Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Nach § 577 Abs. 2 BGB hat der Verkäufer dem Mieter mitzuteilen, dass dieser ein Vorkaufsrecht hat. Neben dieser Mitteilung hat der Verkäufer dem Mieter die Bedingungen bzw. Regelungen des Kaufvertrags zur Kenntnis zu geben. Der Verkäufer muss im Übrigen nicht notwendig mit dem Vermieter personenidentisch sein. Die Mitteilung muss nicht notwendig vom Verkäufer erfolgen, vielm...mehr

Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber gemäß § 577a Abs. 1 BGB auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung berufen. Die Bestimmung des § 573 Abs. 2 BGB regelt in Nr. 2 die Möglic...mehr

Bei einer besonderen Gefährdung für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung in bestimmten Gemeinden mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen, können die Landesregierungen durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 10 Jahren eine verlängerte Sperrfrist bestimmen. Nachdem die entsprechende Verordnung in Baden-Württemberg seit 1.7.2020 außer Kraft ist u...mehr

Zunächst muss zwischen dem Eigentümer und dem Mieter ein wirksamer Mietvertrag abgeschlossen und der Wohnraum muss dem Mieter aufgrund des Vertrags überlassen sein.[1] Insoweit ist der Anwendungsbereich des § 577a BGB dann nicht eröffnet, wenn der Mieter in der Wohnung nicht seinen Lebensmittelpunkt hat, diese nur ab und an als Ferienwohnung nutzt oder im Wege der Zwischenve...mehr

Der Wortlaut des Gesetzes stellt lediglich auf die Umwandlung von Mieträumen in Wohnungseigentum ab, nicht aber auf die Person desjenigen, der das Wohnungseigentum tatsächlich begründet. Das Vorkaufsrecht entsteht also nicht etwa nur dann, wenn der Umwandelnde und der Vermieter personenidentisch sind, sondern auch dann, wenn der Umwandelnde nicht der Vermieter ist. Klassische...mehr

Zunächst gilt das Vorkaufsrecht nur für Wohnräume. Bei gemischt genutzten Wohnungen kommt es nach der Schwergewichtstheorie darauf an, welcher Zweck überwiegt. Überwiegt die Nutzung zu Wohnzwecken, besteht das Vorkaufsrecht. Im Übrigen ist unerheblich, welche Zweckbestimmung die Teilungserklärung vorsieht. Wird die derzeitige Wohnung in der Teilungserklärung als Teileigentum...mehr

Nach § 577 Abs. 4 BGB geht das Vorkaufsrecht im Fall des Todes des Mieters auf diejenigen Personen über, die nach § 563 Abs. 1 oder 2 BGB in das Mietverhältnis eintreten. Eintrittsberechtigte sind nach § 563 Abs. 1 BGB zunächst der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hatte. § 563 Abs. 2 BGB regelt das Eintrittsrecht der Kinder d...mehr

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Rz. 30 Sowohl § 3 Abs. 9a Nr. 1 als auch Nr. 2 UStG setzen für die Steuerbarkeit der unentgeltlichen Wertabgabe in Form der, Dienstleistungsentnahme Zwecke voraus, die außerhalb des Unternehmens liegen. Dies ist bekanntlich auch die Wortwahl des § 3 Abs. 1b S. 1 Nr. 1 UStG bei der Gegenstandsentnahme. Damit ist typischerweise die bereits im Beispiel in Rz. 29 beschriebene pr...mehr

Nach § 577a Abs. 3 BGB ist eine zum Nachteil des Vermieters abweichende Vereinbarung unzulässig. Hieraus folgt zunächst, dass die Kündigungssperrfrist nicht, auch nicht durch Individualvereinbarung, abgekürzt, wohl aber verlängert werden kann.mehr

Grundsätzlich sind mit Blick auf das Vorkaufsrecht des Mieters zunächst 2 Ausgangspositionen zu unterscheiden: Wohnungseigentum ist bereits begründet. Wohnungseigentum soll begründet werden. Beiden Fällen ist gemeinsam, dass Wohnräume an den Mieter überlassen sind und diese an einen Dritten verkauft werden. Bezüglich des persönlichen Anwendungsbereichs scheidet die Bestimmung i...mehr

Voraussetzung des Vorkaufsrechts ist, dass nach Überlassung der Wohnräume an diesen Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll. Hieraus folgt, dass nur derjenige Mieter in den Genuss eines Vorkaufsrechts kommen kann, dem die Wohnräume bereits überlassen worden sind, bevor die Umwandlung in eine Eigentumswohnung vollendet ist. Allerdings schließt die ber...mehr

