Fachbeiträge & Kommentare zu Eigenbedarf

Angehörige seines Haushalts sind Personen, die der Vermieter bereits vor Ausspruch der Kündigung auf Dauer in seiner Wohnung aufgenommen hat. Dazu zählen jedenfalls der Lebenspartner bzw. -gefährte, dessen Kinder und Pflegekinder sowie Hilfspersonen. Hinweis Entsprechende Anwendung des § 18 WoFG auf das Mietrecht? Nach § 18 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) sind Haushaltsangehörige d...mehr

Der Zuschlag von Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung ist als Veräußerung (§ 577a Abs. 1 BGB) anzusehen. Das bedeutet, dass nicht nur der Käufer, sondern auch der Ersteigerer einer umgewandelten Eigentumswohnung die Kündigung wegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf der Sperrfrist aussprechen kann. Dies gilt auch dann, wenn das Mietverhältnis unter Einhaltung der geset...mehr

Nach Ansicht des BVerfG besteht eine Anbietpflicht auch dann nicht, wenn der Vermieter die leer stehende Wohnung dem allgemeinen Wohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung stellen wollte, da eine solche Anbietpflicht allenfalls für Wohnungen erwogen werden kann, die leer stehen und die der Vermieter ohnehin zu vermieten beabsichtigt.[1] Dabei entscheidet allein der Vermieter, we...mehr

Dementsprechend hat der BGH entschieden, dass sich die Anbietpflicht des Vermieters räumlich nur auf leer stehende oder frei werdende Wohnungen im selben Haus oder in derselben Wohnanlage erstreckt.[1] Eine Anbietpflicht für eine dem Vermieter gehörende, aber mehrere Kilometer entfernte Wohnung hat der BGH ausdrücklich abgelehnt. Wohnungen des Vermieters in demselben Stadt- ...mehr

Die Anbietpflicht beruht darauf, dass der Mieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs die Wohnung aufgeben muss, obwohl er sich vertragstreu verhalten hat. Der Vermieter ist daher gehalten, seine Interessen so schonend wie möglich durchzusetzen, damit die unerwünschten Folgen der allein aus der Sphäre des Vermieters herrührenden Kündigung so gering wie möglich bleiben. Zur ...mehr

Die Rechtskraft eines Urteils, mit der die Räumungsklage des Vermieters nach einer Eigenbedarfskündigung abgewiesen wurde, steht einer Entscheidung über eine neue Klage nach einer neuen Eigenbedarfskündigung nicht entgegen.[1] Dies gilt auch dann, wenn die Kündigung, auf die sich der Vermieter in dem neuen Prozess stützt, vor der letzten mündlichen Verhandlung des Vorprozess...mehr

Nach Beendigung des gewerblichen Zwischenmietvertrags tritt der Vermieter in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem gewerblichen Zwischenmieter und dem Endmieter ein.[1] Dies bedeutet, dass der Vermieter sowohl an die Vorschriften über die Mieterhöhung als auch an die Kündigungsschutzvorschriften gebunden ist. Die Kündigung des Mietverhältnisses erforde...mehr

Beim Tod des Mieters ist zu unterscheiden, ob der Mietvertrag nur mit dem Verstorbenen oder mit mehreren Personen abgeschlossen war. War ein Wohnungsmietvertrag mit mehreren Personen abgeschlossen (z. B. wenn der Mietvertrag vom Ehegatten oder Lebensgefährten mitunterzeichnet war), wird das Mietverhältnis mit dem Überlebenden fortgesetzt (§ 563a Abs. 1 BGB). Ein außerordentlic...mehr

Der Ersteher des Grundstücks tritt in das bestehende Mietverhältnis ein (§ 57 ZVG) und ist berechtigt, dieses unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen (§ 57a ZVG). Ist strittig, ob überhaupt ein Mietverhältnis besteht, trägt der Mieter hierfür die Beweislast.[1] Zur Annahme eines fingierten Mietvertrags (Scheinmietvertrag i. S. d. § 117 BGB), der nur zu dem Zweck g...mehr

