Fachbeiträge & Kommentare zu Grundstück

Wertvergleich Um feststellen zu können, ob der von der Verfügung betroffene Grundbesitz fast das gesamte Vermögen eines Ehegatten darstellt, ist ein Wertvergleich erforderlich. Zu klären ist: In welchem Verhältnis steht der objektive Wert des Geschäftsobjekts zu dem objektiven Wert des nicht betroffenen Vermögens? In der Regel wird ein zustimmungsfreies Geschäft dann angenomm...mehr

Unterscheidungsmerkmal Die Innengesellschaft als solche tritt im Rechtsverkehr nach außen hin nicht in Erscheinung. Sie unterscheidet sich von der (bloßen) Verwirklichung der ehelichen Lebensgemeinschaft dadurch, dass durch Einsatz von Vermögenswerten und/oder Arbeitsleistungen eine gemeinschaftliche Wertschöpfung beabsichtigt ist. Hauptanwendungsfall ist das gemeinsame Betre...mehr

Überblick Die Zugewinngemeinschaft ist eigentlich eine Form der Gütertrennung, bei der am Ende der Zugewinn ausgeglichen wird. In die Ehe eingebrachter Grundbesitz bleibt im Alleineigentum und unterliegt bestimmten Verfügungsbeschränkungen. Für Ehen mit Auslandsberührung gibt es Wahlmöglichkeiten. Inzwischen bietet sich auch der deutsch-französische Güterstand der Wahl-Zugew...mehr

Zusammenfassung Überblick Ist die Ehescheidung unvermeidlich, wird – wenn nicht etwas anderes vereinbart war – der Zugewinnausgleich durchgeführt. Diese besondere Form der Vermögensauseinandersetzung kann vor allem dann "spannend" sein, wenn Grundbesitz vorhanden ist. Die am 1.9.2009 in Kraft getretene Reform des Güterrechts hat viele Neuerungen mit sich gebracht. Gesetze, Vo...mehr

Zusammenfassung Überblick Eheleute (und eingetragene Lebenspartner) leben grundsätzlich im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Sie können diese allerdings im Wege des Ehevertrags modifizieren oder aber die Güterstände der Gütertrennung oder der Gütergemeinschaft, neuerdings auch der Wahl-Zugewinngemeinschaft wählen. Eine Eintragung im Güterrechtsregister kann si...mehr

Zusammenfassung Überblick Gleichgeschlechtliche Lebenspartner haben als Eingetragene Lebenspartner die Möglichkeit, eine weitgehende Angleichung an die Rechtsverhältnisse der Eheleute zu erreichen. Im Jahr 2017 lebten in Deutschland rund 44.000gleichgeschlechtliche Paare als eingetragene Lebenspartnerschaft in einem Haushalt zusammen. Auch hier kann sich eine vertragliche Ver...mehr

Zusammenfassung Überblick Die Zahl nichtehelicher Partnerschaften ist steigend. Da gesetzliche Regelungen hierfür fehlen, ist ein Partnerschaftsvertrag jedenfalls dann sinnvoll, wenn größere Investitionen getätigt werden. Kommt es zur Trennung, können nach der neuen Rechtsprechung des BGH Ausgleichsansprüche leichter geltend gemacht werden als früher. Gesetze, Vorschriften un...mehr

Überblick Gleichgeschlechtliche Lebenspartner haben als Eingetragene Lebenspartner die Möglichkeit, eine weitgehende Angleichung an die Rechtsverhältnisse der Eheleute zu erreichen. Im Jahr 2017 lebten in Deutschland rund 44.000gleichgeschlechtliche Paare als eingetragene Lebenspartnerschaft in einem Haushalt zusammen. Auch hier kann sich eine vertragliche Vereinbarung empfe...mehr

Wie in der Ehe Die zwischenzeitliche Angleichung der Lebenspartnerschaft an die Ehe zeigt sich auch und gerade in den Vorschriften zum Güterrecht. Bis Ende 2004 waren stets die vorherige Vereinbarung eines Vermögensstands und die Abgabe entsprechender Erklärungen erforderlich. Doch die "Ausgleichsgemeinschaft" gehört der Vergangenheit an. Nunmehr erhebt § 6 LPartG die Zugewinng...mehr

Was gehört zum Anfangsvermögen? Das Anfangsvermögen umfasst alle dem Ehegatten am Stichtag zustehenden rechtlich geschützten Positionen mit wirtschaftlichem Wert, also auch alle ihm zustehenden objektiv bewertbaren Rechte, die beim Eintritt des Güterstands bereits entstanden sind. Hierzu zählen auch geschützte Anwartschaften und vergleichbare Rechtsstellungen, die einen Ansp...mehr

