Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Leitsatz Markisen gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum Reparaturkosten an Markisen sind damit grundsätzlich auch von allen Eigentümern anteilig zu tragen Normenkette § 16 WEG Kommentar Eine vorliegend im Erdgeschoss angebrachte Markisenanlage ist nach dem Gesetzeswortlaut in § 5 Abs. 1 WEG und weitgehend identischer Definition in der konkreten Teilungserklärung Gemei...mehr

Leitsatz Grundsätzlich möglicher Tausch einzelner Räume des Sondereigentums (hier: Tauschvertrag über Kellerräume) in notarieller Übertragungsform mit Rechtsnachfolgebindungswirkung (rechtsmissbräuchliches Herausgabeverlangen) Normenkette § 4 WEG Kommentar Es bestehen keine rechtlichen Bedenken dagegen, dass Wohnungseigentümer einzelne Räume ihres Sondereigentums wechselseitig...mehr

Leitsatz Gewährleistungsansprüche wegen anfänglicher Baumängel am Gemeinschaftseigentum (insbesondere zu einem Abgeltungsvergleich der Gemeinschaft mit dem Bauträger resp. Insolvenzverwalter im Konfliktbereich zu einem individualrechtlich durch einen einzelnen Käufer/Wohnungseigentümer geltend gemachten Wandelungs- oder großen Schadensersatzanspruch): Ein Eigentümerbeschluss ...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann aus dem Gesichtspunkt der Aufopferung entsprechend § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG Schadensersatz - auch in der Form einer ordnungsgemäßen Wiederherstellung - von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, wenn ihm durch Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und er deshalb hinnehmen muss, an seinem S...mehr

Leitsatz Grundsätzlich berechtigter Schadensersatzanspruch bei Beschädigung des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums durch Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum Anspruch des Balkoneigentümers auf Neuverfliesung Normenkette §§ 14 Nr. 4, HS. 2, 21 Abs. 5 WEG a. F.; § 902 Abs. 2 Satz 2 BGB Kommentar Ein Eigentümer kann aus dem Gesichtspunkt der "Aufopferung"Schadensersatz entsprech...mehr

Leitsatz Errichtung einer Pergola auf sondergenutzter Terrasse ist in der Regel eine nachteilige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums Begründeter Beseitigungsanspruch auch nach zuvor bestandskräftiger Beschlussfassung der Gemeinschaft, die Maßnahme "in jederzeit widerruflicher Weise zu dulden" Normenkette §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG; § 1004 BGB Kommentar Ein Eigentüme...mehr

Leitsatz Enthält die von allen Wohnungseigentümern unterschriebene Hausordnung das ausschließliche Nutzungsrecht eines Wohnungseigentümers unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Terrasse) zu nutzen, kann darin die Einräumung eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts zu sehen sein. Fakten: Vorliegend begehren einig...mehr

Leitsatz Einladungsfehler und Kausalitätsvermutung Normenkette § 24 Abs. 4 WEG a. F.; § 130 BGB analog Kommentar Auch ein Verstoß gegen die Soll-Vorschrift des § 24 Abs. 4 WEG (Ladungsfrist) rechtfertigt grds. die Kausalitätsvermutung vom Ladungsmangel zum konkret gefassten Beschluss. Der Mangel der Einhaltung der Ladungsfrist kann nur durch den Nachweis widerlegt werden, dass...mehr

Leitsatz Kein Ersteigern eines Sondereigentums durch die teilrechtsfähige Gemeinschaft Normenkette § 21 WEG; §§ 71 Abs. 2, 95 ff. ZVG Kommentar Die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, kann in der Zwangsversteigerung kein wirksames Gebot zum Erwerb von Sondereigentum (hier: Teileigentum) an Dachgeschossräumen) abgeben, da Sondereigent...mehr

Leitsatz Duldungspflichtige Leuchtreklametafel Normenkette §§ 14, 22 Abs. 1 WEG Kommentar Die Antragsgegnerin als Sondereigentümerin von Geschäftsräumen im Erdgeschoss hatte unter dem Fenster einer Mietwohnung im 1. OG eine beleuchtete Reklametafel angebracht. Das AG entsprach dem Beseitigungsantrag; in den Folgeinstanzen wurde das Beseitigungsverlangen zurückgewiesen und eine...mehr

