Fachbeiträge & Kommentare zu Teileigentum

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B errichtet auf einem Grundstück 1 eine Tiefgarage nebst Zufahrt, deren Gebäudekörper sich im Wege eines Überbaus (Unterbau) auch auf das Grundstück 2 erstreckt. Für den Überbau und den Betrieb der Tiefgarage sind auf einem Grundstück 2 mehrere Grunddienstbarkeiten eingetragen. B gibt für das Grundstück 1 eine Teilungserklärung ab. Das Grundbuchamt meint, die Umsetzung sei ni...mehr

Dies sieht das OLG auch so! Das Grundbuchamt habe zu Recht den Antrag auf Bildung von Teileigentum gem. § 8 WEG versagt. Nach h. M. könne zwar ein durch die vorherige Eintragung einer Grunddienstbarkeit abgesicherter Überbau als rechtmäßiger (anfänglich gestatteter) Überbau in das Eigentum des Eigentümers des Stammgrundstücks als dessen wesentlicher Bestandteil (§§ 94 Abs. 1...mehr

Problemüberblick Bis zum 1.12.2020 gab es u. a. bei Anfechtungsklagen eine Diskrepanz zwischen dem Innen- und dem Außenverhältnis. Ein Beispiel: Es gibt 20 Wohnungseigentümer. Teileigentümer K, Eigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes, hat einen Miteigentumsanteil von 20/1.000. Eine Anfechtungsklage hat Erfolg. Dem klagenden Wohnungseigentümer entstehen Kosten i. H. v. 20.000...mehr

Problemüberblick Wohnungs- und Teileigentum können nach § 1 Abs. 4 WEG nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird. In einer Wohnungseigentumsanlage kann es immer nur ein Grundstück geben. Dies schließt in Bezug auf eine Wohnungseigentumsanlage einen Überbau – dann wird auf einem anderem Grundstück gebaut...mehr

3.6.3.1 Fehlende "engere" Zweckbestimmung Café Ist ein Teileigentum als "gewerbliche Räume" beschrieben, ist ein Café in diesen Räumen zulässig.[1] Gästezimmer Mit der Beschreibung als "nicht zu Wohnzwecken dienende Räume" in der Teilungserklärung ist es vereinbar, dass die Räume als "Hobbyraum oder als Gästezimmer" zum gelegentlichen, auf kürzere Zeit beschränkten Übernachten v...mehr

Zum Adressatenkreis des § 15 WEG n. F. gehört jeder Drittnutzer, der nicht Wohnungseigentümer ist. Zwar hat die Norm in erster Linie den Mieter von Wohnungseigentum im Fokus, umfasst sind aber auch sonstige Nutzer wie dinglich Wohnungsberechtigte, Nießbraucher und alle anderen Personen, denen der Gebrauch überlassen wurde. § 15 WEG n. F. verpflichtet den Drittnutzer insoweit unm...mehr

Nicht selten weisen Teilungserklärungen mit Gemeinschaftsordnungen Räume innerhalb einzelner Sondereigentumseinheiten als "gewerbliche Räume" aus und die übrigen als "zu Wohnzwecken dienende Räume" oder als "Ladenwohnung". Arztpraxis Wenn die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung die Räume im Erdgeschoss als "gewerbliche Räume" ausweist und die übrigen Räume "zu Wohnzweck...mehr

Billardcafé Ein Billardcafé ist in einer als "Laden" beschriebenen Einheit nicht zulässig.[1] Bistro Die Nutzung eines "Ladens" als "Bistro" kann im Einzelfall zulässig sein. Die von dem betriebenen Bistro ausgehenden Störungen sind nicht gravierender, als die, die nach einer typisierenden, verallgemeinernden Betrachtungsweise von einem Laden ausgehen; dies gilt jedenfalls bei ...mehr