§ 1056 BGB findet entsprechende Anwendung, wenn der Vorerbe ein zur Erbschaft gehörendes Grundstück vermietet hat und das Mietverhältnis bei Eintritt der Nacherbfolge noch besteht (§ 2135 BGB). Ein Erblasser kann einen Erben in der Weise einsetzen, dass dieser erst dann Erbe wird (sog. Nacherbe), nachdem zunächst ein anderer Erbe geworden ist (Vorerbe). Daher kann ein Nacherbe...mehr

Der Erwerber ist dann zur Kündigung berechtigt, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Es gelten für ihn dann die für die ordentliche bzw. außerordentliche Kündigung von Mietverhältnissen geltenden gesetzlichen Regelungen (siehe Kap. B.II.2.3). Das Kündigungsrecht kann zwar nicht abgetreten werden,[1] der Erwerber kann sich aber vom Veräußerer vor Grundbucheintr...mehr

Im Fall des Erwerbs von gebrauchtem Sondereigentum ist zunächst von wesentlicher Bedeutung, ob die zu erwerbende Sondereigentumseinheit als Kapitalanlage dienen soll oder ob der Erwerber diese selbst nutzen möchte. Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum müssen sich in diesem Zusammenhang des nach § 566 BGB geltenden Grundsatzes "Kauf bricht nicht Miete" bewusst sein. Der Er...mehr

Will oder muss die GdWE als Vermieter eine Erklärung abgeben, geschieht dieses grundsätzlich durch den Verwalter (§§ 9b Abs. 1 Satz 1, 27 WEG), z. B. bei der Erklärung einer Mieterhöhung oder einer Ankündigung im Rahmen einer Modernisierung. Sind im Laufe des Mietverhältnisses Erklärungen entgegenzunehmen, z. B. eine Kündigung, nimmt diese nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG grundsät...mehr

Sie werden im Allgemeinen nicht als außergewöhnliche Belastung angesehen, da sie typische Lebenshaltungskosten darstellen, mit denen jedermann rechnen muss, und die daher üblicherweise mit dem Grundfreibetrag abgegolten sind.[1] Dies gilt auch für Umzugskosten anlässlich einer Ehescheidung.[2] Umzugskosten sind insbesondere nicht deshalb als außergewöhnliche Belastung abzieh...mehr

Die sicherste Methode, eine Aufteilung zu verhindern, ist die Einschaltung eines dem Steuerpflichtigen nicht nahe stehenden Vermittlers, dem die Vermietung der Wohnung ganzjährig vertraglich übertragen wird. In dem Vertrag muss die Eigennutzung aber unbedingt ausgeschlossen werden. Bei einem nachträglichen Ausschluss der ursprünglich vereinbarten Selbstnutzungsmöglichkeit is...mehr

[7] Die zulässige Revision ist begründet und führt zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. [8] I. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung im Wesentlichen wie folgt begründet: [9] Dem Kläger stehe aufgrund der nach § 93 Abs. 1 SGB XII wirksamen Überleitung gegen den Beklagten gemäß § 528 Abs. 1 und § 818 BGB ein Anspruch auf Zahlung von 6.811,44 EUR zu. Dies...mehr

Ein Zeitmietvertrag, d. h. ein Mietvertrag, der für einen bestimmten Zeitraum fest abgeschlossen ist und daher während der Laufzeit nicht ordentlich gekündigt werden kann[1], kann seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 bei Mietverhältnissen über Wohnraum nur noch dann wirksam vereinbart werden, wenn für die Befristung ein gesetzlich vorgesehener Grund vorliegt (...mehr

Bewohnen die Ehepartner keine Miet- sondern eine Eigentumswohnung bzw. ein Eigenheim, dessen Eigentümer einer der Ehepartner (allein oder zusammen mit einem Dritten) ist, kann der andere Ehepartner (Nichteigentümer) die Überlassung an sich nur verlangen, wenn dies notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Entsprechendes gilt beim Nießbrauch, Erbbaurecht, dingliche...mehr

