Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümer

Rz. 471 Die unentgeltliche Übertragung eines Betriebs i. S. v. § 6 Abs. 3 EStG setzt voraus, dass sämtliche funktional wesentlichen Betriebsgrundlagen auf den Erwerber übergehen. Werden anlässlich der unentgeltlichen Übertragung eines Betriebs Wirtschaftsgüter vom Übertragenden zurückbehalten, die zu den funktional wesentlichen Betriebsgrundlagen gehören, so liegt keine erfo...mehr

Rz. 127 Die Beurteilung, ob bei der Abgabe von Speisen und Getränken eine dem Regelsteuersatz unterliegende sonstige Leistung oder eine (im Regelfall) dem ermäßigten Steuersatz unterliegende Lieferung vorliegt, muss jeweils im Einzelfall beurteilt werden. In der Zeit vom 1.7.2020 bis 31.12.2023 ist allerdings bei der Abgabe von Speisen zu beachten, dass diese auch als Restau...mehr

Aufwendungen für eine nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung leerstehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts erkennbar aufgenommen und sie später nicht aufgegeben hat.[1] Aufwendungen für eine Immobilie nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietun...mehr

Das Gebäude und die selbstständigen Gebäudeteile können nur dann steuerlich abgeschrieben werden, wenn sie der Erzielung von Einkünften dienen. Sie dürfen also nicht jahrelang leer stehen.[1] Aufwendungen für eine Immobilie nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung sind als Werbungskosten abziehbar, solange der Steuerpflichtige den Entschluss zur Einkunftserzielung im Z...mehr

Schuldner einer Sonderumlage ist zunächst jeder Wohnungseigentümer. Schuldner einer Sonderumlage ist aber auch jeder werdende Wohnungseigentümer. Insoweit fingiert § 8 Abs. 3 WEG die Eigentümerstellung des Erwerbers, wenn dieser einen Anspruch auf Übertragung von Sondereigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, dieser Anspruch durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und i...mehr

Die bloße Tatsache, dass es sich um eine Mehrhausanlage handelt, bedeutet nicht, dass automatisch für die einzelnen Gebäude jeweils getrennte Rücklagen zu bilden wären. Das Gesetz sieht in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG lediglich die Bildung einer Rücklage vor. Wie stets, kommt es also auf die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung an. Von grundlegender Bedeutung ist zunächst, ob es ...mehr

In der Praxis wird die Erhaltungsrücklage häufig bei Liquiditätsengpässen in Anspruch genommen. Dass dies ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, liegt bereits deshalb auf der Hand, weil es sich bei der Erhaltungsrücklage um zweckgebundenes Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt.[1] Insoweit stellt auch eine lediglich vorübergehende Inanspruchnahme d...mehr

Ausgehend vom aktuellen Marktpreis/qm unterstellt die v. Hauff'sche Formel, dass vom Kaufpreis einer Eigentumswohnung lediglich 25 % auf das gemeinschaftliche Eigentum entfallen und dieses spätestens alle 50 Jahre instandsetzungsbedürftig ist. Praxis-Beispiel Berechnung nach v. Hauff'scher Formel Der Marktpreis beträgt 2.500 EUR je qm Wohnfläche. Bei einer 70-qm-Wohnung würde ...mehr

Da die GdWE also zunächst weiterhin von der Umsatzsteuer befreit ist, kann die Umsatzsteuerbefreiung allerdings für einzelne Eigentümer von Nachteil sein, nämlich für diejenigen, die ihr Teileigentum zu unternehmerischen Zwecken nutzen oder zu solchen Zwecken weitervermieten. Diese unternehmerisch tätigen Eigentümer hätten beispielsweise aus Erhaltungsaufwendungen für das Ge...mehr

3.1 Auslagenersatz regelmäßig wiederkehrender Aufwendungen Gehört der Hund nicht dem Arbeitnehmer, sondern dem Arbeitgeber (z. B. einem Bewachungsunternehmen), ist ein pauschaler Auslagenersatz für die Aufwendungen in Form von z. B. Futterkosten möglich, wenn sie regelmäßig wiederkehren und der Arbeitnehmer über einen repräsentativen Zeitraum von 3 Monaten nachgewiesen hat, d...mehr

