Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Der Mieter hat grundsätzlich einen Anspruch auf Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache, jedoch keinen Anspruch auf Änderung der Mietsache, etwa auf Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen.[1] 1.1 Anspruch gemäß § 554 BGB Etwas anderes gilt aber im Rahmen der Elektromobilität. Gemäß § 554 BGB kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter bauliche Veränderungen e...mehr

Der Mieter sollte bei Streitigkeiten über die Duldungsverpflichtung auch darauf hingewiesen werden, dass infolge der zu Unrecht verweigerten Duldung von Modernisierungsmaßnahmen der Eintritt eines nicht unerheblichen Schadens droht. Derartige Schäden werden in der Regel nicht von privaten Haftpflichtversicherungen getragen. Deren Versicherungsbedingungen sehen im Allgemeinen...mehr

Bei den ansatzfähigen Baukosten im Rahmen der Mieterhöhung stellt sich bei der Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems häufig folgende Konstellation dar: Die Außenfassade ist bereits in größeren Teilen schadhaft und müsste saniert werden. Der Gebäudeeigentümer entschließt sich daher, anstelle eines neuen Fassadenanstrichs gleich eine Wärmedämmung anzubringen. Es handelt sic...mehr

Gemäß § 555c Abs. 1 Nr. 3 BGB muss die Modernisierungsankündigung auch Angaben über die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen Betriebskosten enthalten. Besonders wichtig ist, dass im Rahmen der Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB u. a. auch Angaben über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthalten sind. Achtung Kosten für H...mehr

Aber auch wenn kein konkreter Instandsetzungsbedarf bestanden hat, ist nach der neueren BGH-Rechtsprechung ein Abzug sogenannter fiktiver Instandsetzungskosten vorzunehmen.[1] Nach dieser Entscheidung verbietet es sich bei Fällen, welche die Ersetzung schon länger genutzter Bauteile durch solche von besserer Qualität und höherem Wohnkomfort mit sich bringen, die gesamten für...mehr

Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen über Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt...mehr

Der Vermieter muss in der Mieterhöhungserklärung erläutern, inwiefern die von ihm durchgeführte bauliche Maßnahme eine Modernisierungsmaßnahme ist. Je umfangreicher die baulichen Maßnahmen sind, desto ausführlicher sollten die Ausführungen sein. Der Vermieter hat in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa...mehr

Nachdem durch die Anbringung einer Wärmedämmung in aller Regel nachhaltig Endenergie eingespart wird, liegt eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB vor, die den Vermieter zur Durchführung der Maßnahme berechtigt und den Mieter zur Duldung verpflichtet. Der Vermieter kann gemäß §§ 559 ff. BGB die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöh...mehr

Nach Zugang einer Modernisierungsankündigung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, vgl. § 555e Abs. 1 BGB. In der Modernisierungsankündigung können Sie auf dieses Sonderkündi...mehr

Musterschreiben: Modernisierungsankündigung über umfassende Dämmmaßnahme Mietverhältnis Blumenstr. 6, IV. OG Mitte, 80000 München M...mehr

Hat der Vermieter mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so gilt im vereinfachten Verfahren § 559c Abs. 2 BGB. Wenn der Vermieter in den letzten 5 Jahren entweder eine "normale" Modernisierungsmieterhöhung in Höhe von 8 % der Baukosten oder eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren geltend gemacht hat, erfolgt eine Anrechnung. Folge: Es mindern sich die Kosten, die...mehr

Demgegenüber umfasst die Primärenergie nicht nur die an der Gebäudegrenze übergebene Energiemenge, sondern auch diejenige Energiemenge, die durch vorgelagerte Prozesse außerhalb des Gebäudes zur Gewinnung, Umwandlung und Verteilung benötigt wird, z. B. Bohrung zur Gewinnung von Erdöl, Raffinerie zur Heizölherstellung und Transport zum Abnehmer, Verstromung des Heizöls durch ...mehr

Eine Innendämmung kommt in Betracht bei älteren Gebäuden, etwa wenn eine besonders gestaltete Fassade vorliegt, oder beispielsweise bei Fachwerkhäusern, bei denen eine Außendämmung nicht in Frage kommt, weil die Fassade nicht verändert werden soll. Innendämmungen werden teilweise auch angebracht, um die Oberflächentemperatur in Räumen zu erhöhen, etwa um Schimmelbildung zu v...mehr

Die Voraussetzungen einer Modernisierungsankündigung ergeben sich aus § 555c BGB. Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zü...mehr

In Wohnungseigentümergemeinschaften stellt sich häufig die Frage, ob ein Eigentümer auf seinem Balkon ein sogenanntes Balkonkraftwerk anbringen darf. In einem vom Landgericht Bamberg[1] entschiedenen Fall hatte ein Eigentümer einen Antrag zur Wohnungseigentümerversammlung gestellt, ein Balkonkraftwerk anbringen zu dürfen. Das Landgericht Bamberg hat diesen Anspruch abgelehnt....mehr

