Fachbeiträge & Kommentare zu Vergleichsmiete

Leitsatz Zur Auslegung einer Miethöheregelung in einem Mietvertrag über eine Bundesbedienstetenwohnung Normenkette BGB § 558 Kommentar In einem Mietvertrag über eine Bundesbedienstetenwohnung ist geregelt, dass die Miete nach Ablauf von zehn Jahren ab Bezugsfertigkeit "entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen" erhöht werden kann. Die mögliche Mieterhöhung ist allerdings der ...mehr

Leitsatz Jedenfalls stellen die Felder des Berliner Mietspiegels 2007, die nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels sind, weil sie lediglich auf 15 bis 29 Mietwerten basieren, eine geeignete Grundlage für eine Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar. (amtlicher Leitsatz des KG) Normenkette ZPO §§ 319 Abs. 1, 511 Abs. 2 Nr. 1, 522 Abs. 2 Kommentar Es geht um die Zustimm...mehr

Leitsatz 1. Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen. Der Mietspiegel selbst muss dem Erhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn er im Amtsblatt veröffentlicht worden und allgemein zugängli...mehr

Das zulässige Rechtsmittel hat keinen Erfolg. I. (...) Die von der Betreuerin wirksam vertretene Klägerin kann vom Beklagten gemäß § 985 BGB die Herausgabe des Hausanwesens verlangen. a) Ein Besitzrecht im Sinne des § 986 BGB steht dem Beklagten nicht zu. aa) Aus der von den Parteien geführten nichtehelichen Lebensgemeinschaft lässt sich ein solches Besitzrecht nicht herleiten....mehr

Leitsatz Die Verwendung von formularmäßigen Klauseln zur Überwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist von nun an auch im Gewerbemietrecht unwirksam, wenn die Klauseln starre Fristenpläne ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Renovierungsbedarfs enthalten. Fakten: Der Formularmietvertrag über die Vermietung eines Ladenlokals zum Betrieb einer ...mehr

Leitsatz Der Vermieter eines Einfamilienhauses kann eine Mieterhöhung auch mit einem Mietspiegel für Mehrfamilienhäuser begründen, denn Wohnungen in kleineren Wohneinheiten sind tendenziell teurer. Sachverhalt Zwischen dem klagenden Vermieter und der beklagten Mieterin besteht ein Mietverhältnis über ein Einfamilienhaus. Für 128 Quadratmeter Wohnfläche war eine monatliche Net...mehr

Leitsatz Der Vermieter kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietspiegelspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB §§ 558, 558a, 558c Kommentar Gegen...mehr

Leitsatz Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Fakten: Der Mietvertrag enthält eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb bestimmter F...mehr

Leitsatz a) Steht die von den Parteien einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft gemeinsam genutzte Wohnung in dem Alleineigentum eines der Partner, so beruht die Einräumung der Mitnutzung an den anderen Partner im Zweifel auf tatsächlicher, nicht auf vertraglicher Grundlage. Der Abschluss eines Leihvertrags über den gemeinsam genutzten Wohnraum ist zwischen den Partnern zwar ...mehr

Leitsatz Bei der Berechnung der Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (Ergänzung zu BGH Urteil vom 18.7.2008 - VIII ZR 285/06). Fakten: Die Parteien eines Wohnungsmietvertrags streiten im vorliegend...mehr

Leitsatz Der Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, infolge der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter zu verlangen. Fakten: Der Vermieter durfte vom Mieter hier die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Da der Mietvertrag aus dem Jahr 1987 hinsichtlich der Überwälzun...mehr

Leitsatz Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt. Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werde...mehr

Leitsatz Bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind. Fakten: Die Parteien streiten über die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichs...mehr

Leitsatz Ist eine Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, ist der Vermieter berechtigt, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen. Fakten: Das Sachverständigengutachten hatte festgestellt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete höher als die vereinbarte Miete liegt. Der Vermieter verla...mehr

Leitsatz Eine ursprünglich in einem Mietvertrag einer Wohnungsgenossenschaft vereinbarte Kostenmietklausel schließt eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB nach der Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes weder aus noch wird sie beschränkt. Sachverhalt Eine ehemals gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft verlangte von einer Mieterin die ...mehr

Leitsatz Im Rahmen eines Verfahrens zum Trennungsunterhalt ging es primär um die Frage, ob und in welchem Umfang der Ehefrau nach der Trennung der Parteien ein fiktives Einkommen aus vollschichtiger Erwerbstätigkeit zuzurechnen ist. Ferner ging es um die Höhe des Wohnvorteils für das mietfreie Wohnen im eigenen Haus. Sachverhalt Fast 20 Jahre miteinander verheiratete Eheleute...mehr

