Fachbeiträge & Kommentare zu Vergleichsmiete

Das Mieterhöhungsverfahren im frei finanzierten Wohnungsbau ist bekanntlich zweistufig ausgestaltet. Zunächst muss der Vermieter seinen Anspruch außergerichtlich geltend machen und vor allem gem. § 558a Abs. 1 BGB begründen. Hierzu kann er auf einen Mietspiegel Bezug nehmen. Nun gibt es – leider – nicht in allen Gemeinden einen (aktuellen) Mietspiegel. Deshalb musste der BGH...mehr

Das Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB ist als Zustimmungsverfahren ausgestaltet. Erforderlich ist also eine ganz oder teilweise Zustimmung des Mieters zum Erhöhungsverlangen des Vermieters. Hierfür gelten die allgemeinen Regeln, weshalb auch eine konkludent erklärte Zustimmung möglich ist. Strittig ist immer mal wieder die Frage, ob schon eine Zahlung eine Zustimmun...mehr

Soweit es für den Mietspiegel Einordnungs- oder Orientierungshilfen gibt, sind diese für die Gerichte nicht bindend; die Gerichte können sie aber i.R.d. Schätzung gem. § 287 ZPO anwenden (BGH, Beschl. v. 14.6.2022 – VIII ZR 24/21, BGH GE 2022, 953 = WuM 2022, 685 = NZM 2022, 960 = MietPrax-AK § 558b BGB Nr. 9 m. Anm. Börstinghaus). Es handelt sich insoweit um ein in sich abg...mehr

Der BGH hebt das Urteil des LG auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hätten die beiden Wohnungen, deren Miete 2017 neu vereinbart worden ist, nicht berücksichtigt werden dürfen. Nach § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet aus den Mieten vergleichbarer Wohnungen, die in den vergangenen 4 (a...mehr

Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in einem Prozess über eine Mieterhöhung ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugegangen ist. Von diesem Zeitpunkt wird der Betrachtungszeitraum (bis 2019: 4 Jahre, ab 2020: 6 Jahre) zurückgerechnet.mehr

Die Vermieterin einer Wohnung in Berlin verlangt von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Mit Schreiben vom 20.7.2017 forderte die Vermieterin die Mieter auf, zum 1.10.2017 einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 8,10 EUR/m2 zuzustimmen. Zur Begründung bezog sie sich auf den Berliner Mietspiegel 2017. Die Mieter stimmten einer Mieterhöhung nicht zu. Nachdem das AG d...mehr

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Entsprechenden dem Zweck der MsV ist der 3. Abschnitt, der sich in 18 Paragrafen mit dem qualifizierten Mietspiegel befasst, am detailreichsten. Zitat § 6 Allgemeine Anforderungen (1) Das für qualifizierte Mietspiegel bestehende Erfordernis der Erstellung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen (§ 558d Abs. 1 S. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) betrifft alle Phasen der ...mehr

Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ist "schillernd" (Stelter GE 2009, 921 spricht von einem "Kunstprodukt"; Staudinger/V. Emmerich BGB § 558 Rn 22 spricht von einem "theoretischen Konstrukt" dessen Berechnung Theorie und Praxis "mit einer Fülle ungelöster Probleme konfrontiert"). Maßgeblich ist die Legaldefinition des § 558 Abs. 2 BGB. Im Zustimmungsprozess muss da...mehr

Dem Vermieter steht gegenüber dem Mieter ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, die zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens gilt, zu. Da die ortsübliche Vergleichsmiete immer aus den Mieten der letzten vier Jahre, gerechnet vom Zugangszeitpunkt der Erklärung rückwärts, gebildet wird, ist sie nicht statis...mehr

Der BGH hält die Ansicht der Mieterin für nicht richtig und gibt der Vermieterin Recht. Nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter nach § 559 Abs. 1 BGB die jährliche Miete um einen gewissen Anteil der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (Modernisierungsmieterhöhung). Bis 2018 lag dieser Anteil bei 11 % der Kosten, seit 2019 sind 8 %...mehr

Nachfolgende Synopse ermöglicht einen Überblick zu den Änderungen (Hervorhebung durch Fettdruck) durch das "Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache – Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG)" vom 18.12.2018 (veröffentlicht am 21.12.2018 im BGBl I, S. 2648).mehr

Dem Vermieter ist in der Wohnraummiete seit nunmehr 50 Jahren die Änderungskündigung zum Zweck der Durchsetzung einer Mieterhöhung in § 573 Abs. 1 BGB ausdrücklich verboten. Als verfassungsrechtlich gebotenem Ausgleich für dieses Verbot ist dem Vermieter der Anspruch auf die ortsübliche Vergleichsmiete eingeräumt worden (BGH – VIII ZR 52/18, NZM 2019, 142; VIII ZR 303/06, NJ...mehr

