Fachbeiträge & Kommentare zu Zwangsversteigerung

In der Rechtsprechung und herrschenden Meinung ist anerkannt, dass ein Wohnungseigentümer dann von der Versorgung mit (Warm-)Wasser und Heizenergie ausgeschlossen werden kann, wenn er mit den fälligen Hausgeldzahlungen erheblich in Rückstand ist.[1] Die Eigentümergemeinschaft soll sogar berechtigt sein, die Versorgungsleitungen zu kappen, wenn der säumige Eigentümer direkter...mehr

Auf Grundlage des § 21 Abs. 7 WEG a. F. konnten die Wohnungseigentümer auch Vorfälligkeits- bzw. Verfallsregelungen dergestalt beschließen, dass im Fall des Verzugs mit einer konkreten Anzahl von Hausgeldzahlungen sofort das restliche auf die jeweilige Wirtschaftsperiode entfallende Hausgeld zur Zahlung fällig wurde.[1] Hinweis Begriffe Verfallsregelung Wesen einer Verfallsrege...mehr

Schwere Pflichtverletzung des Wohnungseigentümers Bei der Entziehung des Wohnungseigentums handelt es sich um den schwersten aller möglichen Eingriffe in das Eigentum. Voraussetzung ist, dass sich ein Wohnungseigentümer einer so schweren Pflichtverletzung der ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestehenden Verpflichtungen ...mehr

Verpflichtet sich ein Mieter von Geschäftsräumen vertraglich zur Durchführung bestimmter Maßnahmen, hat er nach Beendigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der geschaffenen Einrichtungen weder ein Wegnahmerecht aus § 539 Abs. 2 BGB noch einen Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen nach § 539 Abs. 1 BGB unabhängig davon, ob es sich um notwendige oder nützliche Aufwendungen ha...mehr

Rz. 37 Ausbietungsgarantien können vermerkpflichtig sein, je nach dem Umfang der durch den Kfm. eingegangenen Verpflichtung. Bei der Ausbietungsgarantie verpflichtet sich der Kfm. zu einem bestimmten Verhalten i. R. d. Zwangsversteigerungsverfahrens, um den Grundpfandgläubiger in diesem Fall abzusichern. Handelt es sich um eine umfassende Garantie derart, dass der Grundpfand...mehr

Rz. 49 Auch beim Erwerb eines VG im Versteigerungsverfahren gilt das Prinzip der Maßgeblichkeit der Gegenleistung (Rz 2), d. h., die AK des erworbenen VG entsprechen grds. dem tatsächlich hingegebenen Betrag.[1] Dies gilt generell auch bei einem Erwerb i. R. e. Zwangsversteigerung. Als schwierig können sich allerdings solche Fälle erweisen, in denen der Ersteigerer eine an d...mehr

Der Zuschlag von Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung ist als Veräußerung (§ 577a Abs. 1 BGB) anzusehen. Das bedeutet, dass nicht nur der Käufer, sondern auch der Ersteigerer einer umgewandelten Eigentumswohnung die Kündigung wegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf der Sperrfrist aussprechen kann. Dies gilt auch dann, wenn das Mietverhältnis unter Einhaltung der geset...mehr

Rz. 121 Überführt ein Steuerpflichtiger ein bebautes Grundstück vom Betriebsvermögen in das Privatvermögen und versteuert er die stillen Reserven, so schafft er damit ein Gebäude an i. S. d. § 7 Abs. 5 EStG.[1] Rz. 122 Wird ein zum notwendigen Betriebsvermögen gehörendes Gebäude, das teils eigengewerblich, teils fremdgewerblich, teils zu Wohnzwecken durch Vermietung und Verpa...mehr

Rz. 328 Im Gegensatz zu den vorstehenden Grundsätzen können Herstellungskosten als Folge einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung vorliegen, wenn im zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung – in der Regel innerhalb von 3 Jahren – im Verhältnis zum Kaufpreis hohe Reparatur- oder Modernisierungsaufwendungen anfallen. Auch bei im Verhält...mehr

Rz. 272 Nach § 255 Abs. 1 Satz 2 HGB können Anschaffungskosten auch nachträglich, d. h. nach Abschluss des Anschaffungsvorgangs entstehen. Auch nach R 7.4 Abs. 9 EStR und H 7.4 EStH sind nachträgliche Erhöhungen der Anschaffungskosten zu berücksichtigen. Nachträgliche Aufwendungen sind jedoch nur dann nachträgliche Anschaffungskosten, wenn sie von vornherein in sachlichem Zu...mehr

