Fachbeiträge & Kommentare zu Gemeinschaftseigentum

Hat die Eigentümergemeinschaft eine Modernisierungsmaßnahme des Gemeinschaftseigentums beschlossen, entspricht die Umsetzung des Beschlusses einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Daraus folgt wiederum, dass der Vermieter verpflichtet ist, den Duldungsanspruch aus § 555d Abs. 2 BGB gegenüber dem Mieter geltend zu machen.[1] Unter Umständen muss der Vermieter hierbei auch Nachteil...mehr

Aus der speziellen Ausgestaltung des § 555d Abs. 2 und 3 BGB folgt, dass der Anspruch auf Duldung einer Modernisierung und die Befugnis des Mieters zur Kündigung des Mietverhältnisses im Modernisierungsfall auf das Vertragsverhältnis zugeschnitten sind. Deshalb kann der Duldungsanspruch nur vom Vermieter, nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden.mehr

Beim Wohnungseigentum zählt die Schließanlage zum Gemeinschaftseigentum . Bei der vermieteten Eigentumswohnung muss deshalb die Gemeinschaft über das Auswechseln der Schließanlage entscheiden. Der Vermieter kann den Mieter in Anspruch nehmen, wenn die Gemeinschaft die Anlage austauscht und vom vermietenden Wohnungseigentümer Kostenersatz verlangt.[1] Wichtig Mieter hat Vermiet...mehr

Wird der Mieter durch das Verhalten eines anderen Wohnungseigentümers gestört, kann er seinen Vermieter auf Unterlassung in Anspruch nehmen. Außerdem stehen ihm die mietrechtlichen Gewährleistungsrechte (Minderung, Schadensersatz, Kündigung) zu. Der Vermieter hat die Möglichkeit, notfalls gerichtlich im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft die Beseitigung der Störung se...mehr

Aus der Teilungserklärung und den Beschlüssen der Wohnungseigentümer (Wohnungsgemeinschaftsrecht) kann sich ergeben, dass die Befugnisse der einzelnen Eigentümer hinsichtlich des Gebrauchsrechts am Sonder- und Gemeinschaftseigentum gewissen Beschränkungen unterliegen. Praxis-Beispiel Beschränktes Gebrauchsrecht bei der Tierhaltung, der Musikausübung in der Wohnung oder des Rec...mehr

Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen der Mietsache verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dient. Allerdings muss sie dem Vermieter zumutbar sein.[1] Wichtig Berechtigtes Mieterinteresse Die Regelung des § 554 BGB gilt auch, wenn der Mieter einer Eigentumswohnung eine bauliche Veränderung im Gemeinschaftseigentum vornehme...mehr

Die Rechtsbeziehungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter im Fall einer Modernisierung sind in § 555a ff. BGB geregelt. Wichtig Grundsätzliche Duldungspflicht; Ausnahme: Härtegründe Danach hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zu dulden. Etwas anderes gilt, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Hä...mehr

Den vollen Schaden hat der Sicherungspflichtige nur dann zu tragen, wenn den Geschädigten kein Mitverschulden trifft. Hätte dieser die Gefahr erkennen und sich in zumutbarer Weise davor schützen können, muss er sich ein Mitverschulden anrechnen lassen. Je nach dessen Höhe bekommt er nur einen Teil seines Schadens (z. B. zwei Drittel) ersetzt: Wenn ein Weg erkennbar weder von ...mehr

Versicherungswürdiges Risiko? Im Rahmen der Glasversicherung kann das Zerbrechen von Glasscheiben und anderen Teilen aus Glas (auch Kunststoff) versichert werden. Die Größe eines möglichen Höchstschadens lässt sich wegen der Art des zu versichernden Risikos in der Regel leicht abschätzen und somit bewerten, ob es sich um ein versicherungswürdiges Risiko handelt. Vertragsformen...mehr

Praxis-Beispiel Formulierung Anpassungsklausel 1. Die Bestimmungen der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) sowie die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über die Ordnung im Haus und das Zusammenleben der Hausbewohner sind auch für den Mieter verbindlich. Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter Abschriften der Gemeinschaftsordnung und der einschlägigen Wohnungseigentüme...mehr

Weiter gilt das Vorkaufsrecht für "vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll". Damit wird klargestellt, dass das Vorkaufsrecht auch in solchen Fällen entsteht, in denen die Mietwohnung als noch umzuwandelnde Eigentumswohnung verkauft wird. Diese Variante gilt, wenn der Erwerber ein mit einem Mehrfamilienhaus bebau...mehr