Die Reform des Mietspiegelrechts ist am 1.7.2022 in Kraft getreten. Für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern sind jetzt Mietspiegel Pflicht. Was ändert sich sonst? Die Reform des Mietspiegelrechts soll die Aussagekraft des Instruments verbessern und mehr Gemeinden ermuntern, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen. Mietspiegel sollen unter anderem über mehr Standards rechtssi...mehr

Qualifizierte Mietspiegel sollen eine besondere Richtigkeitsgewähr im Hinblick auf die dort ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete haben. Das Grundproblem ist dabei, dass Mietspiegel statisch sind. Sie stellen die ortsübliche Vergleichsmiete zu einem bestimmten Erhebungsstichtag dar. Demgegenüber ist die ortsübliche Vergleichsmiete selbst mehr oder weniger dynamisch. Das g...mehr

BGH, Beschluss v. 12.10.2021, VIII ZR 51/20 Eine Mietminderung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil in einem Vorprozess über eine Mieterhöhung bei der Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Abschlag wegen eingeschränkter Möglichkeiten zum Abstellen von Fahrrädern berücksichtigt worden ist. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einerseits und die Frage, ob ein Ma...mehr

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Der BGH teilt die Auffassung der Vorinstanzen und gibt dem Mieter Recht. Die Verkleinerung des Fahrradkellers begründet einen Mangel der Mietsache, der zu einer Minderung berechtigt. Die Mitnutzung des Fahrradkellers in der ursprünglichen Größe ist durch die Bezugnahme auf das Übergabeprotokoll Inhalt des Mietvertrags und dem Mieter nicht nur frei widerruflich eingeräumt word...mehr

Die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen als Begründung eines Erhöhungsverlangens ist bekanntlich das schlechteste, weil am wenigsten überzeugende, Begründungsmittel eines Erhöhungsverlangens. Es wird so gut wie immer Wohnungen geben, für die mehr Miete gezahlt wird als für die Vertragswohnung. Nach Ansicht des BGH (GE 2020, 253 = WuM 2020, 86 = MDR 2020, 401 = ...mehr

Fast 12 Jahre kannte das Miethöherecht für den preisfreien Wohnungsbau keine Kappungsgrenze. Erst ab dem 1. Januar 1983 hat der Gesetzgeber diese weitere Grenze für die Mieterhöhung eingeführt. Dies geschah in unmittelbarem Zusammenhang mit der damals zugleich erfolgten Neufassung des Begriffs der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bis zu diesem Zeitpunkt wurde die ortsübliche V...mehr

Das Gesetz geht im Grundsatz von einer Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Bedingungen aus und nur im Interesse des Vermieters kann hiervon abgewichen werden (§ 574a Abs. 1 S. 2 BGB). Eine Abänderung des Mietverhältnisses zugunsten des Vermieters setzt voraus, dass ihm die Fortsetzung zu den bisherigen Bedingungen nicht zuzumuten ist. Nach zutreffender Ansich...mehr

Im Zustimmungsprozess muss das Gericht die Einzelvergleichsmiete ermitteln. Deren Ermittlung hat in einem zweistufigen Verfahren stattzufinden. In einem ersten Schritt ist auf der Grundlage generalisiert wohnwertrelevanter Vergleichskriterien die einschlägige Mietpreisspanne des konkreten Mietspiegels festzustellen, bevor in einem zweiten Schritt dann innerhalb dieser Spanne...mehr

(BGH, Urt. v. 16.12.2020 – VIII ZR 108/20) • Ein Mieterhöhungsbegehren bis zur ordnungsgemäßen Vergleichsmiete ist bereits dann formell ordnungsgemäß, wenn es den im Gesetz festgelegten Begründungsanforderungen gerecht wird. Es kommt nicht darauf an, ob im Zeitpunkt des Mieterhöhungsbegehrens weiterhin die im ursprünglichen Mietvertrag vereinbarte Teilinklusivmiete galt. Hin...mehr

Mietspiegel geben die ortsübliche Vergleichsmiete zu einem bestimmten Stichtag wieder. Vor diesem Stichtag können sie deshalb als Begründungsmittel eines Mieterhöhungsverlangens nicht benutzt werden. Das Gesetz enthält keine Regelungen über das Ende der Mietspiegelgültigkeit. Vorgesehen ist lediglich die Fortschreibung von Mietspiegeln alle zwei Jahre, was aber nicht umgekeh...mehr

Hat der Mieter dem Erhöhungsverlangen nicht zugestimmt, kann der Vermieter gem. § 558b BGB Zustimmungsklage erheben. In diesem Verfahren geht es vor allem um die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Grundsätzlich sind die Begründungsmittel gem. § 558a Abs. 2 BGB dabei keine prozessualen Beweismittel. Durch das Mietrechtsreformgesetz von 2001 hat der Gesetzgeber quali...mehr