Leitsatz Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt anfallenden Betriebskosten zu beurteilen. Sachverhalt Mit dem Urteilsfall klärte der BGH die grundsätzliche Vorgehensweise bei Mieterhöhungen, die der Vermieter aufgrund eines Mietspiegels verlangt....mehr

Leitsatz Überlässt der Arbeitgeber seinem Arbeitnehmer eine Wohnung zu einem Mietpreis, der innerhalb der Mietpreisspanne des Mietspiegels der Gemeinde liegt, scheidet regelmäßig die Annahme eines geldwerten Vorteils durch verbilligte Wohnraumüberlassung aus. Normenkette §§ 8, 19, 21 EStG Sachverhalt Die Kläger erzielen Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit bei einer kirch...mehr

Leitsatz Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist nicht deshalb unwirksam, weil sich die Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der vom Sachverständigen festgestellten örtlichen Vergleichsmiete befindet (amtlicher Leitsatz des BGH). Normenkette BGB § 558 Kommentar Die Ausgangsmiete betrug 5,90 EUR/qm. Der Vermieter forderte unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel Zustimmun...mehr

Leitsatz In einem Mieterhöhungsverlangen müssen Vertragsmiete und Vergleichsmiete die gleiche Mietstruktur aufweisen. Soll eine Brutto-Kaltmiete unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Netto-Kaltmieten enthält, erhöht werden, ist zur Herstellung einer Vergleichbarkeit entweder die vertraglich vereinbarte Bruttomiete in eine Nettomiete oder aber die im Mietspiegel enthalt...mehr

Leitsatz Höhere Kapitalkosten bei Kappungsgrenze beachtlich Fakten: Die Parteien streiten, ob die Kostenmieterhöhung in die Berechnung der Kappungsgrenze einzubeziehen ist. Nachdem ein öffentlicher Zinszuschuss der preisgebundenen Wohnung infolge planmäßiger Tilgung eines Darlehens entfallen war, erhöhte der Vermieter 2000 die Miete wegen gestiegener Kapitalkosten. Nachfolgen...mehr

Leitsatz Ausnutzung einer Mangellage nur bei Bemühungsnachweis Fakten: Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangt der Mieter einen Teil der gezahlten Miete mit der Begründung zurück, die Miete sei überhöht gewesen, die Vereinbarung über die Höhe der Miete sei insoweit nichtig und die überzahlte Miete zurückzuzahlen. Das Gericht weist die Ansprüche des Mieters zurück und g...mehr

Leitsatz Bestimmt der Mietvertrag, dass ein Sachverständiger als Schiedsgutachter gemäß § 317 BGB nach billigem Ermessen zu entscheiden hat, wenn sich die Parteien über die Miethöhe nicht einigen, so kann der Sachverständige nur die für den konkreten Einzelfall vertraglich angemessene Miete, nicht aber die ortsübliche Miete für die Parteien verbindlich festlegen. Fakten: Nach...mehr

Leitsatz Will der Vermieter die Miete durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, muss er Drittmittel (hier Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten) nicht berücksichtigen. Fakten: Die Parteien streiten über die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Voreigentümer hatte das Gebäude unter Inanspruchnahme von ö...mehr

Leitsatz Zur Benennung von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen Fakten: Der Mieter verweigert die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zur Anpassung an die Vergleichsmiete. In seiner Begründung hatte der Vermieter auf die höhere Miete dreier Wohnungen verwiesen, die im Erdgeschoss, im ersten und im zweiten Obergeschoss eines Hauses in derselben Straße gelegen sind. In di...mehr

Leitsatz Eine arglistige Täuschung durch den Makler des Vermieters muss sich der Vermieter zurechnen lassen, wenn der Makler als Vertrauensperson des Vermieters erscheint. Der Mieter haftet nach Anfechtung des Mietvertrages dem Vermieter auf Wertersatz nur in Höhe der ortsüblichen Miete für die Dauer seines Besitzes. Fakten: Der Mieter hatte den Mietvertrag wegen arglistiger ...mehr

Leitsatz Ist vertraglich vereinbart, dass die Mieterhöhung von der Entwicklung des Lebenshaltungsindexes abhängt und nur bei Benachteiligung einer der Parteien die Entwicklung der örtlich vergleichbaren Gewerbemieten maßgeblich ist, so ist hinsichtlich dieser Ausnahme nicht auf einen bundesweiten Index abzustellen. Fakten: Der Gewerbemietvertrag enthielt eine Klausel zur Erhö...mehr

Leitsatz Im Fall der Ermittlung des Nutzungswerts der Wohnung im eigenen Haus (§ 21 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 52 Abs. 21 EStG) gehören zu der an der Marktmiete orientierten Rohmiete auch die ortsüblichen umlagefähigen Nebenentgelte. Wird daher lediglich die Nettokaltmiete angesetzt, so müssen – auch im Fall des Ansatzes des Werbungskosten-Pauschbetrags gem. § 9a Satz 1 Nr. 2 ES...mehr

