Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Der Verwaltervertrag kann im Übrigen so eng mit der Verwalterstellung gekoppelt werden, dass die Abberufung des Verwalters auch das schuldrechtliche Vertragsverhältnis zwischen dem Verwalter und der Wohnungseigentümergemeinschaft beendet. Mittels vertraglicher Abrede kann die auflösende Bedingung vereinbart werden, dass mit der wirksamen Beendigung des Verwalteramts durch Ab...mehr

Verwalter und insbesondere die Verwaltungsgesellschaften bedienen sich wie jedes andere gewerbliche Unternehmen Hilfspersonen, die für sie tätig werden. Im Rahmen der jeweiligen Arbeitsverhältnisse sind die Bestimmungen des Dienstvertrags- bzw. Arbeitsrechts zu beachten. Dies gilt selbstverständlich nicht nur bei der Anbahnung oder Einstellung und Durchführung des Arbeitsver...mehr

Die außerordentliche Kündigung ist nur dann zulässig, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, aus dem sich bei Berücksichtigung aller Umstände und nach Abwägung der Interessen von Arbeitgeber und Arbeitnehmer zwingend ergeben muss, dass eine ordentliche Kündigung nicht infrage kommt, die fristgemäße Beendigung des Arbeitsverhältnisses also nicht abgewartet werden kann. Nach der R...mehr

Grundsätzlich ist eine Abmahnung vor einer außerordentlichen Vertragskündigung nicht notwendig, wenn Gründe im Verhalten der einen Vertragspartei vorliegen, die so schwerwiegend sind, dass der anderen Vertragspartei ein weiteres Festhalten am Vertrag auch nur für eine kurze Zeit unzumutbar ist.[1] Im Übrigen kann aber bei kleineren oder mittleren Pflichtverletzungen eine Abma...mehr

In der Regel endet der Verwaltervertrag mit Ablauf der vereinbarten Bestellungszeit. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kann die Abberufung des Verwalters nicht mehr an das Vorliegen eines wichtigen Grunds gekoppelt werden. Der Verwalter kann nach § 26 Abs. 3 Satz 1, Abs. 5 WEG vielmehr jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. In diesem Fall endet der Verwa...mehr

Begriff Die Kündigung hat eine doppelte Bedeutung in der Praxis des Wohnungseigentums. Zum einen kann es sich um die Kündigung des Verwaltervertrags handeln, zum anderen kommen Kündigungen vor allem in Verwaltungsunternehmen immer dann in Betracht, wenn Arbeitsverhältnisse mit den Angestellten beendet werden müssen. Im ersten Fall sind neben den Bestimmungen des bürgerlichen...mehr

Auch im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren werden die Beteiligten/Parteien unter dem Geltungsbereich der ZPO als "echtem" Streitverfahren als Kläger und Beklagte bezeichnet. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG im Gerichtsverfahren als solche parteifähig und kann klagen und verklagt werden. Praxis-Beispiel Gemeinschaft als Beteiligte Beste...mehr

Die ordentliche oder auch fristgemäße Kündigung beendet ein auf unbestimmte Zeit eingegangenes Arbeitsverhältnis und ist an die Einhaltung der gesetzlichen[1] bzw. vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen gebunden. Achtung Befristetes Arbeitsverhältnis Handelt es sich um ein befristetes Arbeitsverhältnis, so ist eine ordentliche Kündigung i. d. R. ausgeschlossen, es sei denn...mehr

Gesetzliche Regelungen finden sich in den §§ 43 ff. WEG. BGH, Urteil v. 11.11.2022, V ZR 213/21: Die auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum (hier: Nachbesserung nach § 439 Abs. 1 BGB) unterfallen nicht der Ausübungsbefugnis gemäß § 9a Abs. 2 WEG. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann solche Rechte auch ...mehr

Wird seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Sachverständigengutachten eingeholt bzw. ein Sachverständiger beauftragt, ein Gutachten zu erstellen, so handelt es sich dabei um einen Werkvertrag nach den zivilrechtlichen Bestimmungen der §§ 631 ff. BGB. Praxis-Beispiel Überprüfung einer Baumaßnahme Liegen aufgrund einer Baumaßnahme konkrete Anhaltspunkte vor, dass de...mehr

Begriff Im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren werden die Beteiligten/Parteien als Kläger und Beklagte bezeichnet. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Gerichtsverfahren als solche parteifähig und kann klagen und verklagt werden. Insoweit ist stets zu unterscheiden, ob der Verband als Partei betroffen ist oder einzelne Wohnungseigentümer.mehr

