Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümergemeinschaft

Die Erhaltungsrücklage ist Bestandteil des Gemeinschaftsvermögens, das gemäß § 9a Abs. 3 WEG der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet ist und von ihr verwaltet wird. Der einzelne Wohnungseigentümer hat keinen Anteil am Verwaltungsvermögen, auch keinen ideellen.[1]mehr

Verständlicherweise bestehen bei den Eigentümern unterschiedliche Interessen bei der Nutzung, insbesondere der Bewirtschaftung und den Kosten. Hinweis Wohnungseigentumsgesetz maßgebend Auch bei Wohnungseigentumsanlagen mit Gebäuden gleicher oder verschiedenartiger Bebauungsarten und/oder -abschnitten, ist das Wohnungseigentumsgesetz mit allen Konsequenzen anzuwenden: Es kann nu...mehr

Auch der ausgeschiedene Eigentümer hat unter dem Gesichtspunkt ordnungsgemäßer Verwaltung Auskunftsansprüche gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer , die während seiner Zugehörigkeit zur Wohnungseigentümergemeinschaft begründet wurden. Insoweit steht der ausgeschiedene Eigentümer den Miteigentümern gleich (BGH, Urteil v. 25.9.1980, VII ZR 276/79, BGHZ 1978 S. 166). Hi...mehr

Die Rückstände bleiben als Forderungen gegenüber dem zahlungsunfähigen Eigentümer bestehen. Soweit sie jedoch nicht durch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen realisiert werden können, müssen sie auf die übrigen Eigentümer umgelegt werden. Praxis-Tipp Hausgeldforderungen umlegen Für die Verwaltung empfiehlt sich, rückständige Hausgeldforderungen jährlich auf die Miteigentümer umzuleg...mehr

Ist die Eigentümergemeinschaft zur Einführung einer verbrauchsabhängigen Umlage der Kosten, die im Sondereigentum anfallen, nicht bereit, so kann der Eigentümer einer leer stehenden Wohnung deren Einführung durch Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG oder im Fall vereinbarter Kostenverteilung nach dem 30.11.2020 gemäß § 10 Abs. 2 WEG dann verlangen, wenn ein F...mehr

Ist das Recht des Verwalters zur Amtsniederlegung durch entsprechende Regelung im Verwaltervertrag auf das Vorliegen eines wichtigen Grunds beschränkt und liegt ein solcher tatsächlich nicht vor, ist die Eigentümergemeinschaft berechtigt, den Verwaltervertrag aus wichtigem Grund zu kündigen. Die 2-Wochenfrist des § 626 Abs. 2 BGB ist insoweit nicht anwendbar. Zu berücksichti...mehr

Hauseigentümer sind nach der Heizkostenverordnung verpflichtet, die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe des Verbrauchs auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Die hierzu erforderlichen Messgeräte sind demnach gemeinschaftlich anzuschaffen und zu betreiben. Diese von der Eigentümergemeinschaft angeschafften Messgeräte sind daher Bestandteil des Gemein...mehr

Eine als Mehrhausanlage bestehende Eigentümergemeinschaft hat eine gemeinsame Verwaltung, die durch Beschlussfassung aller Miteigentümer der beschlussfähigen Eigentümerversammlung bestellt wird. Über die Bestellung des Verwalters ist zwingend innerhalb der Gesamtgemeinschaft zu beschließen. Ein Beschluss über die Bestellung eines "Unterverwalters" für eine Untergemeinschaft ...mehr

Eine teilschuldnerische Außenhaftung der einzelnen Wohnungseigentümer nach Maßgabe ihres Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt § 9a Abs. 4 WEG. Darüber hinaus ordnet die Bestimmung eine zeitlich begrenzte Nachhaftung ausgeschiedener Wohnungseigentümer an. Die Haftung des Wohnungseigentümers beschränkt § 9a Abs. 4 Satz 1, 2....mehr