Bei der Abwägung des Rechts eines Sondereigentümers, seinen Laden innerhalb der zulässigen Öffnungszeiten erweitert zu nutzen und des Rechts der übrigen Eigentümer auf Ruhe, haben Gerichte immer wieder das Recht eines Ladeneigentümers auf Nutzung innerhalb der zulässigen Öffnungszeiten bestätigt.[1] Begründet wird dies insbesondere mit dem Argument, dass ein Teileigentümer i...mehr

Die Zweckbestimmung "Restaurant" legt fest, dass das einem Teileigentum zugeordnete Sondereigentum als Betrieb eines Gastgewerbes genutzt werden darf, das in erster Linie Speisen und Getränke zum Verzehr anbietet und hieraus seine wesentlichen Umsätze generiert. Ein Schnellrestaurant (McDonalds, Burger King usw.) stellt eine Unterform des Restaurants dar.[1] Im Einzelfall kan...mehr

Was die Nutzung von Sondereigentum betrifft, haben zunächst Teilungserklärung und Aufteilungsplan grundlegende Bedeutung. Im Rahmen der Aufteilung der Wohnanlage wird nämlich in aller Regel die Zweckbestimmung der Sondereigentumseinheiten im weiteren Sinn festgelegt. Zweckbestimmung im weiteren Sinne Die Zweckbestimmung im weiteren Sinne ordnet dabei eine Sondereigentumseinhei...mehr

Arztpraxis Die Ausübung einer Arztpraxis ist mit der Zweckbestimmung als "Büro" nicht vereinbar. Das Gericht führt aus: Zwar überschneiden sich die Begriffe teilweise. So kann sowohl von einem "Büro" als auch von einer "Praxis" eines Rechtsanwalts gesprochen werden. Ferner kann in Einzelfällen der mit einem Büro verbundene Publikumsverkehr gleich hoch sein wie bei einer Praxi...mehr

Anwaltskanzlei Die Bezeichnung mehrerer Räume im Teileigentum als "nicht zu Wohnzwecken dienende Hobbyräume nebst Diele" ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Wird das Teileigentum als Rechtsanwaltskanzlei büromäßig genutzt und wird eine Unterlassungsklage rechtskräftig wegen Verwirkung abgewiesen, ist über eine Nutzung als Hobbyräume hinaus auch eine büromäßig...mehr

Die vereinbarte Zweckbestimmung eines "Cafés" (in München-Schwabing/Maxvorstadt) muss nicht nur im Sinne eines Tages-Café-Betriebs verstanden werden.[1] Die Bezeichnung eines Teileigentums als "Café" in einer Teilungserklärung von 1985 definiert trotz eines möglichen zwischenzeitlichen Begriffswandels den "Angebotsschwerpunkt Kaffee und Kuchen" sowie Öffnungszeiten bis höchs...mehr

Untersagt die Gemeinschaftsordnung die Nutzung des Teileigentums durch solche Branchen, die "geeignet sind, das Ansehen der übrigen Wohnungseigentümer/Teileigentümer zu beeinträchtigen", so ist der Betrieb eines Spielsalons ("Spielothek") nicht erlaubt. Diese Freizeitbetätigung sei in derartigen Gewerbebetrieben in weiten Kreisen der Öffentlichkeit negativ beurteilt und das ...mehr

Wurde in der Teilungserklärung nur "Teileigentum" aufgeführt und ist im Aufteilungsplan sowohl die Bezeichnung "Gewerbe" als auch "Laden" angegeben, ist die Nutzung des Teileigentums als Restaurant möglich.[1]mehr

Swingerclub Auch wenn ein Teileigentum in der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung u. a. als "Sauna, Ruheraum, Duschraum, Tauchbecken" bezeichnet und damit der gewerbsmäßige Betrieb einer Sauna zulässig ist, brauchen die übrigen Eigentümer nicht zu dulden, dass in den Räumen eine Sauna in der Art betrieben wird, dass den Besuchern die Aufnahme sexueller Kontakte in de...mehr

Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme nach § 14 WEG erlaubt dem Teileigentümer oder dessen Mieter in Gewerberäumen nur den Betrieb eines ladenmäßigen Erotik-Fachgeschäfts mit Videothek, jedenfalls sofern in der Wohngegend ähnliche Geschäfte und Nachtclubs vorhanden sind, nicht aber die Vorführung von Sexfilmen mit Einzelkabinenbetrieb.[1] Eine gegen diesen Beschluss des...mehr

Der Gebrauch eines Teileigentums zu Wohnzwecken kann zulässig sein. Dies ist der Fall, wenn er bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als der nach der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Gebrauch.[1] Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist allerdings in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude bei typisierender B...mehr

Die in der Teilungserklärung festgelegte Nutzung von im Erd- und Kellergeschoss gelegenen Teileigentumseinheiten zur Ausübung eines "beliebigen Gewerbes oder Berufs" ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Mit dieser Zweckbestimmung kann die Vermietung eines Teileigentums zum Zweck der Einrichtung einer städtischen Methadonabgabestelle vereinbar sein, wenn die n...mehr

In Teileigentum, das in der Teilungserklärung als "gewerbliche Raumeinheit" bezeichnet ist, darf eine psychosoziale Beratungs- und Behandlungsstelle für Alkohol- und Drogenprobleme betrieben werden.[1] Die Zweckbestimmung eines Teileigentums als "gewerbliche Räume" steht der Nutzung als Tagesstätte mit Kontakt- und Informationsstellenfunktion für Menschen mit psychischer Behi...mehr

Ist ein Teileigentum als "gewerbliche Räume" beschrieben, ist ein Café in diesen Räumen zulässig.[1]mehr

In einer Wohnanlage kann die Nutzung eines Speicherraums, der ein selbstständiges Teileigentum bildet, zur Aufbewahrung von Notariatsakten grundsätzlich nicht untersagt werden.[1]mehr

Der Betrieb einer Begegnungsstätte für Senioren (Öffnung an 5 Wochentagen zwischen 12 Uhr und 14 Uhr für Publikum) durch einen gemeinnützigen Verein überschreitet nicht den mit der Zweckbestimmung "Gewerbeeinheit" für das Teileigentum eröffneten Nutzungsrahmen.[1]mehr

Wohnnutzung Die Nutzung eines "Ausstellungsraums mit Nebenräumen" zu Wohnzwecken kann zulässig sein. Der näheren Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung kommt die gleiche Bedeutung wie einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zu. Das Teileigentum darf zwar grundsätzlich zu keinem anderen als dem vereinbarten Zweck genutzt werden, es ist jedoch eine mi...mehr

Wurde die Zweckbestimmung eines Teileigentums als "Massageinstitut" vereinbart, ist der anderweitige Betrieb einer Kampfsport- und Selbstverteidigungsschule nicht zulässig.[1]mehr

Die folgende Regelung leitet üblicherweise in die weiteren Regelungen der Gemeinschaftsordnung ein, um ihren Regelungsgehalt zu verdeutlichen.mehr

Grundsätzlich zu beachten ist, dass nicht jede Abweichung von der in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung festgelegten Zweckbestimmung einen Unterlassungsanspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder konkret beeinträchtigter Wohnungseigentümer begründet. Erforderlich ist vielmehr, dass die abweichende Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise mit größere...mehr

Wird ein bisher einheitlich genutztes gewerbliches Teileigentum, das Teil einer Wohnanlage ist, baulich so umgestaltet, dass in ihm 47 in sich abgeschlossene Wohnappartements geschaffen werden, die der nicht nur kurzzeitigen Aufnahme wohnsitzloser psychisch erkrankter Personen dienen, ist die vorgesehene Nutzung eine solche zu Wohnzwecken. Ein derartiger Gebrauch kann infolg...mehr

Abendlokal mit Livemusik und Tanzfläche In einem Sondereigentum, das in der Teilungserklärung als "Gewerberaum, bestehend aus 2 Ladenräumen" bezeichnet ist, darf eine Weinhandlung mit Bistro/Aufwärmküche unter Beachtung der Ladenschlusszeiten betrieben werden.[1] Nachtlokal In einem in der Teilungserklärung als "Gaststätte" bezeichneten Teileigentum darf kein Nachtlokal betrieb...mehr

