Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Klagt die Gemeinschaft selbst oder wird sie verklagt, ist die Finanzierung der entsprechenden Verfahrenskosten unproblematisch unter Einbeziehung sämtlicher Wohnungseigentümer aus den laufenden Hausgeldern möglich. So diese nicht ausreichen, hat der Verwalter auf die Beschlussfassung über eine entsprechende Sonderumlage hinzuwirken. Nach §§ 19 Abs. 1, 28 Abs. 1 Satz 1 WEG ha...mehr

Anzugeben ist, ob man der Prozessbevollmächtigte des Antragstellers oder selbst der Antragsteller ist. Praxis-Beispiel Antragstellerauswahl Ein Eigentümer beantragt den Mahnbescheid gegen einen Mieter bezüglich rückständiger Miete. In diesem Fall trägt sich der Eigentümer als Antragsteller und den Mieter als Antragsgegner ein. Abb. 4: Antragstellerauswahl Ist z. B. der Antragste...mehr

Wesentlicher Grundsatz des zivilprozessualen Verfahrens ist, dass die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Die maßgebliche Bestimmung des § 91 Abs. 1 ZPO bringt dabei zum Ausdruck, dass neben den Gerichtskosten insbesondere die dem Gegner erwachsenen notwendigen Kosten zu erstatten sind. Praxis-Beispiel Entfernung einer Parabolantenne Wohnungseigent...mehr

Auch beim Verkauf eines von mehreren vermieteten Gebäuden unter Fortführung des Mietvertrags durch den Erwerber kann eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung vorliegen, wenn ein gesondert geführter Betrieb im Ganzen übereignet wird. Ein vermietetes Grundstück ist solch ein wirtschaftlich selbstständiger Teilbetrieb.[1] Praxis-Beispiel Verkauf eines von mehreren Mietgebäuden...mehr

Begriff Nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG stellt die Aufstellung einer Hausordnung ein Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG kann der Verwalter eigenständig sämtliche Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die von untergeordneter Bedeutung und nicht mit erheblichen Verpflichtungen verbunden sind. Nach § 9b Abs. 1 WEG fungiert der Verwalter...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Nach § 9a Abs. 2 WEG übt sie die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte aus. Die Pflicht zur Einhaltung der Hausordnung besteht demnach gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigent...mehr

Der Verwalter hat die Ausführung und Einhaltung der Hausordnung zu überwachen. Insoweit hat er insbesondere nachfolgende Pflichten zu erfüllen: Mitwirkung an der Erstellung einer Hausordnung in einer der ersten Versammlungen. Äußerst umstritten ist insoweit, ob der Verwalter durch Mehrheitsbeschluss zur Aufstellung einer Hausordnung ermächtigt werden kann. So wird beispielswei...mehr

Leitsatz Ist ein bilanzierender Gewerbetreibender an einer Wohnungseigentümergemeinschaft beteiligt, hat er die anteilige Instandhaltungsrückstellung mit dem Betrag der geleisteten und noch nicht verbrauchten Einzahlungen zu bilanzieren. Die Instandhaltungsrückstellung vermittelt einen geldwerten Anspruch des Wohnungseigentümers auf Bezahlung von Aufwendungen. Ein eventuelle...mehr

Die Gemeinschaft kann auch nach § 1004 Abs. 1 BGB unmittelbar gegen den vermietenden Eigentümer vorgehen, sofern dessen Mieter gegen die Hausordnung verstößt. Der Wohnungseigentümer ist selbst Störer, ohne dass sich dies ausdrücklich aus dem Gesetz ergibt. Dies liegt vielmehr in der Natur der Sache. Die Gemeinschaft kann also gegen den Vermieter Unterlassungsansprüche im Fal...mehr

Seit der WEG-Reform können die Wohnungseigentümer einzelnen Eigentümern per Mehrheitsbeschluss ermöglichen, online an (Präsenz-)Eigentümerversammlungen teilzunehmen. Die Möglichkeit, Eigentümerversammlungen vollständig online abzuhalten (digitale oder virtuelle Eigentümerversammlung), sieht das Gesetz bisher aber nicht vor. Dies soll sich nun ändern. Der Referentenentwurf sie...mehr

Auch der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) setzt sich seit geraumer Zeit für die Möglichkeit reiner Online-Eigentümerversammlungen ein. Als die Pläne des Justizministeriums im Sommer 2022 bekannt wurden, begrüßte der Verband im Kern die Initiative. Allerdings monierte der VDIV zu hohe Hürden in der praktischen Umsetzung. Der VDIV plädierte dafür, dass die Eig...mehr

