlaut der Vorgängernorm hinaus, als auch Einwirkungen auf das gemeinschaftliche Eigentum ausdrücklich genannt werden. Das war oftmals selbstverständlich, etwa beim Entfernen von Fliesen zwecks Reparatur einer Versorgungsleitung im gemeinschaftlichen Eigentum. Die neue Vorschrift geht aber insoweit darüber hinaus, a...mehr

Rz. 14 Missverständlich formuliert ist ferner die Voraussetzung für das Betreten bzw. sonstige Einwirkungen. Dem Wortlaut nach wäre jedes Betreten zulässig, wenn dem betroffenen Wohnungseigentümer hierdurch "über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst." Da dies beim Betreten regelmäßig nicht der Fall sein wird, müsste der Wohn...mehr

Rz. 26 Die Ausführung von Beschlüssen, die allein die Benutzung des Sondereigentums regeln, geht ohne jeden Zweifel über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums hinaus, die nach § 18 Abs. 1 WEG allein der Wohnungseigentümergemeinschaft zukommt. Ihre Verwaltungszuständigkeit ließe sich allein mit einer Analogie zu § 18 Abs. 1 WEG begründen. Das setzt zunächst eine planwidri...mehr

Rz. 8 Die Vorschrift führt § 14 Nr. 4 WEG a.F. fort, wonach der Wohnungseigentümer die Inanspruchnahme seines Sondereigentums hinnehmen muss. Sie ist nunmehr dem Wortlaut nach weiter gefasst. Zum einen muss der Wohnungseigentümer nicht nur Betreten und Benutzung (so § 14 Nr. 4 WEG a.F.), sondern auch "andere Einwirkungen" dulden. Dies entspricht allerdings der bisherigen Han...mehr

1. Fortführung von § 14 Nr. 1 WEG a.F. Rz. 18 § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG führt inhaltlich die Verpflichtungen aus § 14 Nr. 1 WEG a.F. fort, aber unter Umkehr der Perspektive: Während § 14 Nr. 1 WEG a.F. positive Verpflichtungen zur Instandhaltung und zum schonenden Gebrauch von Sondereigentum- und Gemeinschaftseigentum normierte, arbeitet § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG mit Unterlassungspfl...mehr

a) Beeinträchtigung, die vom Gemeinschaftsvermögen ausgehen Rz. 19 Mit der neuen Fassung des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat der Gesetzgeber den Pflichtenkreis der Wohnungseigentümer indessen (möglicherweise unvermerkt) verändert. Eine Erweiterung erfolgte insoweit, als die Verpflichtung zur Unterlassung von Beeinträchtigungen nunmehr unbeschränkt besteht, nicht mehr auf den Gebrau...mehr

Rz. 27 Soweit es sich um Pflichten eines Wohnungseigentümers gegenüber anderen Wohnungseigentümern handelt, kann jeder von ihnen dieses Recht außergerichtlich und gerichtlich geltend machen. Eine Vergemeinschaftung scheidet aus, da es sich um einen Anspruch handelt, der den einzelnen Wohnungseigentümern als Individualrecht zusteht.[22]mehr

a) Wegfall von § 14 Nr. 2 WEG a.F. Rz. 25 Vom früheren Konzept weicht die Behandlung der Pflichten des Wohnungseigentümers aus § 14 Nr. 2 WEG a.F. bei der Überlassung von Sondereigentum an Dritte, denen er sein Sondereigentum zur Nutzung überlässt, deutlich ab. Denn diese Vorschrift, die den Wohnungseigentümer dazu verpflichtete, für die Einhaltung der Verpflichtungen aus § 1...mehr

Rz. 3 Mit dieser Regelung knüpft der Gesetzgeber an die bisherige Differenzierung zwischen materieller Berechtigung und (prozessualer) Ausübungsbefugnis an. Materiell-rechtlich sind zwar die Wohnungseigentümer als Beeinträchtigte Inhaber der Ansprüche aus § 1004 BGB;[3] ausübungsbefugt ist aber bei der Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums alleine die Wohnungseigentüme...mehr