Rn. 25 Stand: EL 34 – ET: 12/2021 Für die Gruppe der "Geschäfts-, Fabrik- und andere Bauten sowie Wohnbauten" darf ebenfalls eine entsprechende bilanzielle Untergliederung freiwillig erfolgen. Dies ist insbesondere dann empfehlenswert, wenn die Wohnbauten eine wesentliche Bedeutung haben. Geschäftsbauten (z. B. Verwaltungs-, Büro- und Wirtschaftsgebäude) und Fabrikbauten (z. B...mehr

Rn. 19 Stand: EL 34 – ET: 12/2021 Grundstücke stellen neben den Bauten das Gegenstück zu beweglichen Sachen dar. Im bürgerlich-rechtlichen Sinn handelt es sich bei Grundstücken um begrenzte, durch Vermessung gebildete Teile, die im Grundbuch auf einem eigenen Grundbuchblatt eingetragen sind. Die im BilR dominierende und durch das BilMoG gestärkte wirtschaftliche Betrachtungsw...mehr

Stört ein Drittnutzer, beispielsweise ein Mieter, kann auch von dem vermietenden Wohnungseigentümer Unterlassung verlangt werden.mehr

Wohnungseigentümer A geht gegen Teileigentümer B auf Unterlassung vor. Es geht um eine Video- und Tonüberwachung vor dem Eingang zu einem Teileigentum, die der Mieter (im Fall: der Verwalter) installiert hat. Fraglich ist, ob nicht nur der Mieter, sondern auch B auf Unterlassung in Anspruch genommen werden kann.mehr

1 Leitsatz In einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft können jedenfalls auf Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums bezogene Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht im Wege der actio pro socio von einem Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. 2 Normenkette §§ 9a, 9b WEG; § 50 ZPO 3 Das Problem Es handelt s...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Zulässigkeit einer Videoüberwachung. Das LG hält diese für zulässig. Dennoch führt es auch dazu aus, dass der vermietende Wohnungseigentümer für seinen Mieter einstehen müsste, wenn die Videoüberwachung unzulässig wäre. Haftung des Vermieters Bei der Haftung steht das LG auf dem Boden der herrschenden Meinung. Danach besteht zwischen den ...mehr

1 Leitsatz Stört ein Drittnutzer, beispielsweise ein Mieter, kann auch von dem vermietenden Wohnungseigentümer Unterlassung verlangt werden. 2 Normenkette § 14 WEG; §§ 535, 823, 1004 BGB; § 4 Abs. 1 BDSG; Art. 6 Abs. 1 Unterabsatz 1 DSGVO 3 Das Problem Wohnungseigentümer A geht gegen Teileigentümer B auf Unterlassung vor. Es geht um eine Video- und Tonüberwachung vor dem Eingang ...mehr

§ 14 WEG; §§ 535, 823, 1004 BGB; § 4 Abs. 1 BDSG; Art. 6 Abs. 1 Unterabsatz 1 DSGVOmehr

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 12.10.2023, 2-13 S 97/22mehr

Es handelt sich um eine Wohnungseigentumsanlage mit 2 Wohnungseigentümern. Einen Verwalter gibt es nicht. Wohnungseigentümer K klagt gegen Wohnungseigentümer B auf Unterlassung. B soll es unterlassen, bestimmte Räume einer Wohnnutzung zuzuführen. Das AG weist die Klage ab. Das LG weist die Berufung mit der Maßgabe zurück, dass die Klage als unzulässig abgewiesen sei: K sei n...mehr

Dies sieht der BGH auch so! Ein einzelner Wohnungseigentümer könne von einem anderen Wohnungseigentümer nicht die Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung des Wohnungseigentums verlangen. In einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft und bei größeren verwalterlosen Gemeinschaften gelte für Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche nichts Anderes. Auch die Grundsätze der actio p...mehr

In einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft können jedenfalls auf Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums bezogene Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht im Wege der actio pro socio von einem Wohnungseigentümer geltend gemacht werden.mehr

