Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Auch der Wunsch nach einer größeren, günstiger geschnittenen, besser gelegenen oder besser ausgestatteten Wohnung kann ein berechtigtes Interesse an der Kündigung darstellen.[1] Praxis-Beispiel Größere Wohnung Langer Besuch der Kinder/Enkelkinder Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Vermieter in der vermieteten Wohnung auch längerfristigen Besuch seiner Kinder und Enkelkin...mehr

Wichtig Angabe sämtlicher Gründe im Kündigungsschreiben Im Kündigungsschreiben sind sämtliche Gründe, die als berechtigtes Interesse des Vermieters für die ausgesprochene Kündigung von Wohnraum berücksichtigt werden sollen, grundsätzlich auch dann nochmals anzugeben, wenn sie dem Mieter bereits zuvor mündlich oder schriftlich mitgeteilt oder in einem Vorprozess geltend gemach...mehr

Der Vermieter ist zur Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich auch dann berechtigt, wenn er die vermietete Wohnung lediglich als Zweitwohnung nutzen will. Zwar reicht nach der Rechtsprechung des BGH allein der Wille des Vermieters, in den eigenen Räumen zu wohnen oder dort einen Familien- oder Haushaltsangehörigen wohnen zu lassen, für die Annahme von Eigenbedarf noch nic...mehr

Eine weitere Grenze des Erlangungswunsches bildet der Missbrauch. Dieser liegt nicht schon dann vor, wenn dem Eigentümer eine oder mehrere andere frei gewordene Wohnungen zur Verfügung stehen. Auch in diesem Fall muss das Gericht bedenken, dass der Nutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich zu beachten ist. Trotz anderweitig frei gewordener oder frei werdender Wohnungen is...mehr

Nach einem Rechtsentscheid des BayObLG kann ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses auch dann gegeben sein, wenn der Vermieter die Räume nur für begrenzte Zeit nutzen will, z. B. in der Zeit zwischen dem Abbruch des von ihm bewohnten Anwesens und der Fertigstellung des Neubaus.[1] Ob in einem solchen Fall die vom BGH geforde...mehr

Der Vermieter kann selbst bestimmen, wie er seine Lebensführung im Alter organisieren will. Er muss sich daher nicht auf eine andere Art der Betreuung verweisen lassen, auch wenn diese finanziell und örtlich möglich wäre.[1] Praxis-Beispiel Wohnung als Altersruhesitz Dementsprechend kann ein 65 Jahre alter Vermieter, der seinen Lebensmittelpunkt nach Beendigung seiner beruflic...mehr

Der Mieter kann Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung sowie aus § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 263 StGB und § 826 BGB verlangen. Praxis-Beispiel Erstattungsfähige Kosten Ersatz aller mit dem Umzug in Zusammenhang stehenden Kosten[1] Ersatz von Makler- und Prozesskosten Aufwendungen des Mieters für Detektivkosten zur Überprüfung, ob der wegen Eigenbedarfs kündigende Verm...mehr

Nach Ansicht des BVerfG besteht eine Anbietpflicht auch dann nicht, wenn der Vermieter die leer stehende Wohnung dem allgemeinen Wohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung stellen wollte, da eine solche Anbietpflicht allenfalls für Wohnungen erwogen werden kann, die leer stehen und die der Vermieter ohnehin zu vermieten beabsichtigt.[1] Dabei entscheidet allein der Vermieter, we...mehr

Praxis-Tipp Vorteile aufführen Im Kündigungsschreiben sollte möglichst ausführlich dargelegt werden, welche Vorteile der Bezug der zu kündigenden Wohnung gegenüber der vom Vermieter bzw. von dessen Angehörigen derzeit genutzten Wohnung hat (z. B. Größe, Ausstattung, Lage, Arbeitsplatznähe, wirtschaftliche Belastung, gesundheitliche Gründe u. Ä.). Auch bei einer Kündigung wegen...mehr