Rz. 294 Die in der Zwangsversteigerung vom Ersteher gem. § 49 Abs. 2 ZVG zu entrichtenden Zinsen gehören nicht zu den Anschaffungskosten.[1] Rz. 295 Nachlassverbindlichkeiten führen weder bei ihrer Entstehung noch bei ihrer Erfüllung zu Anschaffungskosten des Erben.[2] Rz. 296 Bei Vermögensübertragungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge rechnet die der Versorgung des Überl...mehr

Der Ersteher des Grundstücks tritt in das bestehende Mietverhältnis ein (§ 57 ZVG) und ist berechtigt, dieses unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen (§ 57a ZVG). Ist strittig, ob überhaupt ein Mietverhältnis besteht, trägt der Mieter hierfür die Beweislast.[1] Zur Annahme eines fingierten Mietvertrags (Scheinmietvertrag i. S. d. § 117 BGB), der nur zu dem Zweck g...mehr

Wird das Dauerwohnrecht im Wege der Zwangsvollstreckung veräußert, so steht dem Erwerber ein Kündigungsrecht in entsprechender Anwendung des § 57a ZVG zu (§ 37 Abs. 3 Satz 2 WEG). Hat der Dauerwohnberechtigte die dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäude- oder Grundstücksteile vermietet oder verpachtet, erlischt das Mietverhältnis, wenn das Dauerwohnrecht erlischt (§ 37 Abs. ...mehr

Nach dem Grundsatz, dass schuldrechtliche Verpflichtungen nur zwischen den Vertragsparteien wirken, würde der vom Nießbraucher mit dem Mieter geschlossene Mietvertrag nach Beendigung des Nießbrauchs nicht gegenüber dem Eigentümer wirken und den Mieter nicht mehr zum Besitz berechtigen. § 1056 Abs. 1 BGB bestimmt daher, dass das Mietverhältnis nach Beendigung des Nießbrauchs n...mehr

Rn. 17 Stand: EL 176 – ET: 10/2024 Als Veräußerung in vorstehendem Sinne ist jede entgeltliche Übertragung des bürgerlich-rechtlichen oder zumindest wirtschaftlichen Eigentums an WG auf eine andere natürliche oder juristische Person zu verstehen; dabei kommt es nicht auf das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft, sondern auf das dingliche Erfüllungsgeschäft an (BFH v 22.09....mehr

Bei dem Verkauf von Grundstücken und Gebäuden ist der Gewinn regelmäßig realisiert, wenn Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten auf den Erwerber übergegangen sind.[1] Der Veräußerer bleibt nach dem Eigentumserwerb des Käufers regelmäßig nicht wirtschaftlicher Eigentümer.[2] Eine spätere Vertragsauflösung steht der Gewinnrealisierung grundsätzlich nicht entgegen.[3] Etwas ander...mehr

Die Auflösung einer Mitunternehmerschaft führt grds. zur Aufgabe ihres Gewerbebetriebs.[1] Der Gewinn aus der Übertragung eines Gesellschaftsanteils an einer Personengesellschaft auf einen Mitgesellschafter wird grundsätzlich im Zeitpunkt des Abschlusses des Verfügungsvertrags, beim Ausscheiden eines Gesellschafters und Übergang des Gesellschaftsanteils im Wege der Anwachsung...mehr

Rz. 109 Anschaffungskosten sind alle Aufwendungen, die geleistet werden, um ein Wirtschaftsgut zu erwerben und in einen dem angestrebten Zweck entsprechenden, z. B. betriebsbereiten Zustand zu versetzen.[1] Dazu gehören der Anschaffungspreis und die Anschaffungsnebenkosten, d. h. alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit dem Erwerb des Wirtschaftsguts (und der Versetzung in...mehr

Rz. 197 Abbruchkosten Rz. 134, 288 Abfindung an Mieter und Pächter Rz. 134, 288 Ablösung von Mietverhältnissen Rz. 134 Anschaffungsgemeinkosten Rz. 131 Anschaffungsnaher Aufwand auf Gebäude Rz. 140ff., 238 Anschaffungsnebenkosten Rz. 129 Anschaffungspreis Rz. 110 Anschaffungspreiserhöhungen und -minderungen Rz. 120ff. Anteile an Personengesellschaften Rz. 320f. Anteile an Kapitalgese...mehr