Rz. 6 Von erheblicher Bedeutung ist dagegen, dass die Einhaltung von gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen in § 14 Abs. 1 WEG in verortet wurde. Die Durchsetzung dieser Pflicht ist somit ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft zugewiesen. Dies betrifft sämtliche Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, insbesondere die in der Praxis so wichtigen Zw...mehr

Rz. 13 Die Vorschrift ist in mehrfacher Hinsicht zumindest missverständlich formuliert. Dies betrifft bereits den Anschluss, wonach der Wohnungseigentümer verpflichtet ist, "das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden (..), aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hina...mehr

Rz. 139 Darüber hinaus produziert insbesondere die Möglichkeit von Drittnutzern, sich auf Härtegründe gemäß § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 BGB zu berufen, unüberbrückbare Wertungswidersprüche. Der Gesetzgeber hat sich mit guten Gründen dafür entschieden, die Möglichkeiten der Wohnungseigentümer, bauliche Veränderungen zu verhindern, deutlich einzuschränken. Beschlüsse h...mehr

Rz. 80 Darüber hinaus entfällt mit dem Wegfall von § 18 Abs. 3 S. 1 WEG a.F. die vorgängige Beschlussfassung vor der Entziehungsklage. Die Klage, mit der die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Veräußerung des Sondereigentums von einem Miteigentümer verlangt, ist somit auch ohne entsprechende Beschlussfassung zulässig. Dies wird das Entziehungsverfahren erheblich beschle...mehr

Rz. 167 Im ursprünglichen, mietrechtlichen Zusammenhang des § 555d Abs. 2 S. 1 BGB können auch vorausgegangene Aufwendungen des Mieters für die in dieser Vorschrift geforderte Abwägung erheblich sein.[108] Derartige Aufwendungen liegen immer dann vor, wenn Einrichtungen des Mieters durch die Modernisierung nutzlos werden, etwa eine eingebaute Gasetagenheizung nach Einbau ein...mehr

Rz. 39 Der bisher in§ 14 Nr. 4 letzter Hs. WEG a.F. normierte Anspruch war auf Ersatz der Schäden infolge der Inanspruchnahme durch Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gerichtet. Dies wird auch in Zukunft eine der wichtigsten Fallgruppen des Ausgleichs aus § 14 Abs. 3 WEG darstellen. Dabei ist allerdings anders als nach § 14 Nr. 4 WEG a...mehr

Rz. 74 Das Gemeinschaftsvermögen kann, wie heute allgemein anerkannt ist, Immobiliareigentum umfassen, auch in der eigenen Liegenschaft. Grundsätzlich gelten für seine Verwaltung die allgemeinen Grundsätze; insbesondere bildet die Wohnungseigentümergemeinschaft ihren Willen über Erwerb und Verkauf ebenfalls durch Mehrheitsbeschluss. Anders als beim Gemeinschaftseigentum ist ...mehr

Rz. 71 Gleichwohl dürfte der Wortlaut in anderer Hinsicht zu weit geraten sein. Man wird schwerlich davon ausgehen können, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft vom Drittnutzer die Duldung von Erhaltungsmaßnahmen verlangen kann, die ein Sondereigentümer durchführen will. Umgekehrt kann ein einzelner Wohnungseigentümer regelmäßig nicht alleine über die Durchführung von Erha...mehr

Rz. 20 Dem Wortlaut der Vorschrift nach erfasst das Störungsverbot des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG sogar Beeinträchtigungen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, das einem Wohnungseigentümer gehört. Insoweit dürfte die Vorschrift aber teleologisch zu reduzieren sein. Wie der Gesetzgeber etwa im Zusammenhang mit der Streichung der Rechte Dritter aus § 13 Abs. 1 WEG klargestell...mehr