Nach § 577 Abs. 3 BGB erfolgt die Ausübung des Vorkaufsrechts durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer. Diese Erklärung muss nach §§ 469 Abs. 2, 577 Abs. 3 BGB 2 Monate nach dem Empfang der Mitteilung des Vermieters erfolgen. Die Erklärung des Mieters stellt dabei eine einseitige, bedingungsfeindliche und empfangsbedürftige Willenserklärung dar. Mehre...mehr

Rz. 45 Auf die gem. § 3 Abs. 9a UStG steuerbaren Umsätze finden wegen der Gleichstellung mit entgeltlichen Umsätzen die dafür geltenden Steuerbefreiungen auch Anwendung. Allerdings hat der EuGH für die private Nutzung von dem Unternehmen zugeordneten Gebäudeteilen, für die der Vorsteuerabzug geltend gemacht wurde, entschieden, dass dies keine Vermietung an eine dritte Person...mehr

Für den Vermieter beschränkt sich die mit der Einrede des nicht erfüllten Vertrags verfolgte Leistungsverweigerung auf seine Verpflichtung zur Mängelbeseitigung. Keine Schwierigkeiten bereitet das Erfordernis der einredefreien Gegenforderung[1], wenn der Mangel und damit der Mangelbeseitigungsanspruch erst nach Eintritt des Zahlungsverzugs entsteht. In dem Fall, dass dem Mie...mehr

Die Regelung des § 320 Abs. 1 BGB gewährt dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich des gesamten Mietanspruchs und kennt keine Beschränkungen. Dennoch wird diese Frage von der Rechtsprechung unterschiedlich bewertet. VIII. Zivilsenat des BGH Nach der vom VIII. (Wohnraummietrechts-)Senat des BGH vertretenen Ansicht ist zugunsten des Vermieters mit Blick auf § 320 Abs. 2...mehr

Gegenstand der Einrede des nicht erfüllten Vertrags können lediglich Hauptleistungspflichten sein, die in einem synallagmatischen Gegenseitigkeitesverhältnis zueinander stehen. Daher kann die Einrede nur dann erhoben werden, wenn der Vertragspartner die Bewirkung der eigenen Hauptleistung verweigert, weil die ihm selbst geschuldete Hauptleistung noch nicht bewirkt wurde. Bei ...mehr

Ist durch den Mieter zur Durchsetzung seines Mangelbeseitigungsanspruchs die Einrede des nicht erfüllten Vertrags geltend gemacht worden, so besteht nach tatsächlich erfolgter Mangelbeseitigung kein Grund mehr für die weitere Zurückbehaltung der Miete. Unmöglichkeit Ist die Mangelbeseitigung von vornherein unmöglich, so kann der Mieter mangels eines einredefreien Gegenanspruch...mehr

Für die Einrede des nicht erfüllten Vertrags besteht i. d. R. auch kein Raum, wenn das Mietverhältnis aus dem sich die mittels der Einrede aus § 320 BGB durchzusetzenden Ansprüche ergeben, beendet ist. Denn mit der Beendigung des Mietverhältnisses besteht kein Vertragsverhältnis mehr und es entfallen damit die ursprünglichen Ansprüche des Mieters auf Besitzverschaffung und G...mehr

Damit die Einrede des nicht erfüllten Vertrags ihre Druckfunktion zur Durchsetzung einer Forderung erfüllen kann, ist es erforderlich, dass der Schuldner Kenntnis von dieser Verbindlichkeit hat. Daher muss der Mieter im Falle eines Mangels an der Mietsache diesen dem Vermieter anzeigen. Wichtig Welche Mieten können zurückgehalten werden? Hieraus leitet die Rechtsprechung ab, d...mehr

Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen der Einrede des nicht erfüllten Vertrags nach § 320 BGB vor und ist ihre Geltendmachung nicht ausgeschlossen, stellt sich rechtspraktisch sowohl für den Mieter auch für den Vermieter die Frage nach dem Umfang und der Dauer der mit der Einrede verfolgten Zurückbehaltung. 2.3.1 Leistungsverweigerung durch den Mieter Die Regelung des § 320 Abs. ...mehr

Die Einrede des nicht erfüllten Vertrags ist lediglich dann statthaft, wenn es sich bei dem rechtlichen Verhältnis zwischen Gläubiger und Schuldner um einen gegenseitigen Vertrag handelt. Dies gilt ungeachtet der geltend gemachten Forderung des Gläubigers und der angestrengten Gegenforderung des Schuldners. Bei einem Mietvertrag handelt es sich um einen gegenseitigen Vertrag....mehr

Liegt ein Tatbestand vor, der die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts nach § 320 BGB beendet, so kann der Schuldner die weitere Zurückbehaltung der Bewirkung der ihm obliegenden Leistung nicht geltend machen. Hat der Mieter daher aufgrund eines Mangelbeseitigungsanspruchs über die Mietminderung hinaus einen weiteren Betrag aufgrund der Einrede des nicht erfüllten Vertr...mehr