Die Möglichkeit der Aufrechnung einer Forderung mit der Forderung eines anderen, regeln die §§ 387 ff. BGB. Voraussetzung einer Aufrechnung ist stets, dass die eigene Forderung wirksam und fällig ist und die einander geschuldeten Leistungen gleichartig sind. Hinweis Aufrechnung gegen Hausgeldzahlung nur eingeschränkt zulässig Um eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht zu gefährde...mehr

§ 8 Abs. 3 WEG, der zugunsten des Erwerbers die Rechtsqualität eines Eigentümers im Innenverhältnis fingiert, setzt voraus, dass der Erwerber einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, dieser Anspruch durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde. Sind diese ...mehr

Dem Eigentümer kann gemäß § 17 Abs. 2 WEG das Wohnungseigentum entzogen werden, wenn er trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Darüber hinaus ist eine Abmahnung grundsätzlich auch dann erforderlich, wenn die Entziehung auf § 17 Abs. 1 WEG gestützt wird, ohne dass das Regelbeispiel des § 17 Abs. 2 WEG vorliegt.[1] Grund...mehr

Selbst wenn die Wohnanlage der Eigentümergemeinschaft aus verschiedenen Gebäuden oder Bauabschnitten besteht, bleibt sie eine Gemeinschaft und führt Gesamt-Eigentümerversammlungen durch.[1] An dieser Versammlung sind auch die Eigentümer der Häuser zu beteiligen, die gar nicht von der zu entscheidenden Maßnahme betroffen sind. Die Versammlungen sind im Übrigen stets beschlussf...mehr

Auch bei einer Mehrhauswohnanlage handelt es sich um eine Eigentümergemeinschaft. Deshalb fließen die Hausgelder der Eigentümer der einzelnen Hauseinheiten – unabhängig vom etwa vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel – in das Gemeinschaftsvermögen der Gesamtgemeinschaft. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft vollrechtsfähig ist und ihr das Verwaltungsvermögen gemäß § 9a Abs...mehr

Die Überbelegung spielt i. d. R. bei vermieteten Eigentumswohnungen eine Rolle. Eine Überbelegung ist immer dann anzunehmen, wenn nicht genügend Wohnfläche für jeden Erwachsenen und jedes Kind vorhanden ist. Gehen von einer Wohnungsüberbelegung erhebliche Belästigungen zum Nachteil einer Eigentümergemeinschaft aus, so kann in erster Linie die Gemeinschaft der Wohnungseigentü...mehr

Ermächtigung zur Kreditaufnahme durch Beschluss Da der Verwalter aus eigenem Recht nicht einmal in der Lage ist, einen Überziehungskredit in Anspruch zu nehmen, weil ihm gemäß § 9b Abs. 1 WEG schlicht die Vertretungsbefugnis fehlt, ist er erst recht nicht ohne entsprechende Ermächtigung in der Lage, einen langfristigen Darlehensvertrag für die Gemeinschaft abzuschließen. Der ...mehr

Erwerber, die die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 WEG erfüllen, werden im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern wie Wohnungseigentümer behandelt. Für sie gelten also ebenfalls die Regelungen des WEG. Sie haben die gleichen Rechte und Pflichten wie Wohnungseigentümer – mit Ausnahme der begrenzten Außenhaftung des § 9a Abs. 4 WE...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt einen Verwaltungsbeirat nicht zwingend vor. Deshalb verzichten viele Eigentümergemeinschaften auf die Einrichtung dieser Institution. Hat der Verwalter sein Amt niedergelegt und besteht kein Verwaltungsbeirat, so fehlt es an einem zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung berechtigten Organ. Denn neben dem Verwalter ist bekanntlic...mehr

Bei Streitigkeiten wegen erhöhter Trittschalleinwirkungen stellt sich zunächst die Frage, nach welchen Kriterien ausreichender Schallschutz überhaupt bestimmt wird. Die Feststellung, welche Nachteile in diesem Zusammenhang noch hinzunehmen sind, kann im Einzelfall Schwierigkeiten bereiten. Soweit jedoch DIN-Vorschriften existieren, können sie als brauchbarer Maßstab herangez...mehr