Leitsatz Erweiterte Duldungspflicht nach Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung für einen nachträglichen Balkonanbau Normenkette §§ 10, 14, 22 Abs. 1 WEG a. F. Kommentar Der nachträgliche Anbau eines Balkons im Anschluss an eine erteilte Baugenehmigung stellt eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar. Allerdings kann die Befugnis auch zu solchen Veränderungen ...mehr

Leitsatz Zweckbestimmter Keller grundsätzlich nur als Lager- oder Abstellraum nutzbar Normenkette § 15 Abs. 3 WEG; § 1004 BGB Kommentar Ist ein Sondereigentum in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan als Keller bezeichnet, stellt dies eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Kellerräume dürfen grds. nur als Lager- oder Abstellraum und allenfalls in einer Weis...mehr

Leitsatz Die Bezeichnung eines Sondereigentums in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan als Keller stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Die so bezeichneten Räume dürfen nur als Lager- oder Abstellraum oder nur in einer Weise genutzt werden, die nicht mehr stört oder beeinträchtigt als ein solcher. Ermöglicht die Nutzung des Kellers als Wohnraum,...mehr

Leitsatz Haftung des schuldhaft passiven Verwalters im Fall von Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG; §§ 254, 276, 426, 662 BGB Kommentar Bei Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung, deren Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, hat der Verwalter, auch wenn er kein "Profi" ist, unverzüglich das Erforderliche zu unternehmen, um die S...mehr

Leitsatz Zustimmungserfordernis zu baulicher Veränderung (Raumverbindungen durch nachträgliche Decken- und Wanddurchbrüche) Nachteilswirkungen durch intensivere Raumnutzung nur im Falle konkreter, nicht ganz unerheblicher Beeinträchtigungen Normenkette §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar In der Gemeinschaftsordnung war vereinbart, dass Veränderung...mehr

Leitsatz Veränderung des Schallschutzes durch nachträgliche Verlegung von Wasserzu- und Abluftleitungen Kostenentscheidung und materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch (Klarstellung des Rechtsbeschwerdegerichts hinsichtlich bisher nicht vorgenommener Prüfung durch den Tatrichter) Normenkette §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1, 47 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar Ob bei de...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der den Bodenbelag seiner Wohnung austauscht und dadurch die Lärmbelästigung benachbarter Wohnungen erhöht, ist jedenfalls nicht verpflichtet, Maßnahmen zu treffen, die den - vor dem Austausch vorhandenen Trittschallwert unterschreitenden - Normwert erreichen lassen. Fakten: Bei der Wohnanlage handelt es sich um einen Altbau. Einer der Wohnung...mehr

Leitsatz Begrenzung eines offenen Garagenstellplatzes durch Holztrennwand als nachteilige bauliche Veränderung Normenkette §§ 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar Die seitliche Begrenzung eines offenen Garagenstellplatzes (in einem Garagengebäude mit insgesamt 5 Stellplätzen als Sondereigentum) durch eine massive und im Gegensatz zur ursprünglichen Abtrennung ...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der der Errichtung einer Balkonanlage grundsätzlich zugestimmt hat, kann diese Zustimmung regelmäßig widerrufen, solange der bauwillige Wohnungseigentümer Dispositionen zur Verwirklichung noch nicht getroffen hat. Fakten: Eine Wohnungseigentümerin plante den Anbau eines Balkons an ihr Sondereigentum. Mit der Umsetzung der Baumaßnahme sollte nu...mehr

Leitsatz Heizungsraum im Zweifel zwingendes Gemeinschaftseigentum Normenkette §§ 3 Abs. 2, 5 Abs. 2, 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG; §§ 242, 890, 894 BGB) Kommentar Ob ein Kellerraum, in dem die zentrale Heizungsanlage des Objekts untergebracht ist, allein der Energieversorgung oder auch noch anderen Zwecken dient, bestimmt sich in erster Linie nach den Nutzungsangaben in dem der Tei...mehr

Leitsatz Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Müllentsorgungskosten (nach Köpfen) Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Kommentar Auch wenn Müll in erster Linie mit der Nutzung des Sondereigentums zusammenhängt, können jedenfalls in großen Wohnanlagen die durch die Entsorgung des Mülls entstehenden Kosten als solche des Gebrauchs des Sondereigentums nur dann gelten, wenn der Anf...mehr

Leitsatz Eigenmächtige Umgestaltung einer Abwasserentsorgungsanlage durch den Verwalter im Anschluss an eine Forderung der Stadt auf Herstellung eines Kanalanschlusses Ansprüche des Verwalters gegen die Eigentümer aus ungerechtfertigter Bereicherung (bereits dem Grunde nach rechtskräftig bestätigt durch BayObLG v. 17.4.2003, 2Z BR 20/03, ZMR 2003, 759) Keine Gesamtschuldhaftun...mehr

