Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Seit der letzten großen Mietrechtsreform (Artz NJW 2015, 1573) gibt es eine gesetzliche Abrechnungsfrist für Betriebskosten in § 556 Abs. 3 S. 1 BGB. Über Betriebskosten ist binnen Jahresfrist nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen, anderenfalls kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr verlangen. Teilweise ist in alten Mietverträgen auch eine Frist enthalten, bi...mehr

(BGH, Urt. v. 3.3.2017 – V ZR 268/15) • Dem Vermieter kommt zur Verteidigung seines Vermieterpfandrechts gegenüber Dritten die für seinen Mieter nach § 1006 BGB streitende Eigentumsvermutung zugute. Auf die Eigentumsvermutung des § 1006 BGB kann sich nicht nur der durch die Vermutung begünstigte Besitzer selbst, sondern – im Verhältnis zu Dritten – jeder berufen, der sein Re...mehr

(BGH, Urt. v. 20.1.2016 – VIII ZR 93/15) • Eine Betriebskostenabrechnung ist dann formell ordnungsgemäß und damit wirksam, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Es genügt hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten", wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählte...mehr

(BGH, Urt. v. 7.10.2015 – VIII ZR 247/14) • Es obliegt allein dem Mieter, einen geeigneten Nachfolger zu benennen, wenn er vom Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt. Denn der Mieter trägt gem. § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache. Es ist deshalb allein seine Sache, einen geeigneten N...mehr

Gemäß § 556f S. 2 BGB gilt die Mietpreisbremse nicht für die erste Vermietung einer Wohnung nach deren umfassenden Modernisierung. Somit ist zunächst festzustellen, ob die Wohnung modernisiert worden ist. Bei den Maßnahmen muss es sich somit um bauliche Veränderungen handeln, die unter den Katalog des § 555b Ziff. 1, 3–6 BGB fallen. Umfassende Instandhaltungsmaßnahmen sind d...mehr

Mit Urteil vom 18.3.2015 (Az. VIII ZR 185/14, ZAP EN-Nr. 473/2015) hat der BGH entschieden, dass die formularvertragliche Übertragung der Pflicht zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, wenn der Vermieter dem Mi...mehr

Fraglich kann sein, ob sich der Mieter auf die Einhaltung der Mietpreisbremse berufen kann, wenn er sich von Mitmietern trennt und das Mietverhältnis allein fortsetzt. Ein immer wiederkehrender Problemfall betrifft den Auszug eines Mitmieters, wenn z.B. beide Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft den Mietvertrag unterschreiben und nach einiger Zeit feststellen, dass...mehr

Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die A...mehr

Den Vermieter trifft gem. § 535 Abs. 1 S. 3 BGB die Erhaltungspflicht und den Mieter – als Kehrseite der Medaille – die Verpflichtung solche Arbeiten zu dulden, § 555a BGB. Strittig war, ob der Vermieter bei einer Weigerung des Mieters die erforderlichen Arbeiten zu dulden, kündigen konnte oder zunächst Duldungsklage erheben muss (dafür Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Miet...mehr

Der Vermieter kann den vom BGH mit Urteil vom 18.3.2015 für Wohnraum gewiesenen Weg beschreiten. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch formularvertragliche Verpflichtung zur Beseitigung vorvertraglicher Abnutzungen besteht nicht, wenn der Vermieter einen angemessenen Ausgleich in Geld gewährt, der den Mieter so stellt, als seien ihm renovierte Geschäftsräume ü...mehr

(OLG Koblenz, Beschl. v. 14.4.2015 – 5 U 1483/14) • Sofern nicht vertraglich eine bestimmte Kundenfrequenz für einen gewerblichen Mieter zugesichert wird, schuldet der Vermieter eine solche auch nicht. Erst recht gilt dies bei einem neu eröffneten Einkaufszentrum, da hier bestimmte Kundenfrequenzen naturgemäß noch nicht vorliegen. Hinweis: Der Vermieter von Gewerbeflächen in...mehr

