Fachbeiträge & Kommentare zu Gemeinschaftseigentum

Für das Grillen im Hof oder auf dem Balkon gelten die gleichen Grundsätze des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Immer ist das Recht zum Gebrauch des Sondereigentums und das Recht zum Mitbesitz bzw. Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums maßvoll auszuüben. Grillen auf dem Balkon mit Holzkohle kann jedenfalls durch Beschluss untersagt werden.[1] Das Verwenden von Elektrogeräten ist hingeg...mehr

Grundsätzlich können durch Beschluss allgemeine Ruhezeiten, etwa von 20.00 Uhr bis 8 Uhr und zwischen 12 Uhr und 14 Uhr festgesetzt werden. Unter Berücksichtigung des geänderten Hygieneverhaltens unserer Gesellschaft kann die Geräuschentwicklung durch nächtliches Duschen oder Baden allerdings nicht als Ruhestörung angesehen werden. Für den Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentu...mehr

Rn. 21 Stand: EL 165 – ET: 06/2023 Nach § 11a Abs 4 EStG iVm § 7h Abs 3 EStG ist die Verteilung von begünstigtem Erhaltungsaufwand auch bei Gebäudeteilen, die selbstständige unbewegliche WG sind, bei Eigentumswohnungen und bei im Teileigentum nach dem WohnungseigentumsG (WEG) stehenden Räumen zulässig (extensiver Gebäudebegriff); durch die Verweisung in § 11 Abs 4 EStG wird d...mehr

Zusammenfassung Begriff Nach § 1 Abs. 5 WEG sind das Grundstück und das Gebäude gemeinschaftliches Eigentum, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes zwingend Gemeinschaftseigentum, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen G...mehr

Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Räume und Gebäudeteile, die nicht gemäß vorstehender Regelung zum Sondereigentum erklärt sind. Zu gemeinschaftlichem Eigentum gehören insbesondere diejenigen Teile und Anlagen des Gebäudes, die für deren Bestand und Sicherheit erforderlich sind, also die Grund- und Umfassungsmauern sowie die tragenden Zwischenwände und das...mehr

Nicht selten sind durch Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Bereiche oder Teile des Gemeinschaftseigentums dem Sondereigentum zugeordnet. Derartige Regelungen sind nichtig. Hinweis Umdeutung in Kostentragungsregel In derartigen Fällen kann die unwirksame Zuordnung zum Sondereigentum in eine Kostentragungsregel zulasten des jeweiligen Sondereigentümers umgedeutet werden. Ein...mehr

Begriff Nach § 1 Abs. 5 WEG sind das Grundstück und das Gebäude gemeinschaftliches Eigentum, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes zwingend Gemeinschaftseigentum, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen,...mehr

Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch dann zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden. Von erheblicher Bedeutung ist in...mehr

Verbreitet finden sich in Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen Auflistungen der Sondereigentumsbereiche. Wie bereits ausgeführt können jedoch Bereiche des Gemeinschaftseigentums auch nicht durch Vereinbarung zu Sondereigentum erklärt werden. Entsprechende Auflistungen in einer Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung haben daher in aller Regel lediglich deklarat...mehr

Um abschließend beurteilen zu können, wer für diverse Einrichtungen finanziell aufzukommen hat, müssen immer die in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vorgenommenen Kostentragungsregeln beachtet werden, so keine entsprechenden Beschlüsse gefasst sind.[1] Hinweis Übertragung auf den Sondereigentümer Hier kann es nämlich sein, dass für begrifflich eigentlich dem Gemeinsc...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 ist den Wohnungseigentümern durch § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Kompetenz auch zur Beschlussfassung einer exklusiven Belastung mit Kosten von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eingeräumt, das sich im Bereich des Sondereigentums des jeweiligen Wohnungseigentümers befindet. Hauptanwend...mehr

5.1 Vereinbarte Kostentragungsregeln Um abschließend beurteilen zu können, wer für diverse Einrichtungen finanziell aufzukommen hat, müssen immer die in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vorgenommenen Kostentragungsregeln beachtet werden, so keine entsprechenden Beschlüsse gefasst sind.[1] Hinweis Übertragung auf den Sondereigentümer Hier kann es nämlich sein, dass für...mehr