Leitsatz Auslegung der Gemeinschaftsordnung zum Kostenverteilungsschlüssel (Belastung auch der Garagen-Teileigentümer anteilig mit Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums) Normenkette §§ 10 Abs. 1 Satz 2 und 16 Abs. 2 WEG Kommentar Die Vereinbarung in einer Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, welche "die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" anteilig mit den Lasten...mehr

Leitsatz Unter bestimmten Voraussetzungen muss das Betreten einer Wohnung zum Zwecke der Sanierung von Gemeinschaftseigentum gestattet werden Normenkette § 14 Nr. 4 WEG, Art. 13 GG Kommentar Die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers, das Betreten seiner Wohnung zu gestatten, um von dort über eine Einschubtreppe in einen gemeinschaftlichen Spitzboden-Speicher gelangen zu könn...mehr

Leitsatz Die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers, das Betreten seiner Wohnung zu gestatten, besteht auch dann, wenn festgestellt werden soll, ob Maßnahmen der Instandsetzung oder Instandhaltung in Betracht kommen. Voraussetzung ist aber, dass ausreichende Anhaltspunkte für die Notwendigkeit solcher Maßnahmen vorliegen. Fakten: Der im Gemeinschaftseigentum stehende Dachbod...mehr

Leitsatz Zulässige Versorgungssperre und Berechtigung zum Betreten der Schuldnerwohnung Normenkette §§ 14, 21 WEG; § 273 BGB; Art. 13 GG Kommentar In einer Eigentümerversammlung wurde zunächst bestandskräftig beschlossen: "Die Gemeinschaft beschließt, den Verwalter zu ermächtigen, im Hinblick auf erhebliche Hausgeldrückstände der Eheleute ... die in deren Sondereigentum stehend...mehr

Leitsatz Eine "Küche" kann innerhalb der Räume des Wohnungseigentums grds. auch nachträglich verlegt werden Normenkette §§ 13 Abs. 1, 14 Nr. 1 und 22 Abs. 1 WEG Kommentar Die Zweckbestimmung des Sondereigentums als Wohnung in der Teilungserklärung wird durch die Bezeichnung der einzelnen Räume in dem in Bezug genommenen Aufteilungsplan grds. nicht auf die so umrissene konkrete...mehr

Leitsatz Bauöffentlich-rechtliche Auseinandersetzungen unter Wohnungseigentümern (Rechtsschutz und Gerichtszuständigkeit); keine Baunachbarklage innerhalb einer Gemeinschaft Normenkette §§ 15 Abs. 1 und Abs. 3, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG; Art. 19 Abs. 4 und 103 Abs. 1 GG; § 42 Abs. 2 VwGO Kommentar Den verfassungsrechtlichen Maßstäben nach den Art. 19 Abs. 4 und 103 Abs. 1 GG genügt ...mehr

Leitsatz Schreibt die Teilungserklärung hinsichtlich der Raumeignung eines Miteigentumsanteils eine Wohnungsnutzung vor, so fehlt die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, generell eine Nutzung des Sondereigentums zu "Boarding-House"-Zwecken zu erlauben. Ein entsprechender Beschluss ist nichtig. Link zur Entscheidung Saarländisches OLG, Beschluss vom 03.02.2006, 5 W 115/...mehr

Leitsatz Zur Differenzierung zwischen einem Wohnungseigentümerbeschluss und einer Vereinbarung Auslegung einer schuldrechtlichen Vereinbarung über die Durchführung baulicher Veränderungsmaßnahmen Normenkette §§ 22, 43, 44 WEG Kommentar Notariell wurde zwischen früheren Beteiligten vereinbart, dass ein Eigentümer berechtigt sei, eine bestimmte Grundstücksfläche zu befestigen und...mehr

Leitsatz Kein Brandschadensausgleich einer Gemeinschaft oder eines vermietenden Sondereigentümers gegenüber einem Nachbarhauseigentümer im Fall eines durch den Mieter eines Wohnungseigentümers verursachten Brandes mit Schadensfolgen Normenkette § 906 Abs. 2 Satz 2 und § 1004 BGB Kommentar Nachbarrechtliche Ausgleichsansprüche (hier: für Rußverunreinigung der Fassade eines Nach...mehr

