Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 38 Der Vermögensbericht soll zunächst den Stand der Erhaltungsrücklage und eventueller weiterer Rücklagen enthalten. Die Einschränkung in den Materialien, er sei "ungeachtet seiner Höhe anzugeben",[42] ist selbstverständlich, da auch geringe Rücklagen eben Rücklagen darstellen. Zudem kann gerade die niedrige Höhe eine entscheidende Information darstellen, die die Wohnung...mehr

Rz. 19 Mit der neuen Fassung des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat der Gesetzgeber den Pflichtenkreis der Wohnungseigentümer indessen (möglicherweise unvermerkt) verändert. Eine Erweiterung erfolgte insoweit, als die Verpflichtung zur Unterlassung von Beeinträchtigungen nunmehr unbeschränkt besteht, nicht mehr auf den Gebrauch von Sonder- und Gemeinschaftseigentum bezogen. Dies kann...mehr

Rz. 28 Die Arbeit des Verwalters wird bei der Beschlussvorlage über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse deutlich komplizierter als nach früherem Recht. Er hat, wie bisher, für diejenigen Wohnungseigentümer, deren Soll-Vorschüsse die auf sie entfallenden Kosten nicht decken, die Abrechnungsspitze, also den Nachschussbetrag zu ermitteln und auszuweisen. Für diejenigen...mehr

Rz. 18 Diese Aufspaltung nach dem "Ob" und dem "Wie" der Maßnahme kann natürlich nicht nur im Rahmen des Verlangens baulicher Veränderungen aus § 20 Abs. 2 WEG Geltung beanspruchen. Abgesehen davon, dass der BGH diese Praxis schon bisher allgemein, nicht nur bei einem Anspruch auf eine konkrete Beschlussfassung billigte, folgt dies aus allgemeinen Grundsätzen des Beschlussre...mehr

Rz. 50 Vor diesem Hintergrund gewinnt die früher in § 10 Abs. 8 WEG a.F. angeordnete Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für die Wohnungseigentümergemeinschaft neue Bedeutung. Denn der Gläubiger kann auf diesem Wege auf den Eigentümer aller Einheiten zurückgreifen. Gleichwohl dürften sich nach einem Verkauf der Liegenschaft rein praktische Probleme ergeben, die allerdin...mehr

Rz. 50 Die nach dem Bekunden der Entwurfsbegründung und der Rechtsnatur der Beschlüsse nach § 5 Abs. 4 S. 1 WEG naheliegende Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs hat indessen gravierende Konsequenzen für Anfechtungsklagen. Wird ein Sondereigentum mit dem durch einen solchen Beschluss bestimmten Inhalt gutgläubig erworben, bestimmt dies auch die Beschlusslage für die anderen ...mehr

Rz. 25 Dass die Verwaltungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft in § 18 Abs. 1 WEG auf das gemeinschaftliche Eigentum (und über § 9a Abs. 3 WEG auf das Gemeinschaftsvermögen) beschränkt wird, reißt empfindliche Lücken, die nach altem Recht nicht bestanden. Denn Verwaltungsentscheidungen, die nicht das Gemeinschaftseigentum betreffen, sind alltägliche Praxis, insbesond...mehr

Rz. 1 Die weiterhin in § 13 Abs. 1 WEG geregelte Rechtsmacht des Wohnungseigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, bleibt wörtlich und inhaltlich nahezu unverändert. Die Neufassung trägt lediglich mit der Streichung des Hinweises auf Gebäudeteile dem Umstand Rechnung, dass nunmehr auch am Grundstück Sondereigentum begründet werden kann. Im Übrigen si...mehr

Rz. 82 Die starre Vorgabe zur personellen Besetzung des neuen Rechtes beseitigt § 29 Abs. 1 S. 1 WEG, indem er ohne Festlegung einer Anzahl bestimmt, dass Wohnungseigentümer zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirats bestellt werden können. Mit der Verwendung des Verbs "können" stellt der Gesetzgeber klar, dass der Eigentümerversammlung insoweit eine Beschlusskompetenz zukommt. D...mehr

Rz. 29 In der Rechtsprechung zum früheren Recht sind klare Tendenzen zu erkennen, auf das Fehlen des Beschlusses abzustellen, der die bauliche Veränderung erst legalisiert. So lassen einige Berufungsgerichte dahinstehen, ob es durch eine bauliche Veränderung zu Beeinträchtigungen anderer Wohnungseigentümer kommt und lassen alleine das Fehlen der Zustimmung durch Beschluss fü...mehr