Das LG bejaht diese Frage! Ein Teil- oder Wohnungseigentümer sei mittelbarer Handlungsstörer, wenn sein Mieter eine Störung verursache. Insoweit sei der Teil- oder Wohnungseigentümer als Vermieter als mittelbarer Handlungsstörer verpflichtet, für eine Unterlassung der Störung Sorge zu tragen. Dies sei zum einen dann der Fall, wenn er dem Mieter die Möglichkeit zur Störung ei...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Ansprüche im Wege einer "actio pro socio" geltend machen kann. actio pro socio: Allgemein Als "actio pro socio" wird die Geltendmachung eines Anspruchs aus dem Gesellschaftsverhältnis durch einen Gesellschafter im eigenen Namen gegen einen Mitgesellschafter auf L...mehr

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Problemüberblick Im Fall geht es um eine Wohnungseigentumsanlage, die es baulich noch nicht gibt. Auf dem in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstück gibt es nur ein teilweise abgerissenes Gebäude ("Altgebäude"). Warum? Der Bauträger, der den Erwerbern Wohnungseigentum versprochen hat, ist bereits während der Abrissarbeiten insolvent geworden. Um eine Wohnungseigentumsanlage ...mehr

Problemüberblick Nach § 47 WEG stehen Vereinbarungen, die vor dem 1.12.2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das WEMoG geändert wurden, der Anwendung dieser Vorschriften in der vom 1.12.2020 an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt (ein solcher Wille ist in der Re...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Schnittstelle zwischen Wohnungseigentums- und öffentlichem Recht. Nach dem Sachverhalt gab es für die Errichtung einer Dachterrasse keine Baugenehmigung. Dies ist ein schriftlicher Bescheid (= Verwaltungsakt) der zuständigen Baubehörde, dass dem Bauvorhaben nach öffentlichem Recht keine Hindernisse entgegenstehen. Der Bescheid kann vor ...mehr

In einem Fall, für den noch § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG a. F. gilt, heißt es in der Teilungserklärung für 18 Tiefgaragenstellplätze für die betroffenen 18 Wohnungseigentumsrechte stets wie folgt: "… verbunden mit dem Sondereigentum an dem Kfz-Einstellplatz Nr. XX, gelegen in der Tiefgarage". Die Stellplätze sind auf einem auf Laufschienen gelagerten, horizontal verschiebbaren Pale...mehr

Auch die Revision hat keinen Erfolg! Der Beschluss sei nicht nichtig. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erlaube es auch, den Kreis der Kostenschuldner zu verändern, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden. Für ein weites Verständnis der Regelung spreche bereits der Gesetzeswortlaut. Dieses Verständnis entspreche...mehr

Problemüberblick Im Fall verlangt ein Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, dass diese bis zum 22.8. die Jahresabrechnung vorlegt. Zu beantworten ist, ob er hierauf einen Anspruch hat. Individualanspruch auf Jahresabrechnung AG und LG gehen davon aus, dass ein Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Individualanspruch auf...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um 2 Fragen. Die eine ist die Frage, ob überhaupt eine Beschlusskompetenz besteht, Wohnungseigentümer vollständig von den Erhaltungskosten für einen wesentlichen Gebäudebestandteil zu befreien. Die andere Frage ist, ob, wenn eine Beschlusskompetenz besteht, eine Änderung einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Beschlusskompetenz Auf der Gru...mehr

Mit Erfolg! Jeder Wohnungseigentümer könne zwar von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Aufstellung der Jahresabrechnung verlangen. Die Erstellung sei eine Maßnahme der Verwaltung im Sinne von § 18 Abs. 1 WEG. Die AG-Ansicht, die Fälligkeit sei zum 30.6.2022 eingetreten, sei aber falsch. Nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG diene die Erstellung der Jahresabrechnung der Vorber...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer die anderen Wohnungseigentümer bei der Abgabe seiner Stimme "majorisiert" hat. Majorisierung Für die Annahme einer Majorisierung bedarf es aufseiten des Majorisierenden zum einen einer Mehrheit der Stimmen. Zum Stimmenübergewicht müssen dann weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pfli...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob eine Veräußerung vorliegt und ob die Verwaltung dieser zustimmen muss. Veräußerung "Veräußerung" im Sinne von § 12 Abs. 1 WEG meint nach herrschender Meinung die rechtsgeschäftliche Übertragung des gesamten Wohnungseigentums unter Lebenden im Gegensatz zur Enteignung, zum Eigentumsübergang kraft Gesetzes (Erbfall, Zuschlag in de...mehr

