Fachbeiträge & Kommentare zu Gemeinschaftseigentum

Nicht unter die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung fallen solche, die ausschließlich Einzelinteressen dienen oder überwiegend Fremdinteressen berücksichtigen oder auch Entscheidungen der Wohnungseigentümer, in denen Grundlagen für eine Ermessensentscheidung nicht vorlagen oder das Ermessen überschritten wurde. Ob im Übrigen ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspric...mehr

Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat einen klagbaren Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG. [1] Der Anspruch nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, da dieser nach § 18 Abs. 1 WEG seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 die Verwaltung des Gemeinschaftseige...mehr

Begriff Der Begriff der "ordnungsmäßigen Verwaltung" ist gesetzlich nicht bestimmt. Was hierunter zu verstehen ist, kann dem WEG nur teilweise entnommen werden. Ordnungsmäßig ist nach § 18 Abs. 2 WEG, was dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Ferner können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen E...mehr

Von Bedeutung sind Abweichungen, die die Abgrenzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums betreffen. Weicht die Bauausführung vom Aufteilungsplan der Gestalt ab, dass die zeichnerische Darstellung in der Örtlichkeit nicht mehr mit der nötigen Sicherheit festzustellen ist, so entsteht insoweit kein Sondereigentum, falls die Abweichung wesentlich ist. Hier f...mehr

Wurde Gemeinschaftseigentum planwidrig errichtet, ist zunächst zu beachten, dass Ansprüche auf erstmalige Herstellung entsprechend den ursprünglichen Bauplänen nicht der Verjährung unterliegen. Sie können aber nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich von dem Aufteilungsplan abweicht[1] oder ihre Erfüllu...mehr

Weicht die Bauausführung vom Aufteilungsplan in der Abgrenzung von Sondereigentum ab, so ist wie folgt zu differenzieren: Wird ein Raum des Sondereigentums teilweise baulich in das andere Sondereigentum einbezogen, so gehört dieser Raumteil nicht zum anderen Sondereigentum. Vielmehr hat der insoweit beeinträchtigte Wohnungseigentümer einen Anspruch auf erstmalige plangerecht...mehr

Begriff Bei einer Bauabweichung ist die tatsächliche Bauausführung bewusst oder unbewusst abweichend von dem zur Begründung des Wohnungseigentums erforderlichen Aufteilungsplan durchgeführt. Die Folgen der Abweichungen sind unterschiedlich, je nachdem, welche Bereiche der Wohnanlage betroffen sind. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung BGH, Urteil v. 20.7.2018, V ZR 56/17:...mehr

Werden Räumlichkeiten errichtet, die im Aufteilungsplan nicht vorgesehen waren, entsteht Gemeinschaftseigentum.[1] Wird das ganze Gebäude abweichend vom Aufteilungsplan an anderer Stelle auf dem Grundstück, im Übrigen aber gemäß Plan errichtet, dann steht dies der Entstehung von Wohnungseigentum nicht entgegen, wenn Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum zweifelsfrei gegen...mehr

Nichtig ist ein Beschluss dann, wenn den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz fehlt[1], er widersprüchlich oder unbestimmt ist. Wichtig Bewusste Nichteinladung von Wohnungseigentümern Die bewusste Nichteinladung von Wohnungseigentümern zur Eigentümerversammlung oder deren vorsätzlicher unberechtigter Ausschluss aus einer Versammlung führt zur Nichtigkeit sämtlicher Versamm...mehr

Unabdingbare Voraussetzung für eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ist, dass ihnen die Kompetenz eingeräumt ist, eine Angelegenheit durch Beschluss regeln zu können. Ein mangels Beschlusskompetenz gefasster und verkündeter Beschluss ist per se nichtig.[1] Praxis-Beispiel Keine Umzugspauschalen mehr möglich Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sieht das Gesetz die...mehr

Darüber hinaus setzt das WEG der Vereinbarungskompetenz der Wohnungseigentümer weitere Grenzen: So können gemäß § 5 Abs. 2 WEG dem Gemeinschaftseigentum zugeordnete Bestandteile des Gemeinschaftseigentums nicht durch Vereinbarung zu Sondereigentum erklärt werden.[1] Nach § 6 WEG kann es kein isoliertes Sondereigentum ohne Miteigentumsanteil geben.[2] Die Wohnungseigentümer könn...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sieht das Wohnungseigentumsgesetz nur noch eine einfach-mehrheitliche Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung vor. Einzige Ausnahme bildet § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG für die Rechtsfolgenseite einer Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer bei Maßnahmen baulicher Veränderung. Es können alle Maßnahmen der baulichen Verän...mehr

