Fachbeiträge & Kommentare zu Urteil

Rz. 127 Weitere zwingende Voraussetzung für die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund – ausgenommen die Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 (BGH, Urteil v. 29.4.2009, VIII ZR 142/08, GE 2009, 709) – ist grundsätzlich, dass der kündigende Vertragspartner dem anderen Vertragspartner erfolglos eine Frist zur Abhilfe gesetzt hat (KG, Beschluss ...mehr

Rz. 23a Eine Änderungsvertrag, der eine erweiterte Umlage von Betriebskosten zum Gegenstand hat, kann grundsätzlich auch stillschweigend zustande kommen. Erforderlich ist dafür aber, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter einer Umlage weiterer Betriebskosten zustimmt (LG Itzehoe, Urteil v. 30.10.2009, 9 S 20/08 = ZMR 2010, 365). Für e...mehr

Rz. 3 Der Vermieter von Räumen ist verpflichtet, die auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten selbst zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 3). Zu diesen auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten gehören zumindest teilweise auch die Betriebskosten. Im Zusammenspiel dieser Vorschrift mit derjenigen des § 556 Abs. 1 ergibt sich, dass die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter gesonde...mehr

Rz. 75 Hinweis Angaben in der Abrechnung Die Abrechnung muss zumindest folgende Angaben enthalten (BGH, Urteil v. 20.1.2021, XII ZR 40/20, GE 2021, 305; Urteil v. 29.1. 2020, VIII ZR 244/18, GE 2020, 463; OLG Dresden, Beschluss v. 9.8.2019, 5 U 936/19, ZMR 2020, 24; LG Kassel, Beschluss v. 16.2.2022, 1 T 427/21, WuM 2022, 335; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 333):...mehr

Rz. 107 Bei einer Kündigung wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag trägt der Kündigende die Darlegungs- und Beweislast für die Fristsetzung oder Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 bzw. der Voraussetzungen, unter denen es gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 entfällt (BGH, VIII ZR 281/06, NJW 2007, 2177). Der Vermieter, der nach erfolgter fristloser Kündigung wegen Zahlungsv...mehr

Rz. 53 Weitere zwingende Voraussetzung für die fristlose Kündigung ist, dass der Vermieter das vertragswidrige Verhalten des Mieters abgemahnt und dieser den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache fortgesetzt hat. So setzt die Kündigung wegen eines katastrophalen und verwahrlosten Zustands (Messie-Wohnung) eine Abmahnung mit angemessener Frist voraus (AG Hamburg, Urteil v. ...mehr

Rz. 56 Schließlich ist Voraussetzung für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, dass die Rechte des Vermieters durch die Fortsetzung des abgemahnten Verhaltens des Mieters erheblich verletzt oder gefährdet werden. Die Erheblichkeit ist regelmäßig zu bejahen, wenn eine unbefugte Gebrauchsüberlassung vorliegt. Dauert diese nur kurz, kann eine Erheblichkeit zu verneinen...mehr

Rz. 18 Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter muss ausdrücklich vereinbart werden. Die Vereinbarung muss zudem eindeutig sein, insbesondere wenn sie in Formularverträgen enthalten ist. In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung...mehr

Rz. 25 Zwar ist in § 1 Abs. 1 BetrKV die Rede davon, dass es sich um Kosten des Eigentümers oder des Erbbauberechtigten handeln muss. Durch die Verwendung des Begriffs der Betriebskosten ist jedoch klargestellt, dass es auf die Betriebskosten ankommt, die dem Vermieter (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 176) tatsächlich entstanden sind (so wohl GH, Hinweisbeschluss...mehr

Rz. 35 Für den bis zum 31.12.2001 öffentlich geförderten Wohnraum gilt § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV, wonach nur diejenigen Kosten umgelegt werden dürfen, "die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind." Auch für preisfreien Wohnraum – und damit auch für früher preisgebundenen Wohnraum, der bis zum 3.10.1990 errichtet worde...mehr