2.1 Kein Auslagenersatz Ersetzt der Arbeitgeber seinem Arbeitnehmer die Aufwendungen für einen beruflich genutzten Hund, der sich im Eigentum des Arbeitnehmers befindet (z. B. Wachhund des Arbeitnehmers), stellt diese Ersatzleistung steuer- und beitragspflichtigen Arbeitslohn dar. Es handelt sich nicht um steuer- oder beitragsfreien Auslagenersatz. Da es sich bei einem Hund n...mehr

Abgrenzungen Eine Durchbrechung des Jährlichkeitsprinzips ist nur hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten möglich. Hinsichtlich sämtlicher anderer Abrechnungspositionen verbleibt es bei der Abrechnung nach dem Zufluss-/Abfluss-Prinzip.[1] Abrechnungspflicht Für die Erstellung einer Jahresabrechnung ist nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr der alte, noch vor Erstellung ab...mehr

Die Abrechnung hat der Verwalter stets gegenüber demjenigen vorzunehmen, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung (in der Regel ordentliche Eigentümerversammlung des Folgejahres) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel ...mehr

Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer also zunächst weiterhin von der Umsatzsteuer befreit ist, kann die Umsatzsteuerbefreiung allerdings für einzelne Eigentümer von Nachteil sein, nämlich für diejenigen, die ihr Teileigentum zu unternehmerischen Zwecken nutzen oder zu solchen Zwecken weitervermieten. Diese unternehmerisch tätigen Eigentümer hätten beispielsweise aus Er...mehr

Aus steuerlicher Sicht ist die anteilige Entnahme aus der Erhaltungsrücklage für Eigentümer, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, als Werbungskosten abzugsfähig – im Gegenzug ist die Zuführung zur Erhaltungsrücklage nicht zu berücksichtigen, da sie als Sparvorgang qualifiziert wird.[1] Auch wenn die Jahresabrechnung lediglich die Darstellung der Erhaltungsr...mehr

Bei Untergemeinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen kommt es maßgeblich darauf an, wie weit die Beschlusskompetenz reicht. Hier hat der BGH für Klarheit gesorgt, dass stets die Kosten der Gesamtgemeinschaft zu berücksichtigen sind.[1] Musterklausel: Regelung in der Gemeinschaftsordnung Bei Angelegenheiten, die ausschließlich einer bestimmten Untergemeinschaft zuzuordnen ...mehr

Auch wenn es lediglich einen formalen Mangel darstellt, wenn der Verwalter den Wohnungseigentümern den Entwurf der ihre Sondereigentumseinheit betreffenden Jahreseinzelabrechnung nicht übersendet, sollte der Verwalter das insoweit noch nach früherer Rechtslage bestehende Erfordernis durchaus weiter beachten, da dies bereits in der Rechtsprechung gefordert wurde.[1] Hiernach ...mehr

Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG ist durch Vereinbarung abdingbar. So wird in vielen Gemeinschaftsordnungen eine abweichende Kostenverteilung vereinbart, die für unterschiedliche Kostenarten verschiedene Verteilungsschlüssel vorsieht, die dem Gerechtigkeitsempfinden der Eigentümer eher entsprechen oder aus anderen Gründen praktikabler erscheinen. So wird z. B. häufi...mehr

Möglich ist auch, durch Vereinbarung eine weitgehende wirtschaftliche Trennung der Häuser mit eigenen Beschlusskompetenzen insbesondere im Hinblick auf die Finanzverfassung der einzelnen Häuser herbeizuführen. Sieht die Gemeinschaftsordnung z. B. eine wirtschaftliche Trennung derart vor, dass für die einzelnen Häuser eigene Wirtschaftspläne zu erstellen sind, auf Grundlage d...mehr

Bei Untergemeinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen kommt es maßgeblich darauf an, wie weit die Beschlusskompetenz reicht. Hier hat der BGH für Klarheit gesorgt und festgestellt, dass stets die Kosten der Gesamtgemeinschaft zu berücksichtigen sind.[1] Praxis-Beispiel Regelung für Untergemeinschaften in einer Gemeinschaftsordnung "Bei Angelegenheiten, die ausschließlich ei...mehr