Hinweis Grundsatz Ein Schadensersatzanspruch des Mieters kann grundsätzlich immer nur dann begründet sein, wenn der Vermieter in unredlicher Weise von dem in § 573 BGB normierten Kündigungsrecht Gebrauch gemacht hat, etwa durch wahrheitswidrige Angabe von nicht oder so nicht vorhandenen Kündigungsgründen. Nicht aber, wenn die Kündigung nur deshalb unwirksam ist, weil die dem M...mehr

Hat der Vermieter lediglich Bedarf an einem Teil der vermieteten Wohnung, kann er das Mietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs kündigen, da Eigenbedarf nur vorliegt, wenn der Vermieter die gesamte Wohnung benötigt.[1] Benötigt er nur einen Teil der vermieteten Räume, kommt eine Kündigung dieses Teils der Wohnung nur nach der allgemeinen Vorschrift des § 573 Abs. 1 BGB in Betr...mehr

Hat der Vermieter dem Mieter geeigneten Ersatzwohnraum angeboten, kann der Mieter gegenüber dem Eigenbedarf des Vermieters auch nicht den Härtegrund fehlenden Wohnraums geltend machen.[1] Die Entscheidung des Gerichts über die Streitfrage, ob der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter im Fall der Eigenbedarfskündigung eine vergleichbare freie Wohnung zum Bezug anzubieten, unt...mehr

Die Anbietpflicht beruht darauf, dass der Mieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs die Wohnung aufgeben muss, obwohl er sich vertragstreu verhalten hat. Der Vermieter ist daher gehalten, seine Interessen so schonend wie möglich durchzusetzen, damit die unerwünschten Folgen der allein aus der Sphäre des Vermieters herrührenden Kündigung so gering wie möglich bleiben. Zur ...mehr

Den Rechtsentscheiden des BayObLG vom 2.3.1982[1] und des OLG Hamm vom 24.7.1986[2] ist zu entnehmen, dass es ausreicht, wenn die Gründe für den Eigenbedarf spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses mit einiger Sicherheit vorliegen. Ein Vorliegen bereits im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung kann nicht gefordert werden. Daher kann eine Eigenbedarfskündigung auch schon...mehr

Wichtig Strafbarer Betrug bei vorgetäuschtem Eigenbedarf Ein Betrug durch positives Tun kann vorliegen, wenn der Vermieter die Kündigung mit Eigenbedarf begründet, obwohl ihm bekannt ist, dass dieser nicht gegeben ist ("vorgetäuschter Eigenbedarf"). Ein vorgetäuschter Eigenbedarf kann bereits dann gegeben sein, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung androht oder sich da...mehr

Zeitlich ist die Anbietpflicht begrenzt bis zum Ende des Mietverhältnisses. Dies bedeutet, dass dem Mieter nur eine bis zu diesem Zeitpunkt frei werdende Wohnung angeboten werden muss. Anderenfalls würde derjenige Mieter privilegiert, der auch nach dem Ende des Mietverhältnisses in der Wohnung bleibt und es auf einen lang andauernden Rechtsstreit ankommen lässt. Der BGH vern...mehr

Grundsätzlich kann der Mieter auch auf dem Balkon rauchen. Jedoch stehen dem Vermieter (§ 541 BGB) und den Nachbarn (§§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB im Einzelfall Unterlassungsansprüche zu, wenn der Rauch in die benachbarten Wohnungen eindringen kann. Achtung Beeinträchtigung durch Tabakrauch erheblich? Im Streitfall ist zunächst zu prüfen, ob der Tabakrauch im Wohnbereich des g...mehr

Arbeitsweg Ein berechtigtes Interesse liegt auch vor, wenn sich durch Bezug der Wohnung die Entfernung zum Arbeitsplatz bzw. der Betriebsstätte des Vermieters erheblich verkürzt.[1] Der Mieter kann nicht einwenden, dass der Vermieter über Jahre hinweg erhebliche Fahrzeiten in Kauf genommen hat. Der Vermieter darf seine Wohnverhältnisse schon im Hinblick auf sein fortschreiten...mehr

Hinweis Kein Verstoß gegen Treu und Glauben Der Erwerb einer vermieteten Wohnung steht einer Eigenbedarfskündigung nicht entgegen. Ferner darf der sog. angekaufte Eigenbedarf, d. h. der Eigenbedarf, der durch den Kauf einer vermieteten Wohnung erst geschaffen wurde, von den Gerichten nicht geringer gewichtet werden als der Eigenbedarf des ursprünglichen Vermieters. Auch insof...mehr

