Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 13 Nicht selten wird diese neue Behandlung von Pflichten und Pflichtverletzungen bei der ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu einer Anspruchsverdoppelung führen. Denn nur Schadensersatzansprüche wegen vertraglicher Pflichten sind exklusiv gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet. Wird daneben Sondereigentum oder ein sonstiges absolutes Recht...mehr

Rz. 70 § 15 WEG nennt als Duldungsberechtigte ohne Differenzierung Wohnungseigentümergemeinschaft und Wohnungseigentümer. Dies ist insoweit richtig, als die Duldungspflicht nicht nach der Eigentumsform zugeordnet werden kann. Wird Gemeinschaftseigentum instandgesetzt, kann dabei Sondereigentum beschädigt und somit auch seine Instandsetzung erforderlich werden. Für diesen Fal...mehr

Rz. 20 Diese sonstigen Streitigkeiten über Fragen der inneren Willensbildung werden vom Gesetzgeber nach der klaren Definition nicht mehr der Beschlussklage nach § 44 WEG zugerechnet. Sie sind nunmehr in den Streitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern bzw. zwischen Wohnungseigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaft auszutragen. Dies hat zur Folge, dass die Spezialregelun...mehr

Rz. 43 Die Möglichkeit, durch Einverständnis zu einem rechtmäßigen Beschluss über eine nach § 20 Abs. 4 WEG unzulässige bauliche Veränderung zu gelangen, beschränkt der Gesetzgeber auf unbillige Benachteiligungen. Der Beschluss einer grundlegenden Umgestaltung kann durch das Einverständnis der beeinträchtigten Wohnungseigentümer nicht der Anfechtung entzogen werden. Dies ers...mehr

Rz. 76 Diese müssen, wie nach bisherigem Recht, zwar nicht identische, aber wesensgleiche Pflichtverletzungen zum Gegenstand haben. Es genügt also, wenn der wegen einer Körperverletzung abgemahnte Wohnungseigentümer anschließend einen Miteigentümer beleidigt und einen weiteren bedroht. Denn dann richten sich alle Pflichtverletzungen gegen das Integritätsinteresse der Miteige...mehr

Rz. 16 Ohne Auswirkungen auf die Zahlungspflicht bleiben ferner solche Fehler im Zusammenhang mit der Information der Wohnungseigentümer, insbesondere eine unvollständige oder verspätete Übermittlung des Entwurfs von Zahlungsplan und Wirtschaftsplan. Diese bleibt ohne Folgen für das Rechenwerk. Es erscheint allerdings fraglich, ob man auch in diesen Fällen die Möglichkeit ei...mehr

Rz. 107 Die ursprünglich in § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG als Tatbestand einer Kostenverteilung auf alle Wohnungseigentümer vorgesehene Anpassung an den Zustand vergleichbarer Anlagen ist vom Rechtsausschuss ersatzlos gestrichen worden. Stattdessen stellt § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG nunmehr auf eine doppelt qualifizierte Mehrheit ab. Wurde die bauliche Veränderung mit mehr als z...mehr

Rz. 9 Für die Eintragung von Altbeschlüssen kraft vereinbarter Öffnungsklausel gelten aufgrund der Verweisung des § 48 Abs. 1 S. 1 WEG auf §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und 10 Abs. 3 WEG. Antragsbefugt sind sowohl die vom Verwalter vertretene Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 7 Abs. 2 S. 2 WEG als auch die einzelnen Wohnungseigentümer gemäß § 13 Abs. 1 S. 2 GBO. Rz. 10 Praxisti...mehr

Rz. 59 Die erste Lücke im neuen Recht zeigt sich bereits bei Vernachlässigungen oder sonstigen Veränderungen des Sondereigentums, die sich auf das Gemeinschaftseigentum auswirken. Bedeutung erlangt dies etwa dann, wenn im Sondereigentum stehende Bauteile wie etwa Heizkörper betroffen sind, deren Veränderung sich auf das gesamte System auswirken. Hier ergab sich aus § 14 Nr. ...mehr

Rz. 27 Soweit es sich um Pflichten eines Wohnungseigentümers gegenüber anderen Wohnungseigentümern handelt, kann jeder von ihnen dieses Recht außergerichtlich und gerichtlich geltend machen. Eine Vergemeinschaftung scheidet aus, da es sich um einen Anspruch handelt, der den einzelnen Wohnungseigentümern als Individualrecht zusteht.[22]mehr