Die Einsicht in das Grundbuch ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt[1]; z. B. die Ermittlung des Eigentümers, um gegen diesen Schadensersatzansprüche geltend machen zu können. Gleiches gilt, wenn ein Grundstückseigentümer Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche nach § 1004 BGB gegen unzulässige Maßnahmen auf dem Nachbargrundstück geltend machen will. Di...mehr

1 Leitsatz Ist für die beabsichtigte Eigennutzung eines vermieteten Mehrfamilienhauses eine Baugenehmigung erforderlich und entscheidet sich der Vermieter, diese nicht einzuholen, weil er der Auffassung ist, eine solche sei nicht erforderlich, stellt die Kündigung wegen Eigenbedarfs eine unzulässige Vorratskündigung dar. 2 Normenkette BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2 3 Das Problem Der Verm...mehr

Ist für die beabsichtigte Eigennutzung eines vermieteten Mehrfamilienhauses eine Baugenehmigung erforderlich und entscheidet sich der Vermieter, diese nicht einzuholen, weil er der Auffassung ist, eine solche sei nicht erforderlich, stellt die Kündigung wegen Eigenbedarfs eine unzulässige Vorratskündigung dar.mehr

AG Hamburg, Urteil v. 26.10.2023, 49 C 294/22, GE 2024, 599mehr

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Der Vermieter kann eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Räume für sich oder seine Haushalts- oder Familienangehörigen benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Sind für die Realisierung des konkreten Eigennutzungswunsches Umbauten erforderlich, muss zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung zwar noch keine ins einzelne gehende Planung vorliegen. Allerdings müssen die...mehr

In dem vom AG Hamburg entschiedenen Fall kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs für einen ihrer Gesellschafter, der das gesamte Haus mit den drei dort vorhandenen Wohnungen zukünftig mit seiner Familie als Einfamilienhaus nutzen wollte. Hierzu würden u. a. die verschließbaren Wohnungseingangstüren entfernt und Badezimmertüren wieder eingesetzt werden,...mehr

Rz. 59 Bis zum Jahre 1970 war für die Erfassung des Grund und Bodens die Methode der steuerrechtlichen Gewinnermittlung maßgebend. Ungeachtet dessen, dass der Grund und Boden zum Anlagevermögen eines Betriebs gehörte, blieb sein Wert bei der Gewinnermittlung durch eingeschränkten Betriebsvermögensvergleich nach § 4 Abs. 1 EStG und bei der Einnahmeüberschussrechnung nach § 4 ...mehr

Rz. 51 Die Versicherung ausschließende privaten Verrichtungen bejaht das Gesetz, wenn diese Unternehmen nicht gewerbsmäßig betrieben werden. Nichtgewerbsmäßiges Handeln liegt vor, wenn keine auf Dauer angelegte selbständige Erwerbsquelle mit der Tätigkeit erstrebt wird, wenn also nur der Eigenbedarf gedeckt oder ein Hobby ausgeübt wird. Bei nicht gewerbsmäßiger Tätigkeit blei...mehr

Rz. 24 Durch die Zugehörigkeit der Unternehmen der Seen-, Bach- und Flussfischerei, der Imkerei nach § 123 Abs. 1 Nr. 1 und der Unternehmen nach § 123 Abs. 1 Nr. 2 zur landwirtschaftlichen Berufsgenossenschaft wird die Versicherungspflicht der Unternehmer nach § 2 Abs. 1 Nr. 5a begründet. Diese Unternehmer stellt § 4 Abs. 2 Nr. 2 versicherungsfrei, wenn die Unternehmen nicht ...mehr

1 Leitsatz Fehlender Ersatzwohnraum in Berlin als ein die Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigender Härtegrund gemäß § 574 Abs. 2 BGB trotz vorliegenden Eigenbedarfs. 2 Normenkette §§ 574a Abs. 1, 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB 3 Das Problem Eine Vermieterin kündigte ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs, weil sie als Eigentümerin ihre Wohnung in Berlin künftig selbst nutzen wollte. I...mehr

Fehlender Ersatzwohnraum in Berlin als ein die Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigender Härtegrund gemäß § 574 Abs. 2 BGB trotz vorliegenden Eigenbedarfs.mehr

