Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Die Abrechnung hat der Verwalter stets gegenüber demjenigen vorzunehmen, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung (in der Regel ordentliche Eigentümerversammlung des Folgejahres) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel ...mehr

Ausnahmen vom Einnahmen-Ausgabenprinzip werden lediglich durch die Heizkostenverordnung für die in den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen verbrauchsabhängig abzurechnenden Heizungs-(und Warmwasser-)kosten zwingend vorgeschrieben.[1] Im Übrigen sind Abgrenzungen nicht zulässig und würden die Anfechtbarkeit des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG über die Festsetzung der N...mehr

Da die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG die Abrechnung über den Wirtschaftsplan darstellt, sollte sie in Aufbau und den dargestellten Positionen dem Wirtschaftsplan weitestgehend entsprechen. Freilich sollte die Jahresabrechnung weitere Bestandteile beinhalten als der Wirtschaftsplan. Allerdings ist grundsätzlich zu beachten, dass etwaige formale Mängel der Abrec...mehr

Häufig wird Verwaltungsaufwand von einzelnen Wohnungseigentümern verursacht, sei es in Form von Mahnungen, der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren oder dem Erfordernis einer vereinbarten Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG. Auf Grundlage der Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer eine verursacherbezogene Kostenbelastung beschließen. Insoweit ...mehr

Die Erhaltungsrücklage ist gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zu bilden. Im Wirtschaftsplan sind insoweit gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG entsprechende Vorschüsse festzusetzen. Eine Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage im Rahmen der Jahresabrechnung ist auf Grundlage der Neuregelungen des WEMoG obsolet geworden und die Nichtdarstellung kann aber auch keine erfolgreiche A...mehr

Gem. § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll der Wirtschaftsplan im Vorfeld der Beschlussfassung über die Festsetzung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG vom Verwaltungsbeirat geprüft werden (siehe hierzu Kap. B.I.10.3.4).mehr

Eine Jahresabrechnung ist fehlerhaft, wenn die Einnahmen in der Jahresabrechnung nicht dargestellt werden.[1] Denn aus der Jahresabrechnung – dies gilt sowohl für die Gesamt- als auch für die Einzelabrechnungen – müssen die Einnahmen und Ausgaben erkennbar werden.[2] Gemäß § 259 BGB ist im Rahmen der Jahresabrechnung nämlich eine geordnete Gegenüberstellung der Einnahmen und...mehr

Grundsätzlich möglich ist auch die Erhebung einer mehrjährigen Sonderumlage, wenn beispielsweise eine größere Erhaltungsmaßnahme in Großanlagen in mehreren Bauabschnitten durchgeführt wird (siehe auch Kap. C.II.1.1.9). Praxisrelevant ist hier die Beantwortung der Frage, wann die Ausgaben, die über die Sonderumlage finanziert werden, abrechnungsrelevant werden. Hier wurde es ...mehr

Der ausgeschiedene Verwalter ist zur Rechnungslegung zum Zeitpunkt seines Ausscheidens verpflichtet. Als verhaltener Anspruch muss dieser allerdings gegenüber dem Verwalter geltend gemacht werden. Insoweit bedarf es keines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, vielmehr kann das Verlangen entweder vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats als gesetzlichem Vertreter...mehr

Da die Zuführungen zur Erhaltungsrücklage keine Ausgaben oder sonstigen Kosten, sondern Einnahmen der Gemeinschaft darstellen, sind diese auch nicht als Kostenposition im Wirtschaftsplan aufzuführen.[1] Allerdings begründet eine dennoch vorgenommene Darstellung als Kostenposition keine Anfechtungsklage mehr. Gerade solche Klagen, die allein wegen formeller Mängel des Wirtsch...mehr

Entsprechendes gilt für beschlossene Maßnahmen der baulichen Veränderung, die nach § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG eine Kostentragungsverpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer zur Folge haben (siehe hierzu Kap. B.I.6.6.2). Bei den voraussichtlichen Kosten konkret beschlossener baulicher Veränderungen ist grundsätzlich zu unterscheiden, ob die beschlossene Maßnahme eine Kostenvertei...mehr

