Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

Demgegenüber umfasst die Primärenergie nicht nur die an der Gebäudegrenze übergebene Energiemenge, sondern auch diejenige Energiemenge, die durch vorgelagerte Prozesse außerhalb des Gebäudes zur Gewinnung, Umwandlung und Verteilung benötigt wird, z. B. Bohrung zur Gewinnung von Erdöl, Raffinerie zur Heizölherstellung und Transport zum Abnehmer, Verstromung des Heizöls durch ...mehr

Bei den ansatzfähigen Baukosten im Rahmen der Mieterhöhung stellt sich bei der Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems häufig folgende Konstellation dar: Die Außenfassade ist bereits in größeren Teilen schadhaft und müsste saniert werden. Der Gebäudeeigentümer entschließt sich daher, anstelle eines neuen Fassadenanstrichs gleich eine Wärmedämmung anzubringen. Es handelt sic...mehr

Ist ein Mieter der Auffassung, dass er zur Duldung der angekündigten Modernisierungsmaßnahme nicht verpflichtet sei, weil er die ebenfalls bereits angekündigte Mieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB mit 8 % aus den Baukosten jährlich nicht bezahlen könne, so geht dies ins Leere. Der Einwand ist bezüglich der Frage, ob der Mieter die Maßnahmen dulden muss oder nicht, unerheblic...mehr

In der Regel bewirken Dämmmaßnahmen im Dachbereich eine nachhaltige Einsparung von Endenergie. Warme Luft steigt nach oben und kann bei einem ungedämmten Dach nach außen entweichen. Je besser das Dach gedämmt ist, desto positiver wirkt sich dies auf die Einsparung von Heizenergie aus. Deshalb kann der Vermieter nach Durchführung einer solchen Maßnahme auch die Miete um 8 % au...mehr

Härtegründe gegen die Modernisierung können vom Mieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitgeteilt werden. Gleiches gilt für Härtegründe, die gegen die voraussichtliche Mieterhöhung bestehen. Im Rahmen der Modernisierungsankündigung ist es eine Obliegenheit des Vermieters, den Mieter auf den Härteeinwand nach § 55...mehr

Werden Drittmittel in Anspruch genommen, so sind diese im Rahmen der Mieterhöhung zu berücksichtigen. Nachdem bei der Modernisierungsankündigung auch die zu erwartende Mieterhöhung anzugeben ist, kann hierfür folgender Text verwendet werden: Musterschreiben: Textbaustein bei Inanspruchnahme von Drittmitteln (...) III. Gemäß § 559a BGB verringert sich der Erhöhungsbetrag nach §...mehr

Überblick Nach der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme ist der Vermieter nicht zuletzt aus Gründen der wirtschaftlichen Amortisation seiner Investitionen daran interessiert, die für die Modernisierung entstandenen Kosten auf seine Mieter umzulegen. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 8 % der f...mehr

Die Voraussetzungen einer Modernisierungsankündigung ergeben sich aus § 555c BGB. Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zü...mehr

Nach früherer Rechtsprechung wurden teilweise sehr hohe Anforderungen an die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme gestellt. Der Gesetzgeber hat sich aber im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ausdrücklich gegen zu strenge Anforderungen an den Inhalt von Modernisierungsankündigungen des Vermieters ausgesprochen und die zuvor vertretenen Maßstäbe abgesenkt.[1] Danach...mehr

Die Modernisierungsankündigung muss, wie bereits erwähnt, folgende Angaben enthalten: Art und voraussichtlicher Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die Dauer der Modernisierungsmaßnahme sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, und die voraussichtlichen künft...mehr

Musterschreiben: Modernisierung, Ankündigung (umfassende Dämmmaßnahme) Mietverhältnis Blumenstr. 6, IV. OG Mitte, 80000 München Mit...mehr

Eine weitere Einschränkung des Vermieters, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, ergibt sich für erhebliche Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit der Ankündigung oder Durchführung einer baulichen Veränderung. Hierzu wurde im Rahmen des Mietrechtsanpassungsgesetzes die Vorschrift des § 559d BGB eingeführt. Diese Regelung enthält eine gesetzliche Vermutung für eine Pflicht...mehr

Die Voraussetzungen einer Modernisierungsankündigung ergeben sich aus § 555c BGB. Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zü...mehr

