Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Der Verwalter kann durch die Gemeinschaftsordnung im Außenverhältnis ermächtigt sein, einen Hauswart anzustellen und im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit ihm einen Vertrag zu schließen. Im Innenverhältnis bedarf es dennoch einer Beschlussfassung, wobei die wesentlichen Vertragsinhalte (Laufzeit des Vertrags; Aufgaben des Hauswarts; Vergütung) im Besc...mehr

Leitsatz Dem Erlass eines Anerkenntnisurteils steht die fehlende Durchführung eines obligatorischen Schlichtungsverfahrens vor der Klageerhebung nicht entgegen Normenkette § 307 ZPO; § 15a EGZPO; Art. 1 Nr. 2 BaySchlG Das Problem Wohnungseigentümer K nimmt Wohnungseigentümer B auf Unterlassung von Äußerungen in Anspruch, die in einem an die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet...mehr

Leitsatz Wohnungseigentümer können im Einzelfall beschließen, bei Liquiditätsengpässen auf die Instandhaltungsrückstellung zurückzugreifen. Der Rückgriff entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Modalitäten der Inanspruchnahme präzise geregelt sind. Unter anderem sind die Höhe einer unantastbaren eisernen Reserve und die zeitliche Komponente dieser Maßnahme zu definie...mehr

Leitsatz Es ist zulässig und ermessensfehlerfrei, eine Ordnungsverfügung nach dem Infektionsschutzgesetz, mit der die Vorschriften der Trinkwasserverordnung in Bezug auf Legionellen in einer Wohnungseigentumsanlage durchgesetzt werden sollen, an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Normenkette §§ 10 Abs. 6 Satz 2, 26, 27 WEG Das Problem In einer Wohnungseigentum...mehr

Leitsatz Es entspricht regelmäßig allein ordnungsmäßiger Verwaltung, die Konten auf den Namen des Verbands führen zu lassen; offene Treuhandkonten sind unzulässig. Lehnt der Verband eine entsprechende Kontenumstellung ab, kann eine gerichtliche Beschlussersetzung erfolgen. Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 5 WEG Das Problem Die Wohnungseigentümer streiten über die Wirksamkei...mehr

Leitsatz Die konkludente oder ausdrückliche Zustimmung von Wohnungseigentümern zu einem von der Gemeinschaftsordnung abweichenden Gebrauch kann zur Verwirkung des sich aus §§ 985, 1004 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG ergebenden Herausgabe- und Räumungsanspruchs führen Normenkette § 15 WEG Das Problem Durch Teilungserklärung wurde für das Wohnungseigentum Nr. 4 (Eigentümer ist K) ei...mehr

Leitsatz Den Wohnungseigentümern kann das Wissen des Verwalters bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche als eigene Kenntnis im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB entsprechend § 166 BGB zugerechnet werden, wenn es sich um gemeinschaftsbezogene Ansprüche im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG handelt oder wenn die Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Anspr...mehr

Leitsatz Beantragt ein Wohnungseigentümer, dass ihm die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Zahlung zu leisten habe, kann in der Beschlussfassung ein Vergleich zu sehen sein Normenkette § 779 BGB; §§ 260, 263 ZPO Kommentar Das Problem In K's Sondereigentum wird im Januar 2009 als Folge eines Feuchtigkeitsschadens ein Befall mit giftigen Schimmelpilzen festgestellt, der die...mehr

Leitsatz Die Klage des Eigentümers eines beeinträchtigten Nachbargrundstücks auf Beseitigung einer Störung, die von dem Grundstück von Wohnungseigentümern ausgeht, ist gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Normenkette § 1004 Abs. 1 Satz 1; § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG Das Problem N ist Nachbar der Wohnungseigentumsanlage W. Er verlangt nach Scheitern eines vorger...mehr

Leitsatz Stellt der Rechtsstreit zwar im Verhältnis zwischen dem Kläger und einem Beklagten, nicht aber im Verhältnis zu einem weiteren Beklagten eine Wohnungseigentumssache gemäß § 43 Nr. 1 bis 4 oder 6 WEG dar, richtet sich die Zuständigkeit in der Berufungsinstanz jedenfalls dann zweifelsfrei auch für den weiteren Beklagten nach § 72 Abs. 2 GVG, wenn die Entscheidung erst...mehr

Leitsatz Sieht eine Vereinbarung vor, dass die Instandhaltung und Instandsetzung von Außenfenstern, die zu einem Sondereigentum gehören, vom jeweiligen Sondereigentümer auf eigene Rechnung vorzunehmen ist, so trifft ihn auch die Pflicht, die Beseitigung anfänglicher Baumängel an den Fenstern vorzunehmen, also die Pflicht zur ordnungsmäßigen Erstherstellung der Fenster. Norme...mehr