Zeitweise Verkaufsabsichten des Vermieters sprechen nicht per se gegen die beabsichtigte Selbstnutzung, wenn der Vermieter berechtigte Zweifel haben durfte, ob er die vermietete Wohnung in absehbarer Zeit selbst nutzen kann.[1] Nach einem Beschluss des LG Kiel auch dann nicht, wenn der kündigende Vermieter, der eine wesentlich größere Wohnung zu einer geringfügig höheren Mie...mehr

Ebenso können sich Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches aus einem früher vorgetäuschten Eigenbedarf ergeben.[1] Praxis-Beispiel Vorgetäuschte Eigenbedarfsgründe Wird der behauptete Selbstnutzungswunsch nach der Räumung nicht realisiert, liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben worden ist.[2] Gleiches gilt, wenn die Bedarfsperson die Wohnung...mehr

Kündigt der Vermieter den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs, bestreitet sodann der Mieter den behaupteten Kündigungsgrund und schließen die Parteien schließlich unter Aufrechterhaltung ihrer wechselseitigen Standpunkte einen außergerichtlichen oder gerichtlichen Vergleich, in dem sich der Mieter zur vorzeitigen Räumung verpflichtet, kommt es für die Frage, ob der Mieter auch in...mehr

Fallen die in der Eigenbedarfskündigung geltend gemachten Gründe nachträglich weg (z. B. weil die begünstigte Person inzwischen eine andere Wohnung bezogen hat oder verstorben ist), ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter davon zu unterrichten und auf dessen Verlangen das Mietverhältnis fortzusetzen. Unterlässt der Vermieter die Unterrichtung des Mieters und verfolgt den a...mehr

Hinweis Keine Abwägung gegen Mieterinteressen Die berechtigten Interessen des Vermieters sind bei der Entscheidung darüber, ob Eigenbedarf anzunehmen ist, nicht gegen die Belange des Mieters abzuwägen. § 573 BGB stellt ausdrücklich allein auf das Interesse des Vermieters ab. Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall sind nur auf dessen Widerspruch hin (§ 574 BGB) zu bea...mehr

Dementsprechend hat der BGH entschieden, dass sich die Anbietpflicht des Vermieters räumlich nur auf leer stehende oder frei werdende Wohnungen im selben Haus oder in derselben Wohnanlage erstreckt.[1] Eine Anbietpflicht für eine dem Vermieter gehörende, aber mehrere Kilometer entfernte Wohnung hat der BGH ausdrücklich abgelehnt. Wohnungen des Vermieters in demselben Stadt- ...mehr

Hinweis Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung Für den Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung, der noch zur Miete wohnt und die Wohnung zur Selbstnutzung erworben hat, ist bereits der Wunsch, "Herr der eigenen vier Wände" zu sein, ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund, der zur Kündigung wegen Eigenbedarfs berechtigt.[1] Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter zun...mehr

Wichtig Information des Mieters nur bis Fristablauf Allerdings besteht diese Mitteilungspflicht nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, d. h. bis zu dem Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis endet.[1] Fällt der Eigenbedarf also vor Ablauf der Kündigungsfrist und Räumung der Wohnung weg, trifft den Vermieter auch eine strafrechtlich relevante Hinweispflicht gegenüber dem Mieter,...mehr

Auch der Wunsch, Wohneigentum aus räumlicher Nähe zu verwalten, stellt ein vernünftiges und nachvollziehbares Nutzungsinteresse dar. In einem vom AG München entschiedenen Fall hat der außerhalb Münchens wohnende Vermieter im Kündigungsschreiben vorgetragen, dass er 2 Anwesen in München mit insgesamt 18 Wohneinheiten selbst betreut und verwaltet, für die ein erheblicher Invest...mehr