Musterschreiben: Modernisierung, Ankündigung (Außendämmung) Mietverhältnis Blumenstr. 1, 80000 München Modernisierungsankündigung g...mehr

Die Erhöhung der Miete nach Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme erfolgt durch ein einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters. Dies bedeutet, dass der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmen muss, sondern die Miete sich durch die Modernisierungsmieterhöhungserklärung des Vermieters zum Fälligkeitszeitpunkt erhöht. Bezahlt der Mieter die Miete trotz einer wirksamen Erk...mehr

Im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts kann die Anbringung einer Wärmedämmung gemäß § 20 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Es handelt sich dabei um eine bauliche Veränderung. Hier gilt der Grundsatz, dass die Kosten einer baulichen Veränderung von demjenigen Eigentümer zu tragen sind, dem die bauliche Veränderung gestattet wurde oder der sie durchgeführt h...mehr

Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen über Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt...mehr

Gemäß § 559 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Zu den aufgewendeten Kosten gehören zunächst alle Baukosten, die im Rahmen der Modernisierungsmaßnahmen angefallen und notwendig sind. Wenn beispielsweise die Hinzuziehung eines Architekten oder eines Energieberaters erforderlich war, was bei größeren Modernisierung...mehr

Sofern eine Maßnahme der energetischen Modernisierung vorliegt, sind Mietminderungen durch die Einführung des § 536 Abs. 1a BGB für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen.[1] Insoweit werden regelmäßig auch keine Minderungen oder Mietausfälle eintreten. Wenn es aber um andere Modernisierungsmaßnahmen als um energetische geht, bleibt der Mieter weiterhin zur Minderung bere...mehr

Anstelle des "normalen" Verfahrens der Modernisierungsankündigung nach §§ 555c ff. BGB kann der Vermieter auch ein sogenanntes vereinfachtes Verfahren für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559c BGB wählen. Es gilt für kleinere Modernisierungsmaßnahmen von bis zu 10.000 EUR pro Wohnung. Sofern die Kosten für die Modernisierungsmaßnahme diesen Betrag nicht ...mehr

Bei Fenstermodernisierungen ist im Übrigen im Rahmen der Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB regelmäßig die Thematik relevant, in welchem Zustand sich die Fenster vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahme befunden haben.[1] Wenn die Fenster bereits instandsetzungsbedürftig waren, so liegt nach der Rechtsprechung beim Austausch sanierungsbedürftiger Fenster eine sogenannte mo...mehr

Musterschreiben: Modernisierungsankündigung über umfassende Dämmmaßnahme Mietverhältnis Blumenstr. 6, IV. OG Mitte, 80000 München M...mehr

Wenn der Vermieter nach Installation einer Photovoltaikanlage den hieraus gewonnenen Solarstrom lediglich in das allgemeine Stromnetz einspeist, so kommt diese Maßnahme den Mietern nicht zugute. Es stellt sich schon deshalb die Frage nicht, ob die Kosten des gewonnen Stroms auf die Mieter umgelegt werden können, da der Strom nur eingespeist wird. Beim reinen Einspeisemodell h...mehr

Musterschreiben: Modernisierungsankündigung im vereinfachten Verfahren (Fensteraustausch) Mietobjekt Blumenstr. 6, 80000 München Au...mehr

Der Austausch älterer durch neue Fenster gleich welchen Materials, d. h. Kunststoff, Aluminium, Holz oder einer Konstruktion aus Holz und Aluminium, führt in aller Regel zur nachhaltigen Einsparung von Endenergie. Aktuell werden häufig Fenster aus Holz und Aluminium verwendet, da die Aluminiumkonstruktion nach außen witterungsbeständig ist und das im Inneren befindliche Holz...mehr

Gemäß § 559d Nr. 3 BGB wird die Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn die bauliche Veränderung in einer Weise durchgeführt wird, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen. Auch hier soll ein Herausmodernisieren verhindert werden. Nach der Gesetzesbegründung soll dies insbesondere anzunehmen sein bei mehrmonatigem ...mehr

Nachdem durch die Anbringung einer Wärmedämmung in aller Regel nachhaltig Endenergie eingespart wird, liegt eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB vor, die den Vermieter zur Durchführung der Maßnahme berechtigt und den Mieter zur Duldung verpflichtet. Der Vermieter kann gemäß §§ 559 ff. BGB die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöh...mehr

