Fachbeiträge & Kommentare zu KG

Betriebsbedarf liegt insbesondere vor, wenn die Wohnräume als Werkmiet- oder Werkdienstwohnung für einen Arbeitnehmer anstelle eines anderen, dessen Arbeitsverhältnis beendet ist, verwendet werden.[1] In der Kündigung des Dienst-(Arbeits-)verhältnisses liegt nicht zugleich die Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 576 BGB. Diese muss nach Beendigung des Dienst(Arbeits-)verhä...mehr

Erwartung nicht erfüllt Ausgleichsansprüche für Zuwendungen unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage [1] sind möglich, soweit den gemeinschaftsbezogenen Zuwendungen die Vorstellung oder Erwartung des Bestands der Lebensgemeinschaft der Partner zugrunde gelegen hat. Die Rückabwicklung erfasst insbesondere Fälle, in denen es mangels Schaffung eines gemeinschaf...mehr

Der Mieter hat die ihm obliegende Rückgabepflicht dadurch zu erfüllen, dass er dem Vermieter den unmittelbaren Besitz einräumt.[1] Achtung Rückgabe der Schlüssel an Hauswart Werden die Räume durch eine juristische Person vermietet, müssen die Schlüssel dem für die Rücknahme der Wohnung zuständigen Sachbearbeiter ausgehändigt werden. Gleiches gilt, wenn der Vermieter ein Untern...mehr

Zusammenfassung Auch im Personengesellschaftsrecht gilt der Grundsatz, dass niemand "Richter in eigener Sache" sein darf. Ein Gesellschafter ist danach vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn der Beschluss darauf abzielt, sein Verhalten zu missbilligen. Überblick Die Frage, in welchen Fällen Gesellschafter aufgrund von Interessenkollisionen vom Stimmrecht ausgeschlossen sind, ist ...mehr

Wohnrecht an einer Wohnung Bezieht sich das Wohnrecht nicht auf das gesamte Gebäude, sondern nur auf eine bestimmte Wohnung, so darf der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen – auch solche, die sich außerhalb des Gebäudes befinden[1] –, mitbenutzen.[2] Praxis-Beispiel Übertragung eines Grundstücks im Familienkreis In d...mehr

Der Anspruch des Kündigenden auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens entfällt, wenn der Gekündigte ebenfalls zur fristlosen Kündigung berechtigt ist. In einem solchen Fall könnte der Gekündigte dem Kündigenden den geltend gemachten Schaden auch rechtmäßig zufügen. Es ist nicht erforderlich, dass der Gekündigte die Kündigung ausspricht; vielmehr genügt es, dass das Kündigungsr...mehr

Die Verfolgung von Mietpreisüberhöhungen ist Sache der zuständigen Verwaltungsbehörde. Sie erlässt, wenn sie den Tatbestand als gegeben ansieht, einen Bußgeldbescheid, gegen den binnen 1 Woche nach Zustellung schriftlich oder zur Niederschrift der Verwaltungsbehörde Einspruch eingelegt werden kann. Über den Einspruch entscheidet das Amtsgericht. Im Bußgeldverfahren ist die or...mehr

Hat der Veräußerer vor dem Eigentümerwechsel eine Mieterhöhungserklärung abgegeben, tritt der Erwerber in die sich hieraus ergebenden Rechte ein. Nach dem Eigentümerwechsel kann der Erwerber ein eigenes Erhöhungsrecht geltend machen; selbstverständlich muss er hierbei auch die Kappungsgrenze beachten.[1] Im Veräußerungsvertrag kann vereinbart werden, dass dem Erwerber die Rec...mehr

Nicht selten erleben Vermieter nach erstrittenem Räumungstitel gegen ihren Mieter die unliebsame Überraschung, dass nicht nur der Mieter in der Wohnung lebt, sondern noch eine weitere Person. Vor dem Hintergrund einer gegen ihn erhobenen Räumungsklage kann der Mieter jedenfalls durchaus auf die findige Idee kommen, endlich mit seiner Lebensgefährtin zusammenzuziehen, um dem ...mehr

Der Mieter kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung oder zur sonstigen Gebrauchsüberlassung, z. B. zur Weitervermietung an einen Dritten, verweigert, sofern nicht in der Person des Untermieters oder des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.[1] Dies gilt sowohl für Wohnraum- als auch für Ges...mehr