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Eine Vermieterin kündigte ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs, weil sie als Eigentümerin ihre Wohnung in Berlin künftig selbst nutzen wollte. Im Kündigungsschreiben berief sie sich darauf, dass sie ihre Wohnung benötigt, weil sie in einem Restaurant in Berlin arbeiten wird, an dem sie Anteile erworben hat. Der Mieter widersprach der Kündigung und verwies darauf, dass er in Berlin...mehr

Diese Entscheidung ist vor dem Hintergrund interessant, dass es vielerorts einen angespannten Wohnungsmarkt gibt, der sich in den nächsten Jahren voraussichtlich verschlimmern wird. Das gilt vor allem für Metropolen wie Berlin, Hamburg, München und Stuttgart, in denen es kaum erschwinglichen Wohnraum gibt. Hier müssen Vermieter damit rechnen, dass Gerichte die Fortsetzung de...mehr

Ohne Erfolg! Das LG Berlin II wies die Berufung der Vermieterin zurück und ordnete darüber hinaus an, dass die Vermieterin das Mietverhältnis für 2 Jahre fortsetzen muss. Die Richter begründeten das damit, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellt, weil für ihn aufgrund seiner begrenzten finanziellen Mittel kein angemessener Ers...mehr

Der BGH hat sich in einer aktuellen Entscheidung ausführlich mit dem Begriff der Familie im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung auseinandergesetzt. Eigenbedarf kann danach nur zugunsten solcher Familienangehöriger geltend gemacht werden, denen aus persönlichen Gründen ein Zeugnisverweigerungsrecht gemäß § 383 ZPO, § 52 StPO zustehe. Erwerb der Mietwohnung durch GbR In dem vom B...mehr

Nach divergierenden Entscheidungen der Vorinstanzen beschäftigte sich der BGH im Revisionsverfahren ausführlich mit dem Begriff der Familie in den mietrechtlichen Bestimmungen. Der BGH stellte klar: Die Begriffe "Familie" in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB und "Familienangehörige" in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB haben die gleiche Bedeutung. Der mietrechtliche Familienbegriff umfasst aussc...mehr

Rn 31 Steht dem Vermieter eine eigene leerstehende Wohnung zur Verfügung und vermietet er diese in Kenntnis eines Bedarfs (BGH ZMR 10, 941), kann er sich später nicht erfolgreich auf Eigenbedarf aus diesem Grund berufen. Nach LG Gießen (WuM 96, 416) ist Eigenbedarf durch Vermieter vorausschauend (LG Lüneburg ZMR 12, 357) zu bedenken. Bei spontan auftretendem Eigenbedarf kann...mehr

I. Allgemeines. Rn 17 Eigenbedarf (BGH ZMR 06, 702 u ZMR 19, 668) ist das zahlenmäßig am meisten geltend gemachte berechtigte Interesse des Vermieters, der nicht zwingend Eigentümer sein muss, LG Hambg ZMR 11, 789. Rechtsstreite werden häufig wegen Schadensersatzes geführt (AG Grünstadt ZMR 13, 722; Börstinghaus NZM 05, 775). Eigenbedarf – zum Reformbedarf Hinz NZM 23, 185 – ...mehr

Rn 47 Der Vermieter muss vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Geltendmachung des Eigenbedarfs bereits im Kündigungsschreiben darlegen (BGH ZMR 17, 382, ZMR 11, 942; WuM 10, 301, für mehrere nicht namentlich benannte Kinder vgl LG Berlin ZMR 23, 461; unzutreffender Name der Bedarfsperson LG Berlin GE 23, 352; AG Hamburg MietRB 22, 162, LG Hamburg WuM 07, 457; zur Zwei...mehr

Rn 32 Entfallen die den Eigenbedarf rechtfertigenden Gründe, bevor die Kündigungsfrist abgelaufen ist (für diese Zäsur BGH ZMR 21, 211: selbst wenn im Räumungsvergleich ein späterer Auszugstermin des Mieters vereinbart wurde; NJW 09, 1141; ZMR 03, 664; ZMR 06, 119, NJW 07, 2845) und – nach weitergehender Ansicht auch noch bis der Mieter die Wohnung geräumt hat (LG Hamburg ZM...mehr

