Archiv Seite 5 - Verwaltung - Haufe

Die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind nicht als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig. Grund: Die Anmietung tritt an die Stelle der nicht umlagefähigen Anschaffung.

Der VDIV hat eine aktualisierte Fassung einer Checkliste vorgestellt, die Eigentümern die Suche nach einem qualifizierten Verwalter erleichtern soll.

Ein Vermieter kann ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen nachträglich reduzieren, etwa mit Erhebung der Zustimmungsklage. Er muss kein neues Verlangen stellen, um eine geringere Mieterhöhung zu fordern.

Eine gute Hausverwaltung sollte neben der erforderlichen Sach- und Fachkompetenz sowie Transparenz auch über ein gut gepflegtes Netzwerk kompetenter und zuverlässiger Handwerker verfügen – angesichts rarer Betriebe eine echte Herausforderung.

Soll ein vorkaufsberechtigter Mieter bei Ausübung seines Vorkaufsrechts einen höheren Kaufpreis zahlen müssen als der Erstkäufer, ist dies eine unzulässige Vereinbarung zulasten Dritter. Das gilt auch, wenn der höhere Kaufpreis für den Erstkäufer nur ausnahmsweise, für den Vorkaufsberechtigten aber in jedem Fall gelten soll.

Hat ein Wohnungseigentümer Verbindlichkeiten der Gemeinschaft getilgt, kann er nur von dieser Kostenerstattung verlangen. Er kann sich nicht direkt an die anderen Eigentümer halten; dies selbst dann nicht, wenn er aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist oder es sich um eine Zweiergemeinschaft handelt.

Einzelne Wohnungseigentümer können seit der WEG-Reform keine Unterlassungsansprüche mehr gegen Miteigentümer oder Mieter wegen zweckwidriger Nutzung des Wohnungseigentums geltend machen. Hierzu ist allein die Gemeinschaft befugt.

Der Smart Meter Rollout wird das Submetering revolutionieren. Verwalter installieren in Absprache mit den Netzbetreibern intelligente Stromzähler. Diese Datensammelstellen nur für elektrische Energie zu nutzen, wäre aber Verschwendung – sie könnten die neue Basis der digitalisierten Immobilie sein.

Angesichts steigender Energiepreise stehen viele Vermieter vor der Frage, ob und ab wann sie von ihren Mietern höhere Vorauszahlungen auf die Betriebskosten verlangen können. Das Gesetz macht klare Vorgaben.

Nehmen sämtliche Wohnungseigentümer an einer Eigentümerversammlung teil, sind dort gefasste Beschlüsse nicht deshalb anfechtbar, weil die Versammlung durch einen Nichtberechtigten einberufen worden ist.

Übernimmt ein Stromversorger die Grundversorgung, zahlen Neukunden oft vielfach höhere Preise als Altkunden. Diese Tarifsplit-Praxis haben bereits mehrere Gerichte für unzulässig erklärt. Monopolisten dürfen sich keinen Vorteil gegenüber dem Wettbewerb verschaffen, heißt es in einem Urteil aus Köln.

Auch nach der WEG-Reform kann ein einzelner Eigentümer die Abberufung des Verwalters nur verlangen, wenn alles andere als eine Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar wäre. Hierbei können auch ältere Pflichtverletzungen eine Rolle spielen. Mit Stimmenmehrheit ist die jederzeitige Abberufung auch ohne Grund möglich.

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft können das regelmäßige Abstellen von Lieferantenfahrzeugen in einer Feuerwehrzufahrt nicht per Beschluss gestatten. Ein solcher Beschluss ist nichtig.

Ein WEG-Verwalter kann – anders als einzelne Wohnungseigentümer – einen Anspruch auf Erstattung von Kosten für eigenmächtig oder beschlusswidrig ausgeführte Arbeiten am Gemeinschaftseigentum haben.

Bis Ende 2026 ist die Fernablesung Pflicht – doch schon jetzt müssen Vermieter ihre Mieter regelmäßig über den Verbrauch von Heizwärme und Warmwasser informieren, sollten fernablesbare Geräte bereits installiert sein. Lesen Sie, was Wohnungswirtschaft und Verwalter beachten müssen.

Hat ein Vermieter oder Verwalter Hinweise auf angebliche Missstände im Haus erhalten, kann er verpflichtet sein, der "angeschwärzten" Person den Hinweisgeber zu nennen.