Wird abweichend von Gesetz oder einer Vereinbarung nicht kalenderjährlich abgerechnet, können die Wohnungseigentümer grundsätzlich ohne Weiteres wieder zu der kalenderjährlichen Abrechnungspraxis zurückkehren. Nach Möglichkeit sollte die gesetzliche Regelung über das Kalenderjahr als Wirtschaftsperiode beibehalten werden, da die Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG n...mehr

Die Abrechnung hat der Verwalter stets gegenüber demjenigen vorzunehmen, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung (in der Regel ordentliche Eigentümerversammlung des Folgejahres) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel ...mehr

Eine Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums durch das örtlich zuständige Vollstreckungsgericht hat die Befriedigung der GdWE aus dem Erlös des Wohnungseigentums durch Veräußerung zum Ziel. Die GdWE kann selbst einen Antrag auf Zwangsversteigerung stellen (Eigenantrag). Sie kann aber auch dem Verfahren eines Dritten beitreten oder bloß ihre Forderungen in einem von einem Dr...mehr

Gläubiger, denen ein Recht auf Befriedigung aus Gegenständen zusteht, die der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen unterliegen (unbewegliche Gegenstände = das Sondereigentum des Hausgeldschuldners), sind gemäß § 49 InsO nach Maßgabe des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung zur abgesonderten Befriedigung berechtigt. Zu einer solchen Abson...mehr

Nach § 16 Abs. 1 ZVG soll der Antrag das zu versteigernde Wohnungseigentum, den Hausgeldschuldner, den Anspruch der GdWE und den vollstreckbaren Titel bezeichnen. Anlagen Die für den Beginn der Zwangsvollstreckung erforderlichen Urkunden (vollstreckbarer Titel, Zustellnachweis, Nachweis des Einheitswerts) sind dem Antrag nach § 16 Abs. 2 ZVG beizufügen. Rangklasse Ferner muss der An...mehr

Verfügt die GdWE nach einem Mahnverfahren, nach einer Klage oder im Übrigen über einen Titel, der zur Zwangsvollstreckung geeignet und dem Schuldner zugestellt ist, kommen verschiedene Zwangsvollstreckungsmaßnahme (allein oder nebeneinander) in Betracht: Möglichkeiten und Ziele der Zwangsvollstreckung Bei der Zwangsverwaltung und der Zwangsversteigerung ist noch der Beitritt z...mehr

Für eine Zwangsversteigerung bedarf es gemäß § 15 ZVG eines Antrags der GdWE, i. d. R. bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnungseigentumsanlage belegen ist (etwas anderes gilt, wenn in dem betreffenden Bezirk Zuständigkeiten konzentriert wurden). Der Antrag wird häufig vom Verwalter gestellt. Dies ist aber nur möglich, wenn er nach § 27 Abs. 2 WEG dazu ermächtigt is...mehr

Ist der Antrag zulässig und begründet, ordnet das Vollstreckungsgericht die Zwangsversteigerung an und trägt die Eröffnung des Zwangsversteigerungsverfahrens zur Sicherung des Anspruchs der GdWE im Grundbuch ein. Hierdurch wird das Grundstück zugunsten der GdWE beschlagnahmt. Die Beschlagnahme wird nach § 22 Abs. 1 ZVG mit dem Zeitpunkt wirksam, in welchem der Beschluss, durc...mehr

Die Zwangsverwaltung hat das Ziel, die Ansprüche der GdWE wegen laufender Verbindlichkeiten des Schuldners aus den Erträgen des Wohnungs- und/oder Teileigentums zu befriedigen (Miete, Pacht, Erbbauzins, Nutzungsentschädigungen) und die Zwangsversteigerung zu vermeiden. Das unterscheidet die Zwangsverwaltung von der auf Verwertung und anschließende Verteilung des Versteigerun...mehr

Betreibt ein Dritter die Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums, kann die GdWE gemäß § 27 Abs. 1 Satz 1 ZVG diesem Verfahren nach dessen Anordnung bis zum Schluss der Versteigerung beitreten und dort ihre nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Forderungen oder Forderungen nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG gem. § 45 Abs. 3 Satz 1 ZVG anmelden.[1] Der Beitritt besitzt für die...mehr

