Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

§ 1 Begriffsbestimmungen (1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden. (2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. (3) Teileigentum ist das Sondereige...mehr

§ 43 Zuständigkeit (1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden. (2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig fürmehr

§ 30 Wohnungserbbaurecht (1) Steht ein Erbbaurecht mehreren gemeinschaftlich nach Bruchteilen zu, so können die Anteile in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Mitberechtigten das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf Grund des Erbbaurechts errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wir...mehr

§ 46 Veräußerung ohne erforderliche Zustimmung Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußeru...mehr

Rz. 17 Die Rechtsprechung zum bisherigen Recht hat es schon früh als notwendig angesehen, die Vorschriften des WEG bereits in der Entstehungsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft anzuwenden, in der alleine der teilende Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.[19] Denn die Erwerber nutzen das Wohnungseigentum bereits vor ihrer Eintragung wie Eigentümer. Deswegen sollten si...mehr

Rz. 44 Die sachenrechtlichen Voraussetzungen der Wohnungseigentümergemeinschaft fallen nicht automatisch weg, wenn sich alle Wohnungseigentumsrechte in einer Hand vereinigen. Deshalb werden die Wohnungseigentumsgrundbücher in diesen Fällen (wie nach früherem Recht) nur auf Antrag des Alleineigentümers geschlossen. Nur in diesem Fall findet auch die Wohnungseigentümergemeinsc...mehr

Rz. 81 Der Verzicht auf die Beschlussfassung nach § 18 Abs. 3 S. 1 WEG a.F. geht allerdings über die zivilprozessualen Folgen deutlich hinaus. Soweit die Gesetzesmaterialien postulieren, dass auch ohne § 18 Abs. 3 S. 1 WEG a.F. "über die Ausübung des Anspruchs ein Mehrheitsbeschluss zu fassen ist,"[78] verkennt dies die vom Gesetzgeber selbst geschaffenen Neuerungen. Zwar we...mehr

Rz. 37 Das frühere Recht sah verschiedene Tatbestände vor, nach denen die Wohnungseigentümergemeinschaft beendet werden konnte. Sie waren sämtlich an die Aufhebung der Sondereigentumsrechte geknüpft. So sah § 9 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. die Schließung der Wohnungsgrundbücher bei völliger Zerstörung des Gebäudes vor, ebenso § 9 Abs. 1 Nr. 3 a.F. auf Antrag des Eigentümers, in des...mehr

Rz. 78 Unklar ist, inwieweit die Verletzung finanzieller Verpflichtungen nach der ersatzlosen Streichung von § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a.F. (und in der Folge des § 19 Abs. 2 WEG a.F.) noch die Entziehung von Wohnungseigentum rechtfertigen kann. Die Gesetzesmaterialien sind einmal mehr in sich widersprüchlich. In der Kommentierung der Gesetzesmaterialien zu § 17 Abs. 2 WEG zufolg...mehr

Rz. 69 Die Duldungspflicht ist auch hinsichtlich des Pflichtigen weit gefasst. Sie trifft jeden Nichteigentümer, der Wohnungseigentum gebraucht. Das Gesetz differenziert nicht nach dem Grund der Berechtigung gegenüber dem Sondereigentümer. Dies ist angesichts der in anderem Zusammenhang zum alten Recht geführten Diskussion der Rechte von Wohnungseigentümern und Gemeinschaft ...mehr

Rz. 80 Liegt ein Einverständnis der beeinträchtigten Wohnungseigentümer vor, bezieht sich dies auf eine konkrete bauliche Veränderung. Der umbauwillige Wohnungseigentümer kann deren Gestattung durch Beschluss folglich sofort verlangen, ohne dass es des zweistufigen Verfahrens bedarf. Sowohl in der Eigentümerversammlung als auch, wenn der verlangte Beschluss nicht gefasst wir...mehr

Rz. 114 Der Begriff der Amortisation wird in den Gesetzesmaterialien nur knapp erläutert. Demnach genügt eine mittelbare Entlastung der einzelnen Wohnungseigentümer.[81] Eine Amortisation liegt also schon dann vor, wenn die in der Jahresabrechnung auf den Wohnungseigentümer umzulegenden Kosten sinken. Nicht ausreichend sind dagegen Kostensenkungen, die nur einen Teil der Woh...mehr