Eine Bestätigung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 WoBindG, dass eine Wohnung als "öffentlich gefördert" gilt, ist als feststellender Verwaltungsakt in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht verbindlich. Eine Eigenbedarfskündigung zugunsten Bedarfspersonen, die nicht im Besitz eines Wohnberechtigungsscheins sind, ist daher ausgeschlossen.[1] Eine öffentlich geförderte Wohnung kann der ...mehr

Wird im Räumungsprozess wegen Wegfalls des Eigenbedarfs die Erledigung der Hauptsache erklärt, kann der Mieter nicht einwenden, die Klage sei deshalb unbegründet gewesen, weil der Eigenbedarf zur Zeit der letzten mündlichen Verhandlung nicht mehr bestanden hat, da der Wegfall des Eigenbedarfs gerade Anlass für die Erledigungserklärung war. Die Kostenentscheidung richtet sich...mehr

Bei einem Mietverhältnis, bei dem die Mieträume bereits teils zu Wohnzwecken und teils zu gewerblichen Zwecken genutzt werden dürfen, das aber wegen der überwiegenden Wohnnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist (sog. Mischmietverhältnis), braucht sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen. Anderenfalls würde der Vermieter ...mehr

Eine verspätete Mitteilung über den Wegfall des Eigenbedarfs kann den Vermieter grundsätzlich zum Schadensersatz verpflichten, es sei denn, der Auszug des Mieters entsprach ohnehin seinen Vorstellungen, und die Verspätung war daher für den Abschluss des Mietvertrags über die neue Wohnung nicht ursächlich. Dann ist es dem Mieter auch zuzumuten, mit dem neuen Vermieter über ei...mehr

Überblick Eigenbedarf gilt als berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung eines unter Kündigungsschutz stehenden Mietverhältnisses. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Bei einer Mehrheit von Ve...mehr

Eine Anbietpflicht besteht nicht, wenn besondere Umstände die Neubegründung eines Mietverhältnisses mit dem gekündigten Mieter als unzumutbar erscheinen lassen, z. B. bei vertragswidrigem Verhalten des Mieters.[1] Nach Auffassung des LG Mannheim muss es sich insofern jedoch um Vertragsverletzungen handeln, die den Tatbestand der außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung ...mehr

Zur Begründung der Eigenbedarfskündigung ist grundsätzlich die Angabe der Person (Angabe von Name, Alter, Anschrift), für die die Wohnung benötigt wird und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend. Ausführungen zu Räumlichkeiten, die für die begünstigte Person alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten, muss das Kündig...mehr

Die Rechtskraft eines Urteils, mit der die Räumungsklage des Vermieters nach einer Eigenbedarfskündigung abgewiesen wurde, steht einer Entscheidung über eine neue Klage nach einer neuen Eigenbedarfskündigung nicht entgegen.[1] Dies gilt auch dann, wenn die Kündigung, auf die sich der Vermieter in dem neuen Prozess stützt, vor der letzten mündlichen Verhandlung des Vorprozess...mehr

Ein Verzicht des Vermieters auf bestimmte Kündigungsgründe, z. B. auf das Recht, wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf gem. § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als 1 Jahr gelten soll.[1] Das Schriftformerfordernis erfasst auch eine vertragliche Auswechslung des Mietgegenstands und gilt daher auch dann, wenn durch Austausch des Mietobjekts ein neues M...mehr

Ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund ist gegeben, wenn ein volljähriges Kind des Vermieters, das noch bei seinen Eltern wohnt, zwecks Gründung eines eigenen Hausstands in die vermietete Wohnung einziehen will.[1] Insofern steht einer Kündigung wegen Eigenbedarfs auch nicht entgegen, dass das Kind unverheiratet ist und mit einem Partner in lediglich eheähnlicher Leben...mehr

Fehlt eine besondere Vereinbarung, ist das Rauchen innerhalb der Wohnung vertragsgemäß.[1] Dem Vermieter stehen dann weder Unterlassungsansprüche zu noch kann er das Mietverhältnis ordentlich oder außerordentlich kündigen.[2] Wichtig Rücksichtnahme des Mieters durch regelmäßiges Lüften Jedoch verletzt der Mieter seine Pflicht zur Rücksichtnahme (§ 241 Abs. 2 BGB), wenn er einf...mehr

