Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümer

1. Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (§ 18 Abs. 1 WEG) Rz. 35 Einen Systemwechsel nimmt der Gesetzgeber bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vor. Bislang war sie Sache der Eigentümerversammlung, die Beschlüsse fasste, die nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F. der Verwalter durchzuführen hatte.[35] Diese Pflicht zur Beschlussdurchführung und zur ordnungsmäßigen Ve...mehr

Rz. 42 Die Aufteilung des Gemeinschaftseigentums bedarf bei einer einvernehmlichen Aufhebung der Gemeinschaft regelmäßig überhaupt keiner gesetzlichen Regelung. Denn sie setzt eine Einigung aller Wohnungseigentümer nach § 4 WEG voraus. Die Wohnungseigentümer, die einvernehmlich die Aufhebung ihrer Gemeinschaft beabsichtigen, sollten sich auch über die Einzelheiten der Ausein...mehr

§ 2 Arten der Begründung Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3) oder durch Teilung (§ 8) begründet. § 3 Vertragliche Einräumung von Sondereigentum (1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von ...mehr

Rz. 28 Weniger kompliziert dürften sich in der Regel die Rechtsbeziehungen eines Dritten zum werdenden Wohnungseigentümer gestalten, wenn umgekehrt von dessen Sondereigentum Störungen ausgehen. Denn Abwehransprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB setzen nicht voraus, dass der Störer Eigentümer des Grundstücks ist, von dem die Störungen ausgehen. Lediglich dann, wenn landesrechtliche R...mehr

Rz. 16 Ähnliche Probleme wie bei ordnungswidrigen Beschlussfassungen können sich im Zusammenhang mit Zustimmungen zu baulichen Veränderungen geben. Solange er einziger Eigentümer ist, hat mit dem teilenden Eigentümer in jedem Falle auch jeder beeinträchtigte Miteigentümer der baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 3 WEG zugestimmt. Ob der begünstigte Miteigentümer die Gestattu...mehr

Rz. 11 Mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher tritt nicht nur die Wohnungseigentümergemeinschaft ins Leben. Es finden im Innenverhältnis die Vorschriften des WEG Anwendung, auch wenn der teilende Eigentümer noch einziger Wohnungseigentümer ist. Dies bringt gegenüber dem früheren Recht, ähnlich wie bei den Rechtsbeziehungen nach außen, einige wesentliche Vorteile. So war di...mehr

Rz. 49 Letztlich wird es durch diese gesetzliche Regelung zu einem erheblichen Vertrauensverlust auf Seiten der Vertragspartner von Wohnungseigentümergemeinschaften kommen. Denn bislang sicherte ihre in § 11 Abs. 3 WEG a.F. geregelte und inhaltsgleich in § 9a Abs. 5 WEG übernommene Insolvenzunfähigkeit[46] nicht zuletzt ihre Kreditwürdigkeit. Der Gläubiger konnte darauf vert...mehr

Rz. 2 Diese Anordnung in § 9a Abs. 1 S. 2 WEG spiegelt den bisherigen Rechtszustand nur für eine Aufteilung mehrerer Eigentümer nach § 3 WEG a.F. wider. Bei dieser Aufteilung war schon bislang anerkannt, dass sogleich mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher sowohl die Wohnungseigentumsrechte als auch die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband entstehen.[3] Für die Aufte...mehr

Rz. 1 Der Zeitpunkt, zu dem die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband entsteht, ist für den Rechtsverkehr von erheblicher Bedeutung. Denn bis zu diesem Zeitpunkt kann er sich mit jeglichen Ansprüchen nur an den oder die teilenden Eigentümer richten, ab diesem Zeitpunkt nur noch an die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband. Gleichwohl war das Entstehen der Wohnungse...mehr

Rz. 13 Diese Gefahr, die mit der Anwendbarkeit des WEG ab Anlegung der Wohnungsgrundbücher verbunden ist, nimmt der Gesetzgeber bewusst in Kauf. Er schlägt als Abhilfe die Aufhebung solcher Beschlüsse durch Zweitbeschluss vor und zieht sogar einen Anspruch hierauf in Erwägung.[18] Die Möglichkeit des Zweitbeschlusses wird indessen häufig an den Mehrheitsverhältnissen scheite...mehr