Rz. 38 Nach der Gesetzesbegründung setzt eine unbillige Benachteiligung zunächst voraus, dass ein Miteigentümer durch die bauliche Veränderung Nachteile erleidet, die durch die mit ihr verfolgten Vorteile nicht ausgeglichen werden.[34] Dieses Tatbestandsmerkmal erfüllt nur bei baulichen Veränderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft eine nennenswerte Abgrenzungsfunktion. D...mehr

Rz. 39 Noch dramatischer wirkt sich die Streichung des § 27 Abs. 3 S. 3 WEG a.F. auf Wohnungseigentümergemeinschaften ohne Verwalter aus. Nach § 9b Abs. 1 S. 2 WEG vertreten die Wohnungseigentümer ihren Verband gemeinschaftlich, worin die Gesetzesmaterialien zutreffend einen Fall der Gesamtvertretungsberechtigung sehen. Dies belässt es zwar für diejenigen, die der Wohnungsei...mehr

Rz. 105 Die Einschränkung in der Einleitung von § 21 Abs. 2 S. 1 WEG ("vorbehaltlich des Absatzes 1") zeigt, dass die genannte Vorschrift vorgeht. Die in § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG genannten Maßnahmen dürfen somit nicht auf Verlangen einzelner Wohnungseigentümer vorgenommen worden sein. Dabei ist es gleichgültig ist, ob ein Anspruch nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1–4 WEG bestand ...mehr

Rz. 53 Die Umstellung der Passivlegitimation bringt für die "übrigen Wohnungseigentümer", die nicht schon auf Klägerseite an der Beschlussklage beteiligt sind, erhebliche Veränderungen. Während sie nach altem Recht Partei waren und jederzeit zur Sache Vortrag zur Akte reichen konnten, den das Gericht zu beachten hatte, sind sie jetzt im Zwei-Parteien-Prozess zwischen Beschlu...mehr

Rz. 20 Die Online-Teilnahme kann durch den Beschluss nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG gleichermaßen allen Wohnungseigentümern gestattet werden, muss es aber nicht. Das Gesetz redet nicht von einem Beschluss, der allen Wohnungseigentümern, sondern nur von einem, der Wohnungseigentümern die Teilnahme von einem anderen Ort aus gestattet. Die Eigentümerversammlung kann diese Möglichkei...mehr

Rz. 24 Im Gesetz sind Rechte und Pflichten des Erwerbers gegenüber Dritten dadurch begrenzt, dass der werdende Wohnungseigentümer "gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers" als Wohnungseigentümer gilt. Die Gesetzesmaterialien beschränken die Reichweite des § 8 Abs. 3 WEG ausdrücklich auf das Inne...mehr

Rz. 83 Das neue Recht gibt dem Sondereigentümer, der keine Aussichten sieht, sich erfolgreich gegen eine Entziehungsklage zu verteidigen, in § 17 Abs. 4 S. 2 WEG die Möglichkeit einer Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung durch Schuldtitel nach § 794 Abs. 1 ZPO. Er kann sich somit durch notarielle Urkunde wegen der Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zwan...mehr

Rz. 18 Die Voraussetzungen für eine Vorverlagerung der Eigentümerstellung entsprechen weitgehend denjenigen der früheren werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft, sind aber nun in § 8 Abs. 3 WEG erstmals gesetzlich kodifiziert. Danach muss der Erwerber zunächst einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum, dem das Teileigentum nach § 1 Abs. 6 WEG gleichsteht, haben. D...mehr

Rz. 39 Diese von Amts wegen erfolgende Schließung setzt nach § 4 WEG die einvernehmliche Aufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch alle Miteigentümer voraus. Dies kann etwa dann bedeutsam werden, wenn die Begründung von Wohnungseigentum an grundsätzlich selbständigen Einheiten (z.B. Doppel- oder Reihenhäusern) nur auf bauordnungsrechtliche Beschränkungen, etwa den A...mehr

Rz. 104 Die Kostenlast aller Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen war auch früher nicht die Regel. § 16 Abs. 6 S. 1 WEG a.F. nahm ähnlich wie nun § 21 Abs. 3 S. 1 WEG die Wohnungseigentümer von der Kostenlast aus, die der baulichen Veränderung nicht zugestimmt hatten. Allerdings formulierte § 16 Abs. 6 S. 2 WEG a.F. wiederum eine Rückausnahme für Maßnahmen gemäß § 1...mehr