Der Streitwert für die Feststellung, dass ein Mietverhältnis durch keine von mehreren (hier: 4) fristlosen Kündigungen beendet worden ist, bemisst sich gem. § 41 Abs. 1 GKG nach dem für die Dauer eines Jahres zu zahlenden Entgelt. Der Streitwert erhöht sich nicht dadurch, dass die Feststellungsklage mehrere Kündigungen zum Gegenstand hat.[1] Der Streitwert sowie der Wert der ...mehr

Überblick Bei der Vermietung einer Garage bzw. eines Stellplatzes finden die Schutzvorschriften für Wohnraum (z. B. bezüglich Kündigung, Mieterhöhung) keine Anwendung. Wurden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen, kann das Mietverhältnis, wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des ...mehr

Die Parteien begründen ein vom Bestand des Wohnraummietvertrags unabhängiges und isoliert kündbares Mietverhältnis über einen Kfz-Stellplatz bzw. Garage, wenn sie die Vermietung des Stellplatzes bzw. der Garage in einer gesonderten Mietvertragsurkunde regeln. Dies gilt auch dann, wenn es sich bei dem Wohnraum- und dem Stellplatzmietvertrag um einen vom Vermieter gestellten F...mehr

Bei einem auf die Feststellung von Feuchtigkeitserscheinungen in einer Mietwohnung gerichteten selbstständigen Beweisverfahren ist der Gebührenstreitwert mit dem Hauptsachestreitwert zu bemessen.[1] Dementsprechend ist zunächst der gem. § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG mit dem Jahreswert einer angemessenen Mietminderung zu bemessende Gebührenstreitwert einer Mängelbeseitigungsklage zug...mehr

Besteht auch ein Mietverhältnis über Wohnraum, gilt Folgendes: Wurde die Garage zusammen mit dem Wohnraum vermietet, z. B. dadurch, dass sie im Wohnraummietvertrag unter den vermieteten Räumlichkeiten angeführt ist oder ohne Erwähnung im Mietvertrag überlassen wurde, liegt nach der Rechtsprechung ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Garage vor mit der Folge, da...mehr

Hinweis Streitwert Räumungsklage: Jahresnettomiete Der Streitwert für die Berechnung der Gerichts- und Anwaltskosten bei einer Räumungsklage bemisst sich grundsätzlich nach der Jahresnettomiete. Nebenkosten werden nur dann berücksichtigt, wenn sie als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden (§ 41 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 GKG). Gleiches gilt für den Streit...mehr

1 Leitsatz Der Austausch von Rauchwarnmeldern stellt anders als deren erstmaliger Einbau grundsätzlich keine Modernisierung dar, wenn damit keine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist. Eine Modernisierungsmieterhöhung ist daher ausgeschlossen. 2 Das Problem Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern nach dem Austausch von Rauchwarnmeldern di...mehr

Die Mieter schulden keine erhöhte Miete. Nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (Modernisierungsmieterhöhung). Umlagefähig sind unter anderem die Kosten für bauliche Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, durch die die all...mehr

Ist ein Partner Mieter und will er den anderen Partner der nicht ehelichen Lebensgemeinschaft in seine Wohnung aufnehmen, muss der Vermieter hierzu seine Erlaubnis zu erteilen. Der Vermieter kann die Zustimmung zur Aufnahme eines Lebensgefährten nur aus wichtigem Grund verweigern. Es kommen dabei nur wichtige Gründe in Betracht, die in der Person des aufzunehmenden Partners ...mehr

Der VW-Diesel-Skandal war der Auslöser für die Einführung dieses neuen Verfahrens, das Parallelen mit der amerikanischen Sammelklage aufweist, aber dem deutschen Recht bisher unbekannt war. Diese Klageart wurde vom Gesetzgeber durch das "Gesetz zur Einführung einer zivilprozessualen Musterfeststellungsklage" v. 12.7.2018 eingeführt und hat v.a. zu Ergänzungen der Zivilprozes...mehr

Rz. 1 Die neu eingeführte Mietdatenbank bringt mit ihrer Auskunft ein neues Begründungsmittel für das Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 2 Nr. 2). In § 558e befindet sich die Legaldefinition für eine Mietdatenbank. Die Sammlung muss sich auf die örtlich maßgeblichen Daten beziehen; sie kann auch nur für einen bestimmten Wohnungsteilmarkt erstellt werden. Anderen Datensammlun...mehr