Rz. 42 Die Aufteilung des Gemeinschaftseigentums bedarf bei einer einvernehmlichen Aufhebung der Gemeinschaft regelmäßig überhaupt keiner gesetzlichen Regelung. Denn sie setzt eine Einigung aller Wohnungseigentümer nach § 4 WEG voraus. Die Wohnungseigentümer, die einvernehmlich die Aufhebung ihrer Gemeinschaft beabsichtigen, sollten sich auch über die Einzelheiten der Ausein...mehr

Rz. 19 Der Übertragungsanspruch muss sich gegen den teilenden Eigentümer richten.[23] Damit wird klargestellt, dass nur der Ersterwerber aus § 8 Abs. 3 WEG privilegiert wird. Wer von einem eingetragenen Wohnungseigentümer erwirbt, wird mit Auflassung und Besitzerwerb nicht werdender Eigentümer nach § 8 Abs. 3 WEG. Ein Zweiterwerber wird erst mit Eintragung im Grundbuch Mitgl...mehr

Rz. 25 Im Außenverhältnis noch vergleichsweise einfach zu beurteilen ist die Behandlung von Beseitigungs- und Unterlassungsansprüchen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums. Denn diese sind im Gegensatz zum früheren Recht nicht mehr dem einzelnen Wohnungseigentümer, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet. Folglich wirkt sich die Beschränkung der Mitgliedschaf...mehr

Rz. 75 Für die Verwaltung einer Einheit der Wohnungseigentümergemeinschaft in der eigenen Liegenschaft kann die Verweisung in § 9a Abs. 3 WEG dagegen nicht uneingeschränkt gelten. Besonders augenfällig wird dies anhand der Notgeschäftsführung. Wörtlich genommen würde die Inbezugnahme des § 18 Abs. 3 WEG in § 9a Abs. 3 WEG darauf hinauslaufen, dass jeder Wohnungseigentümer au...mehr

Rz. 69 § 20 Abs. 2 WEG eröffnet dem Wohnungseigentümer nur eine zusätzliche Möglichkeit, insbesondere für den Fall, dass Widerstände in der Wohnungseigentümerversammlung eine mehrheitliche Beschlussfassung über die bauliche Veränderung in Frage stellen. Der Gesetzgeber zwingt den Wohnungseigentümer aber auch bei privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG nicht zu dem dort...mehr

Rz. 43 Wohl auf die Kritik in der öffentlichen Diskussion hin schränkte der Gesetzgeber die Vollmacht des Verwalters in § 9b Abs. 1 S. 1 WEG (geringfügig) ein. Demnach besteht die Vollmacht des Verwalters "beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrages aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer." Es darf bezweifelt werden, dass damit den Bedenk...mehr

Rz. 42 Der Eintragungsbewilligung aller Wohnungseigentümer bedarf es nach § 7 Abs. 2 S. 1 WEG nicht, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift nachgewiesen wird, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind. Diese Erleichterung wird zwar, da der Beschluss den Mehrheitswillen widerspiegelt, vorrangig bei Anträgen durch d...mehr

Rz. 49 Ein Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG setzt voraus, dass "der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden" hat. Ohne Duldungspflicht steht ihm also auch bei massiven Einwirkungen kein Ausgleich zu. Dies ist zunächst bei Maßnahmen von Miteigentümern der Fall, die nicht nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG duldungspflichtig sind. Duldet der Wohnungseigentümer sie gleichwohl, kann e...mehr

Rz. 26 Die Neuorientierung durch den Gesetzgeber erscheint allerdings gut nachvollziehbar. Denn der BGH hat den beeinträchtigten Wohnungseigentümern jüngst einen unmittelbaren Unterlassungsanspruch gegen störende Dritte zuerkannt, was bis dahin streitig war. Dies umfasst auch Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung, die eigentlich nur die Verhältnisse der Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 74 Der Gesetzgeber erklärt § 15 WEG nicht zum zwingenden Recht. Dies gilt auch für die Ankündigung gemäß § 555a Abs. 2 WEG, da § 15 Nr. 1 WEG auf die entsprechende Anordnung in § 555a Abs. 4 BGB gerade nicht verweist. Gleichwohl kann weder die Wohnungseigentümergemeinschaft noch der vermietende Wohnungseigentümer eine zu Lasten des Mieters abweichende Regelung aufstellen...mehr