Der Gesamtwirtschaftsplan und der jeweilige Einzelwirtschaftsplan sind den Wohnungseigentümern vorab mit dem Ladungsschreiben zu übersenden.[1] Nicht erforderlich ist die Übersendung auch der die übrigen Wohnungseigentümer betreffenden Einzelwirtschaftspläne.[2] Hieran dürfte sich auch nach Inkrafttreten des WEMoG nichts geändert haben, obwohl der Gesetzgeber der Auffassung i...mehr

Nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG hat der Verwalter zwar für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan zu erstellen. Da Gegenstand des Beschlusses nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG aber nicht der Wirtschaftsplan selbst ist, sondern die sich auf Grundlage der Einzelwirtschaftspläne ergebenden Vorschüsse, gelten diese auch in der folgenden Wirtschaftsperiode bis zur Erstellung eines neuen ...mehr

Da der GdWE nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt, trifft die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung zunächst und grundsätzlich auch die GdWE, obwohl § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG insoweit ausdrücklich den Verwalter verpflichtet.[1] Die Regelung dient der internen Kompetenzzuweisung. Der Verwalter ist im Innenverhältnis zur GdWE als deren...mehr

Nach § 28 Abs. 4 WEG muss der Vermögensbericht den Stand der in den jeweiligen Eigentümergemeinschaften gebildeten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Im Einzelnen ist also jeweils der Ist-Stand der Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG, etwaiger weiterer gebildeter Rücklagen und das tatsächlich vorhandene Vermögen anzugeben....mehr

Nach § 28 Abs. 1 WEG muss der Wirtschaftsplan die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Kostentragung, die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG vorgesehenen Erhaltungsrücklage und ggf. die Beitragsleistungen zu weiter gebildeten Rücklagen enthalten. Positionen des Wirtschaftsplans Der W...mehr

Die für Rücklagen vorgesehenen Hausgeldbeträge sind bereits mit Eingang auf dem gemeinschaftlichen Girokonto zweckbestimmt.[1] Leisten die Wohnungseigentümer also die sich auf Grundlage des Wirtschaftsplans monatlich ergebenden Hausgeldvorschüsse, so stehen die Teilbeträge für die Erhaltungsrücklage nicht mehr für andere Zwecke in der laufenden Wirtschaftsperiode zur Verfügu...mehr

Zunächst gilt Vorausgeführtes auch bei Mehrhausanlagen. Hier können ggf. aber die Maßgaben des Einzelfalls Abweichungen begründen. Regelt etwa die Gemeinschaftsordnung eine unterschiedliche Kostenverteilung im Hinblick auf die einzelnen Häuser, muss der Verwalter dies bei Erstellung der Einzelwirtschaftspläne berücksichtigen. Entsprechendes gilt bei einer Beschlussfassung üb...mehr

Zweck der Jahresabrechnung ist es, die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Hausgelder in der abgerechneten Wirtschaftsperiode zu ermitteln und festzulegen. Der Soll-Prognose auf Grundlage des Wirtschaftsplans folgt nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, also die Erstellung der Jahresabrechnung nebst Einzelabrechnungen. Der Prognose...mehr

Da die GdWE also zunächst weiterhin von der Umsatzsteuer befreit ist, kann die Umsatzsteuerbefreiung allerdings für einzelne Eigentümer von Nachteil sein, nämlich für diejenigen, die ihr Teileigentum zu unternehmerischen Zwecken nutzen oder zu solchen Zwecken weitervermieten. Diese unternehmerisch tätigen Eigentümer hätten beispielsweise aus Erhaltungsaufwendungen für das Ge...mehr

Die Jahresabrechnung ist nach Ablauf der abzurechnenden Wirtschaftsperiode zeitnah zu erstellen und der Eigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung vorzulegen. Allgemein wird hier von einem Zeitraum von 3 bis maximal 6 Monaten nach Beginn des Folgejahres ausgegangen.[1] Abweichendes kann im Verwaltervertrag geregelt werden oder sich aus einer Vereinbarung der Wohnungseigentüm...mehr