Im Fall des Erwerbs von gebrauchtem Sondereigentum ist zunächst von wesentlicher Bedeutung, ob die zu erwerbende Sondereigentumseinheit als Kapitalanlage dienen soll oder ob der Erwerber diese selbst nutzen möchte. Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum müssen sich in diesem Zusammenhang des nach § 566 BGB geltenden Grundsatzes "Kauf bricht nicht Miete" bewusst sein. Der Er...mehr

Die Voraussetzungen für eine Beteiligung der GdWE bei der Zwangsversteigerung eines Dritten sind mit denen bei einem Eigenantrag nicht identisch. Die GdWE muss allerdings auch in diesem Fall gegen einen Wohnungseigentümer über titulierte Forderungen verfügen. Fallen die Forderungen unter § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, darf der Höchstbetrag des § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 3 ZVG auch hier ...mehr

7.1.3.1 Überblick Zu unterscheiden sind Forderungen im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG und solche im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG – zu den Rangklassen siehe Kasten oben. Dieses Nebeneinander von Ansprüchen nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 5 ZVG kann zu Abgrenzungsschwierigkeiten führen. Es ist insoweit Aufgabe der GdWE, mit ihrem Zwangsversteigerungsantrag differenzierte Forde...mehr

Ein Recht auf Befriedigung aus einem Wohnungseigentumsrecht gewährt nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG ein titulierter Anspruch der GdWE, soweit er nicht in § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis Nr. 4 ZVG zu befriedigen ist. Eine Zwangsvollstreckung aus § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG hat allerdings kaum Aussicht auf Erfolg, weil ihr die Rechte nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis Nr. 4 ZVG vorgehen und im geringsten ...mehr

Für eine Zwangsvollstreckung nach § 10 Abs. 3, Abs. 1 Nr. 2 ZVG ist grundsätzlich ein besonderer Titel erforderlich, allerdings kein Duldungstitel. Aus dem Titel müssen aber zu erkennen sein:[1] die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, Art und Bezugszeitraum des Anspruchs und die Fälligkeit des Anspruchs. Durch diese Angaben soll erreicht werden, dass das Vollstreckungsg...mehr

7.1.1 Allgemeines Für eine Zwangsversteigerung bedarf es gemäß § 15 ZVG eines Antrags der GdWE, i. d. R. bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnungseigentumsanlage belegen ist (etwas anderes gilt, wenn in dem betreffenden Bezirk Zuständigkeiten konzentriert wurden). Der Antrag wird häufig vom Verwalter gestellt. Dies ist aber nur möglich, wenn er nach § 27 Abs. 2 WEG d...mehr

Zu unterscheiden sind Forderungen im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG und solche im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG – zu den Rangklassen siehe Kasten oben. Dieses Nebeneinander von Ansprüchen nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 5 ZVG kann zu Abgrenzungsschwierigkeiten führen. Es ist insoweit Aufgabe der GdWE, mit ihrem Zwangsversteigerungsantrag differenzierte Forderungsaufstellunge...mehr

7.2.1 Allgemeines Betreibt ein Dritter die Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums, kann die GdWE gemäß § 27 Abs. 1 Satz 1 ZVG diesem Verfahren nach dessen Anordnung bis zum Schluss der Versteigerung beitreten und dort ihre nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Forderungen oder Forderungen nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG gem. § 45 Abs. 3 Satz 1 ZVG anmelden.[1] Der Beitrit...mehr

Da der Eigentümer sein Grundstück dem Erbbauberechtigten für lange Zeit überlässt, will er geschützt sein, falls sich dieser nicht an den Vertrag hält. Deshalb kann gem. § 2 Nr. 4 ErbbauRG die "Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen (Heimfall)", vereinbart werden. Der Begriff ...mehr

Andere dinglich gesicherte Gläubiger des Hausgeldschuldners sind i. d. R. berechtigt, die GdWE nach § 268 BGB abzulösen.[1] Für sie besteht grundsätzlich die Gefahr, dass sie im Fall der Versteigerung des Wohnungseigentums ihre in Abt. III des Grundbuchs eingetragenen Grundpfandrechte verlieren. Denn ihre Rechte, meist Grundpfandrechte, werden nicht in das geringste Gebot (§...mehr

§ 892 Abs. 1 Satz 2 BGB regelt Verfügungsbeschränkungen. Ist hiernach der Berechtigte an dem eingetragenen Recht in der Verfügung über sein im Grundbuch eingetragenes Recht zugunsten einer bestimmten Person beschränkt, ist die Beschränkung dem Erwerber gegenüber nur wirksam, wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich oder dem Erwerber bekannt ist. Derartige Verfügungsbeschränkung...mehr