Rz. 145 Ähnlich insuffizient wie beim Ankündigenden ist die Verweisungstechnik auch beim Adressaten der Ankündigung. Die Normen, auf die § 15 Nr. 2 WEG verweist (z.B. §§ 555c Abs. 2, 555d Abs. 2 S. 1 BGB), benennen hier den Mieter, was im dortigen Regelungszusammenhang zutreffend ist. Dies entspricht aber nicht dem Sinn des § 15 WEG, der schon ausweislich seines ersten Halbs...mehr

Rz. 3 Als Folgeänderung konnte § 8 Abs. 2 S. 2 WEG a.F. gestrichen werden, da sich die dortige Regelung von selbst versteht.[5] Wenn selbst die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche schon mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht, dann muss selbstverständlich auch die Teilung ab diesem Zeitpunkt wirksam sein. Überdies wurde mit dem neuen Verweis des § 8 Abs. 2 S. 1 W...mehr

Rz. 3 Mit dieser Regelung knüpft der Gesetzgeber an die bisherige Differenzierung zwischen materieller Berechtigung und (prozessualer) Ausübungsbefugnis an. Materiell-rechtlich sind zwar die Wohnungseigentümer als Beeinträchtigte Inhaber der Ansprüche aus § 1004 BGB;[3] ausübungsbefugt ist aber bei der Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums alleine die Wohnungseigentüme...mehr

Rz. 23 Für den umbauwilligen Wohnungseigentümer bietet das neue Recht den Vorteil, sein Begehren gewissermaßen abschnittsweise durchzusetzen. Ist der Anspruch auf eine bauliche Veränderung streitig, kann er sich nach erfolgloser Vorbefassung der Eigentümerversammlung zunächst damit begnügen, die Gestattung dem Grunde nach im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ersetzen zu la...mehr

Rz. 11 Durch den glücklicherweise unverändert weiten Wortlaut der Vorschrift kann ihr ein großer Teil der Streitigkeiten um das Gemeinschaftsvermögen zugeordnet werden. Denn § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG ist nicht auf Streitigkeiten aus dem Gemeinschaftseigentum beschränkt. Will die Wohnungseigentümergemeinschaft etwa gegen einen Wohnungseigentümer vorgehen, der ein zugekauftes Grun...mehr

Rz. 47 Auf die Erstellung des Vermögensberichtes hat nach ausdrücklichem Bekunden der Gesetzesmaterialien jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch.[49] Wird er nicht vorgelegt, kann also jeder einzelne Wohnungseigentümer seine Erstellung verlangen. Eine Anfechtungsklage muss nicht erhoben werden, da der Vermögensbericht ebenso wenig wie Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung Ge...mehr

Rz. 64 Da die Auslegung des erheblichen Nachteils im neuen Recht nicht sicher vorhergesehen werden kann, ist dem sanierungswilligen Wohnungseigentümer in jedem Fall ein gefahrloserer Weg zu raten, den das neue Recht ebenfalls vorgibt. Denn die Durchführung einer erforderlichen Erhaltungsmaßnahme ist von der Beschlusskompetenz des § 19 Abs. 1 WEG zur Benutzung des Sondereigen...mehr

Rz. 40 Die Gesetzesmaterialien halten es darüber hinaus für "notwendig, dass die bauliche Veränderung zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung führt, indem die Nachteile einem oder mehreren Wohnungseigentümern in größerem Umfang zugemutet werden als den übrigen Wohnungseigentümern."[35] Dies erscheint im Ansatz zweifelhaft. Damit wären gerade besonders gravierende Nachteile ...mehr

Rz. 4 Die Gesetzesänderung kann gerade in beiden oben skizzierten Problemfällen, der Wohnungseigentümergemeinschaft im Gründungsstadium und der kleinen Gemeinschaft ohne Verwalter zumindest teilweise die Einberufung einer Eigentümerversammlung ermöglichen. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr bereits mit Anlage der Wohnungsgrundbücher existent wird, kann der teilend...mehr

Rz. 39 Mit § 44 Abs. 2 S. 2 WEG normiert der Gesetzgeber die Pflicht des Verwalters, den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Klage unverzüglich bekannt zu machen. Damit scheint auf den ersten Blick nur die früher in § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG a.F. normierte Informationspflicht modifiziert in das neue Recht übertragen zu sein. Tatsächlich begründet § 44 Abs. 2 S. 2 WEG nach neu...mehr

