Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

Teilnahme und Stimmrecht Die erteilte Stimmrechtsvollmacht berechtigt den Vertreter, an der konkreten Eigentümerversammlung teilzunehmen. Er darf Anträge stellen und die Stimme des Vertretenen abgeben.[1] Gültigkeitsdauer der Stimmrechtsvollmacht Die Vollmacht gilt zunächst für eine Eigentümerversammlung, es sei denn, sie ist ausdrücklich als Dauervollmacht erteilt und wird dem...mehr

Praxis-Beispiel Stimmrechtsvollmacht Vollmacht zur Eigentümerversammlung am ________mehr

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6.1 Beistand der Gemeinschaft Teilnahme von Rechtsanwälten und Architekten Ausnahmsweise kann der Verwalter im Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu bestimmten Tagesordnungspunkten externe Berater (z. B. Rechtsanwälte oder Architekten) zur Meinungsbildung heranziehen. Hierbei darf kein konkreter Interessengegensatz zwischen einzelnen Wohnungseigentümern und der ...mehr

Teilnahmeberechtigte Personen Die Eigentümerversammlung ist eine private, nicht öffentliche Veranstaltung. Teilnahmeberechtigt sind alle Personen, die Inhaber eines Stimmrechts sind, unabhängig davon, ob sie an deren Ausübung gehindert sind oder nicht. Hierzu gehören neben allen Wohnungseigentümern auch diverse andere Personen wie Testamentsvollstrecker, Insolvenz-, Zwangs- u...mehr

Teilnahme von Rechtsanwälten und Architekten Ausnahmsweise kann der Verwalter im Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu bestimmten Tagesordnungspunkten externe Berater (z. B. Rechtsanwälte oder Architekten) zur Meinungsbildung heranziehen. Hierbei darf kein konkreter Interessengegensatz zwischen einzelnen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft hervortreten.[1]mehr

Ausübung des Stimmrechts ist keine höchstpersönliche Angelegenheit Die Teilnahme an der Eigentümerversammlung und die Ausübung des Stimmrechts sind keine höchstpersönlichen Angelegenheiten und können deshalb auch von einem Vertreter ausgeübt werden. Grundsätzlich und theoretisch ist deshalb jeder Wohnungseigentümer berechtigt, sich durch jeden beliebigen Dritten in der Ausübu...mehr

Eigentümer nimmt mit seinem persönlichen Berater an der Versammlung teil Der einzelne Wohnungseigentümer kann in der Versammlung einen Beistand als Berater hinzuziehen. Voraussetzung: Die Teilungserklärung enthält keine Beschränkungen und der Eigentümer weist ein berechtigtes Interesse für diese Maßnahme nach. Ist ein Rechtsanwalt im Auftrag der Gemeinschaft der Wohnungseigen...mehr

Form Die Stimmrechtsvollmacht kann seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 gemäß § 25 Abs. 3 WEG in Textform erteilt werden. Dies gilt auch dann, wenn Altvereinbarungen die schriftliche Erteilung der Vollmacht vorschreiben. Hier ist nämlich im Zweifel davon auszugehen, dass lediglich eine Formvorschrift für Vollmachten geschaffen werden sollte, da das WEG bis zum Inkrafttre...mehr

Begriff Die Eigentümerversammlung ist nicht öffentlich.[1] Die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung hat zur Folge, dass nur berechtigte Personen an der Versammlung teilnehmen dürfen. Nach dem Gesetz zählen hierzu in erster Linie die Wohnungseigentümer, denn für sie ist die Versammlung als Forum der Entscheidungsfindung gemäß §§ 24, 25 WEG vorgesehen. Ferner ist tei...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt einen Verwaltungsbeirat nicht zwingend vor. Deshalb verzichten viele Eigentümergemeinschaften auf die Einrichtung dieser Institution. Hat der Verwalter sein Amt niedergelegt und besteht kein Verwaltungsbeirat, so fehlt es an einem zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung berechtigten Organ. Denn neben dem Verwalter ist bekanntlic...mehr

Begriff Die Rechtsfigur der "werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft" existiert seit Inkrafftreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 nicht mehr. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht bereits mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als "Ein-Personen-Gemeinschaft". Für die Erwerber vom teilenden Eigentümer regelt § 8 Abs. 3 WEG ihre Fikti...mehr

Begriff Im Rahmen der Eigentümerversammlung informiert der Verwalter die Eigentümer regelmäßig über die Geschehnisse des Vorjahres sowie den aktuellen Stand der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Außerhalb der Eigentümerversammlung informiert der Verwalter in der Regel den Beirat über die laufenden Verwaltungshandlungen. Selbstverständlich aber haben Wohnungseigent...mehr