Rz. 36 Nähere Vorgaben zur Form des Vermögensberichtes enthalten weder Text noch Begründung des Gesetzes. Die Gesetzesmaterialien äußern sich nur insoweit, als sie eine Übersendung auf dem Postwege für ebenso zulässig halten wie eine E-Mail oder die Einstellung auf einer Internetseite.[38] Im Übrigen halten sie eine Beschlussfassung nach § 19 Abs. 1 WEG über die Art der Zurv...mehr

Rz. 4 Im Ergebnis wird das Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer Teilung nach § 8 WEG künftig gegenüber dem früheren Recht regelmäßig vorverlagert. Sie entsteht stets mit nur einem einzigen Wohnungseigentümer. Dies wird in den Gesetzesmaterialien etwas unsauber unter dem Begriff der "Ein-Personen-Gemeinschaft" diskutiert.[7] Tatsächlich ist die Wohnungseigen...mehr

Rz. 28 Fehler bei der Durchführung der Eigentümerversammlung ziehen die allgemeinen Folgen nach sich. Wird etwa gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verstoßen, sind die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar. Hierauf wird sich allerdings nach Treu und Glauben nicht derjenige berufen können, der den Fehler herbeigeführt hat. Komplizierter kann die Beurteil...mehr

Rz. 29 Wie unglücklich der Verweis in § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG geraten ist, zeigt sich schon beim ersten Tatbestandsmerkmal der Duldung nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG, dem Betreten des Sondereigentums. Würde man den Wortlaut ernst nehmen, hätte jeder Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums durch Miteigentümer zu dulden, wenn dies nur mit unerheblichen Beeinträchtigun...mehr

Rz. 32 Im Gegensatz zu § 14 Nr. 3 WEG a.F. differenziert § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG die zulässige Intensität der Einwirkung danach, ob sie durch Vereinbarung oder Beschluss zugelassen wird. Ist dies der Fall, besteht keine Schranke. Dies spielt insbesondere bei Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter eine Rolle. Gestattet die Gemeinschaftsordnung...mehr

Rz. 83 § 13 Abs. 2 WEG enthält für den umbauwilligen Wohnungseigentümer hinsichtlich des Sondereigentums nur eine einzige Erleichterung: Führt seine Maßnahme nicht zu einer mehr als unerheblichen Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer, darf er die Veränderung des Sondereigentums ohne gestattenden Beschluss durchführen. Die Frage, wann eine Beeinträchtigung vorliegt,...mehr

Rz. 1 Mit dem WEMoG erfährt die Stellung des Verwalters in dreifacher Hinsicht einen durchgreifenden Systemwandel. Zum einen wird die Wohnungseigentümergemeinschaft durch § 18 Abs. 1 WEG zur alleinigen Trägerin der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Sämtliche Ansprüche sowohl auf bestimmte Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung als auch Sekundäransprüche wegen fehler...mehr

Rz. 32 Nach § 23 Abs. 3 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer einen entsprechenden Beschluss nur "für einen einzelnen Gegenstand" fassen. Dies begrenzt nach allgemeiner Terminologie des WEMoG die Beschlusskompetenz.[32] Beschließen die Wohnungseigentümer also generell, mit Mehrheit im Umlaufverfahren zu entscheiden, ist der Beschluss nichtig und ein auf dieser Grundlage mit...mehr

Rz. 79 Das neue Recht ordnet nunmehr nicht nur die Befugnis zur Ausübung des Entziehungsanspruchs, sondern diesen selbst der Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Damit wird zugleich der unauflösliche Widerspruch zwischen § 19 Abs. 1 S. 1 WEG a.F. und § 19 Abs. 1 S. 2 WEG a.F. mit einander widersprechenden Normbefehlen aufgehoben. Eine Klage hat nunmehr die Wohnungseigentümerge...mehr

Rz. 58 Das neue WEG kennt keine § 14 Nr. 1 WEG a.F. entsprechende Regelung mehr, die dem Wohnungseigentümer Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums auf seine Kosten auferlegt. Die Mindestpflichten zur Erhaltung ergeben sich nunmehr aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer den Miteigentümern gegenüber verpflichtet ist, deren Sondereigentum n...mehr

Rz. 139 Darüber hinaus produziert insbesondere die Möglichkeit von Drittnutzern, sich auf Härtegründe gemäß § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 BGB zu berufen, unüberbrückbare Wertungswidersprüche. Der Gesetzgeber hat sich mit guten Gründen dafür entschieden, die Möglichkeiten der Wohnungseigentümer, bauliche Veränderungen zu verhindern, deutlich einzuschränken. Beschlüsse h...mehr