Rz. 20 Dem Wortlaut der Vorschrift nach erfasst das Störungsverbot des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG sogar Beeinträchtigungen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, das einem Wohnungseigentümer gehört. Insoweit dürfte die Vorschrift aber teleologisch zu reduzieren sein. Wie der Gesetzgeber etwa im Zusammenhang mit der Streichung der Rechte Dritter aus § 13 Abs. 1 WEG klargestell...mehr

Rz. 18 Nach der ursprünglichen gesetzlichen Konzeption war die Eigentümerversammlung eine Präsenzveranstaltung. Danach konnte der Wohnungseigentümer seine Rechte als Versammlungsteilnehmer nur dort wahrnehmen. Diese Präsenzpflicht lockert § 23 Abs. 1 S. 2 WEG, der erstmals die Möglichkeit einer "Teilnahme" an einem anderen Ort regelt. Die technischen Einzelheiten sind wohl i...mehr

Rz. 19 Die Online-Beteiligung an Eigentümerversammlungen ist nicht kraft Gesetzes zulässig. Sie muss durch Beschluss genehmigt sein. Allerdings kann dieser im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ersetzt werden, wenn nur die Gestattung der Online-Teilnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies kann bei weit entfernt wohnenden oder in ihrer Mobilität eingeschränkten Wohn...mehr

Rz. 103 § 21 Abs. 1 S. 2 WEG beschränkt die Nutzung der baulichen Veränderung auf diejenigen, Wohnungseigentümer, die die Kosten der baulichen Veränderung tragen. Dies gilt allerdings nur für bauliche Anlagen, die einer exklusiven Nutzung zugänglich sind. Auf dem Wege des § 21 Abs. 1 S. 2 WEG können Miteigentümer nicht von der Nutzung gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlos...mehr

Rz. 48 Der Gesetzgeber erkennt in den Materialien das Problem, dass die vorhandene Infrastruktur nicht zur Versorgung aller oder zumindest der ladewilligen Wohnungseigentümer ausreicht. Dem begegnet er einerseits gesetzesimmanent, indem er die Verstärkung als bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG ansieht, die jeder Wohnungseigentümer verlangen kann. Da ein ent...mehr

Rz. 29 In gleichem Umfang und mit identischer Zielsetzung wie bei der Stimmabgabe nach § 23 Abs. 3 WEG (s. gleich Rdn 30 ff.) wird auch die Form des Einberufungsverlangens nach § 24 Abs. 2 WEG herabgesetzt. Hier genügt in Zukunft ebenfalls ein Verlangen in Textform. Wie im Falle des § 23 Abs. 3 WEG muss aber die Urheberschaft des Viertels der Wohnungseigentümer feststehen. E...mehr

Rz. 109 Die Kostenverteilungsregelung des § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG birgt erhebliche Risiken, da sie vom Erreichen der doppelt qualifizierten Mehrheit abhängt, was üblicherweise nicht sicher prognostizierbar ist.[73] Selbst bei einem knappen Verfehlen dieser Mehrheiten droht also eine Kostenverteilung nach § 21 Abs. 3 WEG nur auf die dem Beschluss zustimmenden Wohnungseigen...mehr

Rz. 136 Das Gesetz regelt in § 21 Abs. 5 S. 2 WEG einen möglichen Fehler der Beschlussfassung ausdrücklich, indem es die Belastung der Wohnungseigentümer untersagt, die nach § 21 Abs. 1–4 WEG von den Kosten einer baulichen Veränderung freigestellt sind. Dies stellt eine gesetzliche Ausprägung des vom BGH entwickelten Belastungsverbotes dar, wonach selbst bei Vorliegen einer ...mehr

Rz. 65 Ähnlich wie im Falle der Beschränkungen haben die Wohnungseigentümer auch bei der Erweiterung der Verwalterbefugnisse einen weiten Spielraum. Die Wohnungseigentümer können den Verwalter nunmehr auch jenseits des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zur Durchführung von Maßnahmen ohne Beschluss ermächtigen. Dies kann sowohl generell, auch durch Vorratsbeschluss, oder für den Einzelfa...mehr

Rz. 7 Vor diesem Hintergrund gewinnen die Alternativen zum erzwungenen Vorgehen der Wohnungseigentümergemeinschaft für den beeinträchtigen Wohnungseigentümer erheblich an Bedeutung: Zum einen muss er immer prüfen, ob nicht mit der Nichteinhaltung von Vereinbarungen und Beschlüssen auch eine Beeinträchtigung seines Sondereigentums nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG einhergeht. Diese ...mehr

