Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

(BGH, Urt. v. 17.4.2015 – V ZR 12/14) • Es ist zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der einzelnen Gebäude ist. Da die Gemeinschaftsordnung getrennte Instandhaltungsrücklagen vorsieht, entbehrt die den Eigentümern auferlegte Zahlungspflicht der erforderliche...mehr

Die Arbeit des Anwalts ist häufig geprägt von Zeitdruck. Der Mandant ruft an und benötigt schnell eine Antwort auf mal mehr, mal weniger komplexe Fragen. Für solche Situationen ist der Beck’sche Kurzkommentar Wohnungseigentumsgesetz von Hügel/Elzer eine perfekte Hilfe. Beide Autoren sind im Wohnungseigentumsrecht als hervorragende Fachleute seit langem bekannt. Ihr Werk ist ...mehr

Der BGH (Urt. v. 5.12.2014 – V ZR 5/14, ZAP EN-Nr. 273/2015) weist auf das Recht des einzelnen Wohnungseigentümers hin, seinen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung durchzusetzen. Dieser Anspruch richtet sich aber, da der BGH § 10 Abs. 6 S. 3 BGB im Innenverhältnis nicht anwendet (s.o. II. 1.) zunächst gegen die einzelnen Wohnungseigentümer, dass diese einen entsprechenden ...mehr

(BGH, Urt. v. 10.2.2017 – V ZR 166/16) • Alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngelds ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht, kommen gegen ihn nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht. Der einzelne W...mehr

a) Klage nach dem Ansichziehungsbeschluss Wie der BGH nunmehr (Urt. v. 5.12.2014 – V ZR 5/14, ZAP EN-Nr. 273/2015) entschieden hat, verlieren die Wohnungseigentümer bereits mit dem Beschluss über die Ansichziehung die eigene Prozessführungsbefugnis. Eine nach diesem Beschluss erhobene Klage ist von vorneherein unzulässig. Hinweis: Das gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentüme...mehr

(OLG Hamm, Beschl. v. 16.7.2015 – 15 W 294/15) • Die Zustimmung der Mehrheit der übrigen Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten zu einer Veräußerung kann vorliegen, entweder, wenn so viele Wohnungs- und Teileigentümer ihre Zustimmung zur Veräußerung erklärt haben, dass sie die Mehrheit bilden, oder aber, wenn in einer Eigentümerversammlung oder im schriftlichen Beschlussverfah...mehr

(BGH, Urt. v. 13.1.2017 – V ZR 138/16) • Nach § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG ist ein Wohnungseigentümer im Fall eines Rechtsgeschäfts mit seiner Person nicht stimmberechtigt. Zwar ist diese Regelung restriktiv auszulegen. Aber jedenfalls dann, wenn er an einer Gesellschaft mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist, ist er bei der Bes...mehr

(BGH, Urt. v. 16.9.2016 – V ZR 29/16) • Schließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft für das gesamte Gebäude eine Gebäudeversicherung ab, handelt es sich – mit Ausnahme von etwaigem Verbandseigentum – um eine Versicherung auf fremde Rechnung. Versicherungsnehmer ist der rechtsfähige Verband, während Versicherte die einzelnen Wohnungseigentümer sind, und zwar sowohl für ihren...mehr

(BGH, Beschl. v. 17.3.2016 – V ZB 166/13) • Bei der Bemessung der Beschwer eines Wohnungseigentümers, der erfolglos einen Beschluss über die Entlastung des Verwalters angefochten hat, tritt der Wert, den die künftige vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwalter hat, regelmäßig zu dem Wert etwaiger Ersatzansprüche gegen diesen hinzu. Dieser Wert einer künftigen vertrauens...mehr

(BGH, Urt. v. 21.10.2016 – V ZR 78/16) • Der teilende Eigentümer kann die in der Teilungserklärung zum Inhalt des Sondereigentums bestimmten Sondernutzungsrechte durch eine weitere einseitige Verfügung und deren Eintragung in das Grundbuch ändern, solange er noch Eigentümer aller Sondereigentumsrechte und noch keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber eingetragen ist. D...mehr

Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht nach § 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird. Dass vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Teilungserklärung (§ 8 WEG) bereits notar...mehr

(OLG Hamm, Beschl. v. 21.12.2016 – 15 W 590/15) • Das mit dem Antrag auf Eintragung einer Teilungserklärung in das Grundbuch befasste Grundbuchamt hat nur zu prüfen, ob eine in der Teilungserklärung enthaltene Vereinbarungsregelung gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt. Es ist nicht Aufgabe des Grundbuchamts zu erforschen, ob die Interessen der Wohnungseigentümer...mehr

(OLG Frankfurt/M., Beschl. v. 3.11.2014 – 20 W 241/14) • Zu dem Kernbereich der unabänderlichen Strukturprinzipien eines Wohnungseigentumsrechts gehört auch die Kompetenzverteilung in der Wohnungseigentümergemeinschaft zwischen dem Verband, dem Verwalter und den einzelnen Wohnungseigentümern. Es ist zwar grds. möglich, in der Teilungserklärung zusätzliche Beschlusskompetenze...mehr

(BGH, Beschl. v. 6.4.2017 – V ZR 254/16) • Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche wirtschaftliche Interesse eines Wohnungseigentümers, dessen Klage auf Beseitigung einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums abgewiesen worden ist, bemisst sich grds. nach dem Wertverlust, den sein Wohnungseigentum durch die bauliche Veränderung erleidet. Da die Parteien...mehr

Gegenstand eines Verfahrens nach § 43 Nr. 1 WEG sind lediglich Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, die sich aus der Gemeinschaft oder der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergeben. Damit scheiden etwa Streitigkeiten über Begründung, Übertragung, Aufhebung und Belastung des Eigentums (BGHZ 62, 388) einschließlich solcher über die Umwandlung vo...mehr

Die Möglichkeit, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Geltendmachung von Ansprüchen der einzelnen Wohnungseigentümer "an sich zieht", wird aus § 10 Abs. 6 S. 3 WEG abgeleitet. Danach nimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft u.a. Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können. Der BGH wendet § 10 Abs. 6 S. ...mehr

Örtlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk "das" Grundstück liegt, § 43 WEG . Natürlich muss es sich um ein Grundstück handeln, auf dem durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung Wohnungseigentum begründet worden ist.mehr

– Teil 15: Spezielle Rechtsgebiete – Wohnungseigentum, Landwirtschaft und Wildschaden I. Wohnungseigentumssachen Für Streitigkeiten nach § 43 Nr. 1 bis 4 und 6 WEG ist ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstands gem. § 23 Nr. 2 lit. c GVG ausschließlich das Amtsgericht zuständig. 1. Grundsätzliches a) Örtliche Zuständigkeit Örtlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen B...mehr

Zum 1.1.2016 ist das Gesetz zur Reform des Wohngeldrechts und zur Änderung des Wohnraumförderungsgesetzes weitgehend in Kraft getreten. Mit der Wohngeldreform – mit der zum großen Teil (lediglich) die seit 2009 eingetretenen Kostensteigerungen ausgeglichen werden sollen, seitdem fand keine Anpassung mehr statt – sollen wieder mehr Menschen Wohngeld erhalten können, sei es al...mehr

Wie der BGH nunmehr (Urt. v. 5.12.2014 – V ZR 5/14, ZAP EN-Nr. 273/2015) entschieden hat, verlieren die Wohnungseigentümer bereits mit dem Beschluss über die Ansichziehung die eigene Prozessführungsbefugnis. Eine nach diesem Beschluss erhobene Klage ist von vorneherein unzulässig. Hinweis: Das gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentümer eine Klageerhebung der Gemeinschaft der...mehr

Die Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts ist ferner gem. § 43 Nr. 5 WEG gegeben, wenn ein unter § 43 Nr. 1 WEG fallender Anspruch von einem Dritten geltend gemacht wird, auf den dieser übergegangen ist (KG Berlin WuM 1984, 308) oder wenn ein Anspruch von einem Wohnungseigentümer gegen einen ehemaligen Wohnungseigentümer als solchen erhoben wird (BGH, Beschl. v. 26.9.2...mehr