Leitsatz Es ist grundsätzlich Sache des anfechtenden Wohnungseigentümers, konkret zu Mängeln der Abrechnung vorzutragen. Hierzu kann und muss er in die Verwaltungsunterlagen Einsicht nehmen. Normenkette § 28 Abs. 3 WEG Das Problem Wohnungseigentümer einer Mehrhausanlage mit Kostentrennung genehmigen die "Abrechnung 2012" und den "Wirtschaftsplan 2013", die ihnen Verwalter V im...mehr

Leitsatz Grundsätzlich kann Verwaltungskompetenz nur durch Vereinbarung auf den Verwaltungsbeirat übertragen werden. Wird Kompetenz von der Versammlung auf den Verwaltungsbeirat übertragen, muss der Beschluss auf jeden Fall eine Begrenzung auf eine Gesamtsumme enthalten. Normenkette §§ 21, 29 WEG Das Problem Die Wohnungseigentümer ermächtigen den Verwaltungsbeirat für den Fall...mehr

Die Berufung hat keinen Erfolg. Das Landgericht hat einen Anspruch des Klägers hinsichtlich des auf die Beklagte übergegangenen Wohnungseigentums zu Recht abgewiesen. Das Landgericht ist im Ansatz zutreffend davon ausgegangen, dass dem Kläger gegen die Beklagte ein Anspruch auf Übertragung des hälftigen Miteigentumsanteils an dem Wohnungseigentum gemäß § 2287 Abs. 1 iVm § 818...mehr

Der Kläger begehrt von der Beklagten, seiner Schwester, die Übertragung eines hälftigen Miteigentumsanteils an einer Eigentumswohnung Zug um Zug gegen Bezahlung eines Betrages iHv 30.000 EUR. Die Parteien sind die beiden einzigen Kinder der Eheleute S H, der am 2.8.1994 verstarb, und D H, die am 14.2.2012 verstarb. Ein gemeinschaftliches Testament der Eheleute H ist nicht meh...mehr

Das AG hat die Festsetzung des bis zum 22.5.2013 erhöhten Streitwertes damit begründet, dass gem. § 40 GKG der zu Verfahrensbeginn gestellte Klageantrag maßgeblich sei. Der Antrag aus der Klageschrift vom 3.5.2013 habe keine einschränkende Wirkung dahingehend zugelassen, dass es den Klägern nur um die Umlage der Wasserkosten ginge. Die Kläger rügen zu Recht, dass eine solche ...mehr

Leitsatz Wohnungseigentümer sind berechtigt, einen Mängelanspruch zu vergemeinschaften, der nur einem Wohnungseigentümer zusteht. Normenkette § 637 Abs. 3 BGB; §§ 10 Abs. 6 Satz 3, 21 Abs. 3 WEG Das Problem Wohnungseigentümer L, der vom Bauträger B 4 Wohnungseigentumsrechte erwirbt, vereinbart mit B, dass die Wohnungseigentumsanlage, ein ehemaliges "Herrenhaus", grundlegend sa...mehr

Leitsatz Eine "Eigentumswohnung" und Tiefgaragenstellplätze sind, jedenfalls soweit es sich um eine übliche Zahl von 1 bis 2 Stellplätzen handelt, als wirtschaftliche Einheit anzusehen; die dem Zwangsverwalter gemäß § 20 Abs. 1 ZwVwV zustehende Mindestvergütung ist deshalb nur einmal festzusetzen, und zwar unabhängig davon, ob der Stellplatz im Teileigentum des Schuldners st...mehr

Leitsatz Sind entweder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder einzelne Wohnungseigentümer passiv legitimiert, hat die im erfolglosen Erstprozess gegen die Wohnungseigentümer erfolgte Streitverkündung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft Bindungswirkung für die im Zweitprozess wiederum streitige Frage der Passivlegitimation Normenkette §§ 68, 72 ZPO; § 10 Abs. 6 ...mehr

Leitsatz Der Gebrauch eines in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung als Abstell- oder Hobbyraum ausgewiesenen Raumes zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist unzulässig. Die übrigen Eigentümer haben einen Anspruch auf Unterlassung, unabhängig davon, ob der Gebrauch störend ist oder nicht und ob eine behördliche Genehmigung vorliegt oder zu erwarten ist. Normenkette...mehr