Im 2. Halbjahr 2019 gab es einige äußerst grundlegende Entscheidungen zum Mietrecht, so die erste Musterfeststellungsklage im Mietrecht (s. unter VI.2.b), die erwartete Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur sog. Mietpreisbremse (s. unter III.1.) sowie die Entscheidung des BGH zu den Anforderungen an die Begründung einer Mietpreisbremseverordnung (s. unter III.2.a). ...mehr

Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete stellt unstreitig einen Eingriff in das geschützte Eigentum des Vermieters gem. Art. 14 GG und Art. 1 des Zusatzprotokolls (ZP) der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) v. 4. 11. 1950 (BGBl 2002 II, 1054; Börstinghaus/Thiede NZM 2016, 489) dar. Umstritten war von Anfang an, ob es sich um eine zulässige Inhalts- und Schrankenb...mehr

Die Mietpreisbremse wird jetzt doch noch ein Fall für das Bundesverfassungsgericht (BVerfG). Eine Zivilkammer des LG Berlin hält die Mietpreisbremse für verfassungswidrig und hat beschlossen, die Vorschrift von den Karlsruher Richtern überprüfen zu lassen. Das teilte das Gericht Mitte Dezember mit. Die Kammer hatte zwar bereits in einem früheren Verfahren Zweifel geäußert. Se...mehr

Zu Beginn des Jahres 2020 sind wieder zahlreiche Neuregelungen auf unterschiedlichen Rechtsgebieten in Kraft getreten. Besonders viele Änderungen gibt es in den Bereichen Arbeit und Soziales, daneben gilt es aber auch wichtige Neuerungen etwa im Zivil- und im Strafprozess. Nachstehend sind die wichtigsten Änderungen zum 1.1.2020 kurz zusammengefasst wiedergegeben: Arbeit und ...mehr

Hält der Mieter die Mietsache nach Ende der Mietzeit dem Vermieter vor, indem er sie nicht zurückgibt, so schuldet er gem. § 546a BGB Nutzungsentschädigung. Dabei enthält das Gesetz eine Untergrenze und eine Obergrenze für diese Entschädigung. Als Mindestbetrag muss der Mieter die bisher vereinbarte Miete zahlen – unabhängig davon, wie hoch die Marktmiete zu dieser Zeit ist....mehr

Voraussetzung für einen qualifizierten Mietspiegel ist, dass er nach den anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist. Was unter dem Begriff zu verstehen ist, ist höchst strittig. Das Gesetz geht wie selbstverständlich davon aus, dass es tatsächlich anerkannte wissenschaftliche Grundsätze der Mietspiegelerstellung gibt. Das ist mindestens zweifelhaft. Der B...mehr

Anstelle der vereinbarten Miete kann der Vermieter nach § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Nach neuerer Rechtsprechung des BGH ist diese als ortsübliche Marktmiete (= Wiedervermietungsmiete) zu bestimmen (BGH, Urt. v. 18.1.2017 – VIII ZR 17/16, BeckRS 2017, 100894). Der BGH hat in dieser Entscheidung einen langwährenden Streit zu § 546a BGB en...mehr

Im Bereich des Wohnraummietrechts stellt die Möglichkeit einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete einen echten Schwerpunkt dar, welcher auch in gleichbleibend hohen Fallzahlen streitig vor den Amtsgerichten verhandelt wird. In vielen Gemeinden existieren zudem qualifizierte Mietspiegel, die alle zwei Jahre erneuert werden und welche die ortsübliche Vergleichsmi...mehr

§ 559 BGB ist keine andere Mieterhöhungsmöglichkeiten, insb. die des § 558 BGB, ausschließende Spezialvorschrift. Deshalb hat ein Vermieter, der Modernisierungsarbeiten vornimmt, das Wahlrecht zwischen vier verschiedenen Möglichkeiten, wie er die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme bei der Bestimmung der zukünftigen Miete berücksichtigten kann. Das bedeutet: Der Vermieter ka...mehr

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Zu Unrecht hat das Landgericht das Erhöhungsverlangen für formell unwirksam gehalten. Die nach § 558a Abs. 2 BGB erforderliche Begründung eines Mieterhöhungsverlangens soll dem Mieter – auch im Interesse einer außergerichtlichen Einigung, um überflüssige Prozesse zu vermeiden – ermöglic...mehr

Der Petitionsausschuss des Bundestags hat sich befürwortend zu der Frage ausgesprochen, ob bestimmte Gemeinden in weitergehendem Umfang als bisher zur Erstellung eines Mietspiegels verpflichtet werden sollten. Der Ausschuss empfahl dem Bundestag Mitte Mai, eine Petition, in der eine ausdrückliche Pflicht zur Erstellung von Mietspiegeln für Gemeinden mit Mietpreisbremse gefor...mehr