Die öffentlich-rechtlichen Pflichten der Wohnungseigentümer bezüglich des Zustands des Gemeinschaftseigentums sind gemeinschaftsbezogene Pflichten, die nach § 9a Abs. 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wahrzunehmen hat. Der Verwalter fungiert im Rahmen seiner gesetzlichen Vertretungsbefugnis nach § 9b Abs. 1 WEG als ihr Ausführungsorgan. Er kann also als Zustandss...mehr

Eine Gefährdungshaftung besteht nur dann, wenn sie von einer Vertragspartei aufgrund einer Vereinbarung übernommen wird oder sie gesetzlich vorgeschrieben ist. Eine vertragliche verschuldensunabhängige Haftung könnte zwar in eine Vereinbarung, z. B. in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden. Von dieser Möglichkeit macht die Praxis jedoch regelmäßig keinen Gebrauch. Praxi...mehr

Der WEG-Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Dies umfasst auch, die für eine ordnungsgemäße Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung, des geme...mehr

Begriff Anlässlich eines Sturmschadens am Dach treten Feuchtigkeitsschäden im Sondereigentum der Dachgeschosswohnung auf – z. B. am Innenputz, ferner werden Möbel durch Feuchtigkeit beschädigt. In einem anderen Fall kommt es im Zuge von Sanierungsarbeiten an einem Balkon zu Schäden am Parkettboden im Wohnzimmer der dazu gehörigen Wohnung. In derartigen Fällen stellt sich für...mehr

Begriff Die Benutzung von Gebäuden darf nur insoweit erfolgen, dass eine Gefährdung für die öffentliche Sicherheit sowie Leib und Gesundheit der Bewohner weitestgehend ausgeschlossen ist. Dies ergibt sich aus den brandschutzrechtlichen Bestimmungen der jeweiligen Landesbauordnungen. Behördliche Sicherheitsbestimmungen können und dürfen von der Eigentümergemeinschaft nicht au...mehr

Neben den Anspruch wegen Verletzung des Verwaltervertrags tritt gemäß § 838 BGB der Anspruch aus unerlaubter Handlung. Nach dieser Vorschrift ist derjenige, der die Unterhaltung eines Gebäudes für den Besitzer übernommen hat, für den durch den Einsturz oder die Ablösung von Teilen verursachten Schaden in gleicher Weise verantwortlich wie der Besitzer. Achtung Haftung des Gebä...mehr

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Den Willen der Gemeinschaft bilden die Wohnungseigentümer durch Beschluss oder Vereinbarung. Die Wohnungseigentümer sind in diesem Zusammenhang nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG verpflichtet, für eine ordnungsgemäße Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung des ge...mehr

Der Verwalter hat für die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die erforderlichen Maßnahmen zu treffen.[1] Für das Außenverhältnis stellt § 9b Abs. 1 WEG klar, dass der Verwalter eine entsprechende Vertretungsmacht hat, um Maßnahmen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Hinblick auf die hierzu erforderliche ordnungsmäßige Instandhaltung und Ins...mehr

Die Kosten für die Erhaltung des Brandschutzes der gemeinschaftlichen Einrichtungen und der damit notwendigerweise verbundenen Maßnahmen in den Sondereigentumseinheiten sind demnach auch dann nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu verteilen, wenn die Gemeinschaftsordnung daneben gesonderte Schlüssel für die Kost...mehr

Eine zivilrechtliche Haftung des Verwalters kommt allenfalls in Betracht, wenn bereits ein Schaden eingetreten ist und der Verwalter hierfür aufgrund eines schuldhaft begangenen Fehlers verantwortlich ist. Der Verwalter ist verpflichtet, Mängel festzustellen, bei festgestellten Mängeln die Wohnungseigentümer zu unterrichten und die Entscheidung der Wohnungseigentümer über da...mehr

Ist ein Umbau oder eine Sanierung des Gebäudes beabsichtigt, ergibt sich hierdurch möglicherweise das Risiko einer Gefahrerhöhung, die dem Versicherer anzuzeigen ist. So ist z. B. die Entfernung des Blitzschutzes oder die Öffnung der Dachhaut (Folienabdeckung) im Vorfeld einer Dachsanierung ebenso bedeutsam wie die Einrüstung des Gebäudes oder die zeitweise Entfernung der Br...mehr

Aus den Landesbauordnungen der Länder folgt als Generalklausel: Gebäude dürfen nur insoweit benutzt werden, als eine Gefährdung der öffentlichen Sicherheit sowie von Leib und Gesundheit der Bewohner, vermieden wird. Bauliche Anlagen müssen so beschaffen sein, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Rauch und Feuer vorgebeugt wird und bei einem Brand die Ret...mehr