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums vom Bauträger obliegt grundsätzlich jedem Wohnungseigentümer gesondert. Zwar ist dies nicht im Interesse des Bauträgers, der auch an einer Abnahmewirkung zulasten von "Nachzüglererwerbern" interessiert ist. Allerdings kann er insoweit vertraglich keine wirksamen Regelungen treffen. So ist auch eine vom Bauträger vorformulierte Klausel, ...mehr

Zusammenfassung Überblick Bei der Errichtung von Mehrhaus- und Eigentumswohnanlagen ergeben sich regelmäßig Flächen, die der gemeinsamen Nutzung der Miteigentümer dienen. Bei einer solchen gemeinschaftlichen Teilung eines Grundstücks sind viele Streitpunkte möglich. Insbesondere die Nutzungsrechte, Kosten und Lasten können und sollten klar geregelt sein. Anderenfalls hilft di...mehr

1.1 Gemeinschaftsobjekte Grundstück oft in Miteigentum Grundstücke können aus unterschiedlichen Gründen im Miteigentum mehrerer Personen stehen (Bruchteilsgemeinschaft). Nicht immer handelt es sich dabei um Ehegatten oder Verwandte. Denn bei der zunehmend verdichteten Bebauung, etwa in Reihenhausanlagen, gibt es oft einzelne Grundstücke, die als Vorplatz vor Sammelgaragen, als...mehr

3.1 Sinn und Zweck Gesetzliche Regelung Das vom Gesetzgeber für die Bruchteilsgemeinschaft bereitgestellte Instrumentarium betrifft insbesondere die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Gegenstands, die Lasten- und Kostentragung, die Verfügung über den Miteigentumsanteil sowie die Aufhebung und Teilung der Gemeinschaft. Nach diesem gesetzlichen Modell ist die einfache...mehr

5.1 Grundsatz: Gemeinschaftliche Verwaltung Wie ist die Verwaltung geregelt? Die Verwaltung des Gemeinschaftsgrundstücks steht den Teilhabern (Miteigentümern) grundsätzlich gemeinschaftlich zu (§ 744 Abs. 1 BGB). Sie können die Verwaltung auch einem von ihnen oder einem Dritten übertragen (dazu unten Abschnitt 5.4) oder auch in einer Satzung regeln (dazu unten Abschnitt 5). Be...mehr

7.1 Aufhebung der Gemeinschaft 7.1.1 Recht auf Aufhebung Aufhebungsanspruch jedes Teilhabers Die Bruchteilsgemeinschaft endet im Allgemeinen durch einen Beschluss der Teilhaber über die Aufhebung der Gemeinschaft. Jeder Teilhaber kann grundsätzlich jederzeit die Aufhebung verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB). Dabei werden die Voraussetzungen des Aufhebungsanspruchs (das Ob der Beendig...mehr

7.2.1 Teilung oder Zwangsversteigerung Grundstücksversteigerung Die Auseinandersetzung der Gemeinschaft soll durch Teilung in Natur erfolgen, wenn sich der gemeinschaftliche Gegenstand ohne Wertminderung in gleichartige, den Anteilen entsprechende Teile zerlegen lässt (§ 752 BGB). Dies wird gerade bei Grundstücken regelmäßig nicht möglich sein.[1] Für diese Fälle bestimmt § 753...mehr

7.1.1 Recht auf Aufhebung Aufhebungsanspruch jedes Teilhabers Die Bruchteilsgemeinschaft endet im Allgemeinen durch einen Beschluss der Teilhaber über die Aufhebung der Gemeinschaft. Jeder Teilhaber kann grundsätzlich jederzeit die Aufhebung verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB). Dabei werden die Voraussetzungen des Aufhebungsanspruchs (das Ob der Beendigung) in §§ 749 – 751 BGB gereg...mehr

4.1 Fruchtziehung Früchte und Gebrauchsrecht Jedem Teilhaber gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte (§ 743 Abs. 1 BGB). In erster Linie wird es dabei um Miet- und Pachtzinsen gehen. Darüber hinaus ist jeder Teilhaber zum Gebrauch der gemeinschaftlichen Sache befugt, allerdings lediglich insoweit, als nicht der Mitgebrauch der übrigen Teilhaber beeinträc...mehr