Die Rechtsausübung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann bereits dann erfolgen, wenn sie förderlich ist (BGH, Urt. v. 5.12.2014 – V ZR 5/14, ZAP EN-Nr. 273/2015). Für wen sie förderlich sein muss ergibt sich aus § 21 Abs. 4 WEG, wonach das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer maßgeblich ist. Es kommt deshalb nur auf deren Interesse an und nicht auf das Int...mehr

Damit der selbst von der unmittelbaren Prozessführung ausgeschlossene Wohnungseigentümer auf den Prozess noch Einfluss nehmen kann, wird eine Nebenintervention empfohlen (Bruns NJW 2011, 337 [339]); Briesemeister ZMR 2014, 951 [952]). Der besonders betroffene Wohnungseigentümer kann dann zur Förderung des Prozesses beitragen. Der Nebenintervenient kann aber nach § 67 ZPO nic...mehr

(BGH, Urt. v. 25.9.2015 – V ZR 244/14) • Auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Die Befugnis der Wohnungseigentümer, den Finanzbedarf der Wohnungseigentümergemeinschaft auch durch die Aufnahme von Darlehen zu decken, wird von dem Wohnungseigentumsgesetz vorausgesetzt. Vorausse...mehr

Sollen mehrere verklagt werden, die zwar Wohnungseigentümer sind, aber verschiedenen Wohnungseigentümergemeinschaften angehören, dann scheitert eine Gerichtsbestimmung gem. § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO selbst bei verschiedenen allgemeinen Gerichtsständen schon an der Ausschließlichkeit des § 43 WEG. Auch kommt eine Gerichtsbestimmung gem. § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO nicht in Betracht, we...mehr

Die Wohnungseigentümer haben jedoch einen Anspruch gegen die Beklagte auf Unterlassung der konkreten Nutzung als Heilpraktiker- bzw. Naturheilpraxis der Wohneinheit ohne Einwilligung des Verwalters bzw. Genehmigung der Wohnungseigentümer gem. § 1004 Abs. 1 BGB, §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG i.V.m. der GO. a) Nach der GO bedarf es hier für die gewerbliche oder sonstige berufliche...mehr

Nach § 21 Abs. 7 WEG können die Wohnungseigentümer u.a. beschließen, dass die Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand von dem verursachenden Wohnungseigentümer zu tragen sind. Eine Umlegung der Kosten kann nur erfolgen, wenn der Mietvertrag dies vorsieht. Ist die Umlegung von tatsächlich anfallenden Verwaltungskosten vereinbart, können auch die dem Teileigentümer aufe...mehr

Der Beschluss zur gemeinschaftlichen Rechtsverfolgung entzieht den einzelnen Wohnungseigentümern die Prozessführungsbefugnis (BGH, Urt. v. 5.12.2014 – V ZR 5/14, ZAP EN-Nr. 273/2015). Das ist endgültig, auch wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft später von der Rechtsverfolgung Abstand nimmt (LG München I ZMR 2011, 815). Siehe hierzu im einzelnen unten (IV.). Darüber hinaus ...mehr

Unterlässt es der Verwalter schuldhaft, einen Beschluss der Wohnungseigentümer zur Geltendmachung des Anspruchs durchzuführen, macht er sich schadensersatzpflichtig (BGH, Urt. v. 5.12.2014 – V ZR 5/14, ZAP EN-Nr. 273/2015). Hinweis: Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss sich das Verhalten des Verwalters analog § 31 BGB zurechnen lassen (vgl. BGH v. 17.10.2014 – V ZR 9/14, M...mehr

(BGH, Urt. v. 20.11.2015 – V ZR 284/14) • Grundsätzlich kann von jedem Wohnungseigentümer verlangt werden, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird. Unerheblich ist hierfür, dass die tatsächliche Aufteilung des errichteten Gebäudes von der nach dem Aufteilungsplan vorgesehenen abweicht, da der Aufteilungsplan maßgeblich für die Grenzen des Sondereigentums ...mehr