Gemeinsames Ziel Im Zusammenhang mit ihrem Grundbesitz nehmen Eheleute während ihrer Ehe mitunter vermögenswerte Aufwendungen, Zuwendungen, Eigentumsübertragungen und dergleichen vor, die der Verwirklichung der ehelichen Lebensgemeinschaft dienen sollen. Die Motivation hierfür ist recht unterschiedlich: Neben steuerlichen Erwägungen oder schlichter Großzügigkeit geht es mitun...mehr

Ehen mit Auslandsbezug Ehen mit Auslandsberührung sind weit verbreitet. Bei ca. 13 % der Eheschließungen und Ehescheidungen in Deutschland (in den Jahren 2005/2006) hatten die Ehegatten unterschiedliche Staatsangehörigkeiten.[1] Hinzu kommen deutsche Ehepaare, die im Ausland leben, sowie ausländische Ehepaare, die in Deutschland leben. Da sich die rechtlichen Folgen der Ehe ...mehr

Zuständigkeit Für Lebenspartnerschaftssachen, also Streitigkeiten zwischen eingetragenen Lebenspartnern betreffend Trennung, Aufhebung, Wohnung und Güterrecht oder dergleichen[1], ist – wie bei Ehegatten – stets das Familiengericht zuständig.[2]mehr

Gütliche Einigung In erster Linie sollten die Eheleute bestrebt sein, die Auseinandersetzung zwischen ihnen gütlich herbeizuführen. Ein entsprechender Auseinandersetzungsvertrag ist formlos gültig. Zu seiner Herbeiführung kann jeder Ehegatte das Amtsgericht[1] zwecks Vermittlung anrufen.mehr

Eine Ehegatten-Innengesellschaft endet in der Regel bei Trennung durch Auflösung, weil ab diesem Zeitpunkt nicht mehr von einer gemeinsamen Vermögensbildung ausgegangen werden kann. Spätestens aufgelöst ist die Innengesellschaft ab dem Zeitpunkt, zu dem die Ehegatten ihre Zusammenarbeit tatsächlich beendet haben.[1]mehr

Unzulässige Pfändung Der Anteil an dem Gesamtgut ist grundsätzlich pfändbar, jedoch erst nach Beendigung der Gemeinschaft (§ 860 ZPO). Der zukünftige Anteil am Gesamtgut einer Gütergemeinschaft kann während des Bestehens dieses Güterstandes nicht gepfändet werden.[1]mehr

Altmodisches Register Das Güterrechtsregister wird noch im überkommenen Stil bei den einzelnen Amtsgerichten in Papierform geführt und nicht zentral in elektronischer Form (wie etwa das Zentrale Testamentsregister). Die Eintragung erfolgt nur auf Antrag, der in öffentlich beglaubigter Form beim zuständigen Registergericht eingereicht werden muss. Das Eintragungsverfahren im E...mehr

Das formelle Konsensprinzip (Abschn. 6.2) mit seinem Verzicht auf den Nachweis der materiellen Einigung, aber auch Rechtsänderungen außerhalb des Grundbuchs (z. B. Vereinbarung der Gütergemeinschaft, Nichtvalutierung einer Hypothek) sowie Änderungen in der Verfügungsbefugnis (beispielsweise Insolvenz des Eigentümers) können bewirken, dass der Inhalt des Grundbuchs mit der ma...mehr

Kann Grundbuchamt gutgläubigen Erwerb verhindern? Rechtsprechung[1] und das überwiegende Schrifttum[2] haben bisher die Ansicht vertreten, dass ein Antrag abzulehnen sei, wenn durch die Eintragung ein Rechtserwerb herbeigeführt würde, der nur in Anwendung der Vorschriften über den gutgläubigen Erwerb wirksam wäre und das Grundbuchamt die Unrichtigkeit des Grundbuchs oder eine...mehr

Umfang der Prüfungspflicht umstritten Das Grundbuchamt hat alle in Betracht kommenden Vorschriften, auch bloße Ordnungsvorschriften, zu beachten. Es darf nicht bewusst dabei mitwirken, das Grundbuch unrichtig zu machen.[1] Umfang und Grenzen dieser aus den §§ 82 ff. GBO hergeleiteten Amts- und Prüfungspflichten des Grundbuchamts sind bis heute umstritten. Aus dem Bewilligung...mehr