Ein Mieter kann eine auf eine Betriebskostenabrechnung geleistete Nachzahlung nicht deshalb zurückfordern, weil der Vermieter die geschuldete Belegeinsicht verweigert oder nur unzureichend gewährt hat.

Ist ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung von Hausgeld in Rückstand geraten, sollte der Verwalter stets prüfen, ob eine Stundungsabrede oder Ratenzahlungsvereinbarung mit dem Schuldner sinnvoll ist – um möglicherweise ein gerichtliches Verfahren zu vermeiden. 

Bei einer zentralen verbundenen Heizanlage, die Wärme und Warmwasser bereitstellt, ist der Warmwasseranteil mittels Wärmemengenzähler zu messen. Fehlt es hieran, ist die Heizkostenabrechnung nicht verbrauchsabhängig und der Mieter kann die Kosten kürzen.

Ob und inwieweit sich die coronabedingte Absage einer Hochzeitsfeier auf die Pflicht zur Zahlung der Miete für die hierfür gemieteten Räumlichkeiten auswirkt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Der BGH verurteilte ein Hochzeitspaar zur vollen Zahlung.

Papierverträge kosten Zeit und machen die Vermietung ineffizient. Mit der E-Signatur lassen sich Mietverträge digital abwickeln und Medienbrüche vermeiden. Es winken Kostensenkungen, weniger Leerstand und zeitgemäße Prozesse. Doch ist die digitale Unterschrift auch rechtsgültig? Wir klären auf.

Der Mieter von Räumlichkeiten zum Sporttreiben (hier: Tennisplatz in einer Halle) kann für Schäden, die er am Mietobjekt beim Sport verursacht hat, auch dann haftbar sein, wenn er die für die Sportart geltenden Regeln eingehalten hat.

Ein Beschluss, der das Abstellen von Elektroautos in der Tiefgarage einer Wohnungseigentumsanlage verbietet, widerspricht dem Ziel der WEG-Reform, Elektromobilität zu fördern, und ist daher anfechtbar. So hat das AG Wiesbaden geurteilt.

An Immobilienmakler und -verwalter werden zunehmend höhere Anforderungen bezüglich ihrer Professionalität gestellt. Deshalb begrüßt Dirk Wohltorf, Vizepräsident des Immobilienverbands Deutschland IVD, den schon lange geforderten Sachkundenachweis.

Es muss nicht immer das Leuchtturm-Projekt sein: Auch alltägliche Aufgaben können smart erledigt werden. Nessim Djerboua, CEO von EverReal, und Peter Schindlmeier, CEO und Mitgründer von Casavi, erörtern im Gespräch, wie die Alltagsprozesse des Vermietens, Verkaufens und Verwaltens gestaltet sind.

Hat ein Mieter im Vertrauen auf den vom Bundesverfassungsgericht gekippten "Berliner Mietendeckel" Miete einbehalten, kann der Vermieter nur dann wegen Zahlungsverzugs kündigen, wenn er die Nachzahlung der einbehaltenen Miete angemahnt hat. 

Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung erstreckt sich grundsätzlich auf die Originale. Ein besonderes Interesse muss der Mieter nicht darlegen. Nur ausnahmsweise reicht die Vorlage von Kopien aus.

Ist der Wärmezähler defekt, darf der Vermieter den Wärmeverbrauch einer Wohnung anhand des Verbrauchs vergleichbarer Räume schätzen. Dabei müssen die Vergleichsräume nicht im selben Gebäude liegen wie die Wohnung, für die die Schätzung erfolgt.

Ob ein Mietrückstand für zwei aufeinanderfolgende Termine so erheblich ist, dass er eine fristlose Kündigung rechtfertigt, richtet sich nur nach der Höhe des Gesamtrückstandes. Eine Bewertung der einzelnen monatlichen Rückstände erfolgt nicht.

Die 2020 in Kraft getretenen Änderungen des Wohnungseigentumsrechts erleichtern die Beschlussfassung für energetische Modernisierungen erheblich. Sie können nun mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen werden (§ 25 Abs. 1 WEG).

Die Kosten der Fällung eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums sind grundsätzlich umlagefähige Kosten der Gartenpflege im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV.

Auch nach der WEG-Reform kann ein Wohnungseigentümer selbst gegen Störungen eines ihm zustehenden Sondernutzungsrechts vorgehen.

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat dem Verwaltungsbeirat mit seinem Inkrafttreten eine scheinbar neue Aufgabe beschert, nämlich die der Überwachung des Verwalters. Doch neue Sorgen müssen sich Verwalter deshalb nicht machen.