5.6.1 Lücke im Vertrag Anspruch jedes Teilhabers auf Entscheidung Bei fehlender Regelung der Verwaltung und Benutzung des gemeinsamen Grundstücks kann jeder Miteigentümer "eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen" (§ 745 Abs. 2 BGB). Er hat also gegen die widersprechenden Miteigentümer einen Anspruch auf eine a...mehr

6.1 Grundsätze Anteilige Kostentragung Die Lasten des Gemeinschaftsgrundstücks sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung muss jeder Miteigentümer entsprechend seinem Anteil tragen ( § 748 BGB). Jeder Teilhaber hat gegen die anderen einen entsprechenden Anspruch. Ohne Nutzen keine Kosten Der Anspruch aus § 748 BGB ist die Kehrseite des ...mehr

Anspruch jedes Teilhabers auf Entscheidung Bei fehlender Regelung der Verwaltung und Benutzung des gemeinsamen Grundstücks kann jeder Miteigentümer "eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen" (§ 745 Abs. 2 BGB). Er hat also gegen die widersprechenden Miteigentümer einen Anspruch auf eine angemessene Entscheidun...mehr

Früchte und Gebrauchsrecht Jedem Teilhaber gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte (§ 743 Abs. 1 BGB). In erster Linie wird es dabei um Miet- und Pachtzinsen gehen. Darüber hinaus ist jeder Teilhaber zum Gebrauch der gemeinschaftlichen Sache befugt, allerdings lediglich insoweit, als nicht der Mitgebrauch der übrigen Teilhaber beeinträchtigt ist (§ 743 ...mehr

Veräußerung möglich Der Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft einschließlich des (künftigen) Anspruchs auf eine den Miteigentumsanteilen entsprechende Teilung und Auskehrung des Versteigerungserlöses kann von einem Gläubiger des Teilhabers gepfändet und eingezogen werden. Eine solche Maßnahme hindert den Miteigentümer (Schuldner) nicht an der Veräußerung seines Anteils an a...mehr

Während des Getrenntlebens? Im Falle der Trennung und Scheidung stellt sich die Frage, in welcher Phase des Trennungsprozesses der Versteigerungswillige seinen Versteigerungswunsch auch gegen den Willen des anderen durchsetzen kann. Alsbald nach endgültiger Trennung? Vielleicht nach Ablauf des ersten Trennungsjahres? Oder erst nach Rechtskraft der Scheidung? Die Rechtsprechun...mehr

Verfügungsrecht Jeder Teilhaber kann über seinen Anteil verfügen. Über den gemeinschaftlichen Gegenstand im Ganzen hingegen können die Teilhaber nur gemeinsam verfügen, § 747 BGB. Aus dieser Bestimmung folgert die h. M., dass jeder Teilhaber seinen eigenen Anteil teilen und teilweise an Dritte übertragen kann.[1] Allerdings können sich die Miteigentümer untereinander vertragl...mehr

Notfalls Klage Verweigern die übrigen Teilhaber die Zustimmung zur Aufhebung der Gemeinschaft, muss der "Aussteiger" seinen Aufhebungsanspruch gegen sie gerichtlich geltend machen. Der Anspruch, der anders als die Kündigung kein Gestaltungsrecht bildet, ist durch Leistungsklage zu verfolgen. Im Antrag sind die Erklärungen und Handlungen im Einzelnen zu bezeichnen, deren Abgab...mehr

Kein besonderer Zweck Merkmal einer solchen Bruchteilsgemeinschaft ist zudem, dass die jeweiligen Mitglieder lediglich als Gruppe von Einzelpersonen ihre gemeinsamen Interessen an dem in Miteigentum stehenden Gegenstand wahrnehmen, jedoch darüber hinaus keinen weitergehenden Zweck verfolgen – wie etwa bei einer Gesellschaft. Damit unterscheidet sie sich von der Gesamthandsgem...mehr

Oberirdische Stellplätze Vornehmlich in Reihenhausanlagen bestehen häufig Gemeinschaftsflächen für Kfz-Stellplätze und die entsprechende Zuwegung, Insoweit besteht in der Regel eine Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB. Allerdings wurde und wird häufig übersehen, die entsprechenden Recht in das Grundbuch einzutragen. Die Folgen sind erheblich: Bei späteren Veräußerungen...mehr