Die materielle Regelungsreichweite ist abhängig vom Wesen der Öffnungsklausel. Verbreitet und zulässig[1] sind allgemeine Öffnungsklauseln, die eine unbeschränkte Beschlusskompetenz verleihen. Musterklausel: Allgemeine Öffnungsklausel "Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung können mit einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer geändert werden." Zulässig sind insbesond...mehr

Insbesondere größere Maßnahmen der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, erfordern ein zwei- bzw. mehrstufiges Verfahren. Zunächst bedarf es der Klärung des Umfangs der Maßnahme durch einen Sonderfachmann, des Einholens von Vergleichsangeboten und schließlich der Beschlussfassung über die Durchführung der Maßnahme. Die Wohnun...mehr

Ein Negativbeschluss liegt vor, wenn ein Beschlussantrag abgelehnt wurde und der Verwalter den Beschluss als nicht zustande gekommen verkündet. Es handelt sich jedoch nicht um einen Nichtbeschluss, da auch einem negativen Abstimmungsergebnis Beschlussqualität zukommt. Ein Negativbeschluss ist daher grundsätzlich anfechtbar.[1] Soweit z. B. der Beschluss über die Gestattung ei...mehr

Im Gegensatz zum anfechtbaren Beschluss, der schwebend wirksam ist bis zu dessen rechtskräftiger Ungültigerklärung, ist ein Beschluss, der einen Eingriff in unentziehbare, aber verzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer zum Gegenstand hat, bis zur Zustimmung des jeweils betroffenen Wohnungseigentümers schwebend unwirksam. Dies hatte der BGH im Jahr 2004[1] klargestellt. Alle...mehr

Gesetzliche Öffnungsklauseln § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG Zitat (4) 1Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Zitat (2) 2Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. § 19 Abs. 1 Zitat...mehr

Begriff Kamine dienen im Allgemeinen dem Abzug von Rauchgasen und der Be- und Entlüftung des Gebäudes und sind deshalb als Anlagen des gemeinschaftlichen Gebrauchs Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum kann jedoch ein offener Kamin in der Wohnung sein. Baut ein Wohnungseigentümer ohne Genehmigung der übrigen Wohnungseigentümer einen Kamin ein, dessen Rohr durch die Dachhaut...mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum kann grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden.[1] Dies gilt auch für längerfristige Mietverhältnisse.[2] Auch die Verpachtung von Gemeinschaftseigentum kann mehrheitlich beschlossen werden.[3] Die Vermietung bzw. Verpachtung von Gemeinschaftseigentum stellt auch keinen Gebrauchsentzug der übrigen Wohnungseigentümer dar, ...mehr

Überblick Müllcontainer und auch Mülltonnen gehören zum Gemeinschaftseigentum, soweit sie nicht im Eigentum Dritter (z. B. der Stadtwerke etc.) stehen. Der Mülltonnenstellplatz muss zunächst so festgelegt sein, dass die Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnungen und auch die Vorgaben der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung berücksichtigt werden. Schließlich dürfen einze...mehr

Wesen einer allgemeinen Öffnungsklausel ist, dass sie im Bereich der durch Vereinbarung abdingbaren Regelungen des Gesetzes uneingeschränkt eine von Gesetz und Gemeinschaftsordnung abweichende Beschlussfassung zulässt. Musterklausel: Allgemeine Öffnungsklausel "Die Wohnungseigentümer können, soweit zulässig, vom Gesetz und dieser Gemeinschaftsordnung abweichende Regelungen du...mehr

Der Zensus 2021 ist zwar wegen der Corona-Pandemie auf das Jahr 2022 verschoben worden. Dies änderte allerdings nichts an der Tatsache, dass mit ihm ein erheblicher Arbeitsaufwand für den Verwalter verbunden war. Verwalter waren jedenfalls verpflichtet, die Erhebungsmerkmale "für Gebäude", also insbesondere Art des Gebäudes, Zahl der Wohnungen im Gebäude, Gebäudetyp, Baujahr...mehr

Die Begründung von Sondernutzungsrechten kann auch in der Form erfolgen, dass dem Verwalter vom teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung zur Zuordnung von Sondernutzungsrechten an bestimmten Gemeinschaftsflächen Vollmacht erteilt wird. Der aufschiebend bedingte Ausschluss der übrigen Miteigentümer an der Nutzung von Gemeinschaftseigentum erlangt mit der Eintragung der B...mehr

Unproblematischer gestaltet sich die nachträgliche Belastung des sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümers mit Kosten betreffend der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kann eine dauerhafte Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht nur bezüglich der Bet...mehr

Insbesondere hinsichtlich eines im Sondereigentum auftretenden Feuchtigkeitsschadens im Bereich des Gemeinschaftseigentums sollte der Verwalter zügig und flexibel in der Lage sein, für die Klärung der Schadensursache einen Sonderfachmann beauftragen zu können, ohne zuvor eine Eigentümerversammlung einberufen zu müssen. Freilich wäre der Verwalter mit Blick auf das Außenverhä...mehr