Widerspruch verhindert gutgläubigen Erwerb Da bei unrichtigem Grundbuch für den wahren Berechtigten die Gefahr eines Rechtsverlusts durch gutgläubigen Erwerb besteht, muss er an einer schnellen Grundbuchberichtigung interessiert sein. Diese kann sich aber wegen der Beschaffung der erforderlichen Unterlagen längere Zeit hinziehen. In einem solchen Fall ist es ratsam, gegen di...mehr

Wo zu finden? Die Grundbücher werden von den Amtsgerichten als Grundbuchämter geführt (§ 1 Abs. 1 Satz 1 GBO). In Baden-Württemberg waren in der Vergangenheit staatliche Grundbuchämter für die Führung der Grundbücher zuständig (§§ 1 Abs. 1 Satz 3, 149 Abs. 1 GBO i. V. m. § 1 Abs. 1, Abs. 3 Satz 1 LFGG BW). Die staatlichen Grundbuchämter waren bei den Gemeinden eingerichtet (§...mehr

Antragszurückweisung oder Zwischenverfügung Steht einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegen, hat das Grundbuchamt den Antrag entweder unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Beseitigung des Hindernisses zu bestimmen (§ 18 GBO). Von Amts wegen braucht und darf das Grundbuchamt die fehlenden Unterlagen nicht beschaffen...mehr

Voraussetzungen Sollen mehrere Rechte eingetragen werden, können die Beteiligten eine abweichende Rangregelung vereinbaren (§ 879 Abs. 3 BGB). Dies muss in der Bewilligung gem. § 19 GBO oder im – dann der Form des § 29 GBO entsprechenden – Antrag (§ 45 Abs. 3 GBO) zum Ausdruck kommen. Das Grundbuchamt muss die verlangte Abweichung bei der Vornahme der Eintragungen durch entsp...mehr

Die vom Grundbuchamt zu erhebenden Gebühren für die Grundbucheintragungen richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Höhe der Gebühren hängt ab vom Geschäftswert (§ 3 Abs. 1 GNotKG) und vom Gebührensatz (Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GNotKG). Die Gebühr selbst ist aus der amtlichen Tabelle (Anlage 2 zu § 34 Abs. 3 GNotKG, Spalte B) zu entnehmen. Sie wird im...mehr

Maßgeblich ist eingetragener Rang Werden bei einer Eintragung im Grundbuch ohne Rangvermerk die Vorschriften über die Erledigungsreihenfolge (§§ 17, 45 GBO) verletzt, ist ausschließlich der im Grundbuch eingetragene Rang maßgebend. Die Grundbucheintragung begründet den Rang. Unerheblich ist, über welchen Rang sich die Beteiligten geeinigt haben. Das Grundbuch ist bezüglich de...mehr

Antragsgrundsatz gilt Auch für die Berichtigung des Grundbuchs gilt der Antragsgrundsatz. Antragsberechtigt sind der Berichtigungsberechtigte als auch der Berichtigungsverpflichtete und derjenige, der aufgrund eines gegen den Berechtigten vollstreckbaren Titels eine Eintragung (z. B. eine Zwangshypothek, Erbteilspfändung) in das Grundbuch verlangen kann, sofern die Zulässigk...mehr

Unrichtiges Grundbuch beseitigen lassen? In Abschn. 7.2.1 wurde gezeigt, dass der Inhalt des Grundbuchs mit der wirklichen Rechtslage zuweilen nicht übereinstimmt. Da auch ein unrichtiger Grundbuchinhalt wegen der Vorschriften über den öffentlichen Glauben des Grundbuchs für einen gutgläubigen Dritten als richtig gilt (Abschn. 7.2.1 bis 7.2.5), ist zur Vermeidung eines Rechts...mehr

Ausnahme Eine Eintragung soll nur erfolgen, wenn der von ihr Betroffene als Berechtigter im Grundbuch eingetragen ist (§ 39 GBO). Hiervon gibt es jedoch Ausnahmen (§ 40 GBO): Ist der Betroffene Erbe des noch eingetragenen Berechtigten, bedarf es seiner Voreintragung nicht, wenn die Übertragung oder Aufhebung eines Rechts eingetragen werden soll. Der Voreintragung des Betroff...mehr

Vorlage der Bewilligung reicht In allen übrigen Fällen braucht das Grundbuchamt das Vorliegen einer rechtsgültigen Einigung nicht nachzuprüfen. Hier genügt für die Eintragung einer Rechtsänderung, d. h. die Begründung, Inhaltsänderung oder Belastung eines Rechts, Löschung oder Eintragung einer Grundbuchberichtigung, die Vorlage einer Bewilligung der Eintragung durch den Betro...mehr