Rz. 45 Die Möglichkeit, bauliche Änderungen zu verlangen, bot schon das alte Recht, beschränkte sich aber darauf, die Zustimmung aller hierdurch beeinträchtigter Wohnungseigentümer als Voraussetzung eines solchen Verlangens zu nennen. § 20 Abs. 2, 3 WEG gehen weit darüber hinaus. § 20 Abs. 3 WEG behält den Anspruch auf bauliche Veränderungen bei Zustimmung aller beeinträchti...mehr

Rz. 111 Da das Vertrauen des Gesetzgebers in die Vernunft der doppelt qualifizierten Mehrheit doch nicht unbegrenzt war, sah er in § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 letzter Hs. WEG eine Ausnahme von der Kostentragungspflicht aller Wohnungseigentümer vor, wenn die bauliche Veränderung "mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden" ist. Da anstelle der Kostentragung nach § 21 Abs. 2 S. 1 Nr....mehr

Rz. 3 § 43 Abs. 1 S. 2 WEG erweitert den Gerichtsstand der belegenen Sache auf Klagen aus § 9a Abs. 4 S. 1 WEG, also wegen der Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten ihres Verbandes. Dies soll nach dem Bekunden der Gesetzesmaterialien eine einheitliche Klage gegen sämtliche Wohnungseigentümer und die Wohnungseigentümergemeinschaft ermöglichen.[2] Hierbei handel...mehr

Rz. 112 Der Gesetzgeber bestimmt in § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG die Kostentragungspflicht aller Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen, deren "Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren." Dies begründet er damit, dass "alle Wohnungseigentümer zumindest mittelbar finanziell von der baulichen Veränderung profitieren."[80] Werden mehrere Maßnahmen dur...mehr

Rz. 93 § 21 WEG regelt die Kostenverteilung und, soweit die Kosten nicht nach dem allgemeinen Schlüssel verteilt werden, der Kostenbeteiligung entsprechende Nutzungsbefugnisse der baulichen Veränderung. Sofern alle Wohnungseigentümer kraft Gesetzes (nämlich in den Fällen des § 21 Abs. 2 WEG) an den Kosten beteiligt werden, ergibt sich ihre Nutzungsbefugnis bereits aus § 16 A...mehr

Rz. 26 Komplizierter gestaltet sich die Abwehr von Ansprüchen wegen der Beeinträchtigung von Sondereigentum. Da der werdende Wohnungseigentümer im Außenverhältnis noch nicht als Wohnungseigentümer gilt, ist nicht er, sondern der teilende Eigentümer zur Geltendmachung von Abwehransprüchen berechtigt. Der werdende Wohnungseigentümer müsste also ihn zu ihrer Geltendmachung vera...mehr

Rz. 76 Das Einverständnis der beeinträchtigten Wohnungseigentümer kann auch eine bauliche Veränderung betreffen, die nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG privilegiert ist. Dann kann der umbauwillige Wohnungseigentümer wählen, ob er nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG oder nach § 20 Abs. 3 WEG vorgeht. Das Vorgehen nach § 20 Abs. 3 WEG kann insoweit Vorteile bieten, als der umbauwillige Wohnungse...mehr

Rz. 6 Der Gesetzgeber macht im Gegensatz zu § 28 Abs. 1 S. 1 WEG a.F. keine Vorgaben mehr zur Dauer, für die die Wohnungseigentümer Zahlungspflichten beschließen. Die Wohnungseigentümer können also künftig ohne den früheren Umweg über die Fortgeltung eines Wirtschaftsplanes Zahlungspläne für mehrere Jahre beschließen.[9] Dies enthebt den Verwalter allerdings nicht seiner Ver...mehr

Rz. 30 Mit ähnlicher Zielrichtung wie bei § 23 Abs. 1 S. 2 WEG wird auch die Regelung zu Umlaufbeschlüssen in § 23 Abs. 3 WEG verändert. Danach bedarf die Zustimmung zu einer Beschlussvorlage nur noch die Zustimmung aller Wohnungseigentümer in Textform. Dies soll nach Bekunden der Gesetzesmaterialien die Möglichkeit eröffnen, Umlaufbeschlüssen im Wege elektronischer Kommunik...mehr