Bei Geschäftsräumen liegt ein Sachmangel vor, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind: Die behördliche Maßnahme muss ihren Grund in der konkreten Beschaffenheit der Mietsache haben; Maßnahmen, die aufgrund der persönlichen Verhältnisse des Mieters ergriffen werden oder die wegen der Art und Weise des Geschäftsbetriebs ergehen, scheiden aus.[1] Der Vermieter muss aufgrund de...mehr

Für den Begriff der Schönheitsreparaturen gilt auch für die gewerbliche Miete die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV.[1] Allerdings ist streitig, ob die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in weitergehendem Umfang als bei der Wohnraummiete auf den Mieter abgewälzt werden kann. Die Frage wird zum Teil bejaht[2], zum Teil verneint.[3] Nach der hier ver...mehr

Welche Räume der Mietsache mit Wärme in welchen Zeiten in welcher Höhe zu versorgen sind, also die Heizperiode und die zu erreichenden Temperaturen sowie die betroffenen Räume, kann zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden. Es besteht ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters, die Heizpflicht für die Mietwohnung generell zu regeln, um den Umfang des von ihm z...mehr

Es wird zwischen einem einfachen Mietspiegel [1] und einem qualifizierten Mietspiegel unterschieden.[2] Hinweis Definition Mietspiegel Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.[3] Mietspiegel auch für Gemein...mehr

Hat der Vermieter zentralbeheizte Räume vermietet, so muss er dafür sorgen, dass in den Räumen die sog. Behaglichkeitstemperatur erreicht werden kann. Ist dies der Fall, so spielt es keine Rolle, wenn nicht alle Rippen eines Heizkörpers warm werden.[1] Wichtig Heizungsregulierung Außerdem muss der Mieter die Möglichkeit besitzen, die Wärme zu regulieren; eine fehlende oder unz...mehr

Recht muss genau bezeichnet werden Das einzutragende Recht muss im Grundbuch klar und deutlich gekennzeichnet werden. Um eine Überfüllung und Unübersichtlichkeit des Grundbuchs zu vermeiden, kann zur näheren Bezeichnung des Inhalts eines Rechts auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden (§ 874 BGB). Der vollständige Inhalt eines Rechts ergibt sich hier nicht ohne We...mehr

Errichtung eines Neubaus, Abrissarbeiten, Straßenbaumaßnahmen etc. in der Nachbarschaft sind ebenfalls als Mangel zu bewerten, wenn der Mietgebrauch durch Lärm, Schmutz oder in optischer Hinsicht beeinträchtigt wird. Grundsatz des § 906 BGB Nach der Rechtsprechung des BGH ist bei der Auslegung des § 536 BGB die der Regelung des § 906 BGB zugrunde liegende Risikoverteilung zu b...mehr

Der Begründung des Gesetzgebers kann entnommen werden, dass die Gesetzesfassung den "gewerblichen Zwischenvermieter" im Auge hat, wie er insbesondere bei der Vermietung von Wohnungen eingeschaltet wird, die im sog. Bauherrenmodell errichtet worden sind. An diesem Leitbild muss sich die Auslegung orientieren. Hinweis Gewerbsmäßig Danach handelt gewerblich (gewerbsmäßig), wer si...mehr

Mehrere Grundstücke desselben Eigentümers können im Grundbuch in der Weise verbunden werden, dass sie im Wege der Vereinigung (§ 890 Abs. 1 BGB) oder Zuschreibung (§ 890 Abs. 2 BGB) als ein Grundstück im Grundbuch eingetragen werden. Achtung bei Belastungen Im Fall der Vereinigung bleiben die an den bisher selbstständigen Grundstücken eingetragenen Belastungen unverändert best...mehr

Beim Vermieter muss es sich um eine natürliche Person handeln. Juristische Personen wie die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), die Aktiengesellschaft (AG) und Vereine können nicht kündigen. Sie können auch nicht für ihre Gesellschafter, Vorstände, Geschäftsführer oder Mitarbeiter kündigen.[1] Lediglich im Ausnahmefall des Vorliegens dringender betrieblicher Gründe kan...mehr

Zurückbehaltungsrecht/Besitzstörung Zwischen dem Anspruch des Vermieters auf die Miete und dem Anspruch des Mieters auf Versorgung mit Wasser und Energie besteht ein unmittelbarer Zusammenhang. Das führt zu der Frage, ob der Vermieter die Versorgungsleistungen gem. § 320 BGB einstellen kann, wenn der Mieter seine Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllt. Besitz an der Mietsache u...mehr

