Fachbeiträge & Kommentare zu KG

Die Mängelbeseitigung ist Sache des Vermieters.[1] Deshalb kann der Mieter grundsätzlich keinen Aufwendungsersatzanspruch geltend machen, wenn er den Mangel selbst beseitigt.[2] Hinweis Parteivereinbarung oder Verzug Etwas anderes gilt, wenn sich die Parteien darauf einigen, dass der Mieter die Mängel gegen Kostenerstattung beseitigen soll oder wenn sich der Vermieter im Verzu...mehr

In Tauwetterlagen kann es zur Durchfeuchtung des Daches kommen, und zwar auch bei einem Aufstauen von Schmelzwasser wegen Vereisung von Regenrinnen und -fallrohren. Es ist in solchen Fällen nicht Sache des Mieters, eine solche Vereisung zu verhindern. Ob der Mieter aufgrund formularvertraglicher Regelungen verpflichtet ist, Regenrinnen und -fallrohre eisfrei zu halten, ist e...mehr

Zwischen dem Mieter und der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen keine vertraglichen Beziehungen. Deshalb hat der Mieter auch keine Ansprüche gegenüber der Gemeinschaft auf Versorgung mit Wasser, Wärme oder Energie.[1] Nach der Rechtsprechung des BGH[2] hat der Sondereigentümer die Beeinträchtigung seiner Gebrauchsbefugnisse im Fall des Zahlungsverzugs hinzunehmen. Die Ve...mehr

Eine Betriebspflicht kann auch in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbart werden.[1] Nach anderer Ansicht ist zu unterscheiden: Eine formularvertragliche Vereinbarung ist möglich, wenn das Mietobjekt Teil eines umfassenden Vermarktungskonzepts ist. Dies gilt etwa für Ladenräume in einem Einkaufscenter. Bei Einzelobjekten kann die Betriebspflicht grundsätzlich wirksam nur...mehr

Rechtsgeschäftlicher Erwerber Nach der Bestimmung des § 566 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Erwerber ist erst dann zur Kündigung berechtigt, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Kündigung durch den Erwerber vor Eintragung in das Grundbuch Umstritten ist, ob der Erwerber v...mehr

Die Voraussetzungen des § 573a Abs. 1 BGB sind nur erfüllt, wenn das Gebäude nicht mehr als 2 Wohnungen hat. Ob in einem Gebäude (nicht) mehr als 2 Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend. Danach ist eine Wohnung ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Praxis-Beispiel Einl...mehr

Rz. 1 Stand: EL 134 – ET: 06/2023 Für die deutsche Besteuerung kommt es – wie auch international meist üblich – grundsätzlich nicht auf die > Staatsangehörigkeit Rz 1 an (anders etwa > Vereinigte Staaten von Amerika Rz 8). Dies gilt auch für > Stationierungsstreitkräfte Rz 5. Rz. 2 Stand: EL 134 – ET: 06/2023 Staatenlose sind zwar hinsichtlich der sozialen Sicherheit deutschen ...mehr

Achtung Durchschnittsgeschmack Sind die Schönheitsreparaturen zum Ende des Mietverhältnisses fällig, muss der Mieter auf durchschnittliche Geschmacksstandards Rücksicht nehmen. Dies schließt beispielsweise eine Verwendung allzu greller oder allzu dunkler Farben aus.[1] Ist eine Wohnung zu tapezieren, so kann der Mieter eine Tapete mittlerer Art und Güte auswählen. Praxis-Beisp...mehr

Bei elektronischen Schließanlagen genügt es, die Programmierung zu ändern, wenn ein Schlüssel verloren geht. Dies führt zu der Frage, ob dem Vermieter ein Mitverschulden hinsichtlich der Schadenshöhe zur Last fällt, wenn er das Gebäude mit einer herkömmlichen Schließanlage ausstattet. Das ist zu verneinen. Wichtig Freie Auswahl bei Anlagentechnik Der Vermieter ist nicht verpfl...mehr

Bei unternehmensbezogenen gewerblichen Mietverträgen gelten folgende Grundsätze: Hatten die vertragsschließenden Parteien übereinstimmende Vorstellungen über die Person des Vertragspartners, so sind diese Vorstellungen maßgebend. Auf den Wortlaut des schriftlichen Vertragstextes kommt es dann nicht an.[1] Im Zweifel kommt der Vertrag mit dem Unternehmen zustande. Ist das Unter...mehr