Nach der Bestimmung des § 19 Abs. 1 WEG können die Wohnungseigentümer die Benutzung des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss regeln, wenn keine entsprechende Vereinbarung entgegensteht. Man könnte nun der Auffassung sein, bei der Begründung von Sondernutzungsrechten handele es sich um eine derartige Nutzungsregelung. Dem ist aber nicht so. Wesen des ...mehr

Durch einfach-mehrheitliche Beschlussfassung können auch Turnusregelungen getroffen werden. Auch eine Turnusregelung führt nicht zu einem Entzug des Mitgebrauchs, vielmehr soll eine gleichwertige Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümer erreicht werden, weil ein gleichzeitiger Gebrauch nicht möglich oder nicht zweckmäßig ist. Ob Turnusregelungen i...mehr

In der Praxis leider immer wieder zu verzeichnen sind Bauträgerinsolvenzen mit der Folge, dass die Wohnungseigentumsanlage nicht fertig gestellt werden kann. In einem derartigen Fall besteht nach herrschender Meinung ein Anspruch eines jeden Wohnungseigentümers, den Wiederaufbau als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung zu verlangen dann, wenn die Voraussetzungen des § 22 WEG ...mehr

Nach der Bestimmung des § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG insbesondere die Erhaltung, also die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Verantwortlich und kostentragungsverpflichtet ist demnach die Gemeinschaft de...mehr

Das Recht des Sondernutzungsberechtigten unterliegt immanenten Schranken, die sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ergeben und die für das Gemeinschaftseigentum aus anderen Gründen, insbesondere aufgrund des Rechts zum Mitgebrauch, bestehen.[1] So ist ein Eigentümer mit einem Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche verpflichtet, dem benachbarten Mitei...mehr

Nach der Bestimmung des § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG ist bei der Begründung, Veränderung, Aufhebung oder Übertragung von Sondernutzungsrechten die Zustimmung derjenigen erforderlich, zugunsten derer eine Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder eine Reallast besteht. Rentenschuld Bei Rentenschulden handelt es sich um Grundschulden, durch die das Grundstück nicht für eine feste Summe, ...mehr

Durch Vereinbarung kann den Wohnungseigentümern grundsätzlich die Verpflichtung zur Erhaltung bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums auferlegt werden. Auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel ist dies bei einer allgemeinen Öffnungsklausel nur mit Zustimmung der entsprechend belasteten Wohnungseigentümer möglich. Bei einer entsprechend spezifizierten Öffnungsk...mehr

Ist die Öffnungsklausel bereits derart qualifiziert, dass sie die Begründung von Sondernutzungsrechten an in der Öffnungsklausel selbst konkretisierten bestimmten Teilflächen des Gemeinschaftseigentums ausdrücklich zulässt, genügt das in der Öffnungsklausel festgelegte Mehrheitsquorum. Musterklausel: Konkrete Öffnungsklausel hinsichtlich der Begründung von Sondernutzungsrech...mehr

Der das Sachenrecht prägende Bestimmtheitsgrundsatz erfordert, dass die von dem Sondernutzungsrecht umfasste Fläche in der Eintragungsbewilligung eindeutig bestimmt oder zumindest unproblematisch bestimmbar ist.[1] Denn Sondernutzungsrechte bestimmen den Inhalt des im Grundbuch eingetragenen Sondereigentums. Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondere...mehr

Sondernutzungsrechte werden in aller Regel einer Sondereigentumseinheit zugewiesen. Praxis-Beispiel Wird einem Wohnungseigentümer das Recht eingeräumt, auf einer Fläche, die im gemeinschaftlichen Eigentum steht, einen Holzschuppen aufzubauen, liegt bereits darin ein Sondernutzungsrecht.[1] Sind Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder durch ...mehr

Beim Verwaltervertrag handelt es sich um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 ff. BGB, der Elemente verschiedener Vertragstypen vereint. So enthält der Verwaltervertrag dienstvertragliche Elemente im Hinblick auf die allgemeine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums; werkvertragliche Elemente im Hinblick auf die Erstellung von Jahresabrechnung, Wirtsc...mehr

Andere Grundsätze gelten dann, wenn bereits die Öffnungsklausel selbst die Möglichkeit einer nachträglichen Verpflichtung von Sondernutzungsberechtigten ermöglicht. Musterklausel: Öffnungsklausel zur beschlussweisen Begründung von Erhaltungspflichten eines Sondernutzungsberechtigten "Sollten zugunsten einzelner Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung oder in dieser Gemein...mehr