Die Jahresgesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren. Weil die Jahresabrechnung eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung darstellt, sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich.[1] Zahlen also Wohnungseigentümer Abre...mehr

Stets sind in die Jahresabrechnung aus dem Verwaltungsvermögen getätigte Ausgaben einzustellen, egal ob die Ausgaben rechtmäßig oder unrechtmäßig erfolgten und unabhängig davon, ob die Ausgaben ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen haben oder nicht.[1] Dies gilt für sämtliche getätigten Ausgaben und unabhängig davon, ob sie nachvollziehbar oder durch Kontoauszüge belegt sind...mehr

Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer also zunächst weiterhin von der Umsatzsteuer befreit ist, kann die Umsatzsteuerbefreiung allerdings für einzelne Eigentümer von Nachteil sein, nämlich für diejenigen, die ihr Teileigentum zu unternehmerischen Zwecken nutzen oder zu solchen Zwecken weitervermieten. Diese unternehmerisch tätigen Eigentümer hätten beispielsweise aus Er...mehr

Bei Mehrhausanlagen gelten die Maßgaben im Einzelfall. Regelt die Gemeinschaftsordnung eine unterschiedliche Kostenverteilung im Hinblick auf die einzelnen Häuser, so muss der Verwalter dies bei Erstellung der Jahresabrechnung berücksichtigen. Entsprechendes gilt bei einem Kostenverteilungsänderungsbeschluss auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. 2.1.4.1 Aufzugskosten Verfü...mehr

Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer die Festsetzung der Nachschüsse und Anpassungsbeträge und nicht die Jahresabrechnung als "Rechenwerk". Allerdings wird ein Beschluss, durch den "die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen des Hausgeldes" genehmigt wird, nächstliegend dahingehend ausgelegt, dass die Wohnungseigentümer da...mehr

Mögliche Klagen der GdWE können insbesondere Beschlussklagen, Hausgeldklagen, Klagen auf Eigentumsentziehung, Schadensersatzklagen, Klagen auf Beseitigung von baulichen Veränderungen oder Unterlassungsklagen im Fall zweckbestimmungswidriger Nutzung des Sondereigentums sein. Verfahrenskosten der Gemeinschaft sind stets unter sämtlichen Wohnungseigentümern nach dem geltenden Kostenver...mehr

Forderungen der Gemeinschaft darf der Verwalter nur dann in den Wirtschaftsplan aufnehmen, wenn mit ihrer Erfüllung während der Wirtschaftsperiode tatsächlich und mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit gerechnet werden kann.[1] Im Übrigen sind Forderungen der GdWE in dem nach § 28 Abs. 4 WEG zu erstellenden Vermögensbericht darzustellen (siehe Kap. C.II.2.5.7.1).mehr

Haben die Wohnungseigentümer im Hinblick auf eine Maßnahme der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine Kostenbefreiung einzelner Wohnungseigentümer beschlossen, ist dies bei Erstellung des Wirtschaftsplans zu berücksichtigen. Die Kostenanteile der nicht befreiten Wohnungseigentümer erhöhen sich dann entsprechend. Praxis-Beispiel Erha...mehr

Die sog. "ungeregelten" Mehrhausanlagen sind stets unproblematisch. Das sind die Fälle, in denen die Wohnanlage zwar aus mehreren Häusern besteht, die Gemeinschaftsordnung aber keine Bestimmungen über eine Kostentrennung enthält. Aber auch geregelte Mehrhausanlagen, die eine Kostenregelung entweder aufgrund entsprechender Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung oder aufgrund ...mehr

Als weitere Möglichkeit einer Plausibilitätskontrolle hinsichtlich der rechnerischen Richtigkeit der Gesamtabrechnung hatte vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 die Aufstellung eines Vermögensstatus auf den Schlusstag des Wirtschaftsjahres geboten. Der Vermögensstatus hat jedoch lediglich eine freiwillige Leistung des Verwalters dargestellt, die nicht Gegenstand des Besc...mehr