Rz. 28 Die gesetzlichen Regelungen zur Verwaltungstätigkeit sind indessen bewusst nicht abschließend. Die Wohnungseigentümer können sie nach § 27 Abs. 2 WEG über das gesetzlich vorgesehene Maß hinaus erweitern. Die Vorschrift ermöglicht es somit, ähnlich wie nach altem Recht § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG a.F., Lücken in den gesetzlichen Regelungen zu schließen. Zu beachten blei...mehr

Rz. 32 Entgegen insbesondere in der Verwalterschaft oftmals vertretener Auffassung konnte eine bauliche Veränderung schon nach früherem Recht mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen werden. Es bedurfte hierfür nicht der Zustimmung aller beeinträchtigten Wohnungseigentümer oder gar eines "allstimmigen" Beschlusses.[28] Ein einfacher Mehrheitsbeschluss war wirksam...mehr

Rz. 62 Unglücklich erscheint auch der Wegfall der Beiladung nach § 48 WEG a.F. insbesondere in Streitigkeiten nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Zwar hat der Gesetzgeber sicherlich recht, wenn er sich auf den Standpunkt stellt, dass mit der Übertragung der Ausübungsbefugnis von Beseitigungs- und Unterlassungsansprüchen auf die Wohnungseigentümergemeinschaft die Gefahr der mehrfache...mehr

Rz. 12 Dieses System des Schadensersatzanspruchs gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer überträgt der Gesetzgeber sogar auf Ansprüche gegen Dritte, etwa Handwerker. Erleidet ein Wohnungseigentümer durch die Tätigkeit eines solchen Dritten für die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Schaden, haftet gemäß § 278 BGB die Wohnungseigentümergemeinschaft auch hierfür, k...mehr

Rz. 41 Wie § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG a.F. verlangt § 44 Abs. 2 S. 2 WEG mit der Bekanntgabe der Erhebung einer Klage nur eine Erstinformation, keine umfassende Mitteilungspflicht über den jeweiligen Stand des Prozesses. Die Bekanntgabe nach § 44 Abs. 2 S. 2 WEG will also wie die Vorgängernorm sicherstellen, dass die Wohnungseigentümer Kenntnis von einer Beschlussklage erlangen. ...mehr

Rz. 51 Fraglich ist indessen, wie der auf einen Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG bedachte Wohnungseigentümer auf die bloße Anfechtbarkeit eines Beschlusses zu reagieren hat, der ihm ungünstige Einwirkungen erlaubt. Hier scheint auf den ersten Blick eine Parallele zur Rechtsprechung des BGH zum Schadensersatz wegen unzureichender Beschlussfassungen über die Sanierung von Gemein...mehr

Rz. 5 Nach dem Gesetzeswortlaut müssen die Vorschüsse "beschlossen" werden. Diese nicht sehr präzise Formulierung ist nur im Zusammenhang mit den Gesetzesmaterialien zu verstehen, die von "Zahlungspflichten" reden.[8] Demnach müssen die Wohnungseigentümer ihren Willen kundtun, in welcher Höhe jeder von ihnen Vorschüsse zu leisten hat. Es ist also sinngemäß zu formulieren, da...mehr

Rz. 5 Die gut gemeinte Parallelisierung des örtlichen Gerichtsstandes für Klagen gegen Wohnungseigentümergemeinschaft und Wohnungseigentümer wird indessen in Ermangelung einer entsprechenden Regelung zur sachlichen Zuständigkeit häufig zusätzliche Probleme bereiten. Übersteigt der Streitwert der Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft 5.000 EUR, ist somit das Landgeri...mehr

Rz. 52 Über eine Beschlussklage wird nunmehr, nach der Umorientierung des Gesetzes hinsichtlich der Passivlegitimation im Zwei-Parteien-Prozess entschieden. Nach allgemeinen zivilprozessualen Grundsätzen würde das Urteil daher nur zwischen Anfechtungskläger und Wohnungseigentümergemeinschaft wirken. Dies wäre nicht hinnehmbar, da dies gerade zu der gespaltenen Wirksamkeit vo...mehr