Ob sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümern Erhaltungspflichten auferlegt werden oder ob insoweit lediglich eine entsprechende Kostentragungsverpflichtung geregelt werden soll, bedarf der umfassenden Abwägung im konkreten Einzelfall insbesondere im Hinblick auf die dem jeweiligen Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums. Bei Übertragung de...mehr

Als Vertragsparteien des Verwaltervertrags stehen sich der Verwalter auf der einen Seite und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband auf der anderen Seite gegenüber. Vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 wurde der Verwaltervertrag als ein solcher mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer angesehen, da ...mehr

Gegenstand von Sondernutzungsrechten können sämtliche Bereiche des Gemeinschaftseigentums sein: Freiflächen – insbesondere Außen-Kfz-Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen (bei Einfamilienhäusern ist es möglich, jeweils die gesamte dem Haus zugewiesene Gartenfläche zu unterwerfen;[1] Räume – insbesondere Dachböden, Keller, Garagen; Gebäudebestandteile – insbesondere Obergeschoss...mehr

Zum Gemeinschaftseigentum gehören nach § 5 Abs. 2 WEG alle wesentlichen Bestandteile des Gebäudes sowie alle Anlagen und Einrichtungen, welche dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Anspruch auf Mängelbeseitigung Nach der Rechtsprechung des BGH ist jeder Erwerber berechtigt, Beseitigung der Baumängel am Gemeinschaftseigentum auf der Grundlage des mit ihm geschlossenen Vertrag...mehr

Rechtsgrundlage für die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen ist der jeweils zu Grunde liegende Werkvertrag. Gewährleistungsansprüche aus dem Werkvertrag stehen grundsätzlich dem Auftraggeber zu, Schuldner ist der Werkunternehmer. Im Fall von Baumängeln bei Eigentumswohnungen sind folgende Fallgestaltungen zu unterscheiden: 3.1 Anfängliche Baumängel Von anfänglichen Ba...mehr

Dem Verwalter obliegt es nach ständiger Rechtsprechung Baumängel festzustellen, die Wohnungseigentümer hierüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen durch Beschluss herbeizuführen.[1] Die wesentliche Pflicht des Verwalters ist es also, Baumängel festzustellen. Ist das Gemeinschaftseigentum bei Entstehen der Wohnungse...mehr

Die Durchführung der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung, nach Maßgabe der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zwingend dem Verwalter. Er schließt Werkverträge mit Bauhandwerkern nicht im Namen der einzelnen Wohnungseigentümer ab, sondern im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrer Eigenschaft als recht...mehr

Begriff Das Wohnungseigentum untersteht dem Schutz des § 1004 BGB (Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch). In erster Linie stehen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Unterlassungsansprüche zu, wenn Wohnungs- oder Teileigentum von einem Wohnungseigentümer oder dessen Mieter entgegen der Zweckbestimmung gemäß der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung bestimmung...mehr

Bereits die Besorgnis eines rechtswidrigen Eingriffs in das Gemeinschaftseigentum kann zu Unterlassungsansprüchen führen. Beantragt beispielsweise ein Wohnungseigentümer bei der Baubehörde die Genehmigung von Baumaßnahmen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen und nicht durch entsprechenden Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG legitimiert sind, ist i. d. R. ...mehr

Von anfänglichen Baumängeln spricht man, wenn bereits im Zuge der Errichtung der Eigentumswohnungen Baumängel entstehen. Bei der Veräußerung neu erstellter Eigentumswohnungen schließt in der Regel ein Bauträger mit jedem Erwerber einer Eigentumswohnung oder einer Teileigentumseinheit einen separaten Vertrag. Der Inhalt aller Verträge ist meistens gleich. Berechtigter aus den...mehr

Ansprüche auf Beseitigung von Baumängeln am Sondereigentum stehen ausschließlich dem Sondereigentümer zu. Er allein kann diese Ansprüche geltend machen. Zum Sondereigentum gehören nach § 5 Abs. 1 WEG u. a. die Bestandteile des Gebäudes, die sich innerhalb einer Wohnung oder einer Teileigentumseinheit befinden und nicht zu den tragenden wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes...mehr

Unter bestimmten Voraussetzung kann jeder Eigentümer Individualanspruch durchsetzen Der Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB i. V. m. § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG kann als Individualanspruch von jedem einzelnen Eigentümer gerichtlich geltend gemacht werden, so er durch das Verhalten bzw. eine zweckbestimmungswidrige Nutzung eines Wohnungseigentümers konkret in seinem ...mehr

Von der Teilung nach § 8 WEG ist die Unterteilung einer Sondereigentumseinheit nach Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu unterscheiden. Ein Wohnungseigentümer kann jedenfalls sein Wohnungseigentum unter vollständiger Aufteilung der bisherigen "Raumeinheit" in selbstständige Wohnungs- und Teileigentumsrechte unterteilen. Hierzu bedarf er nicht der Zustimmung ander...mehr