Grundsätzlich ist bei der Entscheidung, ob durch die Wahl eines bestimmten Fußbodenmaterials ein Nachteil i. S. v. § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG entsteht, auf objektivierbare Maßstäbe abzustellen. Insofern gewinnen zwar mangels anderweitiger Anhaltspunkte insbesondere die Vorschriften der DIN Bedeutung und hier die maßgebliche DIN 4109. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn die Eigentü...mehr

Missachtet der Bauträger im Rahmen der Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage die anerkannten Regeln der Technik oder kommt es etwa aufgrund von Planungsfehlern zu erhöhten Trittschalleinwirkungen, haben die Wohnungseigentümer selbstverständlich einen Anspruch auf Mängelbeseitigung gegen den Bauträger. Wird für den Kauf von Eigentumswohnungen in einer neu zu errichtenden E...mehr

Der Fußbodenbelag gehört nach der maßgeblichen Bestimmung des § 5 Abs. 2 WEG zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers. Demgegenüber ist die über der Rohbaudecke liegende Trittschalldämmung dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen.[1] Konsequenz: Ändert nun einer der Wohnungseigentümer den in seinem Sondereigentum verlegten Bodenbelag, macht er von der ihm durch § 1...mehr

Häufiger Streitpunkt in Eigentümergemeinschaften sind Trittschalleinwirkungen nach einer Änderung des Bodenbelags in einzelnen Sondereigentumseinheiten. Bei einer nachträglichen Veränderung des Bodenbelags im Bereich des Sondereigentums kann jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich den Schallschutz verlangen, der im Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums bestand.[1] Be...mehr

Wohnungseigentümer K begehrt im Wege der Beschlussersetzungsklage den Rückbau einer durch Wohnungseigentümer Z errichteten Erweiterung einer Terrasse (13,28 m²). Die Erweiterungsfläche steht im gemeinschaftlichen Eigentum. Ein Sondernutzungsrecht ist nicht vereinbart. Bei der Erweiterung handelte es sich um einen Schwarzbau, den die Wohnungseigentümer im Jahr 2021 aber geneh...mehr

Ist ein bestimmter Kostenverteilungsschlüssel (etwa in der Gemeinschaftsordnung) vereinbart, haben die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Kompetenz, diesen durch Mehrheitsbeschluss bezüglich bestimmter Kosten oder Arten von Kosten abzuändern. Die Vereinbarung kann allerdings festschreiben, dass eine Änderungsbeschlussfassung nicht möglich ist, vielmehr der ve...mehr

Wird eine Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, werden die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann unter allen Wohnungseigentümern verteilt, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind. Hinweis "Mehr" oder "mindestens" die Hälfte? Umstritten ist, o...mehr

Benutzungsregelungen der gemeinschaftlichen Wasch- und Trockenräume und der darin aufgestellten Wasch- und Trockenmaschinen können im Rahmen der Hausordnung mehrheitlich beschlossen werden. Nach herrschender Meinung kann durch entsprechende Nutzungsregelung einzelnen Wohnungseigentümern ein Teil des gemeinschaftlichen Eigentums zur alleinigen Nutzung unter vollständigem Aussc...mehr

In vielen Wohneigentumsanlagen werden Räume im Bereich des Gemeinschaftseigentums als Wasch- und/oder Trockenräume genutzt. Die Wohnungseigentümer haben demnach die Möglichkeit, entweder eigene Geräte wie Waschmaschinen und Wäschetrockner aufzustellen. Die Gemeinschaft kann auch die Anschaffung von Wasch- und Trockenmaschinen beschließen, die etwa durch Münzeinwurf von den e...mehr