Rn 21 Für das Merkmal des Benötigens reicht ein Wohnraumbedarf, ohne dass es auf die unzureichende Unterbringung der betreffenden Person ankommt (vgl BGH ZMR 88, 130 = WuM 88, 47 [BGH 20.01.1988 - VIII ARZ 4/87]; Hambg WuM 86, 51 [OLG Hamburg 10.12.1985 - 4 U 88/85]), es genügen für die Eigennutzungsabsicht des Vermieters vernünftige Gründe. Entgegenstehende Interessen des M...mehr

Rn 18 Eigenbedarf (BerlVerfGH ZMR 14, 861) kann der Vermieter für sich geltend machen, wenn er die Räume selbst beziehen oder teilweise als Büro nutzen will (LG Berlin WuM 89, 300). Eigenbedarf wird verneint, wenn die gekündigte Wohnung überwiegend zu geschäftlichen und nur gelegentlich zu Wohnzwecken genutzt werden soll (AG Osnabrück WuM 89, 300). Bei einer Vermietermehrhei...mehr

Rn 17 Eigenbedarf (BGH ZMR 06, 702 u ZMR 19, 668) ist das zahlenmäßig am meisten geltend gemachte berechtigte Interesse des Vermieters, der nicht zwingend Eigentümer sein muss, LG Hambg ZMR 11, 789. Rechtsstreite werden häufig wegen Schadensersatzes geführt (AG Grünstadt ZMR 13, 722; Börstinghaus NZM 05, 775). Eigenbedarf – zum Reformbedarf Hinz NZM 23, 185 – bedeutet, dass ...mehr

Rn 29 Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über...mehr

Rn 14 Hinsichtlich der Umwandlungsfälle wird auf die Kommentierung zu § 577a verwiesen. Soweit der ursprüngliche Vermieter vor Eigentumsübergang wirksam gekündigt hat, verliert diese Kündigung nur im Fall persönlicher Kündigungsgründe (insb Eigenbedarf) ihre Wirkung mit Eigentumsübergang, es sei denn der bisherige Kündigungsgrund besteht in seiner Person fort (LG Itzehoe ZMR...mehr

Rn 1 § 577a ist hervorgegangen aus den ehemaligen Regelungen der § 564b II Nr 2 2–4 und § 564b II Nr 3 4 aF sowie dem Sozialklauselgesetz. § 577a Ia, IIa sind durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) ins Gesetz eingefügt worden. § 577a enthält Einschränkungen des Kündigungsrechts für einen Erwerber von Wohnungseigentum bezogen auf Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen. ...mehr

Rn 6 Die Kündigung muss in schriftlicher Form (vgl zum Räumungsprozess überstreng Himmen ZMR 21, 711) erklärt werden, § 568 I. Damit scheidet eine konkludente (KG WuM 06, 193) Kündigung aus. Eine formell ungenügende Kündigung kann im Einzelfall als ein Mietaufhebungsangebot ausgelegt oder in ein solches umgedeutet werden. Die Kündigung sollte nach § 568 II den Hinweis auf di...mehr

Rn 56 Der Vermieter ist verpflichtet, im Falle einer Eigenbedarfskündigung eine zwar für seine Zwecke nicht geeignete, aber den Bedürfnissen des Mieters genügende frei gewordene Alternativwohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnanlage anzubieten (BGH NJW 17, 547 Rz 60). Der Vermieter darf keinen Eigenbedarf vorspiegeln (BGH NJW 15, 2324 [BGH 10.06.2015 - VIII ZR 99/14...mehr

Rn 9 Der Erwerber kann in diesem Stadium noch keine Mieterhöhung verlangen und auch noch nicht aus eigenem (vgl LG Flensburg WuM 07, 634) Recht die Kündigung des Vertrages erklären. Lediglich die Mietansprüche kann der Veräußerer bereits vor der Umschreibung im Grundbuch wirksam an den Erwerber abtreten, nicht jedoch das Kündigungsrecht (LG Berlin ZMR 96, 325). Allerdings so...mehr