Beim Einbau von Kaltwasserzählern handelt es sich dann nicht um eine bauliche Veränderung, wenn der Einbau der Zähler zur Umsetzung einer beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten erfolgt. Dies ist eine zwingende und logische Konsequenz aus der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Können diese nämlich im Beschlussweg eine verbrauc...mehr

Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung einer angemessenen baulichen Veränderung, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass Anspruchsvoraussetzung nicht eine Behinderung ist. Auch der nicht behinderte Wohnungseigentümer hat einen entsprechenden Anspruch. Anspruch besteht ...mehr

Begriff Nicht ausgeschlossen werden kann, dass ein behinderter Wohnungseigentümer zur Nutzung seines Eigentums darauf angewiesen ist, sowohl dieses als auch den Zugang zu ihm umzubauen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 regelt das WEG in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 einen gesetzlich normie...mehr

Ob im Fall der Gestattung baulicher Veränderungen, die nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG der Barrierefreiheit dienen, im Gestattungsbeschluss die Leistung einer Rückbausicherheit durch den oder die bauwilligen Wohnungseigentümer geregelt werden kann, wird unterschiedlich beurteilt. Zu berücksichtigen ist jedenfalls, dass Maßnahmen der Barrierefreiheit gerade nicht das Vorlie...mehr

Bei der für einen behindertengerechten Umbau notwendigen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums liegt eine bauliche Veränderung i. S. d. § 20 Abs. 1 WEG vor. Eine solche muss beschlossen werden, allerdings genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Zu solchen baulichen Veränderungen werden auch die für die Erleichterung von behinderten Personen bestimmten Maßnahmen, wie ...mehr

Die für die Durchführung anfallenden Kosten sind nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt, sondern ausschließlich von den Mitgliedern der Gemeinschaft zu tragen, die in deren Genuss kommen. Diese haben auch die Folgekosten, wie Betriebs- und Erhaltungskosten exklusiv zu tragen. Im Gegenzug dürfen auch nur sie die Einrichtung der Barrierefreiheit nutzen. Entsteht...mehr

Zusammenfassung Begriff Abdingbare Vorschriften des WEG sind solche, deren Regelungen durch Vereinbarung aufgehoben oder abgeändert werden können. So sieht § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG ausdrücklich vor, dass die Wohnungseigentümer von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Vereinbarungen treffen können, soweit nicht etwas anderes im Gesetz ausdrücklich bestimmt ...mehr

Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach Miteigentumsanteilen von den Eigentümern zu tragen. Teilungserklärungen sehen hiervon abweichend häufig vor, dass die Kosten teilweise nach der Wohnfläche, teilweise nach Verbrauch, teilweise nach Köpfen umzulegen sind. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern auch ei...mehr

Nach dieser Vorschrift (§ 25 Abs. 4 WEG) ist ein Eigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit ihm oder einen Rechtsstreit, den die anderen Eigentümer mit ihm führen, betrifft. Dieses Stimmrechtsverbot kann in Grenzen durch Vereinbarung aufgehoben werden. Der rechtsgeschäftlichen Gestal...mehr

Eine Vereinbarung, welche die Durchführung von Eigentümerversammlungen ausschließt, wäre nichtig, denn sie würde den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, Entscheidungen zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Mehrheitsbeschluss zu treffen, nehmen (§ 23 WEG). Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung kann also nicht unbegrenzt eingeschränkt werden...mehr

Die nach dieser Vorschrift dem Verwalter übertragenen Aufgaben können durch Vereinbarung und gemäß § 27 Abs. 2 WEG auch durch Beschluss erweitert oder eingeschränkt werden. So kann der Verwalter beispielsweise ermächtigt werden, eigenständig Erhaltungsmaßnahmen in einer bestimmten Größenordnung zu treffen, auch wenn es sich abhängig von der Größe der verwalteten Gemeinschaft...mehr

Begriff Abdingbare Vorschriften des WEG sind solche, deren Regelungen durch Vereinbarung aufgehoben oder abgeändert werden können. So sieht § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG ausdrücklich vor, dass die Wohnungseigentümer von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Vereinbarungen treffen können, soweit nicht etwas anderes im Gesetz ausdrücklich bestimmt ist. Die Wohnun...mehr

Nach § 20 Abs. 1 WEG ist bei baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums ein genehmigender Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer erforderlich. Auch diese Vorschrift ist abdingbar. Die Wohnungseigentümer können die Beschlussanforderungen daher auch erhöhen. Die Genehmigung von baulichen Veränderungen kann auch nur oder zusätzlich an eine Zustimmung des Verwalters o...mehr

Überblick Jeder Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum so instand zu halten, dass Nachteile für andere Eigentümer nicht entstehen. Die Instandhaltung bzw. Erhaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt nach §§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, eigenständig die er...mehr