Haben die Wohnungseigentümer im Hinblick auf eine Maßnahme der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine Kostenbefreiung einzelner Wohnungseigentümer beschlossen, ist dies bei Erstellung des Wirtschaftsplans zu berücksichtigen. Die Kostenanteile der nicht befreiten Wohnungseigentümer erhöhen sich dann entsprechend. Praxis-Beispiel Erha...mehr

Hiermit korrespondierend sind auch sämtliche in der abzurechnenden Wirtschaftsperiode getätigten Ausgaben darzustellen. Da sämtliche Ausgaben darzustellen sind, gilt dies auch für solche, die unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt wurden.[1] Dies gilt auch für solche Zahlungen, für die wegen fehlender Kontounterlagen oder Belege eine Prüfung der sachlichen...mehr

Nach § 35a Abs. 2 EStG kommt für bestimmte haushaltsnahe Dienstleistungen eine Ermäßigung der Einkommensteuer in Höhe von 20 %, höchstens aber 600 EUR in Betracht. Der Steuerabzug kommt bei Handwerkerleistungen in Betracht, sofern es sich um Renovierungs-, Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen handelt. Auch sog. "Kontrollaufwendungen" wie etwa Schornsteinfegergebühren und ins...mehr

Verfügt beispielsweise nur eines von mehreren Häusern über einen Aufzug, ist dies aber bei der Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung nicht berücksichtigt, können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Betriebs- und Wartungskosten sowie die Kosten der Erhaltung des Lifts nur den Wohnungseigentümern des Aufzugshauses aufgebürdet werden. Mit Blick auf die Kostenpos...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist zwar Unternehmerin im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG), weil sie Leistungen an die Wohnungseigentümer und Teileigentümer erbringt. Nach § 4 Nr. 13 UStG sind jedoch die Leistungen der Gemeinschaften an die Eigentümer von der Umsatzsteuer befreit. Einzige Ausnahme nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG stellen Einnahmen aus Stellplatzvermi...mehr

Die Abrechnung hat der Verwalter stets gegenüber demjenigen vorzunehmen, der am Tag der Beschlussfassung über die Anpassung der Vorschüsse bzw. Nachschüsse als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Die Jahresabrec...mehr

Die anteiligen Zinserträge stellen für alle Eigentümer, deren Wohnung sich im Privatvermögen befindet, unabhängig von der Nutzungsart, steuerpflichtige Einkünfte aus Kapitalvermögen dar.[1] Insoweit wird die Abgeltungsteuer einbehalten und vom Bankinstitut werden nur die Nettozinsbeträge gutgeschrieben. Unter diesem Aspekt genügt eine Nettoverbuchung des Zinsertrags bei der ...mehr

Zwingende Bestandteile der Jahresabrechnung sind zunächst die Jahresgesamtabrechnung und die jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen für die Eigentümer. Zwar ist der Stand der gebildeten Rücklagen und auch der Stand der gemeinschaftlichen Konten im Vermögensbericht darzustellen, allerdings sind Angaben zur Erhaltungsrücklage und den Bankkontenständen bereits in der Jahresabrechnung...mehr

Die GdWE ist zwar Unternehmerin im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG), weil sie Leistungen an die Wohnungs- und Teileigentümer erbringt. Nach § 4 Nr. 13 UStG sind jedoch die Leistungen der Gemeinschaft an die Eigentümer von der Umsatzsteuer befreit. Einzige Ausnahme nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG stellen Einnahmen aus Stellplatzvermietungen dar, die allerdings erst umsatzste...mehr

Als Finanzierungsinstrument kommt auch eine Kreditaufnahme der GdWE infrage. Einnahmen in Form von Darlehensauszahlungen sind dann im Wirtschaftsplan darzustellen, soweit die GdWE bereits ein Darlehen aufgenommen hat und in der Wirtschaftsperiode ein entsprechender Geldfluss erfolgt bzw. in der Wirtschaftsperiode die Darlehensaufnahme unter entsprechendem Geldfluss erfolgen ...mehr