Rz. 4 Für die Ermittlung der in dem anderen Begründungsmittel darzustellenden Vergleichsmiete sind die Wohnwertmerkmale Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage maßgebend (vgl. dazu § 558 Rz. 12 – 15). Über die Wohnwertmerkmale "Ausstattung" und "Beschaffenheit" können bei der Vergleichsmiete auch die Art der (umweltschonenden) Energieversorgung und die Qualität der W...mehr

Rz. 5 Die Veröffentlichung eines Mietspiegels ist seit 1.7.2022 zwingend vorgeschrieben. Zur Wirksamkeit des Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel ist die Beifügung des Mietspiegels erforderlich, sofern der Mietspiegel nicht öffentlich kostenlos zugänglich ist (LG Dresden, Urteil v. 23.2.2007, 4 S 0288/06, WuM 2007, 707). Aber a...mehr

1 Leitsatz Handelt es sich bei den zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für eine Doppelhaushälfte genannten Vergleichsobjekten ebenfalls um Doppelhaushälften in unmittelbarer Nähe mit vergleichbarer Wohnfläche, kommt es nicht auf die Ausstattung und die Beschaffenheit der Vergleichsobjekte an. 2 Normenkette §§ 558, 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB 3 Das Problem Gibt es in Städten/Ge...mehr

Handelt es sich bei den zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für eine Doppelhaushälfte genannten Vergleichsobjekten ebenfalls um Doppelhaushälften in unmittelbarer Nähe mit vergleichbarer Wohnfläche, kommt es nicht auf die Ausstattung und die Beschaffenheit der Vergleichsobjekte an.mehr

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Gibt es in Städten/Gemeinden keinen Mietspiegel oder gilt der Mietspiegel nicht für das streitgegenständliche Objekt (z. B. nur für Wohnungen, nicht für Häuser), kann der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit 3 Vergleichsmieten oder einem Sachverständigengutachten begründen.mehr

AG München, Urteil v. 19.8.2022, 414 C 10005/21mehr

In dem vom AG München entschiedenen Fall handelt es sich bei den 3 vom Vermieter im Mieterhöhungsverlangen benannten Vergleichsobjekten ebenfalls um Doppelhaushälften, die in unmittelbarer Nähe zu der streitgegenständlichen Doppelhaushälfte liegen. Diese 3 Vergleichsobjekte verfügen alle über ca. 150 m2 Wohnfläche; vergleichbar mit der von den Mietern bewohnten Doppelhaushäl...mehr

In dem vom AG Berlin entschiedenen Fall lag die Miete bei Neuabschluss des Mietvertrags im Rahmen der Mietpreisbremse. Erst nach einer Mieterhöhung gemäß der vereinbarten Indexklausel überstieg die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete. Das AG Berlin wies die Klage des Mieters auf Rückzahlung der angeblich überhöhten Miete ab. Das Gericht wies daraufhin, dass die Vorgaben de...mehr

Aus den §§ 558 bis 558e BGB ergibt sich das Recht des Vermieters, im Zustimmungsverfahren bei Mietverhältnissen über preisfreien Wohnraum unter Einhaltung bestimmter Formalien vom Mieter innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur Kappungsgrenze auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Eine Kündigung zum Zweck der ...mehr

Der Anspruch des Vermieters, gerichtet auf die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, ist allen Mietern gegenüber in Textform geltend zu machen und zu begründen. Textform bedeutet, dass die Erklärung nicht unterschrieben sein muss. Außerdem kann die Erklärung u. a. per Telefaxschreiben oder per E-Mail versandt werden. Allerdings trägt der Vermieter die Beweislast des Zugangs. Gemä...mehr

Ist eine Staffelmiete vereinbart, sind alle anderen Mieterhöhungen ausgeschlossen, außer die Anpassung bei gestiegenen Betriebskosten. Modernisiert der Vermieter dennoch, kann er die Mieterhöhung nach Ablauf der Staffelmiete nicht nachholen.[1] Auch eine Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nicht möglich. Allerdings: Die Kappungsgrenze muss der Vermiet...mehr