Das Mieterhöhungsverfahren nach den §§ 558 ff. BGB ist ein gesetzesgestütztes Zustimmungsverfahren. Die Mieterhöhung kommt mit der Zustimmung des Mieters, auf die der Vermieter ggf. einen Anspruch hat und die er einklagen kann, zustande. Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zu, so kommt hierdurch unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsbegehren gem. § ...mehr

§ 558 BGB stellt die zentrale Vorschrift des sog. Vergleichsmietensystems dar und ist neben der privatautonom zu vereinbarenden Mieterhöhung nach § 557 BGB und der Mieterhöhung durch einseitige Gestaltungserklärung des Vermieters nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen oder erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen nach § 559 BGB bzw. § 560 BGB eine der drei zentralen Auspräg...mehr

Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht und nicht der Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet. Der nach § 558 Abs. 2 BGB maßgebliche Betrachtungszeitraum – heute sechs Jahre – erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangens an vier Jahre zurück (B...mehr

In Berlin werden immer noch die Folgen des verfassungswidrigen Mietendeckels aufgearbeitet. Man hatte vom Senat nämlich versäumt, einen neuen qualifizierten Mietspiegel 2021 auszuschreiben. Nach der Nichtigkeitserklärung des BVerfG zum Mietendeckel war die Not deshalb groß. Deshalb wurde der Mietspiegel 2019 einfach fortgeschrieben. Ob dies überhaupt möglich war, da der Miet...mehr

(BGH, Urt. v. 18.12.2019 – VIII ZR 236/18) • Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf entsprechende Entgelte mindestens dreier vergleichbarer Wohnungen Bezug nimmt (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB), ist nicht allein deshalb formell unwirksam, weil es sich bei den Vergleichswohnungen um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt. Hinweis: Der Umstand, dass der...mehr

Die für qualifizierte Mietspiegel relevante Norm des § 558d BGB wurde mit Wirkung zum 1.7.2022 redaktionell neu gefasst und stellt eine gesetzgeberische Weiterentwicklung des einfachen Mietspiegels (vgl. § 558c BGB) dar, wobei dem qualifizierten Mietspiegel eine Doppelfunktion zukommt: Einerseits kann er als Begründungsmittel nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB beim Mieterhöhungsve...mehr

Die sog. Mietpreisbremse gilt vom Wortlaut, der Systematik und ihrem Sinn und Zweck nach nur für die Wiedervermietung einer Wohnung und nicht für Bestandsmietenerhöhungen. Auch eine analoge Anwendung der Regelungen auf Bestandsmietenerhöhungen ist nicht möglich. Mit der erstmaligen Einführung einer Preisgrenze für Neuvermietungen wollte der Gesetzgeber der Verdrängung wirtsc...mehr

Auch hinsichtlich der Veröffentlichung von Mietspiegeln gab es bisher nur eine Sollvorschrift in § 558c Abs. 4 S. 2 BGB. Das bedeutete auch bisher regelmäßig schon eine Veröffentlichungspflicht. Liegen die Tatbestandsmerkmal der Soll-Vorschrift vor, tritt die bestimmte Rechtsfolge i.d.R. auch ein. Nur in atypischen Ausnahmefällen kann davon abgesehen werden. Hinzu kommt, das...mehr

Die sog. Mietpreisbremse beruht zunächst auf der Generalklausel in § 556d Abs. 1 BGB, wonach der Vermieter maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer Wiedervermietung verlangen darf. Davon sieht das Gesetz vier Ausnahmen vor, wonachmehr

Die Miete für eine Wohnung wird errechnet aus der ortsüblichen Vergleichsmiete pro Quadratmeter multipliziert mit der Wohnfläche. Deshalb geht es im Zustimmungsverfahren gem. § 558b BGB immer auch um die Größe der Wohnung. Das bedeutet zunächst, dass der Vermieter in einem solchen Verfahren eine Wohnungsgröße vortragen muss. Dazu genügt es nach Ansicht des BGH (NZM 2017, 435...mehr

Die Mieterin einer Wohnung in Berlin verlangt von der Vermieterin die Rückzahlung von Miete. Im Jahr 2010 ließ die Vermieterin nach vorheriger Ankündigung verschiedene bauliche Veränderungen in der Wohnung durchführen. Unter anderem wurde die in der Wohnung befindliche Toilette zu einem Bad ausgebaut. Kurz nach Abschluss der Arbeiten forderte die Vermieterin die Mieterin nach ...mehr

(BGH, Urt. v. 11.7.2018 – VIII ZR 136/17) • Nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug genommen werden. Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlang...mehr

Das Erhöhungsverlangen muss in formeller Hinsicht Angaben über diejenigen Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Angaben im Mieterhöhungsverla...mehr