Ein Verwalter, der dem Konto der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eigenmächtig Zahlungen entnimmt, kann gegen einen Rückforderungsanspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht aufrechnen.mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Im Mittelpunkt steht die Frage der Bestimmtheit, die vom AG verneint wird. Bestimmtheit Beschlüsse müssen bestimmt genug formuliert sein. Ein Beschluss ist "bestimmt", wenn er aus sich heraus genau, klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gilt. Einem Beschluss...mehr

Ein Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Fassung eines Erhaltungsbeschlusses, wenn sich das Ermessen der Wohnungseigentümer insoweit auf null reduziert hat, sich also jede andere Entscheidung als ermessensfehlerhaft darstellt.mehr

Die Wohnungseigentümer einer Reihenhausanlage gestatten Wohnungseigentümer X eine bereits vollzogene bauliche Veränderung (die Überdachung einer Terrasse und die Errichtung einer Sichtschutzwand auf einer Sondernutzungsfläche). In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt: "Die zugewiesenen Gartenflächen dürfen jedoch nur der Anlage von Ziergärten dienen. Die Errichtung vo...mehr

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erlaubt es, den Kreis der Kostenschuldner zu verändern, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden. Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die nach dem zuvor geltenden Umlageschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG einzelnen Wohnungseigen...mehr

Das AG sieht das auch so! Der Versammlungsleiter habe die Stimmen des K zu Unrecht bei der Beschlussfassung und -feststellung nicht berücksichtigt. Ein Fall der Majorisierung, also ein rechtsmissbräuchliches Abstimmungsverhalten des Mehrheitseigentümers, liege nicht vor. Grundsätzlich seien die Mehrheitsverhältnisse von den anderen Wohnungseigentümern hinzunehmen. Die Gemein...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen im August 2021, die defekten Dachflächenfenster im Bereich des Sondereigentums von Wohnungseigentümer K auszutauschen (TOP 2) und dazu die X-GmbH zu beauftragen (TOP 3), wobei die Kosten der Arbeiten durch K finanziert werden sollen (TOP 4c). Mit seiner Anfechtungsklage wendet sich Wohnungseigentümer K gegen die zu TOP 4c beschlossene Koste...mehr

Das AG stimmt K zu! Dem K stehe der eingeklagte Anspruch zu. Es müsse ein baurechtsmäßiger Zustand hergestellt werden. Nur mit dem von K beantragten Beschluss komme die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihrer Pflicht aus § 18 Abs. 2 WEG nach. Es bestehe daher eine Pflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, einen entsprechenden Beschluss zu fassen. Die Ablehnung des B...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann die Änderung eines Umlageschlüssels einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Konkret geht es um die Frage, ob schon der erste Umlagebeschluss bestimmen muss, dass in künftigen gleich gelagerten Fällen ein identischer Umlageschlüssel gilt. Streit der Landgerichte Das LG Stuttgart meinte, eine abweichende Kostenverteilung en...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es vor allem um die Frage, ob ein Ermessen besteht, gemeinschaftliches Eigentum nicht zu reparieren. Zwingende Erhaltungsmaßnahme Die Wohnungseigentümer haben ein Ermessen, wann und wie sie einen wesentlichen Gebäudebestandteil erhalten. Im Einzelfall kann dieses auf null reduziert sein. Ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf sofortige Durchfüh...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen wie folgt: "Die Gemeinschaft beschließt die Beauftragung der X-GmbH mit den in dem Angebot vom 31.5.2021 aufgeführten Leistungen bezüglich der Erneuerung der Fenster in der Einheit der Wohnungseigentümer K. Die Kosten für diese Maßnahme belaufen sich auf ca. 3.000 EUR. Die Finanzierung erfolgt zunächst über die Erhaltungsrücklage. Im Weiter...mehr

Die Wohnungseigentümer lehnen einen Beschlussantrag von Teileigentümer K ab, ein Dach reparieren zu lassen, obwohl Einigkeit herrscht, dass das Dach dringend zu reparieren ist. Gegen diesen Negativbeschluss geht K vor. Außerdem verlangt er im Wege einer Beschlussersetzung zur Frage der Reparatur einen Grundlagenbeschluss. Die anderen Wohnungseigentümer meinen, der Negativbes...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es vor allem um die Frage, ob ein Ermessen besteht, das gemeinschaftliche Eigentum nicht zu reparieren. Notwendige Erhaltungsmaßnahme Die Wohnungseigentümer haben ein Ermessen, wann und wie sie einen wesentlichen Gebäudebestandteil erhalten. Im Einzelfall ist dieses Ermessen auf null reduziert. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn Außen- und...mehr