Die Jahresabrechnung ist stets nur dann ordnungsmäßig, wenn sie in sich schlüssig ist und einer Plausibilitätskontrolle standhält. Für eine schlüssige Jahresgesamtabrechnung reichen die Angaben von Anfangs- und Endstand der Gemeinschaftskonten sowie der nach Kostenarten aufgegliederten Einnahmen und Ausgaben aus. Stimmt die Addition der Salden von Anfangsstand und Endstand d...mehr

Vereinzelt enthalten Gemeinschaftsordnungen Bestimmungen, wonach die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung als genehmigt gilt, wenn nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraums seitens der Wohnungseigentümer schriftlich Widerspruch gegen die Jahresabrechnung erhoben wird. Solche Klauseln wurden bereits nach altem Recht in aller Regel als unwirksam erachtet.[1] Zwar ist die ...mehr

Nach § 28 Abs. 4 WEG hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres den Vermögensbericht zu erstellen. Obgleich das Gesetz die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung an das Kalenderjahr knüpft und andererseits anerkannt ist, dass die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung die Wirtschaftsperiode abweichend vom Kalenderjahr regeln können, ist der Vermögensbericht in eine...mehr

Verfügt beispielsweise nur eines von mehreren Häusern über einen Aufzug, ist dies aber bei der Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung nicht berücksichtigt, können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Betriebs- und Wartungskosten sowie die Kosten der Erhaltung des Lifts nur den Wohnungseigentümern des Aufzugshauses aufgebürdet werden. Mit Blick auf die Kostenpos...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist zwar Unternehmerin im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG), weil sie Leistungen an die Wohnungseigentümer und Teileigentümer erbringt. Nach § 4 Nr. 13 UStG sind jedoch die Leistungen der Gemeinschaften an die Eigentümer von der Umsatzsteuer befreit. Einzige Ausnahme nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG stellen Einnahmen aus Stellplatzvermi...mehr

Die Abrechnung hat der Verwalter stets gegenüber demjenigen vorzunehmen, der am Tag der Beschlussfassung über die Anpassung der Vorschüsse bzw. Nachschüsse als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Die Jahresabrec...mehr

Abrechnungsperiode ist gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG grundsätzlich das Kalenderjahr.[1] Die Wohnungseigentümer können aber auch eine vom Kalenderjahr abweichende Wirtschaftsperiode vereinbaren. Eine vom Gesetz oder einer Vereinbarung abweichende Wirtschaftsperiode kann von den Wohnungseigentümern dauerhaft nicht im Beschlussweg abgeändert werden.mehr

Die anteiligen Zinserträge stellen für alle Eigentümer, deren Wohnung sich im Privatvermögen befindet, unabhängig von der Nutzungsart, steuerpflichtige Einkünfte aus Kapitalvermögen dar.[1] Insoweit wird die Abgeltungsteuer einbehalten und vom Bankinstitut werden nur die Nettozinsbeträge gutgeschrieben. Unter diesem Aspekt genügt eine Nettoverbuchung des Zinsertrags bei der ...mehr

Die Wohnungseigentümer haben nach §§ 28 Abs. 1 Nr. 1, 19 Abs. 1 WEG die Kompetenz zur Beschlussfassung über die Erhebung weiterer Rücklagen, etwa zur Liquiditätssicherung oder zur Finanzierung von Verfahrenskosten. Auch diese zusätzlich gebildeten Rücklagen sind jeweils mit dem tatsächlichen Ist-Bestand anzugeben, wobei sich auch hier zunächst weitere Angaben wie z. B. Beitr...mehr

Aus der Jahresgesamtabrechnung leitet sich als notwendiger Bestandteil die Einzelabrechnung ab, indem das Ergebnis auf die Wohnungseigentümer aufgeteilt wird. Die Einzelabrechnungen sind insoweit von maßgeblicher Bedeutung für die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG durch Beschluss festzusetzenden Nachschüsse bzw. Beitragsanpassungen. Allerdings lassen sich die Einzelabrechnungen ni...mehr