Rz. 46 Mit einiger Sicherheit ist dem dürren Satz der Gesetzesbegründung nur zu entnehmen, dass die im bisherigen Recht für die Beendigung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgesehene Fortführung durch den Eigentümer aller Einheiten nicht fortgesetzt werden soll. Aus dem dort verwendeten Begriff der "Liquidation des Gemeinschaftsvermögens"[44] geht zumindest hervor, dass d...mehr

Rz. 27 Die neuen Regelungen zum Sondereigentum an Grundstücksteilen sind nicht zwingend. Auch dort, wo sie Anwendung finden könnten, ist der teilende Eigentümer nicht auf diese Möglichkeit beschränkt. Er kann weiterhin Sondernutzungsrechte begründen. Sie sind auch nach wie vor gesetzlich verankert, etwa in § 5 Abs. 4 S. 2 WEG. Welche Möglichkeit im Einzelfall sinnvoller ist,...mehr

Rz. 26 Komplizierter gestaltet sich die Abwehr von Ansprüchen wegen der Beeinträchtigung von Sondereigentum. Da der werdende Wohnungseigentümer im Außenverhältnis noch nicht als Wohnungseigentümer gilt, ist nicht er, sondern der teilende Eigentümer zur Geltendmachung von Abwehransprüchen berechtigt. Der werdende Wohnungseigentümer müsste also ihn zu ihrer Geltendmachung vera...mehr

Rz. 8 Für Dritte wird sich die neue Regelung in § 9a Abs. 1 S. 2 WEG segensreich auswirken. Denn nach früherem Recht bestimmte sich ihr Geschäftspartner u.U. nach Kriterien, die für Dritte nicht ohne weiteres erkennbar waren. Beispielsweise setzte das Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft voraus, dass der erste Erwerber seinen Besitz am Sondereigentum vom ...mehr

Rz. 12 Die Anwendbarkeit der Vorschriften des WEG umfasst auch die Beschlussfassung alleine durch den teilenden Eigentümer, an die die Erwerber nach allgemeinen Regeln gebunden sind. Dies birgt die Gefahr ordnungswidriger Beschlüsse zu ihren Lasten, was eines der vorrangigen Argumente der früher h.M. gegen "Ein-Personen-Gemeinschaften" war. Üblicherweise wird die Anfechtungs...mehr

Rz. 17 Die Rechtsprechung zum bisherigen Recht hat es schon früh als notwendig angesehen, die Vorschriften des WEG bereits in der Entstehungsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft anzuwenden, in der alleine der teilende Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.[19] Denn die Erwerber nutzen das Wohnungseigentum bereits vor ihrer Eintragung wie Eigentümer. Deswegen sollten si...mehr

Rz. 6 Im Zusammenhang mit der Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit erwähnen die Gesetzesmaterialien – leider bedauerlich knapp – auch Mehrfachparker. Wörtlich heißt es zur Reichweite von § 3 Abs. 1 S. 2 WEG: "Daher sind auch (…) einzelne Stellplätze in einer Mehrfachparkanlage (sogenannte Duplex- oder Quadruplexparker) erfasst."[7] Dies ist in dieser Komprimierung kaum m...mehr

Rz. 48 Ebenso unklar bleiben Gesetz und Gesetzesmaterialien für den Fall, dass nach der Liquidation Verluste oder Überschüsse verbleiben, was die Regel sein dürfte. Dies wird (juristisch) noch zu verkraften sein, wenn die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft ihr Vermögen übersteigen. Dann fallen die Gläubiger eben aus. Anders steht es bei einem Restvermögen n...mehr

Rz. 14 Denkbar ist ein Anspruch auf Abänderung der ordnungswidrigen Beschlüsse. Zwar begegnete ein solcher im Hinblick auf die vorrangige Möglichkeit der Korrektur im Wege der Beschlussanfechtung bislang einer gewissen Zurückhaltung. Nach früherem Recht existierte aber auch die Möglichkeit der praktisch unanfechtbaren Beschlussfassung durch den teilenden Eigentümer nicht. Vo...mehr

Rz. 52 Zum Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG ist nach den Gesetzesmaterialien derjenige verpflichtet, zu dessen Gunsten die Duldungspflicht besteht.[39] Das ist bei der Duldungspflicht nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG die Wohnungseigentümergemeinschaft, bei derjenigen nach § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG der einwirkende Eigentümer.mehr