Das Gesetz ist am 1.6.2015 vollständig in Kraft getreten. Die Neuregelung führt zu einer weiteren mietpreisrechtlichen Variante des Wohnungsmarktes. Da das maßgebliche Preisrecht wohnungsbezogen ist, können selbst in einem Haus unterschiedliche Regelungen gelten. Im Einzelnen sind folgende Regelungen hervorzuheben: Der preisgebundene Wohnungsbau ist Ländersache. Hier gibt es ...mehr

(BGH, Versäumnisurt. v. 20.7.2016 – VIII ZR 263/14) • Dem Mieter, der eine Mietsicherheit geleistet hat, steht (frühestens) nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit zu. Dieser Anspruch wird erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis entfallen ist, mithin zu dem Zeitpunkt, in ...mehr

Zu den größten Irrtümern im Mietrecht zählt sicher auch die Frage, wann der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution fällig wird. Anders als vor allem in der Laiensphäre geglaubt wird, gibt es hier keine starren Fristen, z.B. nach sechs Monaten. Bei der Verpfändung eines Sparbuchs steht dem Mieter ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit und Rückgabe des Sparbuchs sowohl aus §§ ...mehr

Man möchte fast sagen, "wenn es mal wieder länger dauert"; denn ein Eigenbedarfsverfahren beschäftigte den BGH jetzt schon zum zweiten Mal: Der Vermieter hatte im Oktober 2012 eine vom Mieter im Jahre 2000 angemietete ca. 130 qm große Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt, weil der Sohn dort mit einem guten Freund während seines Studiums wohnen wollte. Das LG hatte die Klage ...mehr

Die Ausnahme von der Mietpreisbegrenzung verlangt, dass die Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und (erstmals) vermietet worden ist. Die Mietpreisbremse gilt somit nicht, wenn weder eine Vermietung noch eine sonstige Nutzung bis zu diesem Stichtag stattfand. Hat der Eigentümer beispielsweise seine Wohnung bislang selbst bewohnt und gibt er sie nach dem 1.10.2014 erst...mehr

Der Vermieter ist im Falle der Vortäuschung von Eigenbedarf dem Mieter gem. § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet (so schon BGH NJW 2009, 2059; WuM 2011, 634). In der Praxis taucht dabei teilweise das Problem auf, dass die Mietvertragsparteien im Räumungsprozess einen Räumungsvergleich schließen. Hier stellt sich die Frage, ob damit die Ungewissheit über die Berec...mehr

Hinsichtlich der Tatsachen, die eine Ausnahme von der Mietpreisbremse für nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietete Wohnungen zulassen, obliegt dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Praxishinweis: Im Rahmen des Auskunftsrechts des Mieters wäre der Vermieter daher gut beraten, alle erforderlichen Umstände offen zu legen. So wäre in diesem Zusammenhang von Bede...mehr

(LG Aachen, Urt. v. 2.7.2015 – 2 S 327/14) • Bei dem Auftritt von Feuchtigkeitsschäden in Mietwohnungen trifft die Beweislast zunächst den Vermieter. Erst wenn dieser bewiesen hat, dass die Ursache nicht in seinem Gefahrenbereich liegt, ist der Mieter verpflichtet, sich zu exkulpieren. Zweifel gehen zu Lasten des Vermieters. Hinweis: Bei Feuchtigkeitsschäden in vermieteten W...mehr

Inzwischen liegen die ersten veröffentlichten Urteile zur "Mietpreisbremse" vor. Das AG Berlin Lichtenberg (NZM 2017, 31 = DWW 2016, 337 = WuM 2016, 665 = GE 2016, 1449 m. Anm. Börstinghaus jurisPR-MietR 2/2017 Anm. 2) hat einen Vermieter zur Rückzahlung von Miete verurteilt, weil die vereinbarte Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Auch wenn die Ent...mehr