Wie die in der Praxis häufigeren Fälle zu behandeln sind, in denen durch die Störung sowohl das Gemeinschaftseigentum als auch das Sondereigentum betroffen sind, hat der BGH in den Entscheidungsgründen ausdrücklich offen gelassen. In der Pressemitteilung des BGH (Nr. 182/2014 v. 5.12.2014) war noch davon die Rede, dass der Wohnungseigentümer eine eigene Klage erheben kann, w...mehr

(BGH, Urt. v. 27.4.2016 – VIII ZR 61/15) • Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter nach § 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB zum Vorkauf berechtigt. Ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB analog wird bei Veräußerung eines noch ungeteilten Ges...mehr

(BFH, Urt. v. 5.10.2016 – II R 32/15) • Der Erwerb von Wohnungseigentum von Todes wegen durch ein Kind ist nicht steuerbefreit, wenn das Kind die Wohnung nicht selbst nutzt, sondern unentgeltlich einem Dritten zur Nutzung überlässt. Für die Bestimmung zur Selbstnutzung genügt eine bloße Widmung zur Selbstnutzung durch den Erwerber (etwa durch Angabe in der Erbschaftsteuererk...mehr

Dem Mieter steht nach der Umwandlung vermieteten Wohnraums in Wohnungseigentum ein Vorkaufsrecht gem. § 577 BGB zu. Wird dies vom Vermieter vereitelt, macht er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig. Bei dem (Gesamt-)Vermögensvergleich, der im Falle eines verhinderten Wohnungserwerbs anzustellen ist, ist dem Verkehrswert nicht nur der dem Verkäufer geschuldete Kau...mehr

Die Qualität der von Immobilienmaklern und Wohnungseigentumsverwaltern (WEG-Verwaltern) erbrachten Dienstleistungen soll verbessert werden. Die Bundesregierung will daher vorschreiben, dass Immobilienmakler einen Sachkundenachweis erbringen müssen, ehe sie eine gewerberechtliche Erlaubnis erhalten. Wie aus dem von der Regierung eingebrachten Entwurf eines Gesetzes zur Einführ...mehr

Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft den angezogenen Anspruch gerichtlich geltend, so handelt sie nach der Rechtsprechung des BGH (zuletzt BGH, Urt. v. 5.12.2014 – V ZR 5/14, ZAP EN-Nr. 273/2015 m.w.N.) in gesetzlicher Prozessstandschaft für alle Wohnungseigentümer außer dem beklagten Wohnungseigentümer.mehr

§ 43 Nr. 2 WEG trägt lediglich dem Umstand Rechnung, dass die rechtliche Verbundenheit nicht nur ihren Grund in der Gemeinschaft von Wohnungseigentümern hat, sondern dass der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher nunmehr Prozessfähigkeit zugebilligt wird, soweit sie sich mit einzelnen Wohnungseigentümern streitet.mehr

Die Rechtsprechung des BGH bietet der Stimmenmehrheit, die nicht unbedingt mit der Mehrheit der Wohnungseigentümer identisch sein muss, zahlreiche Möglichkeiten, um den Störer zu schützen und die Durchsetzung des Anspruchs zu verhindern. Dass solches nicht nur theoretisch ist, zeigt u.a. ein vom OLG Düsseldorf (NZM 2008, 844 = MietRB 2008, 265) entschiedener Fall: Beispiel: D...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt unter § 14 Nr. 1 WEG grundsätzlich, dass jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, sein Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum nur in solcher Weise zu gebrauchen, dass "dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst". Oft wird diese oder ...mehr

Im Rahmen von § 43 Nr. 3 WEG kommt es nicht darauf an, ob der Verwalter wirksam bestellt ist. Eine (einvernehmliche) faktische Verwaltung genügt. Dann aber ist es auch folgerichtig, die Feststellung, dass und wie der Antragsgegner – noch – als Verwalter berechtigt und verpflichtet ist, dem Wohnungseigentumsgericht zu überlassen (BGH NJW 1980, 2466). Gegenstand des Verfahrens ...mehr