Rz. 38 Nach früherem Recht (§ 14 Nr. 4 letzter Hs. WEG a.F.) hatte ein Wohnungseigentümer, dessen Sondereigentum durch Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung beschädigt wurde, einen Anspruch auf Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens. Diese Regelung modifiziert die Novelle erheblich. Insbesondere erweitert sie die Verpflichtung zum Schadensersatz auf weitere "E...mehr

Rz. 59 Die begehrte bauliche Veränderung muss dem privilegierten Zweck lediglich "dienen". Wie die Gesetzesmaterialien in Zusammenhang mit baulichen Veränderungen zugunsten behinderter Bewohner betonen,[50] erfordert dies nicht, dass der Bewohner auf die Maßnahme angewiesen ist. Es genügt bereits, wenn sie zu dem privilegierten Zweck sinnvoll ist, dem Gebrauch des Wohnungsei...mehr

Rz. 21 Komplizierter gestaltet sich die Veräußerung eines unselbstständigen Sondereigentums an einem Stellplatz, also einer Grundstücksfläche, die nur dem Bestand einer Einheit zugeordnet ist. Zwar ist anerkannt, dass Wohnungseigentümer ihre Einheit ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer analog § 8 WEG aufteilen können.[18] Dies gilt auch für das Sondereigentum an ei...mehr

Rz. 58 Grundsätzlich trägt die unterlegene Partei auch die Kosten der Nebenintervenienten. Damit wirft die Möglichkeit der Nebenintervention das aus dem früheren Recht bekannte Problem wieder auf, dass der Beschlusskläger mit einer Vielzahl von Erstattungsansprüchen rechnen muss. Das neue Recht bietet mit § 44 Abs. 4 WEG eine ähnliche Lösung an wie das alte in § 50 WEG a.F. [...mehr

Rz. 39 Die Wohnungseigentümergemeinschaft vertritt der Verwalter, dessen Vollmacht sich auch in vorliegendem Zusammenhang aus § 9b Abs. 1 S. 1 WEG ergibt. Denn die gerichtliche Vertretung umfasst auch den Antrag beim Grundbuchamt.[39] Wie stets können die Wohnungseigentümer dem Verwalter allerdings Weisungen erteilen, etwa den Antrag umgehend oder erst nach Eintritt der Best...mehr

Rz. 118 Als Kostentragungspflichtige bezeichnet § 21 Abs. 3 S. 1 WEG die Wohnungseigentümer, die die bauliche Veränderung beschlossen haben. Im Gegensatz zum früheren Recht ist also das bloße Einverständnis mit der baulichen Veränderung für die Kostenlast unerheblich. Einem Wohnungseigentümer, der sich nach § 20 Abs. 3 WEG mit einer baulichen Veränderung einverstanden erklär...mehr

Rz. 14 Missverständlich formuliert ist ferner die Voraussetzung für das Betreten bzw. sonstige Einwirkungen. Dem Wortlaut nach wäre jedes Betreten zulässig, wenn dem betroffenen Wohnungseigentümer hierdurch "über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst." Da dies beim Betreten regelmäßig nicht der Fall sein wird, müsste der Wohn...mehr

Rz. 12 Der Wortlaut des § 43 Nr. 3 WEG a.F. wurde dahingehend geändert, dass nach "Rechte und Pflichten des Verwalters" der Passus "bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums" gestrichen wurden. Der Gesetzgeber hielt das für eine rein sprachliche Straffung.[12] Dies ist insoweit richtig, als es bei der weiten Handhabung der Vorschrift bleibt. Dementsprechend unterfa...mehr

Rz. 62 Der Gesetzgeber hat das Tatbestandsmerkmal der Angemessenheit in § 20 Abs. 2 S. 1 WEG eingeordnet, also in den Zusammenhang, was der Wohnungseigentümer verlangen kann. Dies erscheint nicht unproblematisch. Zwar mag die Angemessenheit bisweilen schon bei der Frage bedeutsam werden, ob eine bauliche Veränderung dem Grunde nach verlangt werden kann. Wird etwa ein Aufzug ...mehr

Rz. 14 Ähnlich wie im Zusammenhang mit § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG werden die massiven Änderungen hinsichtlich gemeinschaftsbezogener Rechte auch den Anwendungsbereich dieser Vorschrift ändern, hier aber verringern. Denn die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und des Gemeinschaftsvermögens ist nun nach §§ 9a Abs. 3, 18 Abs. 1 WEG Pflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft, währ...mehr