Die Betriebspflicht beginnt mit der Laufzeit des Vertrags, sie endet regulär mit dem betroffenen Mietverhältnis. Nur in Ausnahmefällen ist eine isolierte vorherige Beendigung in Erwägung zu ziehen.[1] Die Betriebspflicht entfällt nicht, wenn deren Einhaltung unwirtschaftlich ist.[2] Die Betriebspflicht besteht damit zulasten des Gewerbemieters auch dann, wenn benachbarte Lade...mehr

Der Mieter schuldet die Entschädigung "für die Dauer der Vorenthaltung". Die Vorenthaltung beginnt, wenn die in Abschn. 1 erörterten Voraussetzungen vorliegen. Sie endet mit der Rückgabe.[1] Achtung Tag der Rückgabe Der Tag der Rückgabe ist auch dann maßgeblich, wenn der Vermieter die Sache zu diesem Zeitpunkt nicht sofort weitervermieten kann. Früher wurde zum Teil die Ansicht...mehr

Der Vermieter schuldet nach § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag grundsätzlich eine angemessene Beheizung der Mietsache.[1] Seinen Erfüllungsanspruch auf Beheizung kann der Mieter gerichtlich geltend machen, notfalls im Wege einstweiliger Verfügung.[2] Eine mangelhafte Beheizung stellt eine erhebliche Störung des Mietgebrauchs und einen wichtigen Grund für eine außero...mehr

Das Gebäude muss sich im Land Bremen befinden und darf nicht mehr als 12 Wohneinheiten beinhalten. Wie das Gebäude genutzt wird, ist unerheblich. Sowohl Wohnnutzung als auch gewerbliche Nutzung sind erlaubt. Vorhabensbeginn Mit dem Vorhaben darf nicht vor dem Zugang des Bewilligungsbescheids begonnen werden. Als Vorhabensbeginn werden insbesondere folgende Maßnahmen angesehen:...mehr

Die Betriebspflicht kann im Wege der einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden.[1] Die Vollstreckung erfolgt nach § 888 Abs. 1 ZPO, also durch Zwangsgeld oder Zwangshaft. In der obergerichtlichen Rechtsprechung wird teilweise die Ansicht vertreten, dass eine Betriebspflicht nicht vollstreckt werden kann, wenn sämtliche Arbeitsverhältnisse mit den im Betrieb beschäftigten Ar...mehr

Rechtsgeschäftlicher Erwerber Nach der Bestimmung des § 566 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Erwerber ist erst dann zur Kündigung berechtigt, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Kündigung durch den Erwerber vor Eintragung in das Grundbuch Umstritten ist, ob der Erwerber v...mehr

Der Mieter eines Ladenlokals ist für den Zustand des Zugangs zum Laden jedenfalls dann nicht verkehrssicherungspflichtig, wenn der Zugang nicht mitvermietet wurde und nicht nur von Kunden des Ladenlokals, sondern auch von Passanten benutzt werden kann. Die Verkehrssicherungspflicht trifft in diesem Fall allein den Grundstückseigentümer.[1] Etwas anderes soll bei defekten Git...mehr

Dies ist ein ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal. Dieser ist aber grundsätzlich anzunehmen. Prozessual muss der Mieter darlegen und beweisen, dass es an einem solchen fehlt. Stets setzt die Annahme der Vorenthaltung voraus, dass die Nichtrückgabe dem Rückerlangungswillen des Vermieters widerspricht.[1] Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter einen Nutzungswillen hat[2]; ...mehr

Zusätzlicher Anspruch Ein solcher gesellschaftsrechtlicher Ausgleichsanspruch kommt – wie der BGH[1] entschied – nicht erst in Betracht, wenn der Zugewinnausgleich nicht zu einem angemessenen Ergebnis führt. Er besteht vielmehr neben einem Anspruch auf Zugewinnausgleich und kann auch Zeiträume vor der Eheschließung und nach Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags betreffen. Es...mehr

Wenn Sie Wohnungseigentümer sind, können Sie auch nicht so frei schalten und walten, wie Sie wollen. Dies folgt aus den gesetzlichen Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Zwar kann jeder Wohnungseigentümer nach § 13 Abs. 1 WEG mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Dieser Grundsatz wird aber mit Rücksicht auf das notwendige Zusammenleben in einer Hausgemein...mehr