Schließlich muss die Gegenforderung des Schuldners, der sich auf die Einrede des nicht erfüllten Vertrags beruft, grundsätzlich wirksam, durchsetzbar und fällig sein. Ist die Beseitigung eines Mangels für den Vermieter nach § 275 BGB unmöglich, so ist der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung nach § 275 Abs. 1 BGB bereits erloschen. Damit bleibt kein Raum für die Einrede...mehr

§ 320 BGB begründet ein Einrederecht des in Anspruch genommenen Schuldners. Praktisch hat die Ausgestaltung des Rechts aus § 320 BGB als Einrede zur Folge, dass es nur dann beachtet wird, wenn es ausgeübt wird.[1] Die Ausübung dieses Rechts erfolgt durch eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, sodass die Einrede ausdrücklich oder konkludent erhoben werden kann. ...mehr

Der Vermieter kann das Mietverhältnis mit den unbekannten Erben durch Kündigung beenden.[1] Es handelt sich um ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist i. S. v. § 573d BGB. Dies hat zur Folge, dass auch solche Mietverhältnisse nach § 564 BGB gekündigt werden können, bei denen die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist. 1.1 Unbekannter Erbe Das praktische ...mehr

Die Monatsfrist gem. § 564 Satz 2 BGB für die Frist des § 573d BGB beginnt erst ab Kenntnis des Erben. Weitere Voraussetzungen bestehen für Sie als Vermieter nicht. Für die Kündigung sind dementsprechend keine Kündigungsgründe erforderlich. Insoweit ist in § 573d Abs. 1 BGB ausdrücklich bestimmt, dass die Regelungen der §§ 573 und 573a BGB (also die Kündigungsschutzvorschrift...mehr

Bei Mietverhältnissen mit vereinbartem Kündigungsausschluss ist zu fragen, ob lediglich das Recht zur ordentlichen Kündigung oder auch die außerordentlichen Kündigungsrechte ausgeschlossen sind. Die Vermutung spricht für die erste Annahme.[1]mehr

Das praktische Problem ist, dass die Kündigung als einseitige Willenserklärung zugehen muss. Eine Zustellung an einen unbekannten Erben ist aber nicht möglich. Außerdem kann kann die Wohnung nicht weitervermietet werden, solange der ursprüngliche Mietvertrag nicht beendet ist. Zusätzlich besteht das Risiko, dass Sie Ihre laufenden Zahlungsansprüche gegen die unbekannten Erbe...mehr

Begriff Der Tod des Mieters beendet das Mietverhältnis nicht, sondern hat den Wechsel der Mietvertragspartei zur Folge. Seine Rechtsnachfolger treten in das Mietverhältnis ein und wird mit den Erben fortgesetzt. Ist der Erbe unbekannt, so hat das Nachlassgericht (das ist das Amtsgericht am Wohnort des Mieters) auf Antrag des Vermieters einen Nachlasspfleger zu bestellen. Gle...mehr

Es gibt eine neue Rahmenvereinbarung für serielles und modulares Bauen: 25 durchgeplante Konzepte hat der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW darin aufgenommen. Die 20 ausgewählten Anbieter sollen den sozial orientierten Vermietern ideale Konditionen bieten. Die Rahmenvereinbarung entstand in einem aufwändigen Prozess in den vergangenen 7 Monaten des Spitzenverbands der...mehr

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(1) 1Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. 2Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschlu...mehr

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(1) 1In einem Gebäude mit Wohnungen, die vermietet sind, kann der Vermieter beim Einbau einer Wärmepumpe nach § 71c eine Mieterhöhung auf Grund einer Modernisierungsmaßnahme nach § 559 Absatz 1 oder § 559e Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches in voller Höhe nur verlangen, wenn er den Nachweis erbracht hat, dass die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe über 2,5 liegt. 2Ein Nach...mehr

(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).mehr

(1) Wird vor dem Verkauf, der Vermietung, der Verpachtung oder dem Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer, der Vermieter, der Verpächter, der Leasinggeber oder der Immobilienmakler, wenn eine di...mehr

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,mehr

(1) 1Wird ein Gebäude errichtet, ist ein Energiebedarfsausweis unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes auszustellen. 2Der Eigentümer hat sicherzustellen, dass der Energieausweis unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes ausgestellt und ihm der Energieausweis oder eine Kopie hiervon übergeben wird. 3Die Sätze 1 und 2 sind für den...mehr