Rz. 45 Die Wohnungseigentümer können zwar gemäß § 27 Abs. 2 WEG die Rechte und Pflichten des Verwalters einschränken. Ein solcher Beschluss wirkt aber nur im Innenverhältnis. Die gesetzliche Vollmacht des § 9b Abs. 1 S. 1 WEG kann gemäß § 9b Abs. 1 S. 3 WEG weder in der Gemeinschaftsordnung noch durch Vereinbarung und erst recht nicht durch Beschluss mit Wirkung im Außenverh...mehr

Rz. 74 Das Gemeinschaftsvermögen kann, wie heute allgemein anerkannt ist, Immobiliareigentum umfassen, auch in der eigenen Liegenschaft. Grundsätzlich gelten für seine Verwaltung die allgemeinen Grundsätze; insbesondere bildet die Wohnungseigentümergemeinschaft ihren Willen über Erwerb und Verkauf ebenfalls durch Mehrheitsbeschluss. Anders als beim Gemeinschaftseigentum ist ...mehr

Rz. 67 Die Ausführungen zum Sondereigentum gelten für das Gemeinschaftseigentum entsprechend. Der Drittnutzer muss Eingriffe in das Sondereigentum hinnehmen, auch wenn die Erhaltungsmaßnahme das Gemeinschaftseigentum zum Gegenstand hat. Anders als beim Wohnungseigentümer ist die Duldungspflicht nicht nach § 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 2 WEG auf geringfügige Eingriffe oder so...mehr

Rz. 34 Im Übrigen gilt für die Unschädlichkeit von Fehlern der Jahresabrechnung Ähnliches wie beim Wirtschaftsplan. Danach soll ein Fehler in der Jahresabrechnung nicht zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse über Vor- und Nachschüsse bzw. Rückzahlungen führen, "solange sich dieser Fehler nicht auf die Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer auswirkt."[35] Dies kommt wie im Falle d...mehr

Rz. 47 Nach neuem Recht sind die Regelungen zur Vollmachtsurkunde in § 27 Abs. 6 WEG a.F. entfallen, die schon im alten Recht einen Anachronismus darstellten. So war schon unklar, weshalb der Verwalter von den Wohnungseigentümern die Erstellung einer Vollmachtsurkunde verlangen konnte, wenn der Vollmachtgeber der Verband war. Nunmehr hat sich der Gesetzgeber, da sich die Vol...mehr

Rz. 43 Auf dem Wege des § 11 Abs. 3 WEG müssen die Wohnungseigentümer auch nach der Zerstörung des Gebäudes vorgehen, da der Gesetzgeber die Sondervorschrift des § 9 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. als entbehrlich ansah.[41] Die Zerstörung führt also nicht als solche schon zur Aufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaft, da die Wohnungseigentumsrechte ebenso wie bei einer Aufteilung ...mehr

Rz. 1 Bislang waren einzelne Wohnungseigentümer vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung nur zur Einberufung einer Eigentümerversammlung befugt, wenn sie hierzu vom Gericht ermächtigt waren.[1] Dies führte insbesondere in der Gründungsphase und in kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften zu Unzuträglichkeiten. Wenn (noch) kein Verwalter bestell...mehr

Rz. 7 Die neue Regelung dürfte mittelbar auch das Verfahren ändern, in dem die Einberufung gerichtlich verlangt werden kann. Denn die Ausgestaltung der Ermächtigung als Beschluss führt dazu, dass nunmehr nicht mehr ein konstitutiver Akt des Gerichtes analog § 37 Abs. 2 BGB, sondern eine Beschlussersetzung durch das Gericht erstrebt wird. Diese ist im Verfahren nach § 44 Abs....mehr

Rz. 10 Das neue Beschlusserfordernis auch für bauliche Veränderungen, die keinen Miteigentümer beeinträchtigen, führt gerade in der Verbindung mit ihrer vereinfachten Definition zu Problemen, die ein durchschnittlicher Wohnungseigentümer kaum voraussehen wird. So geht etwa das Bohren eines Loches in eine tragende und somit dem Gemeinschaftseigentum zugehörige Wand samt Anbri...mehr

Rz. 18 Zur Durchsetzung seines Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung benötigt der Wohnungseigentümer häufig genauere Kenntnis der Vorgänge in der Verwaltung. Der Anspruch auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen war bislang nur punktuell für die Niederschriften in § 24 Abs. 6 S. 3 WEG a.F. und für die Beschluss-Sammlung in § 24 Abs. 7 S. 8 WEG a.F. geregelt. Es herrscht aber ...mehr