(BGH, Beschl. v. 9.6.2015 – VIII ZR 324/14) • Um die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters zu schützen, muss sie auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto angelegt werden. Diese Verpflichtung trifft den Vermieter bis zur endgültigen Abrechnung über die Kaution. Hinweis: Vermieter sind gehalten, die Mietkaution von Anfang an auf einem separaten Kautionskonto an...mehr

(OLG Brandenburg, Urt. v. 22.9.2015 – 6 U 99/14) • Ein auf die bei Abschluss des Vertrags vorhandenen Mängel beschränkter Ausschluss der Sachmängelhaftung des Vermieters ist auch als AGB zulässig. Nach dem BGB hat der Mieter dem Vermieter einen im Laufe der Mietzeit auftretenden Mangel unverzüglich anzuzeigen. Auch bei sonstigen gravierenden Störungen oder Gefahren für die M...mehr

(OLG Dresden, Beschl. v. 30.6.2015 – 5 U 375/15) • In der Untervermietung ohne erforderliche Erlaubnis des Vermieters liegt auch dann eine vertragliche Pflichtverletzung, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Die vertragliche Pflichtverletzung reicht in einem solchen Fall aber grds. nicht aus, um einen Kündigungsgrund für den Vermieter zur Erklärung...mehr

(LG Wuppertal, Urt. v. 27.8.2015 – 9 S 50/15) • Ein Anspruch auf Zahlung einer Mietkaution kann auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses bestehen. Diese soll nämlich der Sicherung der Ansprüche des Vermieters dienen. Diese Sicherung kann aber auch noch nach Beendigung des Vertrags erforderlich sein. Der Vermieter soll sich gerade wegen der nach Beendigung des Vertrags...mehr

Wie schon hervorgehoben, wird die ortsübliche Vergleichsmiete regelmäßig aus der Nettomiete ermittelt. Das ist die Miete, die der Vermieter bei der Wiedervermietung mit einem 10 %igen Aufschlag immer nehmen kann. Hatte der Vermieter allerdings eine Vormiete als Brutto- oder Teilinklusivmiete vereinbart, gibt es für ihn zwei Möglichkeiten: aa) Der Vermieter behält die Mietstru...mehr

Das Rückgabeverlangen des Mieters wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass ein Dritter die vereinbarte überhöhte Miete gezahlt hat. Dies betrifft insbesondere Zahlungen etwa der Sozialhilfebehörden, die mit Erfüllungswirkung für den Mieter geleistet werden. Auch in diesen Fällen kann der Mieter sein Rückzahlungsbegehren gegenüber dem Vermieter geltend machen. Will die Sozialh...mehr

Seit dem 1.5.2013 ist die vormalige "Berliner Räumung" im Gesetz, § 885a ZPO, geregelt. Seither gibt es den sog. beschränkten Vollstreckungsauftrag. Nach §§ 885a Abs. 1, 885 Abs. 1 ZPO kann der Vermieter seinen Vollstreckungsauftrag auf die Besitzverschaffung an den Räumen beschränken. Anschließend kann der Vermieter die in der Wohnung vorgefundenen beweglichen Sachen, die n...mehr

Nimmt der Vermieter das Angebot des auf dem Nachbargrundstück eine Großbaustelle betreibenden Unternehmens, Staubeinwirkungen verhindernden Maßnahmen durchzuführen, nicht an, hat der Vermieter die hierdurch beim Mieter entstehenden Schäden gem. §§ 280, 536a BGB zu vertreten (BGH GE 2015, 1395 = MietPrax-AK § 536a BGB Nr. 11 m. Anm. Eisenschmid; Burbulla MietRB 2015, 262) und...mehr

Die Fälle der Zwischenvermietung führten vor mehr als 20 Jahren zu Problemen, da diese Vertragsgestaltung aus steuerlichen Gründen gewählt wurde und der Mieterschutz dabei auf der Strecke zu bleiben drohte. Deshalb hatte das BVerfG eine Regelung angemahnt, deren Nachfolgevorschrift sich heute in § 565 BGB befindet. Es ist eine typische Mieterschutzvorschrift. Deshalb kann si...mehr