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Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ist der Verwalter gemäß § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG verpflichtet, die Niederschrift über die in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse unverzüglich anzufertigen. Nach alter Rechtslage hatte das WEG keine Regelung über die Frist zur Erstellung der Niederschrift vorgesehen. Die Neuregelung beruht zwar offensichtlich auf einem Reda...mehr

Verständlicherweise bestehen bei den Eigentümern unterschiedliche Interessen bei der Nutzung, insbesondere der Bewirtschaftung und den Kosten. Hinweis Wohnungseigentumsgesetz maßgebend Auch bei Wohnungseigentumsanlagen mit Gebäuden gleicher oder verschiedenartiger Bebauungsarten und/oder -abschnitten, ist das Wohnungseigentumsgesetz mit allen Konsequenzen anzuwenden: Es kann nu...mehr

Die Versorgungssperre ist aufzuheben, wenn der säumige Wohnungseigentümer den Hausgeldrückstand ausgeglichen hat. Achtung Verhältnismäßigkeit Im Übrigen ist zu beachten, dass die Unterbrechung von Versorgungsleistungen stets verhältnismäßig sein muss. Daher ist die Unterbrechung auch dann aufzuheben, wenn der Schuldner bereits einen Großteil des säumigen Hausgelds entrichtet h...mehr

Die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ist nicht notwendig auf die Wohnungseigentümerversammlung beschränkt. Eine Beschlussfassung ist auch im schriftlichen Verfahren durch sogenannten "Umlaufbeschluss" möglich. Voraussetzung ist allerdings, dass alle Wohnungseigentümer in schriftlicher Form einer derartigen Beschlussfassung zustimmen.[1] Auch hier ist Allstimmigkeit in...mehr

Sofern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits über einen Verwalter verfügt, sollte dieser folgende Vorbereitungsarbeiten erledigen: Der Verwalter sollte überprüfen, ob bereits eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht (was in aller Regel der Fall sein dürfte) und wer als Erwerber die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 WEG erfüllt, für wen also eine Auflassungsvorm...mehr

Begriff Bei einem Sondereigentumsverkauf scheidet der Veräußerer zum Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung im Grundbuch aus der Eigentümergemeinschaft aus. Im Fall der Zwangsversteigerung des Sondereigentums erfolgt der Eigentümerwechsel durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung. Stirbt ein Eigentümer, erfolgt der Eigentümerwechsel durch Eintritt des Erbfalls (Tod des Erblasse...mehr

Begriff Unabhängig von der Abberufung seitens der Wohnungseigentümer kann es auch zu einer Amtsniederlegung des Verwalters oder eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats auf eigene Initiative kommen. Die Amtsniederlegung ist zwar grundsätzlich nicht auf das Vorliegen eines wichtigen Grunds beschränkt, bei unberechtigter Amtsniederlegung droht jedoch eine Schadensersatzpflicht g...mehr

Ist der Erstbeschluss fehlerhaft zustande gekommen, z. B. weil er auf der Tagesordnung in der Einladung nicht hinreichend angekündigt war, so kann es sinnvoll sein, den Beschluss gleichen Inhalts auf der nächsten Eigentümerversammlung noch einmal zu fassen, sodass der Beschluss nunmehr rechtsfehlerfrei zustande kommen kann. Wird der inhaltsgleiche Zweitbeschluss sodann besta...mehr

Mit dem Eigentumswechsel verliert der bisherige Eigentümer seine Rechte als Mitglied der Gemeinschaft. Er ist z. B. nicht mehr berechtigt, an einer Eigentümerversammlung bzw. an den Beschlussfassungen im Wege der Abstimmung teilzunehmen. Wird der Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung nach Eigentumsübergang gef...mehr

Das Vertragsverhältnis besteht nur zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Gleichfalls wirkt sich aber die Verwaltertätigkeit über die Gemeinschaft hinaus auch mittelbar auf die einzelnen Wohnungseigentümer aus – in Teilbereichen sogar unmittelbar. Folglich müssten die einzelnen Wohnungseigentümer zumindest in den Schutzbereich dieses Vertragsverh...mehr

Ist in der Gemeinschaftsordnung kein Kostenverteilungsschlüssel vereinbart, so sind die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG verbrauchsunabhängig nach Miteigentumsanteilen umzulegen. Hinweis Ausnahme Heiz- und Warmwasserkosten Eine Ausnahme gilt auch hier für die Heiz- und Warmwasserkosten, die gemäß der Heizkostenverordnung jedenfalls zum Teil ...mehr