Rz. 40 § 44 Abs. 2 S. 2 WEG redet etwas missverständlich davon, dass der Verwalter den Wohnungseigentümern die Erhebung einer "Klage" bekanntzugeben hat. Dies scheint auf eine Fortführung der Regelung in § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG a.F. zu deuten, wo dem Verwalter ebenfalls die Pflicht zur Unterrichtung über jedes Verfahren nach § 43 WEG a.F. auferlegt wurde. Der systematische Zus...mehr

Rz. 95 Der Begriff der Gestattung nimmt auf § 20 Abs. 1 Fall 2 WEG Bezug. Anders als in § 20 Abs. 1 WEG sind durch Beschluss gestattete von sonstigen beschlossenen baulichen Veränderungen zu unterscheiden, da diese Vorschrift nur ihre Rechtmäßigkeit unabhängig von der Kostenfolge regelt. Für letztere gelten nämlich die Kostentragungsregelungen der Absätze 2 und 3. Die Differ...mehr

Rz. 14 Nach früherem Recht ersetzte der bestandskräftige Mehrheitsbeschluss, der eine bauliche Veränderung genehmigte, die Zustimmung der beeinträchtigten Wohnungseigentümer. Anders als bei der bloßen Verjährung oder Verwirkung von Ansprüchen aus § 1004 BGB beseitigt ein bestandskräftiger Beschluss den Makel der fehlenden Zustimmung durch die beeinträchtigten Miteigentümer v...mehr

Rz. 21 Der Perspektivwechsel des Gesetzes, das nun nicht mehr auf den Ausgangspunkt, sondern auf das Ziel der Störung abstellt, schafft umgekehrt auch Lücken im Rechtsschutz. Denn § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG erfasst nur Einwirkungen auf das Sondereigentum. Damit sind jedenfalls störende Einwirkungen auf solches Eigentum, an dem keine Sondernutzungsrechte bestehen (hierzu s. gleich...mehr

Rz. 73 Der Rückbau könnte allerdings wie jede andere bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG beschlossen werden, da die Vorschrift auch hierfür eine Beschlusskompetenz enthält. Geschieht dies gegen den Willen des aus § 20 Abs. 2 S. 1 WEG Anspruchsberechtigten, dürfte es sich freilich bereits nach allgemeinem Beschlussrecht um einen rechtswidrigen Zweitbeschluss handeln, da...mehr

Rz. 25 Vom früheren Konzept weicht die Behandlung der Pflichten des Wohnungseigentümers aus § 14 Nr. 2 WEG a.F. bei der Überlassung von Sondereigentum an Dritte, denen er sein Sondereigentum zur Nutzung überlässt, deutlich ab. Denn diese Vorschrift, die den Wohnungseigentümer dazu verpflichtete, für die Einhaltung der Verpflichtungen aus § 14 Nr. 1 WEG a.F. durch nutzungsber...mehr

Rz. 42 Im Zusammenhang mit dem Zeitpunkt, da die Informationspflicht entsteht, beseitigt der Gesetzgeber den peinlichen Fehler des § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG a.F., wonach der Verwalter bereits bei Anhängigkeit, also bei Eingang der Klage bei Gericht zur Information der Wohnungseigentümer verpflichtet sein sollte. An Stelle dieses Zeitpunkts tritt nunmehr korrekt die Erhebung der ...mehr

Rz. 45 § 44 Abs. 2 S. 3 WEG zieht die prozessuale Konsequenz daraus, dass ein Beschluss nur allen Wohnungseigentümern gegenüber gültig oder unwirksam sein kann. Wird er von mehreren Wohnungseigentümern angefochten, muss daher ein Gleichlauf geschaffen werden. Die Gesetzesmaterialien stellen dabei darauf ab, dass § 44 Abs. 2 S. 3 WEG ähnlich wie früher § 47 WEG a.F. divergier...mehr

Rz. 179 §§ 20, 21 WEG sind weder ausdrücklich als unabdingbar ausgestaltet noch ergibt sich dies aus ihrem Sinn und Zweck. Die Gemeinschaftsordnung kann also abweichende Regelungen vorsehen. Grundsätzlich gilt dies auch für eine Abänderung durch Beschluss kraft Öffnungsklausel. Allerdings dürften Bestimmungen wie § 21 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1 WEG, die bestimmte Wohnungseigen...mehr