Rauchen führt nicht nur zu Problemen zwischen Vermieter und Mieter sondern kann auch zu Auseinandersetzungen zwischen den unmittelbar betroffenen Mietern führen. So musste sich der u.a. für Besitzschutz zuständige V. Senat (BGH GE 2015, 719 = NZM 2015, 448 = NJW 2015, 2023 = DWW 2015, 221 = MietPrax-AK § 906 BGB Nr. 6 mit Anm. Börstinghaus; Dötsch MietRB 2015, 197; Drasdo NJ...mehr

Der Mieter schuldet dem Vermieter gem. § 546a BGB Nutzungsentschädigung, wenn er dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache "vorenthält". Die Nutzungsentschädigung ist regelmäßig in Höhe der bisherigen Miete zu zahlen. Strittig diskutiert wurde die Frage, ob die Nutzungsentschädigung sich auch entsprechend § 536 Abs. 1 BGB mindert, wenn nach Beendigung...mehr

(BGH, Urt. v. 24.8.2016 – VIII ZR 261/15) • Gemäß § 543 Abs. 2 S. 2 BGB ist eine Kündigung nach S. 1 Nr. 3 ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher – d.h. vor dem Zugang der Kündigung – befriedigt wird. Gemäß § 543 Abs. 2 S. 3 BGB wird die Kündigung unwirksam, wenn sich der Schuldner von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die...mehr

Der Vermieter kann versuchen, seine gesetzliche Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen formularvertraglich abzubedingen, ohne diese Pflicht auf den Mieter zu übertragen. In der formularvertraglichen Praxis ist dies Neuland, weil das Abbedingen der Vermieterpflicht bislang mit einer Übertragung dieser Pflicht auf den Mieter einherging. Im Grundsatz geht der ganz überwi...mehr

(BGH, Beschl. v. 11.10.2016 – VIII ZR 300/15) • Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht eine sog. Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, nicht aus. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch soweit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht. Der Mieter h...mehr

Die Mietpreisbegrenzung gilt nur, wenn ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Damit ist gemeint, dass ein Mietvertrag mit einem Mieter neu vereinbart wird. In dieser Situation zeigt sich die Marktmacht des Vermieters, die gerade in angespannten Wohnungsmärkten gedrosselt werden soll. Wie schon hervorgehoben, darf die Wiedervermietungsmiete die ortsübliche Miete nicht um mehr al...mehr

Des Weiteren könnte das Abbedingen der Schönheitsreparaturpflicht die Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB so einschränken, dass dies den Vertragszweck i.S.d. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB gefährdet. Ob die Schönheitsreparaturpflicht im Verhältnis zur umfassenden gesetzlichen Erhaltungspflicht des Vermieters so schwer wiegt, ist zweifelhaft. Bei der Beurte...mehr

Nur bei schweren Beleidigungen gibt es nach deutschem Recht Schmerzensgeld. Das ist seit der Herrenreiterentscheidung des BGH (BGHZ 26, 349) wohl ganz herrschende Meinung. Selbst bei groben Beleidigungen zwischen Vermietern und Mietern, die aber im persönlichen Umfeld ohne Breitenwirkung in der Öffentlichkeit bleiben, besteht kein Anspruch auf Zahlung einer Geldentschädigung...mehr

(BVerfG, Beschl. v. 29.6.2016 – 1 BvR 3487/14) • Die Schwelle zur Persönlichkeitsrechtsverletzung wird bei der Mitteilung wahrer Tatsachen über die Sozialsphäre regelmäßig erst überschritten, wo sie einen Persönlichkeitsschaden befürchten lässt, der außer Verhältnis zu dem Interesse an der Verbreitung der Wahrheit steht. Hinweis: Der Beschwerdeführer hatte in einem Internet-...mehr

In der Praxis kommt es häufig vor, dass Mieter sich gegenüber einer Zahlungsverzugskündigung darauf berufen, dass das Sozialamt oder das Job-Center die Miete nicht gezahlt hätten, obwohl hierauf ein Anspruch bestanden hätte. Die Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt Verzug und dieser wiederum Vertretenmüssen voraus. Vertretenmüssen ist gesetzlich definiert in § 276 BGB...mehr