Eine als Mehrhausanlage bestehende Eigentümergemeinschaft hat eine gemeinsame Verwaltung, die durch Beschlussfassung aller Miteigentümer der beschlussfähigen Eigentümerversammlung bestellt wird. Über die Bestellung des Verwalters ist zwingend innerhalb der Gesamtgemeinschaft zu beschließen. Ein Beschluss über die Bestellung eines "Unterverwalters" für eine Untergemeinschaft ...mehr

Auftraggeberin bzw. Vertragspartnerin des Verwalters ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 wurde insoweit angenommen, dass der Auskunftsanspruch selbst allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zusteht.[1] Dieser werde typischerweise im Rahmen der Eigentümervers...mehr

Begriff Als weitere Finanzierungsform neben der Erhebung einer Sonderumlage oder eines Zugriffs auf die Erhaltungsrücklage kann auch eine Darlehensaufnahme infrage kommen. Bereits der BGH[1] hat insoweit bestätigt, dass eine entsprechende Beschlusskompetenz besteht und die Aufnahme eines Darlehens durchaus unter bestimmten Voraussetzungen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprech...mehr

Im Übrigen sind bezüglich der langfristigen Darlehensaufnahme stets die Maßgaben des konkreten Einzelfalls entscheidend.[1] Zusätzliche finanzielle Belastung für die Wohnungseigentümer Eine Darlehensaufnahme ist jedenfalls mit zusätzlicher finanzieller Belastung der Wohnungseigentümer verbunden. Und ggf. lässt sich eine solche für einzelne Wohnungseigentümer vermeiden, da sie ...mehr

Begriff Unter einer Mehrhausanlage versteht man eine Eigentümergemeinschaft, die aus mehreren, ggf. gleichartigen Wohngebäuden besteht. So kann beispielsweise eine Mehrhausanlage aus einem Haus mit Aufzug und Flachdach, drei 2-geschossigen Flachbauten mit Pfannendach und einer gemeinsamen Tiefgarage bestehen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Zwar insoweit atypische Fo...mehr

Der Fußbodenbelag gehört nach der maßgeblichen Bestimmung des § 5 Abs. 2 WEG zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers. Demgegenüber ist die über der Rohbaudecke liegende Trittschalldämmung dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen.[1] Konsequenz: Ändert nun einer der Wohnungseigentümer den in seinem Sondereigentum verlegten Bodenbelag, macht er von der ihm durch § 1...mehr

Begriff Der Fahrradkeller steht oft dann im Mittelpunkt des wohnungseigentumsrechtlichen Interesses, wenn seine Nutzung geändert werden soll. Hierzu gibt es diverse Entscheidungen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung LG Itzehoe, Urteil v. 28.5.2014, 11 S 58/13: Nichtig ist ein Beschluss insbesondere dann, wenn er infolge inhaltlicher Unbestimmtheit keine durchführbare R...mehr

Hinsichtlich des Betriebskostenbegriffs kann grundsätzlich auf die mietrechtliche Bestimmung des § 556 Abs. 1 BGB Bezug genommen werden, wobei der wohnungseigentumsrechtliche Kostenbegriff weiter- und darüber hinausgeht. Nach § 556 Abs. 1 BGB kann der Vermieter bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag die Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Der Begriff der Betriebsk...mehr

Wird eine Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, werden die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann unter allen Wohnungseigentümern verteilt, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind. Hinweis "Mehr" oder "mindestens" die Hälfte? Umstritten ist, o...mehr

Wesentliche Pflicht des Verwalters ist nach § 24 Abs. 1 WEG diejenige zur Einberufung der Eigentümerversammlung. Er hat sie nach § 24 Abs. 2 WEG auch dann einzuberufen, wenn dies mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer unter Angabe von Gründen verlangt.[1] Da die Wohnungseigentümerversammlung nach aktueller Rechtslage stets beschlussfähig ist, auch wenn lediglich ein Woh...mehr

Die Größe der Gemeinschaft in Kombination mit einem geringen Prozentsatz des Wirtschaftsplanvolumens stellen zunächst einen probaten Anhaltspunkt dar. So ist eine Maßnahme mit einem Aufwand von 4.000 EUR in einer Kleinanlage, die aus 4 Sondereigentumseinheiten besteht, stets mit erheblichen Kosten verbunden, was bei einer Großanlage mit 200 Einheiten nicht der Fall ist. Im Üb...mehr

Das Verwalteramt ist bereits wegen der damit verbundenen Vermögensbetreuungsbefugnis bzw. -verpflichtung ein Vertrauensamt und daher höchstpersönlicher Natur. Der bestellte Verwalter hat das Amt gemäß § 664 Abs. 1 BGB in persona auszuüben. Selbstverständlich kann er innerhalb seines Unternehmens bzw. innerhalb seiner Firma Verwalteraufgaben und Tätigkeiten auf seine Mitarbei...mehr