Nach § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB kann der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit abhängig machen. Die Sicherheit kann neben der Sicherheit nach § 551 BGB verlangt werden. Eine gesetzliche Obergrenze besteht nicht. Die Sicherheit muss aber angemessen sein. Der Begriff der Angemessenheit bezieht sich sowohl auf die Art al...mehr

§ 906 BGB betrifft Einwirkungen aus der Nachbarschaft durch von außen kommende aktive Einflüsse, sog. Imponderabilien. Die Einwirkungen aus der Nachbarschaft müssen dabei von einem anderen Grundstück kommen. Dies ist nicht der Fall, wenn die Einwirkungen von einer Mietwohnung in eine andere oder im Fall von Wohnungseigentum vom Gemeinschaftseigentum auf ein Sondereigentum "z...mehr

Eine generelle Leinenpflicht für alle Hunde im Bereich der Zuwege zu den Wohnanlagen, in ihren Treppenhäusern, Aufzügen, Fluren und gemeinschaftlich genutzten Räumen besteht in Berlin: § 3 Abs. 2 Nr. 1 HundeG, Brandenburg: § 3 Abs. 1 Nr. 5 HundehV, Hamburg: § 8 Abs. 1 HundeG und Schleswig-Holstein: § 2 Abs. 2 Nr. 4 GefHG. Andere Länder schreiben eine Leinenpflicht nur für sog. "g...mehr

Wer ein Mehrfamilienhaus oder ein unbebautes Grundstück besitzt oder ein Einfamilienhaus vermietet – und für den deshalb der durch die Privathaftpflichtversicherung gebotene Versicherungsschutz nicht ausreicht – sollte eine separate Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung abschließen. Letztere wäre grundsätzlich auch für Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung, die rec...mehr

Nach der Rechtsprechung des BGH kann die Gemeinschaft die Versorgung einer Eigentumswohnung mit Wärme einstellen, wenn der Wohnungs(= Sonder)eigentümer keine Wohngeldzahlungen leistet. Das Zurückbehaltungsrecht ergibt sich in einem solchen Fall aus § 273 BGB. Der danach erforderliche wirtschaftliche Zusammenhang besteht aus dem Recht des Säumigen auf Bezug von Wärme und dess...mehr

Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen zu verwenden.[1] Es dürfen nur solche Geräte verwendet werden, die entweder über eine sachverständige Bestätigung verfügen, wonach sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder ...mehr

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist die Entscheidung über das Recht des Mieters zur Installation einer Parabolantenne vom Vermieter zu treffen. Will dieser die Anbringung der Antenne im Bereich des Gemeinschaftseigentums (z. B. vor dem Fenster oder auf dem Balkon) genehmigen, ist er allerdings in seiner Entscheidung nicht frei. Achtung WEG muss zustimmen Vielmehr hat er...mehr

Die vom Verwalter des Wohnungseigentums nach § 28 WEG zu erstellende Abrechnung ist eine reine Ausgaben-Einnahmen-Rechnung. Maßgeblich für die Kostenerfassung (Ausnahme: Heiz- und Warmwasserkosten) sind die im Abrechnungszeitraum getätigten Zahlungen, gleichgültig, ob die jeweils zugrunde liegenden Leistungen in vollem Umfang oder nur zum Teil im Abrechnungszeitraum angefall...mehr

Private Haftpflichtrisiken Privater Immobilienbesitz birgt nicht unerhebliche Haftungsrisiken in sich. Sie reichen vom zu glatt gebohnerten Treppenhaus über den ungenügend beleuchteten Hauszugang bis hin zu gelockerten Dachpfannen. Wird es versäumt, hier Abhilfe zu schaffen, droht im Fall der Verletzung von Rechtsgütern Dritter eine Haftung der Immobilienbesitzer mit ihrem P...mehr

Den Grundstücken stehen gleich: Erbbaurechte Gebäude auf fremdem Grund und Boden sowie dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte nach den Vorschriften des WEG und des § 1010 BGB.[1] Erbbaurecht Dem Eigentum als Vollrecht am Grundstück entspricht bei Erbbaurechten grunderwerbsteuerlich die Erbbauberechtigung als Vollrecht an diesen. Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbl...mehr

Zusammenfassung Soll die im Gemeinschaftseigentum stehende Außenwand einer Wohnungseigentumsanlage insbesondere von Teileigentümern für Werbemaßnahmen genutzt werden können, so ist bereits eine Regelung über Reklame- bzw. Werbeeinrichtungen in der Gemeinschaftsordnung ratsam. Für Schaukästen sollten bei Geschäften Sondernutzungsrechte begründet werden. Enthält die Gemeinschaf...mehr