(BGH, Urt. v. 23.9.2015 – VIII ZR 300/14) • Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution nicht an den Vermieter, sondern an den Verwalter des Wohnungseigentums entrichtet, ist der Zwangsverwalter der Wohnung berechtigt, die Überlassung der Mietkaution direkt von dem Verwalter des Wohnungseigentums zu fordern. Dem Zwangsverwalter obliegt nach § 152 Abs. 1 ZVG die Auf...mehr

In der Literatur (Lehmann-Richter in: Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl. 2015, § 10 Rn. 321) wird zu Recht die Auffassung vertreten, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Geltendmachung des Anspruchs an sich gezogen hat, auch zu dessen Durchsetzung verpflichtet ist. So stand es auch noch in der Pressemitteilung des BGH Nr. 182/2014 v. 5.12.2014 zum Urteil vom selben Tag...mehr

Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Das gibt dem Wohnungseigentümer jedenfalls aus § 21 Abs. 4 WEG und umstrittener Ansicht nach auch aus dem Verwaltervertrag als Vertrag zugunsten Dritter, ein individuell einklagbares Recht auf Durchführung des Beschlusses (vgl. zum Ganzen: Schmid WE 2009, 90 m.w.N....mehr

(BGH, Urt. v. 8.4.2016 – V ZR 104/15) • Nach § 16 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer hinsichtlich der in der Vorschrift näher bezeichneten Betriebs- und Verwaltungskosten den bestehenden Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss ändern, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Ein Beschluss über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels kann auch wirksam se...mehr

(AG Neumarkt, Urt. v. 20.8.2015 – 4 C 5/14 WEG) • Wegen der unterschiedlichen Regelungskonzepte ist die zum Boykott einer Gesellschafterversammlung ergangene Rechtsprechung (vgl. OLG Hamburg, Urt. v. 9.11.1990 – 11 U 92/90, WM 1992, 272) nicht auf die Beschlussfassung von WEG-Gemeinschaften mit der Folge übertragbar, dass ein Treuepflichtverstoß des teilnehmenden Wohnungseig...mehr

Das Ansichziehen erfolgt durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer. Der Inhalt des Beschlusses kann sich auf das bloße Ansichziehen beschränken, aber auch konkrete Maßnahmen wie eine Klageerhebung zum Inhalt haben.mehr

In einer Anhörung des Bundestagsfinanzausschusses am 25. Januar haben insbesondere Verbraucherschützer und Sozialverbände die geplanten Regelungen zur Einführung eines "Kontos für alle" (vgl. zum Vorhaben ZAP Anwaltsmagazin 18/2015, S. 954) begrüßt. Zugleich wurden von den Experten aber auch zahlreiche Änderungsvorschläge gemacht. So fordern die Bankenverbände mehr Zeit für d...mehr

Ist die Klage bereits erhoben, so wird sie unzulässig. Das hat aber m.E. nicht unbedingt zur Folge, dass der Kläger die Klage zurücknehmen oder ihre Abweisung als unzulässig hinnehmen muss (so jedoch: Briesemeister ZMR 2014, 951 [952]). Die Klage war ursprünglich zulässig und, falls sie auch begründet war, tritt Erledigung der Hauptsache ein (vgl. für den Entfall des Rechtss...mehr

Wenn durch die Störung ausschließlich und allein das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers beeinträchtigt wird, fehlt es bereits an einem Gemeinschaftsbezug, so dass der Anwendungsbereich des § 10 Abs. 6 S. 3 WEG von vorneherein nicht eröffnet ist (Klein in: Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 12. Aufl. 2013, § 10 Rn. 275 und 255).mehr

(BGH, Urt. v. 16.9.2016 – V ZR 3/16) • Die in § 46 Abs. 1 S. 2 WEG geregelte Frist zur Begründung der Klage soll bewirken, dass für die Wohnungseigentümer und für den zur Ausführung von Beschlüssen berufenen Verwalter zumindest im Hinblick auf Anfechtungsgründe alsbald Klarheit darüber besteht, ob, in welchem Umfang und aufgrund welcher tatsächlichen Grundlage gefasste Besch...mehr