Leitsatz Der Erwerber (Sonderrechtsnachfolger) haftet weder als Handlungs- noch als Zustandsstörer im Fall vorgenommener baulicher Veränderungen durch den Veräußerer Normenkette §§ 14, 22 WEG; § 1004 BGB Kommentar Der Erwerber eines Wohnungseigentums als Sondernachfolger ist bezüglich baulicher Veränderungen des Veräußerers weder Handlungs- noch Zustandsstörer im Hinblick auf ...mehr

Leitsatz Zur Auslegung einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung über die Errichtung einer Funkfeststation auf sondergenutzter Dachfläche Normenkette § 15 Abs. 1 und Abs. 3 WEG Kommentar Die Vereinbarung in einer Teilungserklärung, die dem jeweiligen Eigentümer eines Sondereigentums ein Sondernutzungsrecht zur uneingeschränkten Errichtung einer standortbezogenen Funkfests...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann unter den Voraussetzungen des § 14 Nr. 4 WEG jeden Schaden ersetzt verlangen, der infolge der Gestattung des Betretens und der Benutzung im Vorfeld der Instandhaltung und Instandsetzung und im Zuge ihrer Abwicklung entsteht, ob verschuldet oder nicht. Dazu zählt auch ein entgangener Gewinn wie der beim Sondereigentümer eingetretene Mietau...mehr

Leitsatz Berechtigter Schadensersatz (Mietausfall) nach § 14 WEG Normenkette § 14 WEG Kommentar Unter den Voraussetzungen des § 14 Nr. 4 WEG kann ein Eigentümer jeden Schaden durch die Gemeinschaft ersetzt verlangen, der infolge der Gestattung des Betretens und der Benutzung im Vorfeld einer Instandhaltung und Instandsetzung im Bereich des Gemeinschaftseigentums und im Zuge de...mehr

Leitsatz Bestandskräftig beschlossene Abrechnung mit Sonderbelastung in der Einzelabrechnung eines Eigentümers Normenkette §§ 16, 28 WEG Kommentar Die Beschlussfassung über eine Jahresabrechnung, die einem Sondereigentümer bestimmte Kostenpositionen (u.a. Gutachterhonorar) direkt und allein belastet, führt – bei zu Unrecht erfolgter Sonderbelastung – nur zu Fehlerhaftigkeit (u...mehr

Kommentar Zur Frage, ob bei der Prüfung anschaffungsnahen Aufwands die in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG festgelegte 15 %-Grenze auf das Gesamtgebäude zu beziehen oder eine wirtschaftsgut- bzw. wohnungsbezogene Betrachtungsweise vorzunehmen ist, wird in denen beiden nachstehenden Beispielen wie folgt Stellung genommen. Nur die vermietete Wohnung eines erworbenen Mehrfamilienhauses wi...mehr

Leitsatz Beschädigung von Pflanzen auf Sondernutzungsgartenfläche durch Baugerüst kann sog. Aufopferungsanspruch begründen Nichtigkeit eines anspruchsausschließenden Eigentümerbeschlusses Normenkette §§ 14 Nr. 4, 23 Abs. 1 und 4 WEG; § 95 BGB Kommentar Wird in Ausführung eines Eigentümerbeschlusses auf einer zur Sondernutzung zugewiesenen Vorgartenfläche mit Zustimmung des Sond...mehr

Leitsatz Die Abwehr von Störungen im Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile oder des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 15 Abs. 3 WEG) ist nicht nur Angelegenheit der Wohnungseigentümer als Einzelpersonen, sondern gehört daneben auch zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums des insoweit teilrechtsfähigen Verbands. Fakten: Mit dieser Entscheidung ist das OLG...mehr

Leitsatz Haftung aus Verkehrssicherungspflichtverletzung gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer (im vorliegenden Fall verneint) Normenkette § 21 Abs. 1 WEG; § 12 FGG; §§ 31, 278, 831 BGB Kommentar Ein Antragsteller behauptete in seinem Antrag gegen die Gemeinschaft, die Verwaltung und den Hausmeister, dass sein Pkw auf seinem ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Stellplatz...mehr

Kommentar Es ist gefragt worden, ob Grunderwerbsteuer bei der Aufhebung von Sondereigentum anfällt. Im konkreten Fall ging es um ein mit mehreren Reihenhäusern bebautes Grundstück, an denen Sondereigentum besteht. Die Eigentümer wollten durch übereinstimmenden Beschluss das Sondereigentum aufheben und im Anschluss daran das gemeinschaftliche Grundstück real teilen in der Wei...mehr