Die Möglichkeit, nach § 10 Abs. 3, Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigt zu vollstrecken, wird durch § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 3 ZVG begrenzt. Das Vorrecht ist beschränkt auf 5 % des festgesetzten Verkehrswerts[1] einschließlich aller Kosten, Zinsen und sonstigen Nebenleistungen. Bei einer notwendigen Anpassung des Verkehrswertes im laufenden Verfahren an eine Veränderung der tatsächl...mehr

Die GdWE hat nach § 45 Abs. 3 ZVG ferner die Möglichkeit, ihre Forderungen gegen einen Hausgeldschuldner bei einem von einem Dritten betriebenen Verfahren anzumelden.[1] Schadensersatz droht Der Verwalter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er die Anmeldung im Termin unterlässt und der GdWE dadurch ein Schaden entsteht, weil die Hausgelder gegen den säumigen Wohnungseige...mehr

Praxisrelevante Beschränkungen stellen Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsvermerke, Insolvenzvermerke, Nacherbenvermerke und Testamentsvollstrecker-Vermerke dar. Beschränkungen stehen einem Erwerb von Immobiliareigentum grundsätzlich nicht entgegen, können diesen jedoch erschweren. Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsvermerke Sind Zwangsversteigerung oder Zwangsver...mehr

§ 892 BGB schützt nur den rechtsgeschäftlichen Erwerber, also in erster Linie den Käufer. Beim Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung gilt der Schutz also nicht. Voraussetzung für den Anwendungsbereich ist weiter, dass es sich um ein Verkehrsgeschäft handelt. Hierfür müssen auf Veräußerer- und Erwerberseite unterschiedliche Rechtssubjekte stehen, die auch in wirtsch...mehr

Ein Recht auf Befriedigung aus einem Wohnungseigentumsrecht gewähren nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG aber auch bestimmte Hausgeldansprüche.[1] Nach § 10 Abs. 3 Satz 2, Abs. 1 Nr. 2 ZVG bedarf es für eine Vollstreckung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG mehrerer Voraussetzungen (der Anwendungsbereich). Bei dem zu vollstreckenden Anspruch der GdWE muss es sich um einen Anspruch der GdWE "a...mehr

Das Vorrecht der Rangklasse 2 erfasst unter anderem die laufenden Forderungen. Für die Berechnung der laufenden Forderungen ist von § 13 ZVG auszugehen. Die laufenden Beträge werden im geringsten Gebot berechnet bis 14 Tage nach dem Versteigerungstermin.[1] Der Verwalter muss die laufenden Forderungen spätestens bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten nach § 66 Abs. 2 ZV...mehr

Im Fall des Zahlungsverzugs sollte die Verwaltung grundsätzlich schematisch vorgehen. Bietet der Einzelfall keinen Anlass, von diesem Schema abzuweichen, helfen routinierte und einstudierte Abläufe, Fehler zu vermeiden und stets das Richtige zu unternehmen. Einsatz von Software Ein gutes Mahnwesen kann jedenfalls in größeren Wohnungseigentumsanlagen nur mit und durch eine ents...mehr

Steht ein Veräußerungsverlangen im Raum, sollte die Verwaltung den Wohnungseigentümer, der sich einer schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der GdWE obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, mehrfach abmahnen. Bleiben die Mahnungen fruchtlos, ist das Veräußerungsverlangen zum Gegenstand einer Versammlung der Wohnungseigentümer zu mach...mehr

Veräußerung i. S. d. § 12 Abs. 1 WEG ist die rechtsgeschäftliche Übertragung eines Wohnungseigentums unter Lebenden im Gegensatz zur Enteignung, zum Eigentumsübergang kraft Gesetzes (Erbfall, Zuschlag in der Zwangsversteigerung) oder zur Erbteilsabtretung und zur Belastung des Wohnungseigentums. Ob die Veräußerung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt, ist unerheblich, es se...mehr

Rz. 139 Bei Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft ergeben sich Probleme hinsichtlich der Frage, ob Anschaffungskosten bei vorzeitiger Auflösung der Erbengemeinschaft entstehen. Das ist z. B. der Fall, wenn ein Erbe vorzeitig wegen Streitigkeiten ausscheiden möchte und dafür Abfindungszahlungen erhält. Bei einer Erbengemeinschaft können Aufwendungen eines Miterben An...mehr