BGH-Urteil zur Maklerhaftung bei Alleinauftrag

Sachverhalt

Die Eigentümerin einer Hofstelle mit landwirtschaftlichen Nutzflächen beauftragte den beklagten Immobilienmakler im Alleinauftrag, Kaufinteressenten für das Objekt nachzuweisen oder zu vermitteln. Im Auftrag war für die Hofstelle ein Kaufpreis von ungefähr 80.000 Euro angegeben, die landwirtschaftlichen Nutzflächen sollten höchstbietend verkauft werden. Mit notariellem Kaufvertrag erwarben der Makler und ein Dritter das Objekt zum Preis von 280.000 Euro jeweils zur ideellen Hälfte. Die Eigentümerin zahlte dem beklagten Makler für seine Maklertätigkeit die vereinbarte Maklerprovision in Höhe von 9.996 Euro.

Der beklagte Makler und der Dritte veräußerten nur die Hofstelle Anfang 2012 zum Preis von 75.000 Euro weiter, während die landwirtschaftlichen Nutzflächen durch die Söhne weiter bewirtschaftet werden, die als Vollerwerbslandwirte tätig sind. Die Eigentümerin trat sämtliche Ansprüche aus dem Maklervertrag und dem Grundstückskaufvertrag an den Kläger ab, der sodann Klage gegen den Makler und den dritten Erwerber erhob.

Der Kläger hat die Beklagten unter anderem auf Rückübereignung und Herausgabe des von der Eigentümerin veräußerten Grundbesitzes mit Ausnahme der weiter veräußerten Hofstelle Zug um Zug gegen Zahlung von 205.000 Euro in Anspruch genommen. Außerdem wurde weiterer Schadenersatz in Bezug auf die Kosten des Kaufvertrages und die Rückzahlung der Provision verlangt. Der Kläger trug im Prozess vor, es habe keine Weiterleitung und Unterrichtung von diversen höheren Kaufangeboten (300.000 Euro, 350.000 Euro und 400.000 Euro) durch den Makler gegeben. Der Makler habe vielmehr andere Kaufinteressenten unter Hinweis auf eine behauptete Kaufpreiserwartung der Zedentin von 550.000 Euro bis 600.000 Euro abgeblockt.

Entscheidungsgründe

Der BGH verurteilte den Makler zur Rückübertragung und Herausgabe des Eigentums an den landwirtschaftlichen Flächen gegen Rückzahlung des darauf entfallenden Teils des Kaufpreises (205.000 Euro). Außerdem bekam der Makler die Verpflichtung auferlegt, dem Eigentümer der Kosten der Eigentumsumschreibung zu erstatten.

Der Makler hat die ihm aus dem Alleinauftrag obliegenden Pflichten verletzt, indem er die Eigentümerin unrichtig und unvollständig über verschiedene Kaufangebote unterrichtet hatte. Ferner hat der Makler durch die Angabe von überhöhten Kaufpreisvorstellungen andere Interessenten davon abgehalten, Angebote abzugeben. Der Makler hat durch eine realistische Preisgestaltung die Voraussetzungen für den beabsichtigten Verkauf zu schaffen. Verletzt er diese Pflicht, macht er sich schadensersatzpflichtig.

Durch den Alleinauftrag war der beklagte Makler ferner verpflichtet, tätig zu werden und Kaufinteressenten auch aktiv zu kontaktieren. Der Alleinauftrag begründet ein Rechtsverhältnis, welches den Charakter eines Maklerdienstvertrags hat und somit eine Tätigkeitspflicht des Maklers begründet. Ferner hat der Makler die Provision zurückzuerstatten, da es schon an einer Vermittlung und einem Nachweis fehlt, wenn der Makler selber Erwerber oder Miterwerber ist. Wenn der Gesetzgeber in § 652 BGB vom Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages spricht, so meint er damit ersichtlich den Vertragsabschluss mit einem vom Makler verschiedenen Dritten. Wer sich selber gegenüber seinem Auftraggeber zum Abschluss eines Vertrages bereit erklärt, erbringt keinen Nachweis.

BGH Urteil vom 24.01.2019 - I ZR 160/17

Praxishinweis

Es ist Vorsicht geboten, wenn der Makler selbst Interesse an einem Objekt hat oder bestimmten Interessenten zu einem Kauf verhelfen will. Jedenfalls sollte der Makler für eine ausreichende Dokumentation seiner Vermarktungstätigkeit sorgen, um später dem Vorwurf einer eventuellen Pflichtverletzung entgegentreten zu können. Unvollständige Nachweisleistungen sollte der Makler vermeiden.

Der Beitrag erschien im Magazin "Immobilienwirtschaft", Ausgabe 04/2019.

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