Leitsatz Das aus einem Einzelwirtschaftsplan geschuldete Hausgeld steht unter dem Vorbehalt der Korrektur durch die nach Ablauf des Wirtschaftsjahres genehmigte Abrechnung. Normenkette §§ 62 Abs. 2, 28 Abs. 2 WEG Das Problem Wohnungseigentümer W schuldet nach dem Einzelwirtschaftsplan für 2011 noch Hausgeld in Höhe von 159,89 EUR. Nach der Abrechnung für 2012 steht ihm für das...mehr

Leitsatz Bei Bestehen von Interessengegensätzen aufseiten der Wohnungseigentümer sind im Einzelfall die Kosten eines eigenen Anwalts neben dem durch die Verwaltung beauftragten Anwalt erstattungsfähig. Normenkette §§ 49, 50 WEG; § 91 ZPO Das Problem Wohnungseigentümer W greift den Beschluss an, mit dem die Wohnungseigentümer eine Erhaltungsmaßnahme bestimmt haben. W meint, der...mehr

Leitsatz Die Begründung von Wohnungseigentum an einer vermieteten Wohnung stellt keinen Kündigungsgrund dar. Normenkette §§ 546 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB; § 8 WEG Das Problem K, der im Jahr 2010 ein Mietshaus in Wohnungseigentum umgewandelt hatte, begehrt von B Räumung und Herausgabe der von B innegehaltenen Wohnung. K macht geltend, das Mietverhältnis sei aufgrund einer au...mehr

Leitsatz Weist ein Verfahren nach § 43 WEG nur geringen Bezug zu dem Sachgebiet des Wohnungseigentumsrechts auf und liegt der Schwerpunkt bei den familienrechtlichen Bezügen, ist eine Familiensache anzunehmen. Dies gilt auch in Zweifelsfällen immer dann, wenn das Verfahren durch familienrechtliche Verhältnisse nicht unwesentlich mitgeprägt wird. Maßgeblich für die Zuordnung ...mehr

Leitsatz Zur nachträglichen Eintragung eines bisher nicht gebuchten (schuldrechtlichen) Sondernutzungsrechts ist grundsätzlich die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer notwendig. Normenkette § 29 GBO, §§ 10 Abs. 3, 5 Abs. 4 Satz 1 WEG Das Problem K erwirbt von V im Jahr 2013 das Wohnungseigentum Nr. V/17. Im Kaufvertrag ist festgehalten, dass nach Angaben von V vom Eigentümer d...mehr

Leitsatz Haben die Wohnungseigentümer eines Hauses einer Mehrhausanlage die Beschlusskompetenz, dieses Haus allein zu verwalten, sind davon aber die Außenanlagen ausgenommen, können die Wohnungseigentümer des Hauses allein keiner baulichen Veränderung an einer Terrasse zustimmen. Normenkette § 29 GBO; §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 10 Abs. 2, Abs. 3, 13 Abs. 2 WEG Sachverhalt Das Problem...mehr

Leitsatz Ist eine Abrechnung fehlerhaft, muss sie korrigiert werden. Es reicht nicht, dass der Verwalter sich bereiterklärt, "betroffenen Eigentümern" ihren "Nachteil" auszugleichen. Normenkette § 28 Abs. 3 WEG Das Problem Die Wohnungseigentümer genehmigen mehrheitlich die Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2011. Dagegen geht jeweils Wohnungseigentümer K vo...mehr

Leitsatz Ein professioneller Verwalter, der einen offenkundig nicht ordnungsmäßigen Beschluss zur Abstimmung stellt, verletzt seine Verwalterpflichten in einem nicht hinnehmbaren, unentschuldbaren Maße. Weist er die Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung auf erhebliche Bedenken gegen die antragsgemäße Beschlussfassung hin, liegt allerdings kein grobes Verschulden vor. N...mehr

Leitsatz Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat gegen den Verwalter keinen Anspruch auf Abrechnung eines Wirtschaftsjahrs. Normenkette §§ 21 Abs. 4, 28 Abs. 3 WEG Das Problem Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer klagt gegen Verwalter V auf Abrechnung des Wirtschaftsjahres 2009. Die Entscheidung Ohne Erfolg! Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer könne keine Abrechnung ...mehr

Leitsatz Beschlüsse einer Untergemeinschaft sind nichtig, soweit die Untergemeinschaft darin die ihr nach der Gemeinschaftsordnung zugewiesene Beschlusskompetenz überschreitet Normenkette §§ 21 Abs. 4, 28 Abs. 3 WEG Das Problem Wohnungseigentümer W greift die Beschlüsse zur Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen betreffend die Wirtschaftsjahre 2007, 2008 und 2009 hinsi...mehr