Eigentümerversammlungen auf Basis der 2G-Regelung sind nicht ordnungsgemäß. Dieser Auffassung ist der Spitzenverband der Immobilienverwalter VDIV. Die Treffen seien womöglich rechtlich anfechtbar.

Vermieter dürfen die Kosten für Kabel-TV-Anschlüsse auf Mieter umlegen, wenn das im Mietvertrag geregelt ist, hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Das Urteil wirkt aber nur für kurze Dauer. Ab Juli 2024 greift eine Gesetzesänderung, dann ist das Nebenkostenprivileg endgültig Geschichte.

Die Bundesländer können landesrechtliche Regelungen erlassen, wonach eine nachträglich angebrachte Wärmedämmung auch dann zulässig ist, wenn sie die Grenze zum Nachbargrundstück überschreitet.

Die Immobilienbranche hat Sinn und Nutzen einer guten Unternehmensführung im Blick. Interne Revision, Kontrollsysteme, Compliance, Risikomanagement – diese Funktionen sind mehrheitlich etabliert, wie eine Governance-Studie von ICG und KPMG zeigt. Doch es gibt noch viel zu tun.

Nach der Zwangsversteigerung einer vermieteten Wohnung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen kann der Ersteher auch dann sein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG ausüben, wenn im Mietvertrag ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbart ist.

Eine Änderung von vertragswesentlichen Vereinbarungen im Mietvertrag ist nur dann schriftformbedürftig, wenn sie für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr Geltung beansprucht.

Mehrere Kostenarten dürfen in der Betriebskostenabrechnung nur zusammengefasst werden, wenn sie eng zusammenhängen. Ein enger Zusammenhang liegt nicht vor, soweit im Mietvertrag die Umlage diverser Kosten als „sonstige Betriebskosten“ vereinbart ist.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft muss ein marodes Gebäude auch dann sanieren, wenn dies mit hohen Kosten verbunden ist. Eine Sanierungspflicht entfällt nur bei teilweiser oder vollständiger Zerstörung.

Ist ein Mietspiegel allgemein zugänglich, muss dieser einem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden. Allgemein zugänglich ist ein Mietspiegel auch dann, wenn er nur gegen eine geringe Schutzgebühr erhältlich ist.

"Zertifizierter Verwalter" – auf diesen haben Wohnungseigentümer ab Dezember 2022 einen Anspruch. Eine Rechtsverordnung, die Näheres regelt, ist derzeit in Arbeit. Das darin bislang Vorgelegte kritisieren Verbände jedoch als zu oberflächlich.

Property und Facility Management sind mitunter schwer voneinander abzugrenzen. Denn die Übergänge sind fließend. Wer ist an welchen Stellen der Wertschöpfungskette tätig? Darüber und mehr spricht Dr. Martin Soboll, Geschäftsführer der PretiumPlus Real Estate Management, im L'Immo-Podcast.

Es ist eine Hassliebe, die viele mit Excel verbindet: Riesige Datenmengen und anpassungsfähige Formeln treffen auf überlastete System-Performance und unübersichtliches Dateimanagement. Doch gibt es eine Alternative? René Wallat, Gründer und Geschäftsführer von Nooxl, liefert Antworten.

Welche Flächen einer Wohnung zur vereinbarten Wohnfläche zählen sollen, ist einer Vereinbarung der Vertragsparteien zugänglich. Diese können auch solche Flächen einbeziehen, die anhand bestehender Regelwerke nicht oder nicht vollständig zählen würden.

Ein Architekt kann sich nicht das dauerhafte Recht zusichern lassen, das Haus nach Fertigstellung der Baumaßnahme betreten zu dürfen, um Fotos zu machen.

Ein Grundstück ist nicht allein deshalb mangelhaft, weil beim Bau des darauf stehenden Gebäudes gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit verstoßen wurde.

Die Digitalisierung stellt den Immobilienmanager von morgen vor Herausforderungen. Welche Fähigkeiten ins Repertoire gehören, erklärt Prof. Dr. habil. Sigrid Schaefer, Professorin und Studiengangsleitung für Immobilienmanagement an der IU Internationale Hochschule.

Das Wohnen in einer Teileigentumseinheit kann jedenfalls dann zulässig ein, wenn die Einheit räumlich abgrenzbar ist, keine einschränkende Zweckbestimmung hat und alle übrigen Einheiten in der Anlage dem Wohnen dienen.