Wenn trotz einer Modernisierungsankündigung nicht innerhalb von 12 Monaten nach dem angekündigten Baubeginn mit den Arbeiten begonnen wird, liegt der Schluss nahe, dass die Durchführung der angekündigten baulichen Maßnahmen nicht ernsthaft gewollt war, sondern der Vermieter in erster Linie das Ziel verfolgt, den Mieter zu einer Kündigung zu bewegen. Nach der Gesetzesbegründun...mehr

Der BGH hat inzwischen auch entschieden, dass nicht nur konkret fällige Instandsetzungskosten von den umlagefähigen Baukosten in Abzug zu bringen sind, sondern ein Abzug auch stattzufinden hat, wenn noch kein konkreter Instandsetzungsbedarf besteht. Danach ist ein Abzug sogenannter fiktiver Instandsetzungskosten vorzunehmen.[1] Nach dieser Entscheidung verbietet es sich bei F...mehr

Überblick Nach der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme ist der Vermieter nicht zuletzt aus Gründen der wirtschaftlichen Amortisation seiner Investitionen daran interessiert, die für die Modernisierung entstandenen Kosten auf seine Mieter umzulegen. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 8 % der f...mehr

Im Rahmen einer Fenstermodernisierung sollte der Immobilieneigentümer auf eine ausreichende Luftzirkulation achten. Es kommt häufig vor, dass bei einem reinen Fensteraustausch die Gefahr erhöhter Feuchtigkeit und Schimmelbildung besteht. Deswegen sind am Markt diverse Fenster mit Lüftungsvorrichtungen erhältlich. Nach einem Fensteraustausch sollte der Mieter im Übrigen darauf...mehr

Die Voraussetzungen einer Modernisierungsankündigung ergeben sich aus § 555c BGB. Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zü...mehr

Gemäß § 559 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Zu den aufgewendeten Kosten gehören zunächst alle Baukosten, die im Rahmen der Modernisierungsmaßnahmen angefallen und notwendig sind. Wenn beispielsweise die Hinzuziehung eines Architekten oder eines Energieberaters erforderlich war, was bei größeren Modernisierung...mehr

Sofern eine Maßnahme der energetischen Modernisierung vorliegt, sind Mietminderungen durch die Einführung des § 536 Abs. 1a BGB für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen.[1] Insoweit werden regelmäßig auch keine Minderungen oder Mietausfälle eintreten. Wenn es aber um andere Modernisierungsmaßnahmen als um energetische geht, bleibt der Mieter weiterhin zur Minderung bere...mehr

Bei allen in Ansatz zu bringenden Kosten muss der Vermieter aber wie ein ordentlicher Kaufmann/Bauherr handeln, d. h. er muss kostenbewusst handeln. Dabei wird ihm ein Ermessensspielraum eingeräumt. Er muss nicht immer den billigsten Handwerker beauftragen, sondern er kann auch auf andere Kriterien zurückgreifen, etwa wie jahrelange ordentliche Zusammenarbeit mit dem Handwer...mehr

Überblick Der Gesetzgeber bietet derzeit nur sehr aufwendige, bürokratische und sperrige Vorgaben für eine sinnvolle Installation von Photovoltaikanlagen in Mehrfamilienhäusern an. Da Photovoltaikanlagen in der Regel nur der Erzeugung von Solarstrom und damit der Einsparung von Primärenergie dienen, nicht aber der Einsparung von Endenergie, ist eine Modernisierungsumlage auf...mehr

Im Rahmen der Erlaubniserteilung hat eine Interessenabwägung zwischen den Interessen des Vermieters und denjenigen des Mieters stattzufinden. Aufseiten des Vermieters ist insbesondere sein sogenanntes Konservierungsinteresse zu berücksichtigen. Je größer der Eingriff, desto gewichtiger ist das Interesse des Vermieters. Auf finanzielle Interessen wird sich der Vermieter nur se...mehr

Musterschreiben: Modernisierung, Ankündigung (Außendämmung) Mietverhältnis Blumenstr. 1, 80000 München Modernisierungsankündigung g...mehr

Musterschreiben: Modernisierungsankündigung im vereinfachten Verfahren (Fensteraustausch) Mietobjekt Blumenstr. 6, 80000 München Au...mehr

Der Austausch älterer durch neue Fenster gleich welchen Materials, d. h. Kunststoff, Aluminium, Holz oder einer Konstruktion aus Holz und Aluminium, führt in aller Regel zur nachhaltigen Einsparung von Endenergie. Aktuell werden häufig Fenster aus Holz und Aluminium verwendet, da die Aluminiumkonstruktion nach außen witterungsbeständig ist und das im Inneren befindliche Holz...mehr