Die Frage der Duldungspflicht ist nach § 554 Abs. 2 BGB zu beurteilen. Danach hat der Mieter den Anschluss zu dulden, wenn er zu einer Verbesserung der gemieteten Räume führt, für den Mieter keine Härte darstellt (z. B. wegen der vorzunehmenden Arbeiten oder der zu erwartenden Erhöhung der Miete bzw. der erhöhten monatlichen Betriebskosten) und der Vermieter die Maßnahme sow...mehr

Überblick Der Anschluss an das Breitbandkabel der Deutschen Telekom AG ermöglicht dem Nutzer den Fernseh- und Rundfunkempfang der in die örtlichen Netze eingespeisten Programme. Die Bezeichnung als "Kabelfernsehen" ist insoweit missverständlich, da das Breitbandkabel auch den Empfang von UKW-Rundfunksendern ermöglicht. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Der Anschluss an...mehr

Grundsatz Bei der Eintragung einer verzinslichen Grundschuld ist der Zinssatz im Grundbuch anzugeben, damit der Umfang der Belastung des Grundstücks bereits aus dem Grundbuchvermerk ersichtlich ist. Hierzu ist bei einer variablen Verzinsung der Grundschuld die Eintragung des Höchstzinssatzes ausreichend, wenn in der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung der regelmäßige o...mehr

Häufig gibt es in Gewerbemietverträgen Abreden, die den Mieter an ein bestimmtes Sortiment binden. Eine Sortimentsbindung dient, nach Auffassung der Rechtsprechung im Interesse aller Mieter, dem Erhalt eines für die Attraktivität eines Einkaufzentrums wichtigen "Branchenmix". Die Vereinbarung einer Sortimentsbindung ist grundsätzlich auch dann wirksam, wenn zugleich der Aussc...mehr

Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist nur anwendbar, wenn der Mieter nach den vertraglichen Vereinbarungen Vorauszahlungen zu leisten hat. Bei einer Vereinbarung, wonach der Mieter die Betriebskosten (erst) nach Vorlage einer (Ab)Rechnung in voller Höhe zahlen muss, ist die gesetzliche Ausschlussfrist aufgrund ihres eindeutigen Wortlauts ("Vorauszahlungen", "Na...mehr

Die Räum- und Streupflicht bezieht sich bei einer Wohnanlage nicht nur auf die zu dieser gehörenden Wege, sondern auch auf den Personenzugang zur Tiefgarage.[1] Der Parkhausbetreiber genügt seiner Verkehrssicherungspflicht, wenn der Winterdienst im Bereich der Zu- und Abfahrten sowie auf den nicht überdachten Teilen des Parkhauses ausgeführt wird. Eine Verpflichtung zu einem ...mehr

Wohn- und Geschäftsräume müssen so ausgestattet sein, dass sie den ortsüblichen Standard hinsichtlich der Sicherheit vor Einbrüchen aufweisen. Hierzu gehört, dass Räume mit stabilen Außentüren versehen sind und durch eine Schließvorrichtung gesichert werden können. Werden Fenster, Türen oder sonstige Maueröffnungen nachträglich verschlossen, muss die Vermauerung mit dem Restm...mehr

Baumaßnahmen im oder am Haus stellen einen Mangel dar, wenn der Mieter hierdurch beeinträchtigt wird.[1] Die Minderungsbefugnis besteht auch dann, wenn der Mieter mit der Maßnahme einverstanden ist oder wenn er sie nach §§ 555a, 555d BGB (§ 554 a. F.) dulden muss.[2] Die Art der Beeinträchtigung ist gleichgültig. Praxis-Beispiel Beeinträchtigung durch Baumaßnahmen In Betracht ...mehr

Gemäß § 24 BImSchG i.V.m. § 4 Abs. 4 der 1. BimSchV dürfen offene Kamine nur "gelegentlich" betrieben werden. "Gelegentlich" bedeutet, dass ein offener Kamin nur an acht Tagen im Monat für jeweils fünf Stunden beheizt werden darf. Alles, was darüber hinausgeht ist wesentlich und führt zu Abwehransprüchen gem. §§ 1004, 906 BGB.[1] Wenn in einer Reihenhaussiedlung ein offener K...mehr