Leitsatz Hat der Vermieter dem Mieter eine Werkmietwohnung zu einer Miete überlassen, die unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann daraus allein nicht geschlossen werden, dass Vermieter bei einer Mieterhöhung zur Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete den ursprünglichen proportionalen Abstand zwischen Ausgangsmiete und der ortsüblichen Vergleichsmiete e...mehr

Leitsatz Ein nachträgliches Absinken der ortsüblichen Vergleichsmiete führt nicht zur Unwirksamkeit einer späteren Mietstaffel (§ 134 BGB, § 5 WiStG), wenn die vereinbarte Miete zu einem früheren Zeitpunkt der Höhe nach zulässig war. Fakten: 1995 vereinbarten die Parteien eine Grundmiete von 15,- DM/qm, die sich jährlich um 1,- DM/qm bis zu 20,- DM/qm erhöhen sollte. 1998 san...mehr

Leitsatz Objektiv liegt eine sittenwidrige Mietüberschreitung vor, wenn die vereinbarte Miete im Zeitpunkt des Vertragsschlusses 100% über der ortsüblichen Miete liegt. Dabei muss der Mieter die Voraussetzungen der Nichtigkeit beweisen. Zu den Voraussetzungen einer Anpassung der Miete eines Gewerbemietvertrages wegen Verstoßes gegen § 4 WiStrG. Fakten: Die Parteien streiten ü...mehr

Leitsatz Ist eine Staffelmietvereinbarung wegen eines unangemessen hohen Entgelts teilweise nichtig, führt dies nicht zur Nichtigkeit der Folgestaffeln. Deren Wirksamkeit ist selbstständig im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete im Zeitpunkt des jeweils bestimmten Anfangstermins zu beurteilen. Fakten: Die Miete sollte sich jährlich auf weitere im Vertrag ausgewiesene ...mehr

Leitsatz Sind einzelne, bereits gezahlte Staffeln einer Staffelmietvereinbarung wegen wesentlicher überschreitung des üblichen Entgelts (§ 5 Abs. 2 WiStrG) teilweise nichtig, ist die Staffelmietvereinbarung insgesamt nichtig. Fakten: Mit den nichtigen - überzahlten - Staffeln entfallen auch die für die Zukunft vereinbarten Staffelabreden ersatzlos. Der Vermieter kann dann in ...mehr

Leitsatz 1. Der Mieter hat die Ausnutzung eines geringen Angebots im Rahmen einer Mietpreisüberhöhung darzulegen und zu beweisen. 2. Bestimmte Indiztatsachen wie Bestehen eines Zweckentfremdungsverbots oder Ausweisung als Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf reichen dafür nicht. Sachverhalt Der Mieter ist der Auffassung, seine Miete sei zu hoch. Er fordert Mietrückzahlungen. Entsche...mehr

Leitsatz Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf ein Sachverständigengutachten Bezug nimmt, das älter als zwei Jahre ist, entspricht nicht den formellen Anforderungen des § 2 Abs. 2 MHG. Sachverhalt Als der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangte, war das Sachverständigengutachten, auf das er sie stützte, über zwei Jahre alt. Entscheidung Der Mieter muß ...mehr

Leitsatz 1. Eine unwirksame Staffelmietvereinbarung in einem Wohnungsmietvertrag schließt nur ausnahmsweise eine Mieterhöhung gemäß § 2 MHG aus. 2. Der Mieter kann auch teilweise einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG zustimmen. In diesem Fall kann der Vermieter sein Zustimmungsverlangen auf den verbleibenden Rest der begehrten Mieterhöhung beschränken. 3. Hat der Mieter die aufgrun...mehr

Leitsatz Die ortsübliche Vergleichsmiete kann das Gericht nach Augenscheinseinnahme der Wohnung anhand des Tabellen-Mietspiegels ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens feststellen. Die Mietspiegel Hamburgs von 1989 bis 1995 sind unter der gebotenen Methodenkontrolle erstellt worden. Angriffe gegen die Erstellungsmethoden, die nicht substantiiert dargelegt werden, sin...mehr

Leitsatz a) Hat sich der Eigentümer einer Mietwohnung im Zusammenhang mit der Inanspruchnahme öffentlicher Förderungsmittel für Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen zur Begrenzung von Mieterhöhungen verpflichtet (§ 14 Abs. 1 ModEnG), so begründet dies lediglich eine vertragliche Bindung gegenüber der Förderstelle und keine gesetzliche Mietpreisbindung. b) Veräußert der E...mehr