Rz. 15 Bis zur Entscheidung über diese Frage bleibt dem Erwerber ähnlich wie bei Verträgen zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft nur eine schuldrechtliche Absicherung. Er kann zunächst vom teilenden Eigentümer die Vorlage der Niederschriften mit den Beschlüssen bzw. der Beschluss-Sammlung verlangen. Dann kann er im Erwerbsvertrag die Zusicherung verlangen, dass keine ...mehr

a) Gestattung Rz. 95 Der Begriff der Gestattung nimmt auf § 20 Abs. 1 Fall 2 WEG Bezug. Anders als in § 20 Abs. 1 WEG sind durch Beschluss gestattete von sonstigen beschlossenen baulichen Veränderungen zu unterscheiden, da diese Vorschrift nur ihre Rechtmäßigkeit unabhängig von der Kostenfolge regelt. Für letztere gelten nämlich die Kostentragungsregelungen der Absätze 2 und ...mehr

a) Verlangen eines Wohnungseigentümers Rz. 99 § 21 Abs. 1 S. 1 Fall 2 WEG bezieht sich auf die nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG privilegierten Maßnahmen. Das Vorliegen einer solchen Maßnahme alleine genügt freilich nicht, um den dadurch begünstigten Wohnungseigentümer mit den Kosten ihrer Herstellung zu belasten. Dies ist nur der Fall, wenn er die bauliche Veränderung verlangt und d...mehr

Rz. 103 § 21 Abs. 1 S. 2 WEG beschränkt die Nutzung der baulichen Veränderung auf diejenigen, Wohnungseigentümer, die die Kosten der baulichen Veränderung tragen. Dies gilt allerdings nur für bauliche Anlagen, die einer exklusiven Nutzung zugänglich sind. Auf dem Wege des § 21 Abs. 1 S. 2 WEG können Miteigentümer nicht von der Nutzung gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlos...mehr

Rz. 30 Bedeutung kann die Duldung des Betretens allenfalls im Zusammenhang mit der Instandhaltung oder Instandsetzung von Sondereigentum erlangen, die u.U. die Benutzung fremden Sondereigentums rechtfertigen kann. Dies wurde angenommen, wenn der zulässige Ausbau des Dachgeschosses nur unter Inanspruchnahme fremden Sondereigentums unter wirtschaftlich vertretbaren Bedingungen...mehr

Rz. 50 Vor diesem Hintergrund gewinnt die früher in § 10 Abs. 8 WEG a.F. angeordnete Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für die Wohnungseigentümergemeinschaft neue Bedeutung. Denn der Gläubiger kann auf diesem Wege auf den Eigentümer aller Einheiten zurückgreifen. Gleichwohl dürften sich nach einem Verkauf der Liegenschaft rein praktische Probleme ergeben, die allerdin...mehr

Rz. 1 Bislang waren einzelne Wohnungseigentümer vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung nur zur Einberufung einer Eigentümerversammlung befugt, wenn sie hierzu vom Gericht ermächtigt waren.[1] Dies führte insbesondere in der Gründungsphase und in kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften zu Unzuträglichkeiten. Wenn (noch) kein Verwalter bestell...mehr

Rz. 4 Im Ergebnis wird das Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer Teilung nach § 8 WEG künftig gegenüber dem früheren Recht regelmäßig vorverlagert. Sie entsteht stets mit nur einem einzigen Wohnungseigentümer. Dies wird in den Gesetzesmaterialien etwas unsauber unter dem Begriff der "Ein-Personen-Gemeinschaft" diskutiert.[7] Tatsächlich ist die Wohnungseigen...mehr

Rz. 41 Der Gesetzestext und die Materialien konzentrieren sich auf die Antragsberechtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft, was leicht nachvollziehbar ist, da es sich hierbei um die eigentliche Neuerung des Gesetzes handelt. Gleichwohl sind von der Eintragung, sofern die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht Eigentümerin einer Einheit ist, nicht ihre Rechte, sondern allein...mehr

Rz. 111 Da das Vertrauen des Gesetzgebers in die Vernunft der doppelt qualifizierten Mehrheit doch nicht unbegrenzt war, sah er in § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 letzter Hs. WEG eine Ausnahme von der Kostentragungspflicht aller Wohnungseigentümer vor, wenn die bauliche Veränderung "mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden" ist. Da anstelle der Kostentragung nach § 21 Abs. 2 S. 1 Nr....mehr