Steuerfreie Einnahmen und Entnahmen: § 3 Nr. 72 EStG stellt rückwirkend Einnahmen und Entnahmen aus dem Betrieb bestimmter Photovoltaikanlagen steuerfrei, wenn diese nach dem 31.12.2021 erzielt oder getätigt werden (§ 52 Abs. 4 S. 27 EStG). Begünstigt sind Photovoltaikanlagen mit einer installierten Gesamtbruttoleistung von bis zu 30 kWp, die auf, an oder in einem Einfamilien...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a. F. war der Verwalter ausdrücklich verpflichtet, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Auch wenn das reformierte WEG keine Katalogpflichten des Verwalters mehr kennt, hat sich an seiner Pflicht, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen, nichts geändert. Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG sind die ...mehr

Da das WEG seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 keine Katalogpflichten des Verwalters mehr vorsieht, sondern diesen allgemein verpflichtet, eigenständig Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung zu treffen, die nicht mit erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbunden sind, betrifft dies auch den Bereich der Erhaltung bzw. Instandhaltung ...mehr

Nach der früher geltenden Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG a. F. war der Verwalter ausdrücklich berechtigt und verpflichtet, alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen. Auch wenn diese Bestimmung keine Geltung mehr hat und der Verwalter lediglich pauschal ermächtigt und ...mehr

Eine BGB-Gesellschaft kann nicht wirksam zum Verwalter bestellt werden.[1] Die grundsätzliche Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts[2] führt also nicht dazu, dass diese Verwalterin nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein kann. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss nicht nur rechts- und geschäftsfähig sein, sondern darüber hinaus...mehr

Gewerbliche Tätigkeit Gewerblich ist eine Tätigkeit in aller Regel dann, wenn eine selbstständige und nachhaltige Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht entfaltet wird. Selbstständig handelt zunächst, wer im eigenen Namen und auf eigene Rechnung tätig wird und dabei seine Arbeitszeit im Wesentlichen frei gestalten kann und die Verantwortung für sein Handeln tragen muss. Angest...mehr

Zunächst fungiert der Verwalter nach § 9b Abs. 1 WEG als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Von diesem Grundsatz existiert lediglich die Ausnahme des Abschlusses eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags. Hierzu bedarf der Verwalter einer gesonderten Ermächtigung durch Beschluss. Im Übrigen ist seine Vertretungsmacht mit Wirkung für das Außen...mehr

Zunächst und grundsätzlich kann zum Verwalter jede natürliche und geschäftsfähige (Privat-)Person bestellt werden. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält zur Person des Verwalters keinerlei Bestimmungen. Dem Gesetz ist lediglich zu entnehmen, dass es nur einen Verwalter geben kann. Da das WEG keinerlei Bestimmungen oder Beschränkungen im Hinblick auf die Person des Verwalters e...mehr

Es ist gängige Praxis, dass sich Bauträger selbst oder "bauträgernahe" Verwaltungsunternehmen in der Teilungserklärung zum Verwalter erklären bzw. bestellen. Häufig werden seitens der Bauträger zu diesem Zweck auch Tochterunternehmen gegründet, die dann als Verwalter in der Teilungserklärung festgelegt werden. Dies ist zulässig.[1] Neben dem Vorteil der "Nähe" zu dem zu verw...mehr

§ 48 Abs. 4 WEG regelt 2 Übergangsfristen: Zeitpunkt der Anwendbarkeit von § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG, Zeitspanne der Zertifizierungs-Fiktion. Bezüglich der Anwendbarkeit von § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG wurde bereits ausgeführt, dass diese Bestimmung erst ab dem 1.12.2023 anzuwenden ist. Von Bedeutung ist daneben die in § 48 Abs. 4 Satz 2 WEG geregelte Zertifizierungs-Fiktion. War hiernac...mehr

Dem Verwalter können durch Vereinbarung – etwa in der Gemeinschaftsordnung – und nach § 27 Abs. 2 WEG auch durch Beschluss über seine gesetzlichen Befugnisse hinaus weitere verliehen werden.[1] Dem Verwalter können allerdings keine Befugnisse eingeräumt werden, die das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. So kann ihm nicht die Ermächtigung e...mehr