Rz. 42 Ferner ist der Vermieter zur Kostenvermeidung verpflichtet. Kosten für Betriebsleistungen, die nur deshalb notwendig werden, weil der Vermieter seine Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Geschäftsführung nicht erfüllt hat, sind ebenfalls nicht umlagefähig. Betriebskosten, die ihre Ursachen in einem Mietmangel haben oder in einem Umstand, der nicht zur Risikosphäre des Mi...mehr

Rz. 87a Gemäß Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und...mehr

Rz. 121 Zu den Brennstoffkosten gehört der Kaufpreis für die verbrauchten Brennstoff; bei Koks/Kohle fallen auch die Kosten für Anfeuerungsmaterial darunter, nicht jedoch Brennstoffadditive (Schmidt-Futterer/Lammel, § 7 HeizkostenV Rn. 28). Der Vermieter darf nur die Kosten für die Wärmeerzeugung umlegen. Daher scheidet eine Umlage der Kosten für Trockenheizen in einem Neubau...mehr

Rz. 93 Die sich aus der Abrechnung über Betriebskostenvorschüsse ergebenden Ausgleichsansprüche verjähren sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter in drei Jahren (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 558). Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss desjenigen Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Tatsachen...mehr

Rz. 128 Für eine vollautomatische Ölheizungsanlage fallen grundsätzlich keine Bedienungskosten an, sodass Kosten insoweit nicht umlegbar sind (KG, GE 1976, 762; Peruzzo, Rn. 204; Blank/Börstinghaus, § 556 Rn. 25; a. A. Schmidt-Futterer/Lammel, § 7 HeizKostenV Rn. 31). Dasselbe gilt für die Beheizung mit Holzpellets oder Holzhackschnitzeln. Umlagefähig sind aber die Kosten für...mehr

Rz. 31 Die Kündigung ist einmal ausgeschlossen, wenn der Mieter bei Abschluss des Vertrags den Mangel positiv kannte oder ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Die Kündigung ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Mieter in Kenntnis des anfänglichen Mangels, der zu einer vollständigen oder teilweisen Entziehung des Gebrauchs der Mietsache gefüh...mehr

Abmahnung Die Abmahnungsbefugnis gegenüber dem Verwalter steht nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Bei dilatorischem Verhalten des Verwalters können allenfalls dem Verband – als Vertragspartner des Verwalters – Ersatzansprüche zustehen.[1] Anspruchsverzicht Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über den Verzicht auf die gerichtliche Geltendmachung von Ansprüch...mehr

Rz. 28 Betriebskosten sind weiterhin nicht ansatzfähig, wenn "sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden". Das ergab sich bisher aus der Einleitung zur Anlage 3 zu § 27 II. BV, gilt aber weiterhin, da der Vermieter nur diejenigen Betriebskosten umlegen darf, die ihm entstehen. Unter die nicht umlegbaren Kosten fallen z. B. vom Mieter selbst ...mehr

Rz. 206 § 2 Nr. 15b BetrKV Die Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum 30.6.2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse. Die Kabelkosten sind umlagefähig, wenn deren Umlage vereinbart worden ist (...mehr

Rz. 153 § 2 Nr. 4d BetrKV Die Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die ...mehr

Rz. 96 Haben sich die Betriebskosten, für die Vorauszahlungen vereinbart worden sind, gegenüber dem Stand zur Zeit der Vereinbarung verändert, so stehen sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter von Wohnraum ein Anspruch auf Anpassung der vereinbarten Vorauszahlungen zu, jedoch nur nach einer Abrechnung (§ 560 Abs. 4). Auch in Ausnahmefällen (überproportionale Steigerung der ...mehr