Rz. 7 Zur Bedeutung der Rechtsfigur der "werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft" im Außenverhältnis hat sich der BGH stets bedeckt halten und davon geredet, dass die Vorschriften des WEG "jedenfalls im Innenverhältnis" o.ä. Anwendung finden.[9] Mit dieser zurückhaltenden Zweideutigkeit macht das WEMoG dankenswerterweise Schluss. Die Gesetzesmaterialien stellen klar, dass d...mehr

Rz. 57 § 20 Abs. 2 WEG fasst den Kreis der Anspruchsberechtigten außerordentlich weit. Demnach kann jeder Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1–4 WEG verlangen, unabhängig davon, ob er selbst etwa behindert ist, Einbrüche fürchten muss oder ein elektrisches Fahrzeug laden will. Zudem soll ein Anspruch auf Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Gebr...mehr

Rz. 160 Im Mietrecht kann zu den dort geregelten Fehlerfolgen unter Rückgriff auf das allgemeine Schuldrecht ein Schadensersatzanspruch hinzukommen. Denn die unterlassene oder unrichtige Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen ist zugleich eine Pflichtverletzung des Vermieters gegenüber dem Mieter. Im Ergebnis kann er aus § 280 Abs. 1 BGB den Ersatz des hieraus entstandenen...mehr

Rz. 144 Vor diesem Hintergrund erscheint es unausweichlich, die misslungene Verweisungstechnik des Gesetzes schlicht zu ignorieren. Nach dem Sinn der Ankündigung kommt nur der Urheber einer baulichen Veränderung als Auskunftsverpflichteter in Betracht, also je nach Maßnahme die Wohnungseigentümergemeinschaft, nach § 9b Abs. 1 S. 1 WEG vertreten durch den Verwalter oder der u...mehr

Rz. 166 Erst nach der Bejahung einer Härte auf Mieterseite ist die Abwägung nach § 555d Abs. 2 S. 1 BGB vorzunehmen. § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 S. 1 BGB berücksichtigt als Personen, deren Interessen auf Mieterseite einzubeziehen sind, den Mieter, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts. Das Gesetz setzt bei allen Personen stillschweigend voraus, dass sie als ...mehr

Rz. 4 Die Gesetzesänderung kann gerade in beiden oben skizzierten Problemfällen, der Wohnungseigentümergemeinschaft im Gründungsstadium und der kleinen Gemeinschaft ohne Verwalter zumindest teilweise die Einberufung einer Eigentümerversammlung ermöglichen. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr bereits mit Anlage der Wohnungsgrundbücher existent wird, kann der teilend...mehr

Rz. 98 Weder § 20 Abs. 1 Fall 2 WEG noch § 21 Abs. 1 S. 1 WEG schließen es aus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine gestattete, ähnlich wie eine verlangte bauliche Veränderung selbst durchführt. Dies kann schon deshalb sinnvoll sein, weil eben das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Wird etwa auf Veranlassung des für die Gartenpflege zuständigen Wohnungseigentümer ...mehr

Rz. 37 Es kann in der Verwalterpraxis dazu kommen, dass der Verwalter eine bestimmte Aufgabe nicht selbst erledigen kann. Dieses Problem wurde früher durch die Bestellung eines Vertreters durch Beschluss nach § 27 Abs. 3 S. 3 WEG a.F. entschärft. War der Verwalter etwa in dem Termin zur Versteigerung der Wohnung eines säumigen Miteigentümers, die die Wohnungseigentümergemein...mehr

Rz. 18 Nach der ursprünglichen gesetzlichen Konzeption war die Eigentümerversammlung eine Präsenzveranstaltung. Danach konnte der Wohnungseigentümer seine Rechte als Versammlungsteilnehmer nur dort wahrnehmen. Diese Präsenzpflicht lockert § 23 Abs. 1 S. 2 WEG, der erstmals die Möglichkeit einer "Teilnahme" an einem anderen Ort regelt. Die technischen Einzelheiten sind wohl i...mehr

Rz. 95 Der Begriff der Gestattung nimmt auf § 20 Abs. 1 Fall 2 WEG Bezug. Anders als in § 20 Abs. 1 WEG sind durch Beschluss gestattete von sonstigen beschlossenen baulichen Veränderungen zu unterscheiden, da diese Vorschrift nur ihre Rechtmäßigkeit unabhängig von der Kostenfolge regelt. Für letztere gelten nämlich die Kostentragungsregelungen der Absätze 2 und 3. Die Differ...mehr