Nachweis durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden Eine Eintragung darf grundsätzlich nur erfolgen, wenn derjenige, dessen Recht von ihr betroffen wird, sie bewilligt (§ 19 GBO). Die Bewilligung ist eine einseitige, an das Grundbuchamt gerichtete Erklärung des Inhalts, dass man mit einer bestimmten Eintragung oder Löschung einverstanden ist. Sie ist zu trennen vo...mehr

Richtigkeitsvermutung Es wird positiv vermutet, dass ein im Grundbuch eingetragenes Recht dem eingetragenen Berechtigten mit dem eingetragenen Inhalt zusteht (§ 891 Abs. 1 BGB). Es besteht ferner die negative Vermutung, dass ein im Grundbuch eingetragenes Recht, wenn es gelöscht ist, für die Zeit nach der Löschung nicht mehr besteht (§ 891 Abs. 2 BGB). Diese gesetzliche Vermu...mehr

Wer muss benachrichtigt werden? Jede Eintragung ist dem antragseinreichenden Notar, dem Antragsteller und dem eingetragenen Eigentümer sowie allen aus dem Grundbuch ersichtlichen Personen bekannt zu machen, zu deren Gunsten die Eintragung erfolgt ist oder deren Recht durch sie betroffen wird, die Eintragung eines Eigentümers auch denen, für die ein Grundpfandrecht, eine Real...mehr

Grundsatz: Keine Ausgleichsansprüche Jeder Ehegatte behält den Grundbesitz, der bei Beendigung des Güterstands in seinem Eigentum steht. Dies gilt auch bei Zuwendungen.[1] Ausgleichsansprüche bestehen grundsätzlich nicht.[2]mehr

Die Grundbücher wurden früher nur als feste Bände geführt.[1] Die Eintragungen erfolgten handschriftlich. Die Führung des Grundbuchs als Loseblatt-Grundbuch, d. h. in Bänden oder Einzelheften mit herausnehmbarem Einlegebogen ist seit 1961 möglich.[2] Erst im Loseblattgrundbuch konnten Eintragungen mit der Maschine und EDV-unterstützt vorgenommen werden. Die Umschreibung der f...mehr

Anteilige Kostentragung Die Lasten des Gemeinschaftsgrundstücks sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung muss jeder Miteigentümer entsprechend seinem Anteil tragen ( § 748 BGB). Jeder Teilhaber hat gegen die anderen einen entsprechenden Anspruch. Ohne Nutzen keine Kosten Der Anspruch aus § 748 BGB ist die Kehrseite des Nutzungsanspru...mehr

Erwartung nicht erfüllt Ausgleichsansprüche für Zuwendungen unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage [1] sind möglich, soweit den gemeinschaftsbezogenen Zuwendungen die Vorstellung oder Erwartung des Bestands der Lebensgemeinschaft der Partner zugrunde gelegen hat. Die Rückabwicklung erfasst insbesondere Fälle, in denen es mangels Schaffung eines gemeinschaf...mehr

Hilfe beim Hausbau Im Rahmen des Zugewinnausgleichs geht es häufig um die Frage, in welcher Weise Zuwendungen Dritter im jeweiligen Anfangsvermögen der Ehegatten zu berücksichtigen sind.[1] Meist geht es um die finanzielle Unterstützung durch die (Schwieger-)Eltern beim Erwerb von Immobilien. Hinweis Indizien für Privilegierung Immer wieder bereiten die Fälle Abgrenzungsschwieri...mehr

Gesamtschulden Werden Verbindlichkeiten für rein familiäre Zwecke aufgenommen, etwa zur Finanzierung eines Eigenheims, können sie gleichwohl beim Anfangs- und Endvermögen beiden Ehegatten anteilig zugerechnet werden. Dem steht nicht entgegen, dass für diese Verbindlichkeiten im Außenverhältnis nur ein Ehegatte haftet. Meist haften jedoch beide Ehegatten gegenüber der Bank, wä...mehr

Die Bewertung von Unternehmen, Gewerbebetrieben und Praxen freiberuflich Tätiger ist seit jeher umstritten und auch für Fachleute schwierig zu erfassen. Im Güterrecht schreibt das Gesetz in § 1376 Abs. 4 BGB lediglich bei land- oder forstwirtschaftlichen Betrieben für die Berechnung des Anfangsvermögens und des Endvermögens die sog. Ertragswertmethode vor. Ansonsten verlangt...mehr