Eine gesetzliche Verpflichtung zur Benutzung einer bestimmten Einrichtung ergibt sich im Zivilrecht hingegen nicht. Ein Benutzungszwang an einer Heizungsanlage oder anderen im Gemeinschaftseigentum stehenden Anlagen oder Einrichtungen kann sich im Wohnungseigentumsrecht aus einem Vertrag oder aber der Gemeinschaftsordnung ergeben, wenn zuvor bereits erklärt wurde, dass der W...mehr

Enthält die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung eine klare Zuordnung bzw. Benennung des Gebäudeteils zum Gemeinschaftseigentum mit einer dazugehörigen Benutzungsregelung, ergibt sich die eindeutigste Ausgestaltung. Aufgrund der im Grundbuch hinterlegten Regelung ist sie dinglich mit jedem Sondereigentum verbunden. Hieraus kann sich ein grundsätzlich zulässiger Benutz...mehr

Begriff Sanktionen gegen Wohnungseigentümer setzen bereits begrifflich ein vorangegangenes Fehlverhalten gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer voraus, die diese nicht zu dulden haben. Von größter Bedeutung sind in diesem Zusammenhang Belästigungen aufgrund Emissionen durch einzelne Wohnungseigentümer, die zweckbestimmungswidrige N...mehr

Die Nutzungsbezeichnung der einzelnen Bereiche des Wohnungseigentums in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sowie im Aufteilungsplan stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Ist eine derartige Vereinbarung wirksam getroffen worden, bindet sie die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft. Wird das Sonder- oder Teileigentum entgegen der Zweckbestimmung g...mehr

Bei Beeinträchtigungen durch einzelne Wohnungseigentümer bestehen zunächst für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechende Unterlassungsansprüche nach §§ 1004 BGB, 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Für jeden einzelnen Wohnungseigentümer besteht ein entsprechender Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 BGB in Verbindung mit § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, soweit er durch die Beeinträchtigung...mehr

Heizungsbetriebsgemeinschaften sind in der Praxis häufig grundbuchrechtlich abgesichert und treffen im Zweifel dann die Wohnungseigentümer als Inhaber der sachenrechtlichen Rechte und Pflichten direkt. Diese bilden insofern regelmäßig eine Bruchteilsgemeinschaft.[1] Die entsprechenden Rechte und Pflichten übt allerdings die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. ...mehr

Begriff Unter Benutzungszwang wird hier eine zivilrechtliche Verpflichtung zur Inanspruchnahme einer Einrichtung des Gemeinschaftseigentums verstanden. Dieser ist nicht zu verwechseln mit dem Anschluss- und Benutzungszwang im öffentlichen Recht aufgrund eines Gesetzes oder einer kommunalrechtlichen Satzung. Demgegenüber ergibt sich der zivilrechtliche Benutzungszwang aus ver...mehr

Im Fall der Vornahme eigenmächtiger baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums eines Wohnungseigentümers steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein entsprechender Beseitigungsanspruch zu. Sind einzelne Wohnungseigentümer durch die bauliche Veränderung konkret in ihrem Sondereigentum beeinträchtigt, haben auch sie einen entsprechenden Beseitigungsanspruch. Der ...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 Alt. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums zu dulden. In erster Linie erfasst ist insoweit die Pflicht, Erhaltungs- und andere Baumaßnahmen zu dulden, die durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt werden. In die Duldungspflicht sind aber auch alle Einwirkungen mit einbezogen, die einer Ver...mehr

Aufteilung des Grundstücks und des Gebäudes In Teil A (oder Teil I) der Teilungserklärung ist in der Regel die Aufteilung des Grundstücks und des Gebäudes erfasst. Das Eigentum an dem Grundstück und dem Gebäude wird in Miteigentumsanteile aufgeteilt. Zustimmung von Grundpfandrechtsgläubigern? Die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG durch Teilungserklärung bedarf nicht...mehr

Der Begriff der BGF wird in Anlage 42 I. BewG als Summe der marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen definiert. Vereinfachungen ggü. der BGF-Ermittlung in der Grundbesitzbewertung (vgl. Anlage 24 I. BewG) – wie z.B. die Anwendung von Umrechnungsfaktoren – sind nicht vorgesehen. Für eine gleichmäßige Besteuerung ist die BGF einheitlich nach den gesetzlichen Vo...mehr