Leitsatz Es liegt im freien richterlichen Ermessen, zur Feststellung der ortsüblichen Netto-Vergleichsmiete ein Sachverständigengutachten einzuholen oder die im Mietspiegel verzeichneten Bruttomietwerte umzurechnen (nichtamtlicher Leitsatz, Anm. der Red.) Sachverhalt Der Vermieter verlangte vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 18 % der Nettomiete. Die Miete sol...mehr

Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein unbestimmter Rechtsbegriff. Es handelt sich um einen normativ empirischen Wert, der sowohl rechtliche Vorgaben als auch empirische Feststellungen enthält. Maßgeblich ist die Legaldefinition des § 558 Abs. 2 BGB. Im Zustimmungsprozess muss das Gericht mit Hilfe eines Sachverständigen den maßgeblichen Wert ermitteln. Dieser ...mehr

a) Stichtagsdifferenz Dem Vermieter steht gegenüber dem Mieter ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, die zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens gilt, zu. Da die ortsübliche Vergleichsmiete immer aus den Mieten der letzten vier Jahre, gerechnet vom Zugangszeitpunkt der Erklärung rückwärts, gebildet wird,...mehr

Auch wenn der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 BGB legaldefiniert wird, erfordert dessen inhaltliches Verständnis eine weitergehende Erörterung. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist regelmäßig keine punktgenaue Einzelmiete, sondern ein repräsentativer Querschnitt der üblichen Entgelte in der Gemeinde für die betreffende Wohnung, wobei in zeitlicher Hin...mehr

1 Leitsatz Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in einem Prozess über eine Mieterhöhung ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugegangen ist. Von diesem Zeitpunkt wird der Betrachtungszeitraum (bis 2019: 4 Jahre, ab 2020: 6 Jahre) zurückgerechnet. 2 Normenkette § 558 Abs. 2 BGB 3 Das Problem Die Vermieterin einer Wohnung in Berlin ve...mehr

(LG Berlin, Beschl. v. 23.5.2019 – 67 S 21/19) • Die Zivilgerichte dürfen die ortsübliche Vergleichsmiete bereits dann gem. § 287 ZPO auf Grundlage eines einfachen Mietspiegels schätzen, wenn sie die darin angegebenen Werte mit überwiegender Wahrscheinlichkeit für zutreffend erachten. Es ist nicht erforderlich, dass der für einen Vollbeweis maßgebliche Überzeugungsgrad errei...mehr

Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zustimmungsprozess hängt u.a. davon ab, ob es in der Gemeinde einen qualifizieten Mietspiegel gibt oder nicht. In Köln gibt es nur einen einfachen Mietspiegel. Es begegnet dort keinen Bedenken, dass sich das Gericht seine Überzeugungsbildung über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage einer durch einen...mehr

Kommt der Sachverständige in seinem Gutachten zu einer großen Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete, so kann die konkrete Einzelvergleichsmiete auf verschiedene Art und Weisen ermittelt werden. Zulässig ist es nach Ansicht des BGH (BGH, Urt. v. 26.5.2021 – VIII ZR 93/20= MietPrax-AK § 558 BGB Nr. 43 m. Anm. Börstinghaus) ausgehend vom arithmetischen Mittelwert mithilfe...mehr

a) Einzelvergleichsmiete und Bandbreite Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ist "schillernd" (Stelter GE 2009, 921 spricht von einem "Kunstprodukt"; Staudinger/V. Emmerich BGB § 558 Rn 22 spricht von einem "theoretischen Konstrukt" dessen Berechnung Theorie und Praxis "mit einer Fülle ungelöster Probleme konfrontiert"). Maßgeblich ist die Legaldefinition des § 558 Ab...mehr

1. Maßgeblicher Zeitpunkt Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht und nicht der Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet. Der nach § 558 Abs. 2 BGB maßgebliche Betrachtungszeitraum – heute sechs Jahre – erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangen...mehr

Zusammenfassung Hinweis: Der zweiteilige Beitrag befasst sich mit den Fallstricken bei der Mieterhöhung, die im mietrechtlichen Mandat zu umgehen sind. Der Verfasser erläutert in diesem Beitrag (Teil 1) die einzelnen rechtlichen Voraussetzungen der Mieterhöhung nach §§ 558-558e BGB anhand des aktuellen Rechtsprechungs- und Literaturstands. In Teil 2 (demnächst in ZAP 2023) bil...mehr

Wenn man von der Wirksamkeit der Regelungen ausgeht, dann darf der Vermieter nach dem Grundtatbestand des § 556d Abs. 1 BGB nur eine Miete verlangen, die 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Die Ermittlung ist im Einzelfall schwierig. Qualifizierte Mietspiegel dürfen zur Ermittlung herangezogen werden (AG Frankfurt/M. WuM 2017, 593 m. Anm. Börstinghaus jurisPR-Mie...mehr