Handelt es sich bei der Terrasse um Gemeinschaftseigentum bedürfen alle Maßnahmen, die über die Erhaltung der Terrasse hinausgehen eines Gestattungsbeschlusses nach § 20 Abs. 1 WEG. Insoweit ist bedeutungslos, ob an der Fläche ein Sondernutzungsrecht besteht oder nicht. So bedarf insbesondere die Errichtung eines Wintergartens oder die Errichtung oder Erweiterung einer Terra...mehr

Für die ordnungsgemäße Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung, des gemeinschaftlichen Eigentums ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach §§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG verantwortlich. Praxis-Beispiel Undichtigkeiten in Fassade, Dach, Fundament Die Wohnungseigentümer haben hier die erforderlichen Abdichtungsmaßnahmen zu beschließen, die dann seitens der Ge...mehr

Erstreckt sich das Sondereigentum auf die Terrassenfläche, gelten nach § 13 WEG für bauliche Veränderungen die Regelungen des § 20 WEG mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Der maßgebliche Unterschied zur bauliche...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 genügt nach § 25 Abs. 1 WEG stets die Mehrheit der abgegebenen Stimmen für Versammlungsbeschlüsse. Lediglich auf Rechtsfolgenseite sieht § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG bezüglich der Kostenverteilung unter sämtlichen Wohnungseigentümern eine qualifizierte Mehrheit vor. Im Übrigen handelt es sic...mehr

Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Kann aufgrund der Eilbedürftigkeit eine Willensbildung der Wohnungseigentümer nicht herbeigeführt werden, kann und muss der Verwalter alle erforderlichen Maßnahmen tre...mehr

Begriff § 3 Abs. 2 WEG eröffnet seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 die Begründung von Sondereigentum an Flächen außerhalb des Gebäudes. Ebenerdige (Außen-)Terrassen können also insgesamt zu Sondereigentum erklärt werden, an ihnen können nach wie vor aber auch Sondernutzungsrechte begründet werden. Dachterrassen hingegen liege...mehr

Ebenerdige Terrassen können Gemeinschaftseigentum sein. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 kann sich das Sondereigentum nach § 3 Abs. 2 WEG auch auf Außenflächen erstrecken, soweit die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. Insoweit können also insbesondere ebenerdige Terrassen Sondereigentum sein, da sie in aller Rege...mehr

Da Dachterrassen lediglich bezüglich des Bodenbelags und der Innenflächen der Brüstungen Sondereigentum sein können, trifft die Erhaltungslast für sämtliche übrigen (konstruktiven) Bereiche die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Allerdings kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer auch eine exklusive Kostenbelastung des Wohnungseigentümers geregelt werden. Praxis-Beis...mehr

Erstreckt sich das Sondereigentum durch entsprechende Regelung in der Teilungserklärung nach § 3 Abs. 2 WEG auf die Terrassenfläche, obliegt die Erhaltung der Fläche dem Wohnungseigentümer auf seine Kosten. Ist dies nicht der Fall und steht die Terrassenfläche im Gemeinschaftseigentum, trifft die Erhaltungslast die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Da in aller Regel an der...mehr

Bei verbundenen Gebäudeversicherungen kann Versicherungsschutz bestehen für Feuchtigkeitsschäden infolge Sturm- und Leitungsschäden sowie für Löschwasserschäden infolge der Brandbekämpfung.[1] Der Verwalter ist abwicklungsbefugt, wenn der Schaden seine Ursache im Gemeinschaftseigentum hat. Für die Abwicklung von Schäden am Sondereigentum ist die Gemeinschaft der Wohnungseigen...mehr

Hinweis Sondereigentümer zahlt Liegt die Ursache im Sondereigentum, ist der einzelne Eigentümer zu deren Beseitigung verpflichtet. Eine Haftung besteht nur bei Verschulden. Ein schuldhaftes Verhalten des Mieters muss sich der Eigentümer zurechnen lassen.[1] Kann der Eigentümer Sofortmaßnahmen nicht einleiten, kann eine Befugnis des Verwalters zur umfassenden Regulierung vorli...mehr

Begriff Nicht selten kommt es unter Wohnungseigentümern zum Streit darüber, wer z. B. was, wann und wo grillen darf oder wann und wie laut Musik bzw. Musizieren hinzunehmen ist. Das geflügelte Wort "des einen Freud ist des anderen Leid" findet hier seinen besonderen Ausdruck. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Jeder Wohnungseigentümer ist gem. § 14 WEG verpflichtet, die...mehr

Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren (§ 13 Abs. 1 WEG). Das Wohnungseigentum ist auch nicht lediglich ein beschränktes dingliches Recht, sondern echtes Eigentum nach den Regeln des BGB. Es versteht sich aber von selbst, dass auch das Wohnungseigentum...mehr