§ 906 BGB betrifft Einwirkungen aus der Nachbarschaft durch von außen kommende aktive Einflüsse, sog. Imponderabilien. Die Einwirkungen aus der Nachbarschaft müssen dabei von einem anderen Grundstück kommen. Dies ist nicht der Fall, wenn die Einwirkungen von einer Mietwohnung in eine andere oder im Fall von Wohnungseigentum vom Gemeinschaftseigentum auf ein Sondereigentum "z...mehr

Immissionen, die gesundheitliche Schäden mit sich bringen können, sind grundsätzlich als eine wesentliche und damit nicht zu duldende Beeinträchtigung anzusehen. Beim Einschätzen, wie gefährlich der aufsteigende Tabakrauch für die Gesundheit ist, muss berücksichtigt werden, dass der Mieter im Freien und nicht in geschlossenen Räumen raucht. Insofern kommt den Nichtrauchersch...mehr

Wohnungseigentümergemeinschaften können für Reinigungs- bzw. Hausmeistertätigkeiten im Gemeinschaftseigentum Arbeitnehmer beschäftigen. Arbeitgeber ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter. In Bezug auf den Beschäftigtendatenschutz gelten die allgemeinen Grundsätze (vgl. Beschäftigtendatenschutz).mehr

Überblick Wird ein Gebäude nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt, entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Gesamtheit aller Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage und nach § 9a Abs. 1 WEG rechtsfähig, aber keine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, sondern ein Verband besonderer Art, der nach § 18 Abs. 1 WEG das Geme...mehr

Zusammenfassung Begriff Als Verwalter wird man nahezu täglich mit der Frage konfrontiert, ob ein Gegenstand oder eine bestimmte Einrichtung zum Gemeinschafts- oder zum Sondereigentum gehört. Solche Fragen sind meist nicht schnell und schon gar nicht allgemeinverbindlich zu beantworten, denn die genaue Zuordnung ist häufig eine Frage des Einzelfalls. Das Wohnungseigentumsgesetz...mehr

Eine regelmäßig wiederkehrende Frage an den Verwalter ist auch, wer für Schäden im Sondereigentum aufzukommen hat, wenn deren Ursache eindeutig im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums liegt. Praxis-Beispiel Die meisten Wohnungseigentümer gehen irrig davon aus, dass ein in ihrer Wohnung (Sondereigentum) durch ein undichtes Dach (Gemeinschaftseigentum) hervorgerufener Feuch...mehr

Kellertüren gelten analog zu Abschluss- und Wohnungsabschlusstüren als Gemeinschaftseigentum.mehr

Ein Tor an einer gemeinschaftlich genutzten Garage ist als Gemeinschaftseigentum zu qualifizieren.mehr

Die Notbeleuchtung gilt als Einrichtung des gemeinschaftlichen Gebrauchs und ist somit Gemeinschaftseigentum.mehr

Die Briefkastenanlage steht im Gemeinschaftseigentum, das Schloss (Schließzylinder) ist damit untrennbar verbunden und deshalb ebenfalls Gemeinschaftseigentum.mehr

Das Fundament des Gebäudes ist konstruktiver Gebäudeteil und daher Gemeinschaftseigentum. Aus diesem Grund zählt auch das Fundament einer gemeinschaftlichen Treppenanlage zum Gemeinschaftseigentum.mehr

Der Heizraum wird als Raum für gemeinschaftliche Dienste dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet.[1] Zugänge zur gemeinschaftlichen Heizungsanlage stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum.[2]mehr

Die Hauseingangstür steht im Gemeinschaftseigentum[1]. Untrennbar damit verbunden ist das Schloss (Schließzylinder), welches somit ebenfalls Bestandteil des Gemeinschaftseigentums ist.[2]mehr

Der Abstellplatz für eine Waschmaschine im Bereich des gemeinschaftlichen Waschkellers ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Es können jedoch Sondernutzungsrechte und Kostentragungsvereinbarungen vereinbart werden.[1]mehr

An der Fassade angebrachte Werbeschilder sind zwingend Gemeinschaftseigentum, weil sie eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellen.[1] Einnahmen aus einer Werbeanbringung sind Gegenstand des Gemeinschaftsvermögens und damit Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.mehr

Die gemeinschaftlichen Flure, Kellergänge und Eingangsbereiche sind grundsätzlich Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Demnach sind auch die Bestandteile der nach der Verkehrssicherungspflicht notwendigen Beleuchtung Gemeinschaftseigentum.[1]mehr

Bei sämtlichen Abschlusstüren in einem Sonder- oder Teileigentum handelt es sich um Gemeinschaftseigentum.[1] Daher ist auch das Schloss (Schließzylinder) an einer zum Teileigentum zählenden Kellertür Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.mehr