Rz. 7 Nach Bekunden der Gesetzesmaterialien will die neue Fassung der Zuständigkeitsvorschrift im Wesentlichen die Rechtspraxis nach früherem Recht fortsetzen.[6] Es bleibt also insbesondere bei der weiten Handhabung der Vorschrift. So erfasst § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG etwa den Streit mit ausgeschiedenen Wohnungseigentümern,[7] mit Verwaltungsbeiräten, die nicht (mehr) Wohnungse...mehr

Rz. 60 Dieses Fehlen einer eigentlich zwingend erforderlichen Regelung kann nur durch den Rückgriff auf eine Generalklausel behoben werden (ähnlich wie nach altem Recht bei der Führung von Aktivprozessen des Verbandes durch Rückgriff auf § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG a.F.). Nach § 19 Abs. 1 WEG besteht eine Kompetenz der Eigentümerversammlung, über eine Benutzung des Sondereige...mehr

Rz. 16 Weigert sich der betroffene Wohnungseigentümer, Zutritt zu seinem Sondereigentum zu gewähren, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Duldungstitel erwirken. Einer Klage des betroffenen Wohnungseigentümers auf Unterlassung fehlt wie im Mietrecht das Rechtsschutzbedürfnis, wenn er seine Rechte durch einfache Nichtgewährung von Zutritt wahren kann.[16] Bei sonstig...mehr

Rz. 8 Durch den Wegfall der Formulierung in § 43 Nr. 1 WEG a.F., wonach es sich um Rechte "aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums" handeln musste, wollte der Gesetzgeber die Streitigkeiten aus dem so genannten sachenrechtlichen Grundverhältnis nunmehr der Zuständigkeit nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG zuweisen.[8] Denn i...mehr

Rz. 61 Das neue Recht geht über das frühere hinaus, als es die Berechtigung des Wohnungseigentümers zur Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen zumindest mittelbar regelt. Denn nach § 13 Abs. 2 WEG bedarf der Wohnungseigentümer selbst bei Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums hinausgehen, nicht der Gestattung durch Beschlus...mehr

Rz. 73 Erstmals enthält das Gesetz in § 9a Abs. 3 WEG eine Regelung zur Verwaltung des Verbandsvermögens. Danach gelten die Vorschriften zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in §§ 18, 19 Abs. 1 und 27 WEG entsprechend. Die Wohnungseigentümer entscheiden somit gemäß § 19 Abs. 1 WEG durch Mehrheitsbeschluss im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung auch über Verwaltung und Ben...mehr

Rz. 37 Die Zustellung einer Beschlussklage an eine Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Verwalter ist nunmehr, da die Regelungen zum Ersatzzustellungsvertreter in § 45 Abs. 2, 3 WEG a.F. ersatzlos entfallen sind, ebenfalls Teil der allgemeinen Vertretungsregelungen des § 9b WEG. Danach wird die Wohnungseigentümergemeinschaft durch alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vert...mehr

Rz. 41 Nach einer Aufhebung der Gemeinschaft kommen als Gegenstand der Aufteilung nur Gemeinschaftsvermögen sowie Sonder- und Gemeinschaftseigentum in Betracht. Der Gesetzestext lässt wie schon § 17 WEG a.F. unklar, worauf sich der "Anteil" beziehen soll, den § 11 Abs. 3 WEG bestimmen will, obwohl das WEMoG das Gemeinschaftsvermögen an anderer Stelle durchaus differenziert b...mehr

Rz. 17 § 25 Abs. 4 WEG wiederholt fast wortgleich § 25 Abs. 5 WEG a.F. Es ist dort lediglich bei den Ausschlusstatbeständen nicht mehr von der "Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümergegen ihn", sondern nur noch von einem Rechtsstreit gegen ihn die Rede. Damit will der Gesetzgeber den Wortlaut an die geänderten Verfahrensvorschriften anp...mehr

Rz. 41 Der Gesetzestext und die Materialien konzentrieren sich auf die Antragsberechtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft, was leicht nachvollziehbar ist, da es sich hierbei um die eigentliche Neuerung des Gesetzes handelt. Gleichwohl sind von der Eintragung, sofern die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht Eigentümerin einer Einheit ist, nicht ihre Rechte, sondern allein...mehr