Rz. 179 Üben Ärzte oder Angehörige der übrigen Heilberufe i. S. v. § 4 Nr. 14 Buchst. a UStG ihre Tätigkeit im Rahmen einer BGB-Gesellschaft aus, z. B. Gemeinschaftspraxis von Ärzten, kann die Steuerbefreiung auch auf die Umsätze der Gesellschaft angewendet werden. Nach dem Beschluss des BVerfG v. 10.11.1999[1] kann z. B. auch ein in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG betrie...mehr

Die Anfechtung bewirkt, dass das noch nicht vollzogene Mietverhältnis so zu betrachten ist, als sei der Mietvertrag von Anfang an nichtig. Der Mietinteressent hat also keinen Anspruch auf Überlassung der Wohnung. Bei bereits vollzogenem Mietverhältnis sind die Wirkungen der Anfechtung streitig: Nach einer Ansicht wird die Befugnis zur Anfechtung nach Überlassung der Mietsache...mehr

Nachweis schwierig Häufig ist zweifelhaft, wann der Gläubiger "unbekannt"ist. Hierzu liegt bezüglich der Buchgrundpfandrechte umfangreiche Rechtsprechung bezüglich verschiedener Konstellationen vor. Schwieriger wird es jedoch beim Briefpfandrecht: Hier kommt es nicht (allein) auf den Nachweis der Erbfolge nach dem eingetragenen Gläubiger an, weil eine solche Hypothek nach §§ ...mehr

Der Mieter kann das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Vermieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis ...mehr

Dies gilt vor allem für Gastronomiebetriebe oder ähnliche "Vergnügungsstätten" mit starkem Besucherverkehr. So obliegt dem Pächter einer Autobahnraststätte die Verkehrssicherungs- und damit die Streupflicht für die Gehwege, die von dem Parkplatz zu dem Raststättengebäude führen.[1] Auch kann je nach den Umständen des Einzelfalls die Pflicht bestehen, auch nachts zu streuen.[...mehr

Fehler in der Beschaffenheit des Gebäudes sind gleichzeitig Mängel i. S. v. § 536 BGB, wenn sie sich in optischer, funktionaler oder finanzieller Hinsicht auf den Mietgebrauch auswirken. Praxis-Beispiel Baumängel Mauerwerksrisse, blinde Fensterscheiben, undichte Fenster und Türen etc. Wichtig Auswirkung auf den Mietgebrauch Das Vorhandensein eines Baumangels berechtigt für sich ...mehr

Nach den DDR-Gesetzen musste der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen auch ohne eine entsprechende Bestimmung im Mietvertrag durchführen. Diese Gesetze sind seit dem 3.10.1990 außer Kraft gesetzt. Nach dem heute geltenden Mietrecht des BGB sind die Malerarbeiten damit Aufgabe des Vermieters.[1]. Enthält ein vor dem 3.10.1990 abgeschlossener Mietvertrag eine ausdrücklich...mehr

Ferienwohnungen Diese Maßnahmen werden nicht gefördert: Wohnungen, die als Behelfs- und Primitivbau, Wohnlaube oder Baracke anzusehen sind. Wohnungen, die wegen ihrer Lage und Grundrissgestaltung keinen ausreichenden Wohnwert besitzen (z. B. Kellerwohnungen). Wohnungen, die wegen ihrer Grundrissgestaltung Wohnheimcharakter aufweisen. Ferien- oder Gästewohnungen. Wohnungen, die dur...mehr

Unberührt von dieser Rechtsprechung bleiben individuelle, d. h. zwischen den Parteien ausgehandelte Vereinbarungen. Diese unterliegen nicht der Kontrolle durch die Bestimmungen der §§ 305 ff. BGB und können grundsätzlich frei ausgehandelt werden, soweit sie nicht einen Verstoß gegen zwingende, d. h. vertraglich nicht abänderbare Vorschriften enthalten, wie z. B. den Ausschlu...mehr

Rz. 42 Dass es auf die Rechtsform des Unternehmers als Voraussetzung der Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 14 Buchst. a UStG nicht ankommt, hat auch der EuGH für Art. 132 Abs. 1 Buchst. c MwStSystRL im Fall einer heilberuflichen Behandlungspflege durch eine einen ambulanten Pflegedienst betreibende Kapitalgesellschaft sowie einer Stiftung mit angestellten Diplom-Psychologen entsc...mehr