Musterschreiben: Modernisierung, Ankündigung (umfassende Dämmmaßnahme) Mietverhältnis Blumenstr. 6, IV. OG Mitte, 80000 München Mit...mehr

Eine gesetzliche Verpflichtung zur Dämmung der Kellerdecken gibt es nicht. Dennoch ist die Dämmung einer ungedämmten Kellerdecke, insbesondere bei unbeheizten Kellerräumen, eine effektive und meist kostengünstige Maßnahme zur Energieeinsparung. Wenn der Keller nach außen dicht ist und keine Feuchtigkeitsprobleme bestehen, so kann eine Kellerdämmung von innen erfolgen. Allerd...mehr

Wenn der Vermieter im Rahmen der Modernisierungsankündigung die zu erwartende Mieterhöhung mit einem Betrag angibt, durch den die monatliche Miete mindestens verdoppelt würde, ist ebenfalls von einer Pflichtverletzung des Vermieters auszugehen. Nach der Gesetzesbegründung verursacht die Ankündigung einer solchen Mieterhöhung bei vielen Mietern die Angst, dass sie sich künfti...mehr

Gemäß § 559d Nr. 3 BGB wird die Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn die bauliche Veränderung in einer Weise durchgeführt wird, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen. Auch hier soll ein Herausmodernisieren verhindert werden. Nach der Gesetzesbegründung soll dies insbesondere anzunehmen sein bei mehrmonatigem ...mehr

Musterschreiben: Duldungserklärung des Mieters zu Modernisierungsankündigung Duldungserklärung Hiermit dulde ich die mit Schreiben vom 01.04.2023 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen. München, den ......................... .......................................................mehr

Eine weitere Einschränkung des Vermieters, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, ergibt sich für erhebliche Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit der Ankündigung oder Durchführung einer baulichen Veränderung. Hierzu wurde im Rahmen des Mietrechtsanpassungsgesetzes die Vorschrift des § 559d BGB eingeführt. Diese Regelung enthält eine gesetzliche Vermutung für eine Pflicht...mehr

Im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme zur Anbringung einer Wärmedämmung muss nach gefestigter Rechtsprechung keine Wärmebedarfsberechnung beigefügt werden, und zwar weder bei der Modernisierungsankündigung noch bei der Modernisierungsmieterhöhung.[1] Im Rahmen der Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB ist zu berücksichtigen, dass eine solche energetische Maßnahme allen Mietern zu...mehr

Das Gesetz sieht keine bestimmten Minderungsquoten vor, zum Beispiel je nach Durchführung der Arbeiten. Vielmehr wird die Minderungsquote von den Gerichten unter Berücksichtigung der konkreten Beeinträchtigungen und für den konkreten Einzelfall ermittelt. Bei größeren Modernisierungsarbeiten wird man in der Regel von einer Minderungsquote von 15 bis 20 % der Bruttomiete ausz...mehr

Überblick Das Thema Elektromobilität ist allgegenwärtig und wird als bedeutender Anteil am Klimaschutz sowie zur Erreichung der Klimaschutzziele angesehen. Die Neuzulassung von Elektroautos in Deutschland hat inzwischen Rekordwerte erreicht. Im Jahr 2022 wurden 470.500 reine Elektroautos zugelassen. Im Jahr 2003 waren es noch 28. Die E-Mobilität beginnt und endet aber nicht ...mehr

Das GEIG ist am 25.3.2021 in Kraft getreten und gilt für alle genehmigungs- und nicht genehmigungsbedürftigen baulichen Vorhaben (§§ 16, 17 GEIG). Sinn und Zweck des Gesetzes ist, die Nutzung von Elektrofahrzeugen zu fördern. Es sieht im Wesentlichen die Verpflichtung zur Bereitstellung von Leitungsinfrastruktur, insbesondere von Leerrohren, ferner von Ladeinfrastruktur (Wal...mehr

6.1 Beispiel 1: Der Mieter verrechnet seine Aufwendungen mit der Miete Hat der Unternehmer (Mieter) mit dem Vermieter vereinbart, dass er seine Aufwendungen für Ein- oder Umbauten oder Renovierungsmaßnahmen von der Miete abziehen kann, handelt es sich um Mietvorauszahlungen. Von einer Mietvorauszahlung kann aber nur dann ausgegangen werden, wenn der Unternehmer mit seinem Verm...mehr

Hat der Unternehmer (Mieter) mit dem Vermieter vereinbart, dass er seine Aufwendungen für Ein- oder Umbauten oder Renovierungsmaßnahmen von der Miete abziehen kann, handelt es sich um Mietvorauszahlungen. Von einer Mietvorauszahlung kann aber nur dann ausgegangen werden, wenn der Unternehmer mit seinem Vermieter ausdrücklich vereinbart hat, wie hoch die tatsächlich vereinbarte...mehr