Rz. 69 Die Duldungspflicht ist auch hinsichtlich des Pflichtigen weit gefasst. Sie trifft jeden Nichteigentümer, der Wohnungseigentum gebraucht. Das Gesetz differenziert nicht nach dem Grund der Berechtigung gegenüber dem Sondereigentümer. Dies ist angesichts der in anderem Zusammenhang zum alten Recht geführten Diskussion der Rechte von Wohnungseigentümern und Gemeinschaft ...mehr

Rz. 49 Die Eintragung von Beschlüssen als Inhalt des Sondereigentums wirft das Problemeines gutgläubigen Erwerbs auf. Es stellt sich die Frage, ob der gutgläubige Erwerber etwa einer ihm günstigen Kostenregelung vertrauen darf, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist. Die Gesetzesbegründung hält dies für möglich, will diese Frage aber ausdrücklich nicht entscheiden, sondern "i...mehr

Rz. 160 Im Mietrecht kann zu den dort geregelten Fehlerfolgen unter Rückgriff auf das allgemeine Schuldrecht ein Schadensersatzanspruch hinzukommen. Denn die unterlassene oder unrichtige Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen ist zugleich eine Pflichtverletzung des Vermieters gegenüber dem Mieter. Im Ergebnis kann er aus § 280 Abs. 1 BGB den Ersatz des hieraus entstandenen...mehr

Rz. 28 Die gesetzlichen Regelungen zur Verwaltungstätigkeit sind indessen bewusst nicht abschließend. Die Wohnungseigentümer können sie nach § 27 Abs. 2 WEG über das gesetzlich vorgesehene Maß hinaus erweitern. Die Vorschrift ermöglicht es somit, ähnlich wie nach altem Recht § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG a.F., Lücken in den gesetzlichen Regelungen zu schließen. Zu beachten blei...mehr

Rz. 77 Die frühere Rechtsprechung kann auch insoweit nicht fortgeführt werden, als der Verweis des § 17 Abs. 2 WEG auf § 14 WEG damit einhergeht, dass nunmehr andere Pflichten gelten. Auffälligstes Beispiel ist wohl der Wegfall von § 14 Nr. 2 WEG a.F. Bislang wurde es durchweg für möglich befunden, ein Entziehungsverfahren darauf zu stützen, dass der Eigentümer nicht auf ein...mehr

Rz. 7 Vor diesem Hintergrund gewinnen die Alternativen zum erzwungenen Vorgehen der Wohnungseigentümergemeinschaft für den beeinträchtigen Wohnungseigentümer erheblich an Bedeutung: Zum einen muss er immer prüfen, ob nicht mit der Nichteinhaltung von Vereinbarungen und Beschlüssen auch eine Beeinträchtigung seines Sondereigentums nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG einhergeht. Diese ...mehr

Rz. 34 Erstaunlicherweise gestattet nach § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG nur das Betreten des Sondereigentums, nicht aber des Gemeinschaftseigentums. Dies hielt der Gesetzgeber wohl für selbstverständlich bzw. als ausreichend durch § 16 Abs. 1 S. 3 WEG geregelt. Dies betrifft auch den Ausschluss der Mitbenutzung aufgrund eines Sondernutzungsrechtes, da dan...mehr

Rz. 62 Unglücklich erscheint auch der Wegfall der Beiladung nach § 48 WEG a.F. insbesondere in Streitigkeiten nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Zwar hat der Gesetzgeber sicherlich recht, wenn er sich auf den Standpunkt stellt, dass mit der Übertragung der Ausübungsbefugnis von Beseitigungs- und Unterlassungsansprüchen auf die Wohnungseigentümergemeinschaft die Gefahr der mehrfache...mehr

Rz. 146 Mit dieser korrigierenden Lesart der Vorschriften, auf die § 15 Nr. 2 WEG Bezug nimmt, ist es indessen nicht getan. Denn Drittnutzer sind nicht nur Mieter, Nießbrauchsberechtigte, sondern auch ihre Familienangehörigen und alle weiteren Personen, die die Wohnung mit Zustimmung des Berechtigten benutzen. Es stellt sich die Frage, ob auch ihnen die bauliche Veränderung ...mehr