Zunächst gilt Vorausgeführtes auch bei Mehrhausanlagen. Hier können ggf. aber die Maßgaben des Einzelfalls Abweichungen begründen. Regelt etwa die Gemeinschaftsordnung eine unterschiedliche Kostenverteilung im Hinblick auf die einzelnen Häuser, muss der Verwalter dies bei Erstellung der Einzelwirtschaftspläne berücksichtigen. Entsprechendes gilt bei einer Beschlussfassung üb...mehr

Gerät der Verwalter mit der Erstellung der Abrechnung in Verzug, können die Wohnungseigentümer insoweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch nehmen. Ist die Klage erfolgreich, können zunächst die Verfahrenskosten gegen den Verwalter geltend gemacht werden. Bleibt er weiter untätig, haftet er unmittelbar gegenüber den vermietenden Wohnungseigentümern hinsichtli...mehr

Da der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt, trifft die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung zunächst und grundsätzlich auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, obwohl § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG insoweit ausdrücklich den Verwalter verpflichtet. Der Verwalter ist allerdings im Innenverhältnis ...mehr

Rz. 1 Der mWv 1.1.2004 neu in das Gesetz eingefügte § 4 Nr. 4a UStG [1] verkörpert die sog. Umsatzsteuerlagerregelung. Mit ihr werden Umsätze im Zusammenhang mit Gegenständen, die in ein Umsatzsteuerlager eingelagert werden bzw. die sich in einem Zollverfahren (Nichterhebungsverfahren) befinden, zunächst steuerfrei gestellt. Eine Steuerbelastung erfolgt mit der Auslagerung. D...mehr

Stets sind in die Jahresabrechnung aus dem Verwaltungsvermögen getätigte Ausgaben einzustellen, egal ob die Ausgaben rechtmäßig oder unrechtmäßig erfolgten und unabhängig davon, ob die Ausgaben ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen haben oder nicht.[1] Dies gilt für sämtliche getätigten Ausgaben und unabhängig davon, ob sie nachvollziehbar oder durch Kontoauszüge belegt sind...mehr

Rz. 25 § 4 Nr. 4a UStG [1] beruht auf Art. 154, 155, 157 Abs. 1 Buchst. a, 157 Abs. 1 Buchst. b und Abs. 2, 160 Abs. 1 Buchst. b, 163 und 202 MwStSystRL (vorher Art. 16 Abs. 1 Teil B Buchst. e sowie Teile C bis E und Abs. 1a der 6. EG-Richtlinie). Verstöße gegen diese Vorschriften sind nicht erkennbar. Nach Art. 155 MwStSystRL haben die Mitgliedstaaten die Möglichkeit (Kannvo...mehr

Rz. 147 Der Unternehmer hat die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 4a UStG nachzuweisen. Der Nachweis ist keine materiell-rechtliche Voraussetzung der Steuerbefreiung. [1] Der Nachweis ist eindeutig und leicht nachprüfbar zu führen.[2] Rz. 148 Wird ein unter die Anlage 1 zu § 4 Nr. 4a UStG fallender Gegenstand, der sich in einem Umsatzsteuerlager befindet, st...mehr

Die Einzelabrechnung kann entsprechend dem Einnahmen-/Ausgaben-Prinzip nachrichtlich die tatsächlich in der Abrechnungsperiode geleisteten Vorauszahlungen jedes Eigentümers ausweisen. Von wesentlicher Bedeutung ist jedoch, dass die Jahresabrechnung die Abrechnungsspitze auszuweisen hat (Kardinalpflicht!). Beschlussgegenstand der Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 28 Abs. ...mehr

Ersetzt der Arbeitgeber seinem Arbeitnehmer die Aufwendungen für einen beruflich genutzten Hund, der sich im Eigentum des Arbeitnehmers befindet (z. B. Wachhund des Arbeitnehmers), stellt diese Ersatzleistung steuer- und beitragspflichtigen Arbeitslohn dar. Es handelt sich nicht um steuer- oder beitragsfreien Auslagenersatz. Da es sich bei einem Hund nicht um ein Werkzeug ha...mehr

Erträge aus Vermietung und Verpachtung des gemeinschaftlichen Eigentums sind als Einnahmeposition zu berücksichtigen. Hierbei ist es unerheblich, ob es sich beim Mieter bzw. Pächter um einen Wohnungseigentümer oder einen gemeinschaftsfremden Dritten handelt.mehr