Arten der Gemeinschaft Die Gemeinschaft, deren Aufhebung begehrt wird, kann eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine Gemeinschaft zur gesamten Hand sein. Eine Bruchteilsgemeinschaft [1] liegt vor, wenn etwa ein Grundstück mehreren Personen zu bestimmten Teilen gehört (z. B. Eheleuten zu je 1/2). Miteigentümer Das Miteigentum kann nicht nur zu gleichen, sondern auch zu ungleichen Ant...mehr

Rz. 253 Bis zum 31.12.2019 werden sonstige Leistungen von Gemeinschaften, deren Mitglieder Angehörige der in § 4 Nr. 14 Buchst. a UStG bezeichneten Berufe und/oder Einrichtungen i. S. d. § 4 Nr. 14 Buchst. b UStG sind steuerbefreit, soweit diese Leistungen für unmittelbare Zwecke der Ausübung der Tätigkeit nach § 4 Nr. 14 Buchst. a oder b UStG verwendet werden und die Gemein...mehr

Änderung der Rechtsprechung Bis zum Jahr 2008 galt: Zuwendungen unter den Partnern werden nach Beendigung der Lebensgemeinschaft grundsätzlich nicht ausgeglichen. Etwas anderes galt nur ausnahmsweise, wenn ausdrücklich oder konkludent ein entsprechender Gesellschaftsvertrag geschlossen worden war. Dann hat der BGH [1] diesen Grundsatz gelockert und für den Fall sogenannter gem...mehr

Rz. 21 Stand: EL 134 – ET: 06/2023 Ein Anspruch auf Kindergeld kommt für den deutschen > Ehegatten oder eingetragenen > Lebenspartner eines Mitglieds der NATO-Truppe oder des zivilen Gefolges in Betracht (vgl § 62 Abs 1 EStG). Nichtdeutsche Mitglieder der Truppe oder des zivilen Gefolges begründen aber in der Zeit, in der sie sich nur in dieser Eigenschaft (> Rz 8 f) im > Inl...mehr

Grundsätzlich darf ein Mieter beim Auszug die Wohnung nicht mit farbig gestalteten Wänden zurückgeben. Hat er sie zu Mietbeginn in neutralen Farben übernommen, muss er sie wieder in einen ähnlichen Zustand versetzen und mit neutralen Farben streichen oder tapezieren. Anderenfalls steht dem Vermieter Schadensersatz zu. Der BGH argumentiert, dass ein außergewöhnlicher farblich...mehr

Begründet der Vermieter seinen Anspruch durch Benennung von Vergleichsobjekten, so sind 3 Vergleichsmieten anzuführen. Die Vergleichsobjekte können anderen Vermietern oder dem Vermieter selbst gehören.[1] Hinweis Vergleichswohnungen aus eigenem Wohnungsbestand Der Vermieter darf alle 3 zu benennenden Vergleichswohnungen oder einen Teil davon seinem eigenen Wohnungsbestand entn...mehr

Umwelteinflüsse gelten als Mangel, wenn sie einen negativen Einfluss auf die Gebrauchstauglichkeit ausüben. Ein nicht nur vorübergehend, sondern dauerhaft verschlechtertes Umfeld hat Einfluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete, weil nach § 558 Abs. 2 BGB das Kriterium der "Lage" eine wichtige Rolle spielt. Dies ist bei der Bemessung der Minderungsquote zu berücksichtigen, w...mehr

Die Reallast erlischt: Gründe durch rechtsgeschäftliche Aufhebung; hierzu bedarf es gemäß § 875 BGB der Aufgabeerklärung des Berechtigten sowie der Löschung der Belastung im Grundbuch; bei Eintritt einer auflösenden Bedingung oder eines Endtermins sowie mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung.[1] Hinweis Wegfall der Zahlungsverpflichtung Da die Reallast als Sicherungsmittel n...mehr

Die Obhutspflicht über die Mietsache verpflichtet den Mieter nach § 536c Abs. 1 BGB, dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache zeigt, wenn eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich wird oder sich ein Dritter ein Recht an der Sache anmaßt. Hinweis Mangel = Fehler der Mietsache Ein...mehr