Rz. 13 Die Mietvertragsparteien können auch eine Miete vereinbaren, mit der alle Betriebskosten abgegolten werden. In diesem Fall besteht keine Möglichkeit, die Miete allein wegen gestiegener Betriebskosten zu erhöhen. Die Miete setzt sich dann aus der Miete für die Gebrauchsüberlassung nebst einem kalkulierten, aber nicht ausgewiesenen Betrag für die Betriebskosten zusammen,...mehr

Rz. 18 Da auch die nicht rechtzeitige Gewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs zur Kündigung berechtigt, besteht das Kündigungsrecht auch schon vor Überlassung der Mietsache (BGH, Urteil v. 10.10.2001, XII ZR 93/99, NZM 2001, 1077; OLG Köln, Urteil v. 18.12.1996, 27 U 17/96, ZMR 1997, 230). Darüber hinaus kann der Mieter bereits vor Überlassung der Mietsache fristlos kündigen...mehr

Rz. 14 § 25a UStG ist im UStG im 6. Abschnitt bei den "Besonderen Besteuerungsformen" angesiedelt, was schon äußerlich zeigt, dass sich die Differenzbesteuerung vom Regelfall der Besteuerung von Umsätzen nach dem UStG unterscheidet. Diese Abweichung ist systematisch in Abs. 3 des § 25a UStG zu orten, denn dort ist, anders als bei der allgemeinen Regelung in § 10 UStG und ähn...mehr

Rz. 34 Sowohl bei der Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 Satz 1) als auch bei Erhöhung der Betriebskostenpauschale (§ 560 Abs. 5) ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der v...mehr

Rz. 11 Die Mietvertragsparteien können vereinbaren, dass in der vereinbarten Miete für die Betriebskosten gesondert eine Pauschale ausgewiesen wird (Pauschalmiete). Von der Bruttokaltmiete unterscheidet sich diese Miete dadurch, dass die Betriebskosten getrennt von der übrigen Miete ausgewiesen werden und die Wohnraummiete bei gestiegenen Betriebskosten unabhängig von dem An...mehr

Rz. 93 Die Kündigung muss gegenüber dem Mieter erklärt werden und diesem zugehen. Bei einer Mietermehrheit muss die Kündigung gegenüber allen Mietern erfolgen. Ist eine ursprüngliche Mitmieterin ausgezogen und halten sich in der Wohnung nur noch die weiteren ursprünglichen Mitmieter auf, kann unter Umständen davon ausgegangen werden, dass das Mietverhältnis zu denselben Bedi...mehr

Im Rahmen der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, hat der Verwalter die Wohnungseigentümer zunächst umfassend aufzuklären und die verschiedenen Handlungsoptionen aufzuzeigen. Die Wohnungseigentümer verfügen nämlich meist nicht über technisches Fachwissen, ihnen sind auch nicht sämtliche baulichen und rechtlichen Verhältnisse des ...mehr

Rz. 137 Das Kündigungsrecht des § 543 ist dann ausgeschlossen, wenn die Rechte des Mieters bei einem Mangel durch § 536b ausgeschlossen sind (vgl. dazu § 536b Rn. 2 ff.). Das wäre z. B. der Fall, wenn der Mieter bei dem Abschluss des Vertrags den Sachmangel, der an sich zu einer nicht unerheblichen Hinderung oder Vorenthaltung des Gebrauchs geführt hat, positiv kannte, ohne ...mehr

Deshalb wird der atypisch stille Gesellschafter steuerlich auch als Mitunternehmer eingestuft. Der atypisch Stille kann eine dem Kommanditisten vergleichbare Mitunternehmerinitiative ausüben. Durch die schuldrechtliche Teilhabe an den stillen Reserven des Betriebs trägt er zudem auch ein Mitunternehmerrisiko.[1] Das Mitunternehmerrisiko fehlt i. d. R. jedoch, wenn der Stille...mehr

Rz. 56 Für den früher preisgebundenen Wohnraum (bis 31.12.2001) bestimmte § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV, dass Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, bei der Umlage der Betriebskosten vorweg abzuziehen sind. Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die g...mehr