Nutzungsentschädigung für Familienheim Gehört eine eheliche Wohnung den Eheleuten gemeinsam, wird bei Trennung oder Scheidung häufig darüber gestritten, ob und in welcher Höhe der im Familienheim verbliebene Ehegatte eine Nutzungsentschädigung zu zahlen hat. Wird eine im Miteigentum stehende frühere Ehewohnung einvernehmlich durch einen der geschiedenen Ehegatten genutzt, bes...mehr

Grundbucheintragung möglich Für den vertraglichen Ausschluss des Aufhebungsanspruchs gilt: Die dingliche Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern tritt nur dann ein, wenn die getroffene Bestimmung im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB). Als "Sondernachfolger" i. S. d. § 1010 BGB gilt – ebenso wie bei § 746 BGB – auch der Pfändungspfandgläubiger.[1] Stillschweigender Aussc...mehr

Was kann vereinbart werden? Aufgrund der allgemeinen Vertragsfreiheit können Miteigentümervereinbarungen als rein schuldrechtliche Abreden grundsätzlich beliebige Inhalte zum Gegenstand haben. Inhaltliche Einschränkungen ergeben sich dann, wenn die Miteigentümervereinbarung auch für und wider die Sondernachfolger gelten soll. Eine solche Drittwirkung können ausschließlich Mit...mehr

Einwand des Rechtsmissbrauchs Ausnahmsweise kann das Aufhebungsverlangen auch bei Vorliegen eines wichtigen Grundes rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) sein. Im Einzelfall ist das schon dann möglich, wenn die Aufhebung der Gemeinschaft für den ihr widersprechenden Teilhaber eine besondere Härte bedeutet. So kann der Verlust der Miteigentümerstellung an dem – zur Erschließung meh...mehr

Gesetzliche Regelung Das vom Gesetzgeber für die Bruchteilsgemeinschaft bereitgestellte Instrumentarium betrifft insbesondere die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Gegenstands, die Lasten- und Kostentragung, die Verfügung über den Miteigentumsanteil sowie die Aufhebung und Teilung der Gemeinschaft. Nach diesem gesetzlichen Modell ist die einfache Eigentümergemeins...mehr

Absicherung durch Reallast Mitunter sollen die Grundstücke untereinander mit bestimmten vor Ort erzeugten Leistungen versorgt werden (z. B. Heizwärme und elektrische Energie aus einem Blockheizkraftwerk oder elektrische Energie aus einer Fotovoltaikanlage). Wie können solche wechselseitigen Versorgungsbeziehungen abgesichert werden? Da es sich um wiederkehrend zu erfüllende L...mehr

Grundstücksversteigerung Die Auseinandersetzung der Gemeinschaft soll durch Teilung in Natur erfolgen, wenn sich der gemeinschaftliche Gegenstand ohne Wertminderung in gleichartige, den Anteilen entsprechende Teile zerlegen lässt (§ 752 BGB). Dies wird gerade bei Grundstücken regelmäßig nicht möglich sein.[1] Für diese Fälle bestimmt § 753 BGB, dass die Aufhebung durch Zwangsv...mehr

Wie ist die Verwaltung geregelt? Die Verwaltung des Gemeinschaftsgrundstücks steht den Teilhabern (Miteigentümern) grundsätzlich gemeinschaftlich zu (§ 744 Abs. 1 BGB). Sie können die Verwaltung auch einem von ihnen oder einem Dritten übertragen (dazu unten Abschnitt 5.4) oder auch in einer Satzung regeln (dazu unten Abschnitt 5). Bei gemeinschaftlicher Verwaltung müssen sich...mehr

Mehrere Gegenstände Problematisch kann die Aufhebung einer Gemeinschaft an mehreren Gegenständen (auch Forderungen) sein. So auch in folgendem vom BGH [1] entschiedenen Fall: Praxis-Beispiel Gemeinschaft an mehreren Gegenständen In einem geschiedenen Eheleuten gehörenden und zwischenzeitlich versteigerten Mehrfamilienhaus hatte der Ehemann seit der Trennung die Verwaltung überno...mehr

Auskunftspflicht In Miteigentum stehender Grundbesitz wird häufig abredegemäß von einem der Miteigentümer verwaltet, oft auch unentgeltlich. Wie steht es dann mit dessen Pflicht, dem oder den anderen Miteigentümern Auskunft über die Einnahmen und Ausgaben zu erteilen und Rechenschaft abzulegen? Praxis-Beispiel Auskunfts- und Rechenschaftspflicht Ein im Eigentum der Schwestern ...mehr