Es handelt sich um Mietvorauszahlungen, die der Unternehmer auf den Anrechnungszeitraum verteilen kann (die Abgrenzung erfolgt über aktive Rechnungsabgrenzung); bei einer Gewinnermittlung mit einer Einnahmen-Überschussrechnung können die Aufwendungen sofort als Betriebsausgaben abgezogen werden, wenn der Anrechnungszeitraum 5 Jahre nicht übersteigt.mehr

Ein- und Umbauten sind als sonstige Mietereinbauten zu behandeln, wenn es sich weder um Betriebsvorrichtungen noch um Scheinbestandteile handelt. Beim Vorliegen von sonstigen Mietereinbauten hängt die weitere Beurteilung davon ab, ob der Mieter wirtschaftlicher Eigentümer oder kein wirtschaftlicher Eigentümer der Ein- und Umbauten ist. Ein- und Umbauten sind wirtschaftliches ...mehr

Die Abgrenzung zwischen materiellen und immateriellen Wirtschaftsgütern ist bei Mietereinbauten schwierig. Entscheidend ist hier, dass es sich um Aufwendungen handeln muss, für die der Unternehmer weder einen Zuschuss noch eine Entschädigung erhält, und diese Aufwendungen ausschließlich mit einer Verbesserung der Gebäudenutzung verbunden sind. Es darf sich also nicht um ein m...mehr

Rn. 1 Stand: EL 166 – ET: 08/2023 § 11 Abs 2 EStG gilt auch für die Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen, vgl BMF vom 09.11.2016, BStBl I 2016, 1213 Rz 44. Nach Rz 47 (Wohnungseigentümer und Mieter) dieses BMF-Schreibens müssen Aufwendungen entweder in der Jahresabrechnung gesondert aufgeführt sein oder durch Bescheinigung des Verwalt...mehr

Ob der Vermieter oder der Mieter die Mietereinbauten zu bilanzieren hat, richtet sich danach, wer deren wirtschaftlicher Eigentümer ist.[1] Wirtschaftlicher Eigentümer ist derjenige, dem die ausschließliche Gebrauchsbefugnis zusteht. Danach muss der Mieter die Maßnahme aktivieren, wenn der Mietvertrag länger läuft als die Nutzungsdauer der Baumaßnahme ist, der Mieter die Bauma...mehr

Scheinbestandteile sind Teile oder Anlagen, die der Mieter vorübergehend in ein Gebäude einfügt. Hierbei handelt es sich um selbstständige bewegliche Wirtschaftsgüter, die ebenso wie Betriebsvorrichtungen gesondert abgeschrieben werden. Scheinbestandteile sind nicht nur steuerlich als eigenständiges Wirtschaftsgut zu erfassen, sondern auch zivilrechtlich.[1] Das bedeutet, das...mehr

Zur umsatzsteuerrechtlichen Behandlung hat sich der BFH mit Urteil vom 16.11.2016 geäußert.[1] Danach führt ein Mieter, der Ausbauten, Umbauten und Einbauten auf eigene Kosten vornimmt oder auf dem gemieteten Grundstück ein Gebäude errichtet, ebenso wie der Unternehmer, der auf einem ihm nicht gehörenden Grundstück ein Gebäude errichtet und das Gebäude dem Grundstückseigentü...mehr

Auch im Bereich der Überschussermittlung (§ 2 Abs 2 Nr 2 EStG) kann man nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass die Mietereinbauten dem Grundstückseigentümer gemäß § 946 BGB im Zeitpunkt des zivilrechtlichen Eigentumserwerbs zufließen; das ist aber je nach Absprache der Parteien möglich, BFH vom 24.07.1990, VIII R 304/84, BFH/NV 1991, 90 zu 2.a. Sind sie dem Mieter unter de...mehr

Hat der Unternehmer (Mieter) mit dem Vermieter keine Anrechnung auf die Miete vereinbart, hängt die steuerliche Behandlung von der Art der Aufwendungen ab. Handelt es sich um Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten, die üblicherweise regelmäßig wiederkehren, handelt es sich um sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand.mehr

Die Zahlung einer Kaution (§ 550b BGB) ist idR kein Abfluss, BFH vom 24.03.1993, X R 55/91, BStBl II 1993, 499 zu Gutschriften von Provisionen auf ein Kautionskonto des Versicherungsvertreters. Nach den Gesamtumständen ist festzustellen, ob ein Übergang der wirtschaftlichen Verfügungsmacht erfolgt ist, an diesem fehlt es bei fehlender Fälligkeit und fehlender Verzinsung, BFH...mehr