Entfällt während der Dauer der Kündigungsfrist der geltend gemachte Eigenbedarf wegen neuer Planungen des Vermieters (z. B. Nutzung einer nach der Kündigung erworbenen Wohnung), muss der Vermieter dem Mieter einen Vertrag über die Aufhebung der Kündigungswirkung anbieten. Unterlässt er dies, entfallen gleichwohl die Wirkungen der ursprünglichen Kündigung. Erweisen sich die P...mehr

Wichtig Personenwechsel ist grundsätzlich unzulässig Ein Auswechseln von Kündigungsgründen hinsichtlich der Person, deretwegen Eigenbedarf geltend gemacht wird, ist grundsätzlich unzulässig.[1] Praxis-Beispiel Wechsel von Sohn auf Tochter Dies bedeutet, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs für den Sohn nicht nachträglich auf einen Eigenbedarf für die Tochter gestützt werden k...mehr

Die Gerichte müssen außerdem prüfen, ob die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt erfüllen kann, d. h. geeignet ist, den geltend gemachten Bedarf zu decken.[1] Daran kann es z. B. fehlen, wenn die Wohnung für den Vermieter und seine Familie erheblich zu klein ist. Auch dies darf allerdings nicht dazu führen, dass dem Eigentümer der Eigennutzungswunsch "ausgered...mehr

Auch ein Nießbrauchsberechtigter, der z. B. das Eigentum an der Immobilie seinen Kindern übertragen, sich aber den Nießbrauch (Mieteinnahmen) vorbehalten hat, kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erklären; er muss nicht zugleich Eigentümer der Immobilie sein.[1]mehr

Die ordentliche Kündigungsfrist ist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c Abs. 1 BGB) und beträgt maximal 9 Monate. Wurde jedoch an den vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet ("Umwandlung") und das Wohnungseigentum veräußert, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung beru...mehr

Nach der Rechtsprechung des BGH umfasst der Begriff der Familienangehörigen i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB alle Personen, denen das Prozessrecht (§ 383 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, § 52 Abs. 2 Nr. 2 StPO) ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gewährt. Ein bestimmter Grad der Verwandtschaft oder eine besondere persönliche Bindung ist nicht erforderlich.[1] Danach zählen...mehr

Bei einer Kündigung nach dem misslungenen Versuch einer Mieterhöhung können von den Gerichten besonders strenge Anforderungen an den vom Vermieter zu führenden Beweis des Kündigungsgrunds gestellt werden. Dies jedenfalls dann, wenn die Gründe für den Eigenbedarf bereits vor der Mieterhöhung bestanden haben und Verdacht auf vorgeschobenen Eigenbedarf besteht.[1] Wichtig Meinungs...mehr

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Angehörige seines Haushalts sind Personen, die der Vermieter bereits vor Ausspruch der Kündigung auf Dauer in seiner Wohnung aufgenommen hat. Dazu zählen jedenfalls der Lebenspartner bzw. -gefährte, dessen Kinder und Pflegekinder sowie Hilfspersonen. Hinweis Entsprechende Anwendung des § 18 WoFG auf das Mietrecht? Nach § 18 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) sind Haushaltsangehörige d...mehr

Im Fall eines Systemwechsels oder einer Auslagerung von aufzeichnungs- und aufbewahrungspflichtigen Daten aus einem Produktivsystem darf von einer Aufbewahrung bislang verwendeter Hard- und Software nur dann abgesehen werden, wenn eine maschinelle Auswertbarkeit der Daten nebst Stammdaten und Verknüpfungen durch das neue oder ein anderes System uneingeschränkt gewährleistet ...mehr

Achtung Sorgfältige Bedarfsprüfung bei vorausgegangenen Streitigkeiten Die Bedarfsgründe sind besonders sorgfältig zu prüfen, wenn der Kündigung wegen Eigenbedarfs Meinungsverschiedenheiten oder Streitigkeiten, z. B. über eine Mieterhöhung vorausgegangen sind.[1] 3.2.1 Erwerb einer vermieteten Wohnung Hinweis Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung Für den Käufer einer vermiet...mehr