Rz. 11 Mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher tritt nicht nur die Wohnungseigentümergemeinschaft ins Leben. Es finden im Innenverhältnis die Vorschriften des WEG Anwendung, auch wenn der teilende Eigentümer noch einziger Wohnungseigentümer ist. Dies bringt gegenüber dem früheren Recht, ähnlich wie bei den Rechtsbeziehungen nach außen, einige wesentliche Vorteile. So war di...mehr

Rz. 58 Auch wenn die Anspruchsberechtigung bewusst nicht von einem eigenen Bedarf des Wohnungseigentümers abhängig gemacht wurde, erscheint die unbeschränkte Möglichkeit jedes Miteigentümers, jegliche Maßnahme nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1–4 WEG fordern zu können, erheblich zu weit gefasst. Dem Wortlaut der Vorschrift nach könnte jeder Wohnungseigentümer unabhängig von einem k...mehr

Rz. 4 Nur in Dringlichkeitsfällen darf der einzelne Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 3 WEG ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die erforderlichen Maßnahmen zur Abwendung weiterer Schäden ergreifen. Die Vorschrift entspricht wörtlich der Vorgängernorm (§ 21 Abs. 2 WEG a.F.). Mangels inhaltlicher Änderungen kann daher auf die dortigen Kommentierungen verwiesen wer...mehr

Rz. 19 Die ausdrückliche Eintragung von Veräußerungsbeschränkungen und Regelungen zur Erwerberhaftung erfolgt nicht von Amts wegen. § 48 Abs. 3 S. 2 WEG verlangt die Antragstellung eines Wohnungseigentümers oder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es genügt also ein einziger Antrag. Der Bewilligung der (anderen) Wohnungseigentümer bedarf es nicht.[16] Ebensowenig muss die Re...mehr

Rz. 11 Dieses neue System der Durchsetzung von Ansprüchen auf ordnungsmäßige Verwaltung schlägt sich auch bei der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Pflichtverletzungen nieder. Da der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung nur gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, der der Verwalter nur im Innenverhältnis verpflic...mehr

Rz. 34 Bauliche Veränderungen hat der Gesetzgeber in § 20 Abs. 4 WEG nur zwei Grenzen gesetzt: Sie darf die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligen. Die Tatbestände schließen sich nicht aus. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage kann zugleich einen Wohnungseigentümer unbillig benachteiligen. Aus...mehr

Rz. 33 Die Jahresabrechnung selbst ist auch bei erheblichen Fehlern nicht anfechtbar, da sie nicht Gegenstand der Beschlussfassung ist. Ähnlich wie im Zusammenhang mit dem Wirtschaftsplan halten die Gesetzesmaterialien den Verstoß gegen die Beschlussvorbereitungspflicht auch beim Beschluss über Nachzahlungen und Anpassung der Vorauszahlung für unschädlich. Dies mache den Bes...mehr

Rz. 6 Vor der WEG-Novelle 2007 herrschte weitgehende Übereinstimmung, dass ein Mehrheitsbeschluss zur Genehmigung einer baulichen Veränderung weder erforderlich noch hinreichend war, da es grundsätzlich (nur) der Zustimmung der beeinträchtigten Miteigentümer bedurfte.[5] Die WEG-Novelle 2007 sollte nach dem Bekunden des Gesetzgebers hieran nichts ändern,[6] griff aber vermei...mehr

Rz. 119 § 21 Abs. 3 S. 1 WEG bürdet die Kostentragung insoweit konsequent den Miteigentümern auf, die die bauliche Veränderung beschlossen haben. Dies bedeutet eine Ja-Stimme bei der Stimmabgabe, da Enthaltungen wie nicht abgegebene Stimmen zählen. Gegen den Beschluss stimmende Wohnungseigentümer und Abwesende sind ebenfalls von der Kostenlast befreit. Sofern nicht alle Wohn...mehr

Rz. 40 Darüber hinaus übernahm der Gesetzgeber in § 11 Abs. 3 WEG erstaunlicherweise die schon 2007 überholte Regelung des § 17 WEG a.F. zur Auseinandersetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft in das neue Recht.[39] Danach spricht er den Wohnungseigentümern einen "Anteil (…) nach dem Verhältnis des Wertes ihrer Wohnungseigentumsrechte zur Zeit der Aufhebung der Gemeinschaf...mehr