Bei nicht fristgerechter Abrechnung kann der Mieter die Zahlung weiterer Vorschüsse auf die Betriebskosten so lange verweigern, bis ihm Abrechnung erteilt ist (Zurückbehaltungsrecht, § 273 BGB).[1] Dieses Zurückbehaltungsrecht besteht jedoch nur bis zur Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung, da der Vermieter seine Abrechnungspflicht mit der Vorlage einer formell o...mehr

Der Vermieter kann solche inhaltlichen Fehler auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigieren und ist mit Nachforderungen nicht ausgeschlossen.[1] Allerdings muss die Nachbesserung (z. B. durch Erläuterungen) innerhalb angemessener Frist erfolgen.[2] Hinweis Neue Abrechnung statt Korrektur Anstelle einer Korrektur kann der Vermieter zwar auch eine neue Abrechnung erstell...mehr

Der Mieter schuldet die Leistung einer Mietsicherheit nicht von Gesetzes wegen. Eine solche muss stets zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden. Hierbei ist es auch unerheblich, ob es sich um ein Wohnraum- oder Geschäftsraummietverhältnis handelt. Die Vereinbarung über eine Mietsicherheit bedarf zwar zu ihrer Wirksamkeit nicht der Schriftform, gleichwohl sollte si...mehr

Selbstständiges Verfahren Bei den Verfahrensgegenständen der freiwilligen Gerichtsbarkeit – also auch Ehewohnungssachen – ist das Thema "Vollstreckung" schwerpunktmäßig in §§ 86–96a FamFG geregelt. Entsprechende Vollstreckungsanträge leiten grundsätzlich selbstständige Verfahren ein.[1] Für bestimmte Vollstreckungsfälle verweist § 95 Abs. 1 FamFG auf die ZPO, allerdings nur s...mehr

Minderungsrecht kann beschränkt oder ausgeschlossen werden Bei der Geschäftsraummiete können die Parteien – anders als bei der Wohnraummiete – das aus § 536 BGB folgende Minderungsrecht beschränken oder ausschließen. Solche Regelungen können auch in einem Formularvertrag getroffen werden. Im Einzelnen gilt: Nach der Rechtsprechung des BGH kann vereinbart werden, dass der Mieter...mehr

Öffentliches Recht Die Bauordnungen der Länder formulieren nahezu gleichlautend, dass die Abgase von Feuerstätten durch Abgasleitungen, Schornsteine und Verbindungsstücke (Abgasanlagen) so abzuführen sind, dass keine Gefahren oder unzumutbaren Belästigungen entstehen: Baden-Württemberg: § 32 Abs. 3 LBO BW Bayern: Art. 40 Abs. 3 BayBO Berlin: § 42 Abs. 3 BauOBln Brandenburg: § 42 ...mehr

Der Anspruch des Vermieters, gerichtet auf die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, ist allen Mietern gegenüber in Textform geltend zu machen und zu begründen. Textform bedeutet, dass die Erklärung nicht unterschrieben sein muss. Außerdem kann die Erklärung u. a. per Telefaxschreiben oder per E-Mail versandt werden. Allerdings trägt der Vermieter die Beweislast des Zugangs. Gemä...mehr

Mehr noch als über den Standort einer Einfriedung können die Nachbarn über deren Beschaffenheit in Streit geraten. Das verwundert nicht, wenn man bedenkt, dass beim heutigen kleinräumigen Grundstückszuschnitt in Doppel- und Reihenhaussiedlungen etwa eine 2 m hohe Einfriedungsmauer aus Beton dem Nachbarn durchaus das Gefühl einer gefängnisartigen Abschottung vermitteln kann, ...mehr

Auch DDR-Recht gilt Nach Art. 8 des Einigungsvertrags ist zwar in den neuen Bundesländern grundsätzlich das BGB in Kraft getreten. Dennoch gibt es für "Altfälle" einige Überleitungsbestimmungen, die auch den Bereich der Grundpfandrechte betreffen. Wer in der ehemaligen DDR ein mit Grundschulden oder Hypotheken belastetes Grundstück zu Eigentum besitzt oder erwerben will oder a...mehr