Das Beschwerdegericht ist der Auffassung, dass die gerichtliche Verfolgung der Unterlassungsansprüche durch die Antragstellerin und Herrn S. in getrennten Verfügungsverfahren rechtsmissbräuchlich sei. Die Unterlassungsansprüche stützten sich auf die Verbreitung derselben Wort- und Bildberichterstattung in demselben Artikel. Ein sachlicher Grund für die Aufspaltung der Verfah...mehr

Leitsatz Soweit die Gemeinschaftsordnung keine Vorgaben enthält, haben Wohnungseigentümer für die Regelung der Hundehaltung auf Freiflächen ein weites Ermessen, dessen absolute Grenzen lediglich durch ein vollständiges Tierhaltungsverbot einerseits sowie eine unbeschränkte Tierhaltungserlaubnis andererseits gebildet werden. Normenkette §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 2, Abs. 3 WEG Das P...mehr

Leitsatz Wird einer Gesellschaft zu Unrecht Geld überwiesen, ist ihr Vermögen um das ihrem Konto gutgeschriebene Buchgeld ungerechtfertigt gemehrt Normenkette § 812 BGB Das Problem Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer W nimmt B1 und B2 gesamtverbindlich aus ungerechtfertigter Bereicherung auf Ersatz von 29.488,25 EUR nebst Zinsen in Anspruch. Dieser Betrag wurde durch den f...mehr

Leitsatz Zur nachträglichen Eintragung eines bisher nicht gebuchten (schuldrechtlichen) Sondernutzungsrechts ist grundsätzlich die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer notwendig; dies gilt auch dann, wenn der teilende Eigentümer zugleich mit der Zuweisung des Sondernutzungsrechts an den Ersterwerber einen noch nicht erledigten Eintragungsantrag gestellt hat Normenkette §§ 13 A...mehr

Leitsatz Ist die Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung des Verwalters mit Ausnahme der Erstveräußerung abhängig, ist diese Ausnahme "verbraucht", wenn die teilende Eigentümerin eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist und die entstandenen Wohnungseigentumsrechte auf ihre Gesellschafter übertragen werden. Die weitere Veräußerung von einem Gesellschafter auf ei...mehr

Leitsatz Es ist keine bauliche Veränderung gegeben, wenn ein Wohnungseigentum vom Bauträger abweichend erstellt wird. Baut der Bauträger eine Fußbodenheizung ein, können die anderen Wohnungseigentümer aber vom betroffenen Wohnungseigentümer verlangen, dass er die Beseitigung der Fußbodenheizung auf Kosten aller duldet. Normenkette §§ 21 Abs. 4, 22 Abs. 1 WEG; §§ 812, 1004 BGB...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer ist befugt, gegen die Baugenehmigung für das Nachbargrundstück zu klagen, sofern der Behörde bei ihrer Entscheidung über die Baugenehmigung auch der Schutz seiner nachbarlichen Interessen aufgetragen ist. Die Klage hat Erfolg, wenn die Baugenehmigung in erheblicher Weise in bauplanungsrechtlicher oder in bauordnungsrechtlicher Hinsicht gegen d...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der an seinem Wohnungseigentum einen Nießbrauch bestellt hat, kann grundsätzlich als mittelbarer Handlungsstörer von den übrigen Wohnungseigentümern auf Unterlassung in Anspruch genommen werden, wenn der Nießbraucher das Wohnungseigentum in einer Weise nutzt, die mit dem vereinbarten Zweck unvereinbar ist. Normenkette §§ 14 Nr. 2, 15 Abs. 3 WE...mehr

Leitsatz Bei einer bundesrechtlichen Zuständigkeitsregelung, die abweichende Regelungen durch das Landesrecht zulässt, umfasst die Prüfung eines Rechtsmittels auch die Frage, ob das betreffende Land hiervon Gebrauch gemacht hat. Normenkette § 72 Abs. 2 GVG Das Problem Das Amtsgericht verurteilt W zur Zahlung rückständigen Hausgelds. Gegen das ihm am 13. Februar 2013 zugestellt...mehr

Leitsatz Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, nach denen das Angebot des anderen Teils unbefristet fortbesteht und von dem Verwender jederzeit angenommen werden kann, sind auch dann mit § 308 Nr. 1 BGB unvereinbar, wenn sich der andere Teil durch einen Widerruf von seinem Angebot lösen kann Normenkette § 308 Nr. 1 BGB Das Problem B beauftragt T mit dem Verkauf eines g...mehr