Änderung der Verhältnisse? Wichtige Gründe können im Verhalten eines Teilhabers begründet sein, wenn dieses den Verbleib in der Gemeinschaft unzumutbar macht. So ist ein wichtiger Grund für die Aufhebung z. B. anzunehmen, wenn einem Teilhaber der ihm zustehende Gebrauch des Grundstücks unmöglich gemacht wird[1] oder wenn die übrigen Teilhaber eine sachgerechte Verwaltungs- u...mehr

Unbilligkeit? Ausnahmsweise kann nach Scheitern der Ehe ein Ausgleichsanspruch wegen Störung der Geschäftsgrundlage [1] gegeben sein, wenn andernfalls ein Ehegatte unzumutbar benachteiligt wäre. Bei Gütertrennung sind die Anforderungen an einen Rückgewähranspruch zwar weniger streng als beim gesetzlichen Güterstand; gleichwohl ist die Annahme einer Unzumutbarkeit auch hier di...mehr

Inhalt klar bestimmbar? Da die Baulast öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schafft, die ggf. durch eine bauaufsichtliche Verfügung durchzusetzen sind, müssen Umfang und Inhalt der übernommenen Verpflichtung aus der Erklärung heraus hinreichend bestimmbar sein. So ist eine Zufahrtsbaulast nur wirksam, wenn die auf dem Grundstück freizuhalte...mehr

4.1 Gründe Der Güterstand der Gütertrennung endet durch Tod eines Ehegatten, Scheidung, Aufhebung oder Nichtigerklärung der Ehe sowie Ehevertrag. 4.2 Ausgleichsansprüche 4.2.1 Grundsatz Grundsatz: Keine Ausgleichsansprüche Jeder Ehegatte behält den Grundbesitz, der bei Beendigung des Güterstands in seinem Eigentum steht. Dies gilt auch bei Zuwendungen.[1] Ausgleichsansprüche bestehe...mehr

Voreheliche Zuwendung Voreheliche Zuwendungen (egal ob unter Verlobten oder Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft) werden nach der Rechtsprechung des BGH[1] wie ehebedingte Zuwendungen behandelt, wenn in Erwartung einer bevorstehenden Eheschließung besondere Vermögensdispositionen getroffen werden, als deren Geschäftsgrundlage sowohl die Gründung als auch der Fortb...mehr

Beweisprobleme Nach Beendigung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft verlangt ein Partner häufig Rückzahlung von ihm während der Beziehung zugewandten Geldbeträgen und trägt vor, seine unstreitigen Zahlungen beruhten auf einer mit dem anderen Partner getroffenen Darlehensvereinbarung. Dabei stellt es keinen widersprüchlichen oder unbeachtlichen Vortrag dar, wenn sich der Pa...mehr

Veräußerung möglich Der Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft einschließlich des (künftigen) Anspruchs auf eine den Miteigentumsanteilen entsprechende Teilung und Auskehrung des Versteigerungserlöses kann von einem Gläubiger des Teilhabers gepfändet und eingezogen werden. Eine solche Maßnahme hindert den Miteigentümer (Schuldner) nicht an der Veräußerung seines Anteils an a...mehr

Notfalls Klage Verweigern die übrigen Teilhaber die Zustimmung zur Aufhebung der Gemeinschaft, muss der "Aussteiger" seinen Aufhebungsanspruch gegen sie gerichtlich geltend machen. Der Anspruch, der anders als die Kündigung kein Gestaltungsrecht bildet, ist durch Leistungsklage zu verfolgen. Im Antrag sind die Erklärungen und Handlungen im Einzelnen zu bezeichnen, deren Abgab...mehr

Entscheidung wirkt wie Einwilligung Verweigert der zustimmungsberechtigte Ehegatte die Einwilligung, kann der verfügende Ehegatte durch entsprechenden Antrag die Rechtmäßigkeit dieser Weigerung durch das Familiengericht [1] (eine Abteilung des Amtsgerichts) überprüfen und die Zustimmung ersetzen lassen.[2] Voraussetzung hierfür ist nach § 1365 Abs. 2 BGB , dass das beabsichtigte...mehr

Schwierige Abgrenzung Handelt es sich bei einer Zuwendung – ausnahmsweise – um eine Schenkung, kann diese insbesondere wegen groben Undanks widerrufen werden (§§ 528, 530 BGB, § 531 Abs. 2 BGB). Eine Schenkung im Rechtssinne liegt nur vor, wenn der erworbene Vermögenswert aus dem Vermögen des Zuwendenden kommt und sich beide Teile darüber einig sind, dass die Zuwendung unentg...mehr