Finanzierungsindex DIFI: Inflationssorgen dämpfen Stimmung

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) notierte zum Jahresende 2024 bei 13,6 Punkten. Das ist nur noch ein leichtes Plus von 1,2 Punkten gegenüber dem Vorquartal mit einem außerordentlichen Sprung von 27 Punkten. Gebremst wurde der Stimmungsaufschwung durch Inflationssorgen.

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) ist im vierten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 1,2 Punkte auf einen Gesamtwert von 13,6 Punkten gestiegen, nachdem der Stimmungsindikator im dritten Quartal einen Sprung um 27 Punkte nach oben gemacht hatte und erstmals seit zweieinhalb Jahren wieder im Plusbereich landete.

Der umfragebasierte DIFI wird von JLL und dem Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) erhoben und bildet die Einschätzungen von Finanzierungsexperten ab. Quartalsweise werden die Lage am Kreditmarkt (vergangene sechs Monate) und die erwartete Entwicklung (kommende sechs Monate) bewertet.

Geschäftslage besser bewertet als Entwicklung

Den immer noch leichten Zuwachs im vierten Quartal 2024 verdankt der DIFI ausschließlich einer besseren Bewertung der aktuellen Lage. Während der Situationsindikator um 2,9 Punkte zulegte, ist der Erwartungsindikator um 0,4 Punkte gefallen. Erstmals seit vier Jahren wird damit die aktuelle Situation mit 13,7 Punkten positiver eingeschätzt als die zukünftige Entwicklung mit 13,4 Punkten.

Dieser Stimmungswechsel hatte sich in den vorigen Befragungen bereits angedeutet. So ist der Abstand zwischen Erwartungs- und Situationsindikator vom zweiten auf das dritte Quartal 2024 von 24,3 Punkten auf drei Punkte zusammengeschmolzen.

"Die grundsätzlich positive Bewertung der Finanzierungsexperten spiegelt die sich aufhellende Lage am Immobilienmarkt wider. Gleichzeitig nimmt jedoch die Unsicherheit über die weitere politische und konjunkturelle Entwicklung angesichts des Wahlausgangs in den USA und dem Bruch der Ampel-Koalition in Deutschland zu", kommentiert Dr. Jan Wedemeier, Senior Researcher am HWWI, die Umfrageergebnisse. Sorgen machen sich die Finanzierer demnach vor allem um das Thema Handelszölle und eine erneut steigende Inflationsgefahr. Letztere könnte nach Auffassung von Wedemeier mit einem Stopp des Zinssenkungskurses beantwortet werden.

Plus bei Wohnimmobilien, Büros verlassen Minusbereich

Von den fünf betrachteten Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik, Wohnen und Hotel wird der Wohnsektor nach einem weiteren Zugewinn von 8,6 Punkten auf 41,3 Punkte in der aktuellen DIFI-Umfrage von den Finanzierern am besten bewertet. Dahinter folgen mit großem Abstand Hotel (17,5 Punkte), Logistik (11,4 Punkte), Büro (0,0 Punkte) und Einzelhandel (minus 2,4 Punkte).

Die Assetklasse Büro hat nach einem Zuwachs von 1,6 Punkten im vierten Quartal 2024 erstmals seit Anfang 2022 die Minuszone verlassen. Auffallend ist hier die Diskrepanz zwischen der Einschätzung der aktuellen Lage (minus 9,1 Punkte) und der kommenden sechs Monate (plus 9,1 Punkte). "Der Abstand von 18,2 Punkten signalisiert, dass bei Bürofinanzierungen mit spürbaren Erleichterungen in der Zukunft gerechnet werden kann", erklärt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Auch bei den Logistikimmobilien fällt der Blick der befragten Experten in die Zukunft positiver aus als die Einschätzung der momentanen Situation. Das gegensätzliche Bild zeigt sich in den Sektoren Hotel, Einzelhandel und Wohnen, in denen die Situationsindikatoren höhere Werte als die Erwartungsindikatoren erzielen. Darunter fällt die Differenz mit 15 Punkten im Segment Hotel am deutlichsten aus. Hier dürften sich die Finanzierungsbedingungen in den kommenden sechs Monaten verschlechtern.

Finanzierungskonditionen: Kreditgeber agieren vorsichtig

Halbjährlich werden im Rahmen des DIFI die Experten auch zu den Finanzierungskonditionen befragt. Dabei spiegelt sich die generelle positive Bewertung des Wohnsektors auch in den Einschätzungen zu markttypischen Beleihungsausläufen (Loan-To-Value; LTV) und Kreditmargen wider.

So weisen Wohnungskredite mit durchschnittlich 127 Basispunkten für Core-Immobilien die niedrigsten Margen auf. Mit einem durchschnittlichen LTV von 69 Prozent stellen die Kreditgeber zudem für solche Objekte den größten Finanzierungsrahmen zur Verfügung. Gleiches gilt für Value-add-Produkte, bei denen die Margen im Mittel bei 194 Basispunkten liegen und die markttypischen LTVs 66 Prozent betragen.

Außer für Core-Logistikimmobilien und Büros der Risikoklasse Value-add sind die LTVs für alle anderen Nutzungsarten im zweiten Halbjahr 2024 gesunken. Bei Hotel und Einzelhandel markieren die aktuellen Werte die niedrigsten jemals seit 2024 im Rahmen der DIFI-Befragung ermittelten LTVs für die jeweilige Nutzungsart. "Die Kreditgeber agieren weiterhin vorsichtig und bewerten die Risiken auf den Immobilienmärkten mit Blick auf die schwache konjunkturelle Entwicklung insgesamt etwas höher als vor einem halben Jahr", sagt Dominik Rüger, Team Leader Debt Advisory JLL Germany.

Margen für risikoreichere Wohnungskredite geben nach

Auffallend ist laut DIFI-Auswertung bei den Margen die Spreizung im Value-add-Segment: Während seit Anfang 2024 die Margen bei Büro, Einzelhandel, Hotel und im etwas geringeren Umfang auch bei Logistik gestiegen sind, gaben sie bei Wohnimmobilien relativ deutlich nach. Da sich die Margen für Core-Wohnimmobilien stabil entwickelten, hat sich das Margendelta zwischen Core- und Value-add-Produkten verkleinert.

"Somit sinken auch die Finanzierungskosten für etwas riskantere Wohnimmobilieninvestments, was deren Attraktivität erhöhen dürfte", meint Rüger. Insgesamt müssten sich Investoren und Projektentwickler aber auch 2025 auf restriktive Finanzierungsbedingungen und höhere Eigenkapitalanforderungen einstellen.

DIFI: Methodik

An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) vom 21.11.2024 bis 27.11.2024 beteiligten sich 24 Experten. Abgefragt wurden die Einschätzungen zu Marktsituation (vergangene sechs Monate) und Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien und die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal. Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (wie "verbessert" oder "verschlechtert"). Der DIFI berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.


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