Leitsatz Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die die Zwangsversteigerung aus der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG betreibt, sind gegenüber einer Auflassungsvormerkung stets vorrangig. Diese ist nicht im geringsten Gebot zu berücksichtigen und erlischt mit dem Zuschlag; erwirbt der Vormerkungsberechtigte nach der Beschlagnahme das Eigentum, ist das Verfahren fo...mehr

Leitsatz Ein vom Kalenderjahr abweichender Abrechnungszeitraum verstößt gegen § 28 Abs. 1 WEG. Der Verwalter darf vom Kalenderjahr nur abweichen, wenn eine Vereinbarung einen anderen Abrechnungszeitraum bestimmt. Besteht eine langjährige Übung einer Abrechnung in Abweichung vom Kalenderjahr, kann für künftige Abrechnungen die Umstellung auf das Kalenderjahr verlangt werden. ...mehr

Leitsatz Die Kosten der Beauftragung des Verwalters mit der Verteidigung gegen eine Anfechtungsklage sind nicht erstattungsfähig. Erstattungsfähig sind nur die Kosten der Terminswahrnehmung. Normenkette §§ 91 Abs. 1, 104 ZPO Das Problem Wohnungseigentümer W geht im Wege der Anfechtungsklage gegen mehrere Beschlüsse vor. Die beklagten Wohnungseigentümer lassen sich durch Verwal...mehr

Leitsatz Vereinbarungen können stillschweigend durch konkludentes Handeln oder ständige Übung geschlossen werden. Eine Vereinbarung durch konkludentes Handeln setzt einen entsprechenden rechtsgeschäftlichen Regelungswillen der Wohnungseigentümer voraus, der in dem konkreten Verhalten zum Ausdruck kommen muss. Es muss erkennbar sein, dass den Wohnungseigentümern bewusst war, ...mehr

Leitsatz Es handelt sich bei den Heizkosten um eine von vielen Kostenpositionen innerhalb einer Abrechnung, für welche stets ein bestimmter Umlageschlüssel gilt. Auch wenn dieser Umlageschlüssel unbillig sein sollte, ist er in dem dafür vorgesehenen Verfahren zu ändern und bis dahin anzuwenden. Normenkette § 16 Abs. 3 WEG; §§ 7, 11 HeizkostenV Das Problem In einer Wohnungseige...mehr

Leitsatz Der abberufene Verwalter muss die Abrechnung erst erstellen, wenn ihm die Verwaltungsunterlagen zur Verfügung gestellt werden. Normenkette § 28 Abs. 3 WEG Das Problem Die Wohnungseigentümer genehmigen im August 2009 die Abrechnung für das Jahr 2008. Gegen diesen Beschluss geht ein Wohnungseigentümer erfolgreich vor. Das AG München (AG) erklärt den Beschluss für ungült...mehr

Leitsatz Grobes Verschulden erfordert Vorsatz oder mindestens grobe Fahrlässigkeit. Grob fahrlässig handelt dabei, wer die erforderliche Sorgfalt nach den gesamten Umständen in ungewöhnlich grobem Maße verletzt und dasjenige nicht beachtet hat, was jedem hätte einleuchten müssen, wobei auch subjektive Umstände zu berücksichtigen sind. Normenkette § 49 Abs. 2 WEG Das Problem Da...mehr

Leitsatz Grundsätzlich ist es zulässig, in der eigenen Wohnung zu rauchen. Es handelt sich um eine erlaubte und grundsätzlich im privaten Bereich hinzunehmende Ausprägung der Handlungsfreiheit. Ein grundsätzliches Verbot des Rauchens auf dem Balkon oder in einer Wohnung würde die Handlungsfreiheit des rauchenden Miteigentümers unzulässig einschränken. Normenkette § 14 Nr. 1 W...mehr

Leitsatz Sieht die Teilungserklärung die Bildung einer einheitlichen Instandhaltungsrückstellung vor, ist ein Beschluss, wonach getrennte Instandhaltungsrückstellungen gebildet werden sollen, unwirksam. Ein Beschluss, wonach die Instandhaltungsrückstellung in Zukunft wieder so geführt wird, wie dies der Teilungserklärung und der Rechtslage entspricht, und der bisherige, der ...mehr

Leitsatz Ein Umlageschlüssel kann nicht schlüssig im Beschluss über die Einzelabrechnungen geändert werden. Schließt ein Wohnungseigentümer separate Verträge, wird auch dadurch der geltende Umlageschlüssel nicht schlüssig geändert. Normenkette §§ 16 Abs. 2, Abs. 3, 28 Abs. 1, Abs. 3 WEG Das Problem In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 2 Gebäude. Das Vorderhaus umfasst 6.27...mehr