Ballettstudio Die Nutzung von Räumen als "Ballettstudio" ist nicht gestattet, wenn die Teilungserklärung eine Nutzung als "Praxis" gestattet. Von dem Betrieb eines Ballettstudios gehen naturgemäß größere Beeinträchtigungen für die übrigen Wohnungseigentümer aus, als von einer Praxis. Dies gilt insbesondere für den Einsatz von Musikinstrumenten bzw. die Wiedergabe von Musik, d...mehr

Vereinbart ist die Nutzung als "Nebenräume im Kellergeschoss" bzw. im Nachtrag als "Ladenkeller und Nebenräume im Kellergeschoss". Welche Nutzung dem vereinbarten Zweck entspricht, ist durch Auslegung zu ermitteln. Bei der Auslegung einer im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung ist, wie bei der Auslegung von Grundbucheintragungen allgemein, auf den Wortlaut und Sinn abz...mehr

Ladengeschäft Gehört zum Sondereigentum eines Teileigentums, das nach der Teilungserklärung als Ladengeschäft gewerblich genutzt werden darf, ein Raum, der als "Lager" bezeichnet ist, so verstößt die Nutzung dieses Raums als zusätzliches selbstständiges Ladengeschäft bei der gebotenen typisierten Betrachtungsweise gegen die vereinbarte Zweckbestimmung in der Teilungserklärung...mehr

Sieht die Gemeinschaftsordnung für die im Sondereigentum stehenden Räume eines Teileigentums vor, dass diese als "Laden, Büro, Praxis oder Gastronomiebetrieb" gebraucht bzw. genutzt werden dürfen, ist nicht eindeutig, ob es sich lediglich um eine beispielhafte Aufzählung verschiedener Gebrauchs- bzw. Nutzungsmöglichkeiten handelt oder sich die tatsächliche Nutzung in diesem ...mehr

Die nachfolgende Rechtsprechungsübersicht soll einen Überblick darüber geben, welche Nutzungen im Einzelfall bei entsprechender Zweckbestimmung zulässig sein können. Sie gliedert sich zunächst grob nach der Zweckbestimmung "im weiteren Sinne", also nach Wohnungs- und Teileigentum, um dann innerhalb dieser Gliederungspunkte zulässige Nutzungsmöglichkeiten im Rahmen der Zweckb...mehr

Beinhaltet die Teilungserklärung nichts über die Zweckbestimmung einer Terrasse, die sich an einen angrenzenden Restaurationsbetrieb anschließt, so entspricht es nicht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, dass ein Restaurationsbetrieb die Terrasse als Biergarten nutzt.[1]mehr

"Arztpraxis" Billardcafé Ein Billardcafé ist in einer als "Arztpraxis" beschriebenen Einheit nicht zulässig.[1] "Ausstellungsraum mit Nebenräumen" Wohnnutzung Die Nutzung eines "Ausstellungsraums mit Nebenräumen" zu Wohnzwecken kann zulässig sein. Der näheren Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung kommt die gleiche Bedeutung wie einer Zweckbestimmung mit Vereinb...mehr

Café Ist ein Teileigentum als "gewerbliche Räume" beschrieben, ist ein Café in diesen Räumen zulässig.[1] Gästezimmer Mit der Beschreibung als "nicht zu Wohnzwecken dienende Räume" in der Teilungserklärung ist es vereinbar, dass die Räume als "Hobbyraum oder als Gästezimmer" zum gelegentlichen, auf kürzere Zeit beschränkten Übernachten von nicht zum Hausstand gehörenden Persone...mehr

Mit der Beschreibung als "nicht zu Wohnzwecken dienende Räume" in der Teilungserklärung ist es vereinbar, dass die Räume als "Hobbyraum oder als Gästezimmer" zum gelegentlichen, auf kürzere Zeit beschränkten Übernachten von nicht zum Hausstand gehörenden Personen benutzt werden.[1]mehr

Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zur Vermietung an Pensionsgäste ist zulässig und weniger beeinträchtigend als etwa eine Nutzung als Einzelhandelsgeschäft oder Nagelstudio. Ob gewerbe- oder baurechtliche Genehmigungen für eine derartige Nutzung erforderlich sind, ist im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren nicht zu klären und bedeutungslos.[1]mehr

Billardcafé Ein Billardcafé ist in einer als "Arztpraxis" beschriebenen Einheit nicht zulässig.[1]mehr

Die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste ist zulässig. Wohnungseigentum dient im Unterschied zu Teileigentum Wohnzwecken. Eine Wohnnutzung umfasst auch die Vermietung an Feriengäste.[1] Evtl. Zweckentfremdungsverbot beachten! Auch wenn es Wohnungseigentümern grundsätzlich gestattet ist, ihre Wohnung über Internetportale an wechs...mehr

Die Zweckbestimmung "Gewerbeeinheit" lässt eine gaststättenähnliche Einrichtung zu, weil innerhalb der Zweckvorgabe sogar die Führung einer echten Gaststätte möglich wäre. Die durch den Betrieb entstehenden Lärm- und Geruchsbeeinträchtigungen können nur dann einen Unterlassungsanspruch begründen, wenn die Geruchsbeeinträchtigungen die im Fall des Betreibens einer Gaststätte ...mehr

Ist in der Teilungserklärung eine gewerbliche Nutzung gestattet, "soweit dadurch nicht, etwa durch Lärmentwicklung oder Ähnliches, der Wohnwert der Einheiten 2 und 3 beeinträchtigt wird", ist der Betrieb eines Mode-Outlets zulässig. Generell halte sich der Betrieb eines Mode-Outlets im Rahmen der vor Umwandlung des Hauses in einer Wohnungseigentumsanlage erfolgten Nutzung de...mehr

Die Zweckbestimmung eines Raums als "Speicher" steht der Nutzung als Wohnraum entgegen.[1] Trimmraum Die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist unzulässig. Dies gilt erst recht für einen "Trimmraum", der nur die Nutzung für einen kleinen Ausschnitt hobbymäßiger Betätigungen zulässt.[2]mehr

Wenn die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung die Räume im Erdgeschoss als "gewerbliche Räume" ausweist und die übrigen Räume "zu Wohnzwecken dienende Räume" sein sollen, ist im EG der Betrieb einer Arztpraxis grundsätzlich zulässig. Eine Ausweitung der Arztpraxis auf das 1. OG ist nicht zulässig, auch dann nicht, wenn im 2. OG seit mehr als 10 Jahren zunächst eine Ste...mehr

Wie bisher schon, kann gemäß § 28 Abs. 3 WEG n. F. auch dauerhaft die Fälligkeit von Beiträgen für künftig zu beschließende Sonderumlagen geregelt werden. Ein entsprechender Beschluss entspricht zwar den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, fraglich ist jedoch, ob er sinnvoll ist. Da ohnehin über die Sonderumlage im Einzelfall beschlossen werden muss, dürfte es nach wie v...mehr

Sind der Wohnung in der Teilungserklärung weitere als "nicht zu Wohnzwecken dienende Räume" (in Wiederholung der gesetzlichen Beschreibung von Teileigentum nach § 1 Abs. 3 WEG) zugeordnet, liegt hierin eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, dass diese Räume grundsätzlich zu jedem Zweck, nur nicht als Wohnraum, genutzt werden dürfen. Die Nutzung als Hobbyraum kann d...mehr

Wohnraummieter § 554 BGB n. F. ist auf die Neuregelung in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 WEG n. F. abgestimmt.[1] Dadurch soll der Anspruch des Mieters auf Erlaubnis der in § 554 BGB n. F. geregelten Maßnahmen bei Vermietung einer Eigentumswohnung mit den wohnungseigentumsrechtlichen Vorschriften über bauliche Veränderungen harmonisiert werden. Gewerbe- und Geschäftsraummieter...mehr