Die GdWE ist zwar Unternehmerin im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG), weil sie Leistungen an die Wohnungs- und Teileigentümer erbringt. Nach § 4 Nr. 13 UStG sind jedoch die Leistungen der Gemeinschaft an die Eigentümer von der Umsatzsteuer befreit. Einzige Ausnahme nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG stellen Einnahmen aus Stellplatzvermietungen dar, die allerdings erst umsatzste...mehr

Überblick Die Erstellung der Jahresabrechnung ist eine der wesentlichsten Pflichten des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Jahresabrechnung ist eine zeitnah zu erstellende, geordnete Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben des betreffenden Wirtschaftsjahres. Sie muss übersichtlich und für einen nicht geschulten Wohnungseigentümer ohne Hinzuziehu...mehr

Die Einzelabrechnung kann entsprechend dem Einnahmen-/Ausgaben-Prinzip nachrichtlich die tatsächlich in der Abrechnungsperiode geleisteten Vorauszahlungen jedes Eigentümers ausweisen. Von wesentlicher Bedeutung ist jedoch, dass die Jahresabrechnung die Abrechnungsspitze auszuweisen hat (Kardinalpflicht!). Beschlussgegenstand der Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 28 Abs. ...mehr

Zunächst ergibt sich aus § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG, dass die Jahresabrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres zu erstellen ist. Zwar würde die Fälligkeit nach § 271 BGB dann sofort eintreten, der Verwalter ist aber in Ermangelung der Verbrauchsdaten für Heizung und Warmwasser nicht in der Lage, sofort tätig zu werden. Die Jahresabrechnung ist daher in den ersten 3 bis 6 Kalender...mehr

Abhängig vom konkreten Einzelfall, entspricht eine langfristige Darlehensaufnahme durch die Gemeinschaft den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.[1] Der Gesetzgeber erkennt die Möglichkeit der Kreditaufnahme seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in § 9b Abs. 1 WEG ausdrücklich an. Diese Bestimmung regelt die Vertretungsmacht des Verwalters und ordnet insoweit zw...mehr

Im Gegensatz zu sonstigen Beschlüssen der Wohnungseigentümer, die stets ein exaktes Maßnahmenprofil umschreiben und einen exakten Maßnahmenumfang zum Gegenstand haben müssen, weil ihnen sonst ein Anfechtungs-, wenn nicht sogar ein Nichtigkeitsmangel anhaften kann, stellt sich die Situation beim Wirtschaftsplan anders dar. Aufgrund der Erfahrungen in der Vergangenheit unter B...mehr

Der Wirtschaftsplan stellt die elementare Grundlage für die Finanzverwaltung der GdWE dar. Zwar sollen nach Auffassung des Gesetzgebers Hausgeldvorschüsse im Extremfall auch ohne Wirtschaftsplan beschließbar sein,[1] allerdings bleibt abzuwarten, ob die Rechtsprechung diesem Denkansatz folgen wird. In neu begründeten Gemeinschaften wird man dem noch folgen können, da zunächs...mehr

Auf Grundlage der vormals geltenden Rechtslage, wurde die Jahresabrechnung nur dann als ordnungsmäßig angesehen, wenn in ihr die Anfangs- und Endstände der gemeinschaftlich geführten Konten angegeben wurden, da sie ohne Angabe dieser Informationen nicht auf ihre Schlüssigkeit prüfbar war. Auch dieser Grundsatz gilt zwar nicht mehr, sollte aber weiter berücksichtigt werden, d...mehr

Gerät der Verwalter mit der Erstellung der Abrechnung in Verzug, können die Wohnungseigentümer insoweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch nehmen. Ist die Klage erfolgreich, können zunächst die Verfahrenskosten gegen den Verwalter geltend gemacht werden. Bleibt er weiter untätig, haftet er unmittelbar gegenüber den vermietenden Wohnungseigentümern hinsichtli...mehr