Gemäß § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht nur außergerichtlich, sondern auch gerichtlich. Insoweit ist das Thema "Passivvertretung" dann relevant, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von außenstehenden Dritten in Anspruch genommen wird sowie im Fall der Beschlussklagen des § 44 WEG. Als Vertreter der Gemeinschaf...mehr

Grundsätzlich sind von den Regelungen der Zertifizierung sämtliche Verwalter betroffen, egal in welcher Rechtsform das Verwaltungsunternehmen geführt wird. Allerdings sieht § 7 ZertVerwV bereits einen Katalog von Personen vor, die einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind und sich auch ohne entsprechende Prüfung als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen. Hierbei...mehr

Allgemein anerkannt ist, dass sich der Verwalter im Verwaltervertrag ein Sonderhonorar für den Fall einer Veräußerungszustimmung ausbedingen kann. Der Höhe nach dürfte ein solches bis zu 250 EUR je Zustimmung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Zu beachten ist, dass niemals der Erwerber mit diesem Honorar belastet werden kann, sondern dass es sich stets zunächst um Koste...mehr

Da der Erwerber des Wohnungs- bzw. Teileigentums automatisch an den zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter geschlossenen Verwaltervertrag gebunden ist, kann im Einzelfall auch die Lektüre des Verwaltervertrags für den potenziellen Erwerber interessant sein. Von besonderem Interesse sind hier insbesondere Sonderhonorare für Tätigkeiten des Verwalters, die nicht...mehr

Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer gem. § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG auf Grundlage der Jahresabrechnung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse gegenüber dem Wirtschaftsplan. Beschlussgegenstand stellt nicht die Jahresabrechnung dar, sondern die sich auf ihrer Grundlage ergebende Abrechnungsspitze. Bei der Abrechnungsspitze...mehr

Insbesondere für den Verwalter ist der Zeitpunkt des Eigentümerwechsels nicht nur hinsichtlich der Ladung des neuen Eigentümers zu Eigentümerversammlungen von erheblicher Bedeutung, sondern insbesondere auch im Hinblick auf die nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschlossenen Zahlungspflichten auf Grundlage des Wirtschaftsplans. Stets ist derjenige zur Beitragszahlung nach dem jewe...mehr

Nach dem Wortlaut des § 12 Abs. 1 WEG kommen als Zustimmungsberechtigte "andere Wohnungseigentümer" oder "ein Dritter" in Betracht. In der Praxis wird die Zustimmungsberechtigung in der Gemeinschaftsordnung in aller Regel auf den Verwalter übertragen. Zustimmung durch den Verwalter Die Zustimmung des Verwalters bedarf öffentlicher Beglaubigung. Im Fall einer Veräußerungszustim...mehr

Einer pauschalen Übernahme der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 8 HausrVO steht zunächst der unterschiedliche Regelungsgehalt von alter und neuer Vorschrift entgegen. § 8 HausrVO sah – unter Auflösung des Miteigentums – eine vollständige gerechte und zweckmäßige Hausratsverteilung unter neuer dinglicher Zuordnung vor (notfalls unter Auferlegung einer Ausgleichszahl...mehr

Stehen Stellplätze im Gemeinschaftseigentum, haben die Wohnungseigentümer einen weiten Spielraum, Gebrauchsregelungen auf Grundlage der Bestimmung des § 19 Abs. 1 WEG zu beschließen. Insbesondere dann, wenn der Parkraum knapp ist, können die Wohnungseigentümer beschließen, dass die Stellplätze ausschließlich dem Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen und es insbesondere Besu...mehr

Die Regelung des § 640 Abs. 2 BGB hat in seiner seit 1. Januar 2018 geltenden Fassung zunächst folgenden Wortlaut: "Als abgenommen gilt ein Werk auch, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. I...mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer möglich.[1] Voraussetzungen Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthält kein Verbot der Vermietung von Gemeinschaftseigentum. Keinem der Wohnungseigentümer erwächst durch die Vermietung ein Nachteil i. S. v. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Nachteilig ist die Vermietu...mehr