Im Einzelfall oft schwierig Während die Reallast ein aktives Tun des Verpflichteten bewirken soll, kann Inhalt einer Dienstbarkeit nur ein Dulden oder Unterlassen sein (§ 1018 BGB). Praxis-Beispiel Absicherung eines Wärmecontracting-Vertrags Eine unmittelbare Abnahme- oder Bezugspflicht für die von dem Energieversorger bereitzustellende Nutzenergie (Wärme zur Raumheizung und Wa...mehr

Der Mieter kommt, wenn er nicht termingerecht zahlt, ohne Mahnung in Verzug.[1] Keine Abmahnung nötig Die fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs bedarf daher grundsätzlich keiner vorherigen Fristsetzung oder Abmahnung.[2] Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Vermieter einen sich aufbauenden Mietrückstand nicht sofort zum Anlass einer fristlosen Kü...mehr

Auf die Dauer der Räumungsfrist hat der Mieter keinen Einfluss. Sie wird vom Gericht nach freiem Ermessen festgelegt. Dabei hat es die Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander abzuwägen.[1] Gerade im Hinblick auf ein durch Kündigung beendetes Mietverhältnis, dem grobe Pflichtverletzungen des Mieters zugrunde liegen, werden die Vermieterinteressen etwa bei Zahlungsve...mehr

Begriff der Schönheitsreparaturen Zu den Schönheitsreparaturen gehören grundsätzlich die in § 28 Abs. 4 Satz 5 der II. BV und – damit übereinstimmend – in § 7 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976 Fassung I angegebenen Arbeiten, nämlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizk...mehr

Aufgrund der bis zum 1.9.2001 geltenden Regelung in § 4 Abs. 2 MHG war der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch schriftliche Erklärung anteilig auf den Mieter umzulegen. Hinweis Änderung der Rechtslage Diese Erhöhungsmöglichkeit besteht für Mietverträge, die nach dem 1.9.2001 abgeschlossen werden, nicht mehr, auch wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vere...mehr

Zustimmungsfrist Dem Mieter ist eine Überlegungsfrist eingeräumt, in der er sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt. Sie beginnt mit dem Zugang des Erhöhungsverlangens und endet mit dem Ablauf des 2. Kalendermonats, der auf den Zugang folgt. Entscheidend für den Fristbeginn ist der Zugang. Zugegangen ist das Mieterhöhungsverlangen, wenn es so...mehr

Wird die Mietsache veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein (§ 566 BGB). Nach der Rechtsprechung des BGH findet keine Rechtsnachfolge statt; vielmehr kommt zwischen dem Mieter und dem Erwerber ein neues Mietverhältnis zustande, das allerdings denselben In...mehr

Nebenräume und Teile des Grundstücks Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume (z. B. Keller-, Speicherabteile, Waschküchen, Trockenraum) oder Teile eines Grundstücks (z. B. den Garten) ohne ein berechtigtes Interesse i. S. v. § 573 BGB kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will, Wohnraum zum Zwe...mehr

Praxis-Beispiel Endrenovierungsklausel "Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache renoviert zurückzugeben." Im Unterschied zur Renovierungsklausel[1] verstößt eine Vereinbarung gegen § 307 BGB, wenn der Mieter verpflichtet sein soll, die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit renoviert zurückzugeben, und zwar unabhängig davon, in welchem zurückliegenden Zeitpunkt die letzte Sc...mehr

Der Vermieter kann gem. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Hinweis Seit letzter Erhöhung muss 1 Jahr vergangen sein Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung g...mehr

Ist das Mietverhältnis beendet, so ist der Vermieter grundsätzlich nicht mehr verpflichtet, die Mietsache mit Wärme zu versorgen.[1] Nur ausnahmsweise kann eine derartige Verpflichtung aus dem Grundsatz von Treu und Glauben[2] hergeleitet werden. Dies setzt voraus, dass das Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung der Versorgung das Interesse des Vermieters an der Vers...mehr

Der Vermieter kann nach seiner Wahl vom Mieter Schadensbeseitigung oder Geldersatz verlangen. Lässt der Vermieter den Schaden reparieren, so sind die Reparaturkosten erstattungsfähig. Maßgeblich ist grundsätzlich derjenige Betrag, der dem Vermieter selbst in Rechnung gestellt worden ist; es kommt also nicht darauf an, ob die Reparatur von einem anderen Unternehmer kostengüns...mehr