Rauchen gefährdet bekanntlich die Gesundheit. Trotzdem gibt es seit Jahren einen kaum nachvollziehbaren Streit über den Schutz der Nichtraucher. Anders als andere Drogen wie Alkohohl oder harte Drogen belästigt und gefährdet der Raucher auch seine Umwelt; von den Kippen, die regelmäßig auf dem Boden entsorgt werden, sei hier gar nicht gesprochen. Seine ihm zugestandene Freih...mehr

Die Höhe der Miete gehört zu den Essentialien eines Mietvertrags. Kann der Vermieter keine bestimmte Mietpreisabrede beweisen, so folgt daraus kein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters, sondern geschuldet wird in diesem Fall die angemessene oder ortsübliche Miete (BGH ZMR 2015, 379 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 66 mit Anm. Eisenschmid).mehr

Ein einseitiger Eingriff des Vermieters in die vertraglichen Rechte ist nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen möglich, in denen dem Vermieter ein Anspruch gem. § 242 BGB zustünde (Schmid/Harsch, a.a.O., Rn 3064, zu Einzelheiten s.a. Harz/Schmid ZMR 1999, 593 [597]).mehr

Wenn der Vermieter die abgenutzten Geschäftsräume vor Übergabe teilweise frisch renoviert (z.B. Streicharbeiten an Wänden und Decken) und teils abgenutzt übergibt (z.B. Lackierarbeiten an Heizkörpern oder Fenstern), kann er den Umfang der dem Mieter durch Formularklausel übertragenen Schönheitsreparaturen auf die renovierten Teile des Geschäftsraums beschränken. Hinweis: Eine...mehr

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(BGH, Urt. v. 2.11.2016 – XII ZR 153/15) • Untersagt eine Behörde die Nutzung von Mieträumen kann der Mieter i.d.R. fristlos kündigen und Umzugskosten ersetzt verlangen. Der Vermieter kann in einem solchen Fall nicht erfolgreich geltend machen, auch er habe kündigen können und Umzugskosten wären daher in jedem Fall entstanden. Hinweis: Eine Nutzungsuntersagung hinsichtlich v...mehr

(AG Aachen, Urt. v. 30.12.2014 – 111 C 141/14) • Ein Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen mit einem konkreten Mietspiegel begründet, ist grds. an dessen Struktur und Wertungen gebunden, von denen lediglich in sehr eingeschränktem Maße Abweichungen zulässig sind. Sieht der Mietspiegel Zu- und Abschläge bspw. für besonders große und kleine Wohnungen, Isolierglasfenster e...mehr

Seit 2001 gibt es im preisfreien Wohnungsbau eine Einwendungsausschlussfrist, wonach der Mieter binnen Jahresfrist nach Zugang der Abrechnung seine Einwendungen gegen die Abrechnung geltend machen muss. Nach Fristablauf kann die Mieter Einwendungen nicht mehr erheben. Das hat zur Folge, dass nach Ablauf der Frist ein Anspruch entstehen kann, der vorher nie bestanden hat, ein...mehr

Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis über Wohnräume und gewerblich zu nutzende Räume, das wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, braucht sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen (BGH GE 2015, 1021 = MDR 2015, 936 = NJW 2015, 2727 = WuM 2015, 553 = NZM 2015, 657 = ZMR 2015, 847 = MietPrax-...mehr

(LG Wuppertal, Urt. v. 9.7.2015 – 9 S 282/14) • Nach § 566a S. 1 BGB tritt der Erwerber, wenn der Mieter des versteigerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet hat, in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Bei der Anlage der Barkaution auf einem Treuhandkonto ist ebenfalls von einem Übergang der Berechtigung an dem Konto...mehr

Dem Mieter einer nach Anmietung in eine Eigentumswohnung umgewandelten Mietwohnung steht ein Vorkaufsrecht zu. Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von ...mehr