Die TrinkwV regelt u. a. auch die Untersuchungspflicht auf Legionellen für bestimmte Betreiber von mobilen oder zeitweiligen sowie Gebäude-Wasserversorgungsanlagen: Unternehmen, die Duschen für ihre Beschäftigten zur Verfügung stellen, fallen nicht unter die generelle Untersuchungspflicht im Rahmen der TrinkwV. Achtung Untersuchungsintervalle auf Legionellen mindestens alle 3...mehr

Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen gewerblicher bzw. öffentlicher Tätigkeit und fordert – entsprechend dem Gefährdungspotenzial – unterschiedliche Untersuchungsintervalle: Eine "gewerbliche Tätigkeit [ist] die unmittelbare oder mittelbare, zielgerichtete Bereitstellung von Trinkwasser im Rahmen einer Vermietung oder einer sonstigen selbstständigen, regelmäßigen und in Gew...mehr

Rz. 1 Das Mietrecht des BGB gliedert sich in drei Teile: §§ 535–548 beinhalten allgemeine Regelungen für Mietverhältnisse, beziehen sich also auf die Miete von Gegenständen, Wohn- und anderen Räumen. §§ 549–577a regeln die Wohnraummiete, wobei im zweiten Unterabschnitt (§§ 556 bis 561) Regelungen zur Miete (Ersatz für das Wort "Mietzins") zu finden sind. §§ 578–580a bezieht sic...mehr

Rz. 28 Im deutschen Recht existiert keine Legaldefinition zum Begriff Leasing. Im wirtschaftlichen Sprachgebrauch bezeichnet Leasing die gewerbsmäßige Überlassung von Anlagegegenständen gegen Zahlung eines Nutzungsentgelts, ohne dass dafür (sofort) der volle Kaufpreis zu zahlen ist. Wirtschaftlich stellt Leasing somit eine Sonderform dar, um den Bedarf nach Anlagegegenstände...mehr

Rz. 14 Die passive Rechnungsabgrenzung entspricht der aktiven, allerdings mit umgekehrten Vorzeichen. Daher gelten die Ausführungen gem. Rz 7–8 und Rz 13 spiegelbildlich. Das in § 252 Nr. 4 HGB geregelte Vorsichtsprinzip führt allerdings dazu, dass bei passiven Rechnungsabgrenzungsposten im Zweifel eher eine Ansatzpflicht anzunehmen ist, während bei aktiven Rechnungsabgrenzu...mehr

Rz. 54 Darlegungslast bedeutet im Prozess die Verpflichtung, dass jede Partei sämtliche Tatbestandsmerkmale einer für sie günstigen Rechtsnorm behaupten muss. Hinweis Schlüssig- und Erheblichkeit des Sachvortrags Zu den vorzutragenden Tatsachen gehören auch die negativen Tatsachen, die Voraussetzungen eines Anspruchs sind. Für den Vermieter, der Rechte aus dem Mietverhältnis h...mehr

Rz. 221 Bei Zahlungsklagen muss die mit der Klage geltend gemachte Forderung im Einzelnen genau bestimmt sein. Denn die Klageschrift muss die bestimmte Angabe des Gegenstands und des Grundes des erhobenen Anspruchs sowie einen bestimmten Antrag enthalten (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Die Klage ist bestimmt genug, wenn ein einheitlicher Gesamtanspruch geltend gemacht wird, von de...mehr

Rz. 300 Die einstweilige Verfügung ist im Mietverhältnis bisher nur dann zulässig, wenn zu besorgen ist, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung des Rechts einer Mietvertragspartei vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte (§ 935 ZPO), oder wenn die einstweilige Verfügung zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder zur Verhinderung drohe...mehr

Rz. 160 Achtung Zulässigkeit der Klage Die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB (Erklärung und Begründung des Erhöhungsverlangens in Textform) und nach § 558b Abs. 2 BGB (Fristen zur Erhebung der Zustimmungsklage) betrifft nicht die Zulässigkeit der Klage (BGH, Urteil. v. 29.4.2020, VIII ZR 355/1...mehr

Rz. 238 Sowohl der Vermieter als auch der Mieter können ihren jeweiligen Vertragspartner auf Unterlassung von Vertragsverstößen in Anspruch nehmen. Rz. 238a Voraussetzung einer Unterlassungsklage gegen den Mieter ist jedoch grundsätzlich eine vorherige Abmahnung des Vermieters. Aus der Abmahnung muss sich ergeben, welche konkrete Vertragsverletzung der Mieter begangen hat, di...mehr

Rz. 493 Die Kostenpflicht des unterliegenden Teils (§ 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO) gilt grundsätzlich auch im Mietprozess. Bei teilweisem Obsiegen und Unterliegen sind die Kosten des Mietprozesses gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen (§ 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Verteilungsmaßstab ist der Gebührenstreitwert, der wiederum vom Streitgegenstand abhängt. Das gilt auch f...mehr