Rz. 99 § 21 Abs. 1 S. 1 Fall 2 WEG bezieht sich auf die nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG privilegierten Maßnahmen. Das Vorliegen einer solchen Maßnahme alleine genügt freilich nicht, um den dadurch begünstigten Wohnungseigentümer mit den Kosten ihrer Herstellung zu belasten. Dies ist nur der Fall, wenn er die bauliche Veränderung verlangt und dieses Verlangen für die Beschlussfassu...mehr

Rz. 101 Besteht aus § 20 Abs. 2 S. 1 WEG ein Anspruch auf eine privilegierte bauliche Veränderung, so kommt den Wohnungseigentümern zwar wegen der konkreten Ausführung ein Ermessen zu. Das Gesetz schließt es aber nicht aus, die Ausführung dem Umbauwilligen zu überlassen. Dieser Fall wird wohl deswegen in § 21 Abs. 1 S. 1 WEG nicht ausdrücklich geregelt, weil der Gesetzgeber ...mehr

Rz. 48 Nach früherem Recht war streitig, ob die Klagen gegen einen Beschluss gleichgerichtete Interessen verfolgen mussten.[41] Dies muss trotz Anfechtung desselben Beschlusses nicht zwingend der Fall sein, wenn etwa ein Eigentümer eine Gebrauchsregelung als ungenügend ansieht und eine andere im Wege der Beschlussersetzung erstrebt, der andere schon die beschlossene als zu w...mehr

Rz. 3 Als Folgeänderung konnte § 8 Abs. 2 S. 2 WEG a.F. gestrichen werden, da sich die dortige Regelung von selbst versteht.[5] Wenn selbst die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche schon mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht, dann muss selbstverständlich auch die Teilung ab diesem Zeitpunkt wirksam sein. Überdies wurde mit dem neuen Verweis des § 8 Abs. 2 S. 1 W...mehr

Rz. 84 Diese Änderung kann in der Praxis gravierende Folgen nach sich ziehen. Ganz unmittelbar ergibt sich dies bei der Reservekompetenz des Verwaltungsbeirates gemäß § 24 Abs. 3 WEG, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn ein Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert. Nimmt die Einberufung dann ein scheinbar zum Mitglied des Verwaltungsbeirates bestellter Nicht...mehr

Rz. 77 Die frühere Rechtsprechung kann auch insoweit nicht fortgeführt werden, als der Verweis des § 17 Abs. 2 WEG auf § 14 WEG damit einhergeht, dass nunmehr andere Pflichten gelten. Auffälligstes Beispiel ist wohl der Wegfall von § 14 Nr. 2 WEG a.F. Bislang wurde es durchweg für möglich befunden, ein Entziehungsverfahren darauf zu stützen, dass der Eigentümer nicht auf ein...mehr

Rz. 81 Der Verzicht auf die Beschlussfassung nach § 18 Abs. 3 S. 1 WEG a.F. geht allerdings über die zivilprozessualen Folgen deutlich hinaus. Soweit die Gesetzesmaterialien postulieren, dass auch ohne § 18 Abs. 3 S. 1 WEG a.F. "über die Ausübung des Anspruchs ein Mehrheitsbeschluss zu fassen ist,"[78] verkennt dies die vom Gesetzgeber selbst geschaffenen Neuerungen. Zwar we...mehr

Rz. 20 Im Gegensatz zu anfänglichen Vorstellungen des BGH sieht der Gesetzgeber keine zeitliche Grenze zwischen dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Erwerbsvorgang vor.[25] Jeder Erwerb vom teilenden Eigentümer führt, wenn die weiteren Voraussetzungen gegeben sind, zur Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies entspricht dem letzten Stand...mehr

Rz. 11 Dieses neue System der Durchsetzung von Ansprüchen auf ordnungsmäßige Verwaltung schlägt sich auch bei der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Pflichtverletzungen nieder. Da der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung nur gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, der der Verwalter nur im Innenverhältnis verpflic...mehr

Rz. 40 Darüber hinaus übernahm der Gesetzgeber in § 11 Abs. 3 WEG erstaunlicherweise die schon 2007 überholte Regelung des § 17 WEG a.F. zur Auseinandersetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft in das neue Recht.[39] Danach spricht er den Wohnungseigentümern einen "Anteil (…) nach dem Verhältnis des Wertes ihrer Wohnungseigentumsrechte zur Zeit der Aufhebung der Gemeinschaf...mehr