Im Ergebnis entspricht § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG den früheren Befugnissen des Verwalters hinsichtlich einer Notgeschäftsführung, die in § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG a. F. geregelt war. Jedenfalls ist der Verwalter nach wie vor berechtigt und verpflichtet, in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen. Die Verwalterbefugnisse b...mehr

Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 11 Satz 1 Nr. 3 MaBV haben Verwalter auf Anfrage ihres Auftraggebers unverzüglich Angaben über berufsspezifische Qualifikationen und die in den letzten 3 Jahren absolvierten Weiterbildungsmaßnahmen und diejenigen ihrer unmittelbar bei der Verwaltertätigkeit mitwirkenden Beschäftigten zu machen. Da die Verordnung auf den Auftragg...mehr

Obwohl nicht mehr ausdrücklich gesetzlich geregelt, ist der Verwalter in erster Linie verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Allerdings wird er insoweit als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tätig. Da dieser gemäß § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt, wären Ansprüche auf Beschlussdurchführung gegen di...mehr

Zunächst einmal steht es den Wohnungseigentümern völlig frei, auch ab dem 1.12.2023 einen Verwalter zu bestellen, der nicht zertifiziert ist. Allerdings würde der Bestellungsbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen. Etwas anderes würde nur im Fall der Wiederbestellung des Verwalters gelten, der bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des WEMoG als Verwalter bestel...mehr

Die Bestellung eines Wohnungseigentümers zum Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwar grundsätzlich möglich[1], wegen des erheblichen Streitpotenzials einer derartigen Konstellation in der Praxis allerdings nicht immer unproblematisch.[2] Soll ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt werden, darf dieser nicht gleichzeitig Mitglied des Verwaltungsbeirats sei...mehr

Inhaltlich richtet sich die Fortbildungspflicht nach den Maßgaben der Anlage 1 Buchstabe B zu § 15b Abs. 1 MaBV. Für Wohnimmobilienverwalter sind insoweit folgende Inhalte vorgesehen: Grundlagen der Immobilienwirtschaft (u. a. Abgrenzung Facility Management/Gebäudemanagement, relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich sowie Umwelt- und Energiethemen im Immobilienbereic...mehr

Nach § 34c Abs. 2a Satz 1 GewO sind die Wohnimmobilienverwalter verpflichtet, sich weiterzubilden. Das Gleiche gilt entsprechend für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen. Verwalter Da die Weiterbildungspflicht in erster Linie den Gewerbetreibenden selbst trifft, ist zunächst der Verwalter fortbildungsverpflichtet. Bekanntlich wer...mehr

Grundsätzlich sind von den Regelungen der Zertifizierung sämtliche Verwalter betroffen, egal in welcher Rechtsform das Verwaltungsunternehmen geführt wird. Allerdings sieht § 7 ZertVerwV bereits einen Katalog von Personen vor, die einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind und sich auch ohne entsprechende Prüfung als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen. Hierbei...mehr

Aus dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit von Eigentümerversammlungen folgt, dass lediglich der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer originär teilnahmeberechtigt ist. Daneben sind sonstige stimmberechtigte Personen wie der Insolvenzverwalter, der Zwangsverwalter, der Nachlassverwalter und der Testamentsvollstrecker teilnahmeberechtigt. Der Erwerber ist bis zu seiner ...mehr

Insbesondere für den Verwalter ist der Zeitpunkt des Eigentümerwechsels nicht nur hinsichtlich der Ladung des neuen Eigentümers zu Eigentümerversammlungen von erheblicher Bedeutung, sondern insbesondere auch im Hinblick auf die nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschlossenen Zahlungspflichten auf Grundlage des Wirtschaftsplans. Stets ist derjenige zur Beitragszahlung nach dem jewe...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage wird der Wärmeverbrauch in den Wohnungen zum Teil durch Wärmemengenzähler, zum Teil durch Heizkostenverteiler ermittelt. Eine Vorrichtung zur Vorerfassung des anteiligen Gesamtverbrauchs der jeweils gleich ausgestatteten Wohnungen gibt es nicht. In der Eigentümerversammlung vom 18.12.2017 genehmigen die Wohnungseigentümer gem. § 28 Abs. 5 WEG...mehr

Zusammenfassung Begriff Nach der Bestimmung des § 24 Abs. 6 WEG sind die in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse in eine Niederschrift (Protokoll)[1] aufzunehmen. Diese ist von dem Vorsitzenden bzw. Versammlungsleiter und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreib...mehr

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