Leitsatz Grimassenschneidende Kinder vor dem Fenster einer Erdgeschosswohnung als Verletzung des dortigen Eigentumsrechts Beweisaufnahme (hier: Zeugeneinvernahme) im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts Normenkette § 14 Nr. 1 WEG; § 1004 BGB; § 12 FGG Kommentar Das gezielte mehrmalige Hineinschauen in das Fenster einer im Sondereigentum stehenden EG-Wohnung durch Grimassen schn...mehr

Leitsatz Fehlende Jahresabrechnung verbietet eine generelle Entlastung des Verwalters Zu Geschäftsordnungsbeschlüssen auf Erweiterung der Tagesordnung und zu anfechtbaren Beschlüssen unter dem TOP "Verschiedenes" Neuerrichtung einer Solaranlage als nachteilige bauliche Veränderung Haftung des Verwalters gegenüber einem einzelnen Sondereigentümer (Entsorgung Balkongeländer) Norm...mehr

Leitsatz Einzelner Eigentümer hat grundsätzlich keine Klagebefugnis für öffentlich-rechtliche Störabwehransprüche gegen einen Nachbargrundstückseigentümer Normenkette §§ 20 Abs. 1, 21 Abs. 1 WEG; § 34 Abs. 2 BauGB; § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO; Art. 6 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1, 71 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 Satz 2 sowie 73 Abs. 1 BayBauO; §§ 42 Abs. 2, 65 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwG...mehr

Leitsatz Kein Erstattungsanspruch des einzelnen Eigentümers für voraussichtliche Kosten einer künftigen von ihm durchzuführenden Ersatzvornahme Erfüllungswirkung der Auszahlung von Abrechnungsguthaben Normenkette § 21 Abs. 1, 2 WEG; §§ 362 Abs. 1 und 363, 683 BGB Kommentar Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht gegen die übrigen Eigentümer kein Anspruch auf Zahlung von voraussi...mehr

Leitsatz Der Gewinn aus der Veräußerung von zu erstellenden Eigentumswohnungen ist dann realisiert, wenn mehr als die Hälfte der Erwerber das im Wesentlichen fertig gestellte Gemeinschaftseigentum ausdrücklich oder durch mindestens drei Monate lange rügelose Ingebrauchnahme konkludent abgenommen haben. Die Gewinnrealisierung betrifft nur die von diesen Erwerbern geschuldeten...mehr

Leitsatz Bei dringendem Änderungsbedarf (Umwandlung von Sonder- in Gemeinschaftseigentum und umgekehrt) bestehen Zustimmungspflichten der Eigentümer Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts auch für Streitigkeiten über Umwandlungen Normenkette §§ 4 Abs. 3, 10 und 43 WEG; §§ 242, 311b BGB Kommentar Bei dringendem Änderungsbedarf (hier: Umwandlung eines Schwimmbad- und Saunate...mehr

Leitsatz Hebebühnen einer Doppelstockgarage als konstruktiver Gebäudeteil sind zwingend Gemeinschaftseigentum und nicht sondereigentumsfähig Normenkette §§ 5 Abs. 2, 16 Abs. 2 WEG Kommentar Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, der regelt, dass die anfallenden Instandsetzungskosten in Bezug auf einzelne Hebebühnen einer Doppelstockgarage nicht nur die betreffenden Stellplat...mehr

Leitsatz Im Rahmen der Haftung für Wohngeldansprüche tritt bei zwangsverwaltetem Wohnungseigentum der Zwangsverwalter neben den Eigentümer, nicht an dessen Stelle, weshalb die persönliche Verpflichtung des Wohnungseigentümers zur Zahlung rückständiger Beiträge nicht entfällt. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft hatte vorliegend eines ihrer Mitglieder gerichtlich auf Zahlung rü...mehr

Leitsatz Der Wohnungseigentümer bleibt neben dem Zwangsverwalter Wohngeldschuldner Normenkette § 16 Abs. 2 WEG; §§ 20 Abs. 1, 146 Abs. 1, 148 Abs. 3 ZVG Kommentar Durch die Beschlagnahme (§§ 146 Abs. 1, 20 Abs. 1 ZVG) wird dem Schuldner die Verwaltung und Benutzung der Wohnung entzogen (§ 148 Abs. 2 ZVG). Allerdings findet kein Rechtsübergang statt, sodass auch der Zwangsverwa...mehr