Die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums stellen in aller Regel den größten Ausgabenposten der Gemeinschaft dar. Abhängig vom konkreten Einzelfall, handelt es sich i. d. R. um Versicherungsbeiträge (Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, ggf. Gewässerschadenhaftpflicht), Abfallbeseitigung, Straßenreinigung, Schmutzwassergebühren, Fris...mehr

Dient ein Hund überwiegend privaten Zwecken, ist ein Werbungskostenabzug generell ausgeschlossen. Hunde, die nahezu ausschließlich zur beruflichen Nutzung eingesetzt werden, werden steuerrechtlich als Arbeitsmittel behandelt. So z. B. Hunde von Hundeführern der Polizei und des Zolls sowie die Jagdhunde bei Forstbeamten.[1] Eine geringfügige private Mitnutzung ist unschädlich....mehr

Kommt es durch den Bürohund zu einem Personen- oder Sachschaden im Betrieb, greift die gesetzliche Tierhalterhaftung nach § 833 BGB; etwa, wenn der Hund den Teppich einnässt, Büromöbel anknabbert, eine Kundin über den Hund stolpert etc.[1] Der private Bürohund, auch wenn er ausdrücklich oder konkludent, individual- oder kollektivrechtlich vom Arbeitgeber erlaubt wurde, ist k...mehr

Nach § 28 Abs. 4 WEG muss der Vermögensbericht den Stand der in den jeweiligen Eigentümergemeinschaften gebildeten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Im Einzelnen ist also jeweils der Ist-Stand der Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG, etwaiger weiterer gebildeter Rücklagen und das tatsächlich vorhandene Vermögen anzugeben....mehr

Ein Bürohund oder Assistenzhund wird – im Gegensatz zu bestimmten beruflich genutzten Hunden – der privaten Sphäre zugerechnet, d. h. die Aufwendungen gelten als privat veranlasste Ausgaben und betreffen die private Lebensführung. Werden Hunde nahezu ausschließlich beruflich eingesetzt, können sie als Arbeitsmittel von den Werbungskosten abgesetzt werden, z. B. Hunde der Pol...mehr

Werden Hunde nahezu ausschließlich aus beruflichen Gründen gehalten, sind die Aufwendungen für die Haltung und Pflege in vollem Umfang abziehbare Werbungskosten; es sind keine nicht abziehbaren Kosten der privaten Lebensführung. So z. B. auch bei einem Polizeihundeführer für den ihm anvertrauten landeseigenen Diensthund. Der Hund ist als Arbeitsmittel des Polizisten anzusehe...mehr

Gehört der Hund nicht dem Arbeitnehmer, sondern dem Arbeitgeber (z. B. einem Bewachungsunternehmen), ist ein pauschaler Auslagenersatz für die Aufwendungen in Form von z. B. Futterkosten möglich, wenn sie regelmäßig wiederkehren und der Arbeitnehmer über einen repräsentativen Zeitraum von 3 Monaten nachgewiesen hat, dass das Futter für den Wachhund z. B. 3 EUR täglich kostet...mehr

Erträge aus Vermietung und Verpachtung des gemeinschaftlichen Eigentums sind selbstverständlich ebenfalls als Einnahmeposition zu berücksichtigen. Hierbei ist es unerheblich, ob es sich beim Mieter bzw. Pächter um einen Wohnungseigentümer oder einen gemeinschaftsfremden Dritten handelt. Zuordnung der Mieterträge prüfen Stets ist zu prüfen, ob Mieterträge ggf. der Erhaltungsrü...mehr

Kommt es durch den Assistenzhund zu einem Sachschaden im Betrieb (der Hund nässt den Teppich ein, knabbert Büromöbel oder die Arbeitstasche eines Kollegen an etc.) oder zur Verletzung einer externen Person (etwa stolpert eine Kundin über den Hund) greift die gesetzliche Tierhalterhaftung nach § 833 Satz 1 BGB. Für den Besitzer greifen, vorbehaltlich anderslautender vertragli...mehr

Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der GdWE, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG stellt allerdings noch keine Anspruchsgrundlage dar. Entsprechende Anspruchsgrundlagen müssen vielmehr auf Basis von § ...mehr