Aufhebungsanspruch jedes Teilhabers Die Bruchteilsgemeinschaft endet im Allgemeinen durch einen Beschluss der Teilhaber über die Aufhebung der Gemeinschaft. Jeder Teilhaber kann grundsätzlich jederzeit die Aufhebung verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB). Dabei werden die Voraussetzungen des Aufhebungsanspruchs (das Ob der Beendigung) in §§ 749 – 751 BGB geregelt. Der Inhalt des Aufhe...mehr

Grundstück oft in Miteigentum Grundstücke können aus unterschiedlichen Gründen im Miteigentum mehrerer Personen stehen (Bruchteilsgemeinschaft). Nicht immer handelt es sich dabei um Ehegatten oder Verwandte. Denn bei der zunehmend verdichteten Bebauung, etwa in Reihenhausanlagen, gibt es oft einzelne Grundstücke, die als Vorplatz vor Sammelgaragen, als Gartenfläche[1] oder al...mehr

Überblick Bei der Errichtung von Mehrhaus- und Eigentumswohnanlagen ergeben sich regelmäßig Flächen, die der gemeinsamen Nutzung der Miteigentümer dienen. Bei einer solchen gemeinschaftlichen Teilung eines Grundstücks sind viele Streitpunkte möglich. Insbesondere die Nutzungsrechte, Kosten und Lasten können und sollten klar geregelt sein. Anderenfalls hilft die gesetzliche R...mehr

Vertragliche Regelung Miteigentümervereinbarungen sind grundsätzlich rein schuldrechtlicher Natur. Als solche wirken sie nur inter partes, das heißt ausschließlich zwischen den Miteigentümern, die die jeweilige Vereinbarung geschlossen haben. Sie entfalten demnach keine Bindungswirkung für oder gegen Sondernachfolger eines Miteigentümers, es sei denn, dieser übernimmt – expli...mehr

Berechtigung Voraussetzung der Gemeinschaft ist die Berechtigung zu ideellen Bruchteilen i. S. v. § 741 BGB. Ausgangspunkt für die Annahme einer Gemeinschaft ist daher ein Recht, das den Beteiligten gemeinschaftlich zusteht. Meist liegen der Berechtigung vertragliche Vereinbarungen zugrunde.[1] So führt der gemeinschaftliche Erwerb und die rechtsgeschäftliche Begründung gemei...mehr

Kein besonderer Zweck Umstritten ist, ob auch hinsichtlich eines einheitlichen, die gemeinsame Grundstücksgrenze überschreitenden Entwässerungsrohrsystems zwischen den Eigentümern der Grundstücke auch ohne eine Vereinbarung eine Bruchteilsgemeinschaft besteht. Dies wurde lange Zeit bejaht.[1] Doch jüngst entschied der BGH: Das Vorhandensein von Leitungen, die Grundstücksgrenze...mehr

Klageart Allgemein anerkannt ist, dass eine Klage aus § 745 Abs. 2 BGB weder eine Feststellungs- noch eine Gestaltungsklage, sondern eine Leistungsklage ist. Geklagt wird nämlich auf Einwilligung in eine bestimmte Art der Verwaltungs- oder Benutzungsregelung. Wenn der Klage stattgegeben wird, lautet das Urteil auf diese Einwilligung.[1] Leistung an alle Der BGH [2] hat klargeste...mehr

Welches Recht gilt? Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft eine im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Wohnung gegen Zahlung eines Entgelts einem Mitglied zur alleinigen Nutzung, stellt sich die Frage, wie die Rechtsbeziehungen zwischen den Mitgliedern der Gemeinschaft ausgestaltet sind: Richten sie sich nach Gemeinschaftsrecht oder nach Mietrecht? Praxis-Beispiel Wirksamer...mehr

Beseitigungsanspruch gegen "störenden" Miteigentümer In der Gestaltung und Bebauung seines Grundstücksanteils ist der einzelne Miteigentümer keineswegs frei. Praxis-Beispiel Beseitigung von Anbauten Die Kläger und der Beklagte teilten sich als Miteigentümer ein Grundstück in der Weise auf, dass die Kläger den linken und der Beklagte den rechten Teil nutzte. Eine vertragliche Re...mehr