Rz. 150 Auch nach Eröffnung des eigentlichen Insolvenzverfahrens besteht das Mietverhältnis mit Wirkung für und gegen die Masse fort, allerdings nur dann, wenn die Mietsache im Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens dem Mieter bereits überlassen worden ist (BGH, Urteil v. 5.7.2007, IX ZR 185/06, NZM 2007, 883). Der Mieter darf nur noch an den Insolvenzverwalter zahl...mehr

Rz. 50 Gem. § 25a Abs. 1 Nr. 2 Buchst. b UStG ist die Differenzbesteuerung auf die Lieferung eines Gebrauchtgegenstands auch dann anzuwenden, wenn die Lieferung, welche zum Erwerb des Gebrauchtgegenstands durch den Wiederverkäufer führte, ihrerseits der Differenzbesteuerung unterlag. Damit werden also auch Geschäfte zwischen Wiederverkäufern von der Vorschrift umfasst. Rz. 5...mehr

Rz. 114 § 2 Nr. 3 BetrKV Die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Unter den Begriff "Wassergeld" fallen auch die Kosten für die Entwässerung (LG Berlin, Urteil v. 20.11.1995, 62 S 210/95, GE 1996...mehr

Rz. 101 Unwirksam ist nach § 556 Abs. 4 zunächst jede zum Nachteil des Mieters vom Betriebskostenbegriff abweichende Vereinbarung, z. B. dass der Mieter – sei es durch eine neben der Nettomiete ausgewiesene Pauschale oder im Wege des Abrechnungsmodells – Bewirtschaftungskosten des Vermieters zu tragen hat oder sich an den Kosten von Schönheitsreparaturen, aber auch an solche...mehr

Rz. 78b Fehlt die Berechnung, weil insgesamt nur die auf den Mieter entfallenden Betriebskosten angegeben sind, ist die Abrechnung insgesamt unwirksam. Die Abrechnung ist auch dann formell unwirksam, wenn sie unverständlich ist, z. B. wenn die Rechenschritte nicht nachvollziehbar sind, weil rechnerische Zwischenschritte fehlen (AG Leipzig, Urteil v. 11.5.2004, 168C 12477/03)...mehr

Rz. 2 Die fristlose Kündigung ist sowohl bei einem Mietverhältnis als auch bei einem Pachtverhältnis zulässig, nicht dagegen bei einem Leihverhältnis (BGH, Urteil v. 9.10.1991, XII ZR 122/90, NJW 1992, 496). Die Kündigung ist sowohl bei der Vermietung von beweglichen als auch von unbeweglichen Sachen, bei Wohn- und Gewerberaummietverhältnissen zulässig. Das Kündigungsrecht a...mehr

Rz. 127 Zu den Kosten des Betriebsstroms zählen die Kosten für den Betrieb der Regelungsanlage, für den Betrieb der elektrischen Umwälzpumpe (KG, HUW 1953, 92), der Ölpumpe, der Kompressoren, des Brenners (Blank/Börstinghaus, § 556 Rn. 24). Auch die im Zuge der Verwendung einer Einrichtung zur Wärmerückgewinnung bei raumlufttechnischen Anlagen i. S. d. § 15 Abs. 5 EnEV anfal...mehr

Rz. 43 Die fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs ist sowohl bei einem Mietverhältnis als auch bei einem Pachtverhältnis zulässig, nicht dagegen bei einem Leihverhältnis (BGH, Urteil v. 9.10.1991, XII ZR 122/90, NJW 1992, 496). Die Kündigung ist bei der Vermietung sowohl von beweglichen als auch von unbeweglichen Sachen, bei Wohn- und Gewerberaummietverhältniss...mehr