Hat der Vermieter wegen einer Vertragsverletzung des Mieters gekündigt, so hat er Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung kausal entstandenen Schadens.[1] Grundsätzlich ist der geschädigte Vermieter so zu stellen, wie er stünde, wenn die Vertragsverletzung nicht erfolgt und es somit nicht zur fristlosen Kündigung gekommen, sondern der Vertrag fortgeführt worden wäre. Hin...mehr

Verunreinigungen Gefährliche Verschmutzungen müssen entfernt werden, jedoch ist nicht umgehend jede Verunreinigung zu beseitigen.[1] Ebenso trifft den Geschäftsinhaber keine (besondere) Verkehrssicherungspflicht, wenn der normal geflieste Eingangsbereich bei Schlagregen oder hineingetragener Nässe glatt wird.[2] Der Vermieter muss auch nicht den Zugang zur Garage täglich reini...mehr

Der Vermieter von Gewerberaum ist auch ohne besondere Vereinbarungen zum Schutz vor Konkurrenz verpflichtet. Deshalb handelt der Vermieter vertragswidrig, wenn er benachbarte Räume einem Konkurrenten des Mieters überlässt. Entsteht dem Mieter hierdurch ein Schaden in Form einer Umsatzeinbuße, so ist der Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. In der Rechtsprechung ist stre...mehr

Vertretung möglich Die Eintragung einer Grundschuld erfolgt auf Antrag, wenn sie derjenige, dessen Recht von ihr betroffen wird, bewilligt, § 19 GBO. Die Bewilligung muss nicht persönlich abgegeben, sondern kann auch von einem Vertreter erklärt werden. In diesem Fall ist dem Grundbuchamt dessen Vertretungsmacht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachzuweisen. Belastungsvollmacht D...mehr

Adressat Das Land Bremen hat die BreMo GbR mit der Bearbeitung dieser Förderung beauftragt. Der Förderantrag ist auf der Webseite der BreMo GbR (www.bremer-modernisieren.de) unter dem Button "Förderung" zu finden. Dieser ist vollständig ausgefüllt an die BreMo GbR, Postfach 10 72 25, 28072 Bremen zu richten. Antragsteller aus Bremerhaven wenden sich an SWB Vertrieb Bremerhaven...mehr

Schutz des Vermieters Hat ein Ehegatte die Mietkaution für die Ehewohnung geleistet und wird nach der Scheidung das Mietverhältnis von dem anderen Ehegatten fortgeführt, kann ein Ausgleich für die Mietkaution erst dann verlangt werden, wenn das Mietverhältnis endet und der Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter fällig ist. Das Gesetz sieht keinen Ausgleichsanspruch wegen ge...mehr

In erster Linie muss sich die Räumungsklage gegen den im Mietvertrag bezeichneten Mieter richten. Im Übrigen ist die Räumungsklage gegen alle Personen zu richten, die ein selbstständiges Besitzrecht an der Wohnung haben.[1] Ist einer von mehreren Mietern zwischenzeitlich ausgezogen, hat er also den Besitz an der Wohnung endgültig aufgegeben und dies dem Vermieter mitgeteilt, ...mehr

Die Schlüsselübergabe allein reicht aber noch nicht aus. Von einer Rückgabe des Mietobjekts kann erst dann ausgegangen werden, wenn dieses auch von den vom Mieter eingebrachten Gegenständen geräumt ist.[1] Übergibt er die Mietsache an den Vermieter in ungeräumtem Zustand, enthält er sie dem Vermieter immer noch vor.[2] Der Vermieter kann dann zwar die Rücknahme verweigern, o...mehr

Werden Kellerräume ohne Zweckbestimmung vermietet, kann der Mieter nur einen Zustand erwarten, wie er für Kellerräume üblich ist. Eine Abdichtung der Kellerräume gegen Feuchtigkeit zählt hierzu nicht. Aber: Das AG Bergheim sieht eine Minderung von 10 % für gerechtfertigt an, wenn der Keller wegen Feuchtigkeit gar nicht nutzbar ist.[1] Wichtig Keine Kellerabdichtung Eine Abdicht...mehr

Der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass der Schaden im Obhuts- und Gefahrenbereich des Mieters entstanden ist. Kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Schaden von einem Dritten verursacht worden ist, so muss der Vermieter beweisen, dass die Schadensursache nicht aus dem Verhalten eines Dritten herrührt, für den der Mieter nicht einzustehen hat.[1] Achtung Pflicht de...mehr