Der allgemeine zivilrechtliche Verschuldensmaßstab ist in § 276 BGB geregelt. Der Verwalter haftet gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB für Vorsatz und Fahrlässigkeit, sofern nichts anderes bestimmt ist. Grundsätzlich haftet der Verwalter also auch für nur leicht fahrlässig verursachte Pflichtverletzungen. Fahrlässigkeit ist bereits dann gegeben, wenn sich der Verwalter verhört ode...mehr

Rz. 182 § 2 Nr. 11 BetrKV Die Kosten der Beleuchtung Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen. Als Kosten der Beleuchtung sind ausschließlich die Stromkosten für die Außenbeleuchtung (AG Neuss, WuM 1997, 471: Parkplatz...mehr

Rz. 57 Beim Vorwegabzug der auf die gewerblich genutzten Räume entfallenden Betriebskosten sind aber für die materielle Begründetheit der Nachforderung weiterhin unstreitig zunächst diejenigen Rechnungen auszugliedern, die eindeutig Wohnraum nicht betreffen (z. B. Rechnungen für Gewerbe und/oder Parkplätze, wie die Wartung der CO2-Anlage für Tiefgaragen). Diese Rechnungen dü...mehr

Rz. 155 § 2 Nr. 5a BetrKV Die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a. Die für die Aufnahme der Fernwärme am Wärmetauscher erforderlichen Kaltwasserkosten des Hauskr...mehr

Rz. 1 § 556 gilt für sämtliche Wohnraummietverhältnisse, auch für Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden sind (§ 549 Abs. 2 Nr. 1), für Einliegerwohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2), für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietete Wohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 3) und für Wohnraum in einem Studenten- und Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3). § 556 gilt auch für ...mehr

Lange Zeit waren diese und weitere Fragestellungen völlig offen und auch im Schrifttum mit den unterschiedlichsten Lösungsansätzen dargestellt. Auch der BFH fand nicht auf den ersten Sprung eine zutreffende Lösung. Zunächst vertrat er die Auffassung, dass die Einkünfte anteilig auf Ebene der Personengesellschaft umzuqualifizieren sind[1], dabei aber die mitunternehmerischen ...mehr

Rz. 38 Der Mieter, der die ihm zum Gebrauch überlassene Sache als Erfüllung angenommen hat – z. B. weil er die mangelhafte Mietsache ohne Vorbehalt im Übergabeprotokoll als einwandfrei übernommen hat –, muss das Vorliegen eines erheblichen Mangels (BGH, Urteil v. 13.2.1985, VIII ZR 154/84, NJW 1985, 2328) darlegen und beweisen; ebenso muss er die Aufforderung zur Mängelbesei...mehr

Rz. 134 Als Ausstattung zur Verbrauchserfassung sind die Geräte i. S. d. § 5 Abs. 1 HeizkostenV anzusehen. Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV Wärmezähler und Heizkostenverteiler (vgl. dazu näher Kinne, a. a. O., Teil C 6.1), zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattunge...mehr

Rz. 12 Die Mietvertragsparteien können auch vereinbaren, dass neben der Miete nur ein Teil der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt wird. Hinsichtlich dieses Teils der auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten werden entweder Vorauszahlungen oder eine Pauschale ausgewiesen und eine Erhöhung der Pauschalmiete bei Steigerung dieser Betriebskosten vereinbart. Dann handelt es s...mehr

Rz. 55 Weitere Voraussetzung für die fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ist, dass der Mieter ungeachtet der Abmahnung des Vermieters weiterhin die Mietsache vernachlässigt und dadurch erheblich gefährdet oder weiterhin unbefugt einem Dritten überlässt. Für eine fristlose Kündigung können nur solche Gründe herangezogen werden, die sich nach der letzten Abmahn...mehr

Rz. 2a Das Wort "Kündigung" muss in der Kündigungserklärung nicht ausdrücklich enthalten sein; es reicht aus, dass der Wille zur einseitigen Vertragsbeendigung hinreichend klar zum Ausdruck kommt. Ein Mietverhältnis, an dem auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, kann wirksam nur von und gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden (LG Berlin, U...mehr