Fachbeiträge & Kommentare zu Miethöhe

Bewertet man den Verstoß gegen die mietpreisbegrenzenden Vorschriften als Vertragsverletzung, stehen dem Mieter auch die weiteren Sanktionen zu. Insbesondere kann der Mieter fristlos kündigen und den Kündigungsfolgeschaden geltend machen. Diese Möglichkeit wird der Mieter wählen, wenn das Mietverhältnis infolge der Auseinandersetzung um die Höhe der geschuldeten Miete zerrütt...mehr

2.2.1 Pflichtgemäßes Ermessen Liegen die Voraussetzungen des § 556d Abs. 1 BGB vor, kann die jeweilige Landesregierung durch Verordnung bestimmen, in welchen Gemeinden oder Gemeindeteilen die Mietpreisbegrenzung gelten soll. Eine Pflicht zum Erlass einer solchen Verordnung besteht auch dann nicht, wenn Indizien für einen angespannten Wohnungsmarkt vorliegen. Insoweit liegt de...mehr

Ungeklärt ist, ob § 556e Abs. 1 BGB auch für die Staffelmiete gilt, weil § 557a BGB zwar auf die §§ 556d und 556g BGB, aber nicht auf § 556e BGB verweist. Der dem § 556e BGB zugrunde liegende Gedanke des Bestandsschutzes ergibt allerdings auch dann einen Sinn, wenn die Vormiete in Form einer Staffelmiete vereinbart war.mehr

Die sog. Mischräume gelten als Wohnraum, wenn der Wohnzweck überwiegt, etwa bei der Anmietung einer Wohnung mit Garage. Maßgeblich für die Zuordnung ist u. a. der Parteiwille, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Parteien darüber, welche Art der Nutzung im Vordergrund steht.[1] Wichtig Wirklicher und nicht vorgetäuschter Parteiwille entscheidet Entschei...mehr

Will der Vermieter eine Miete nach § 556f Satz 2 BGB vereinbaren, so ist er nach § 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass es sich um die 1. Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Nach der Gesetzesbegründung[1] ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter über den Umfang der Modernisierung zu informieren. ...mehr

Die Berücksichtigung der Vormiete setzt voraus, dass der Umfang der Vermieterleistung im Vormietverhältnis der Vermieterleistung im Nachmietverhältnis entspricht. Eine reduzierte Vermieterleistung muss nach dem Gesetzeszweck zu einer Reduzierung der Miete führen. Umgekehrt ist zu fragen, ob die Vormiete um einen "Zuschlag" erhöht werden darf, wenn dem Nachmieter eine Leistung...mehr

Will der Vermieter eine Miete nach § 556f Satz 1 BGB vereinbaren, so ist er nach § 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass die Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Einzelheiten muss der Mieter auch hier im Rahmen des Auskunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB erfragen. Wird die nach § 556g Abs. 1...mehr

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters ist zu erwägen, wenn der Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig gegen § 556d BGB verstößt oder wenn er den Mieter täuscht, indem er vorsätzlich eine falsche Auskunft hinsichtlich der tatsächlichen Umstände der Preisbildung erteilt. Hierin liegt eine Verletzung des § 556g Abs. 1 BGB, weil der Vermieter durch diese Vorschrift zur Erteilung...mehr

Nach § 557a Abs. 4 BGB gilt bei der Vereinbarung einer Staffelmiete, dass die §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden sind. Hinsichtlich der Ausgangsmiete ist es unproblematisch, diese Vorschriften anzuwenden. Für die Folgestaffeln gilt § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB: Danach richtet sich die zulässige Höhe der jeweiligen Folgestaffeln nach der ortsüblichen Miete im Zei...mehr

Ist die Miete, "die der vorherige Mieter zuletzt schuldete", höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete, darf beim Abschluss eines Mietvertrags mit dem Nachmieter eine Miete in Höhe der Vormiete vereinbart werden. Die Vorschrift enthält eine Art Bestandsschutz für Vermieter, die bereits bisher eine hohe Miete erwirtschaftet haben. Wichtig Wirksame Vereinbarung der V...mehr

Die Ausschlussregelung gilt nur für Vereinbarungen nach § 557 Abs. 1 BGB, also für eine Mieterhöhung, die während des Mietverhältnisses getroffen wird. Damit scheiden aus: alle Vereinbarungen beim Abschluss eines Mietvertrags; dies gilt auch dann, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres beendet wird; die Vereinbarung einer Indexmiete nach §§ 557 Abs. 2 Alt. 2, 557b BGB...mehr

Nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben bei der Ermittlung der Vormiete freiwillige Mieterhöhungen unberücksichtigt, die der Vermieter mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses getroffen hat. 4.5.1 Begriff des Jahres Unter dem Begriff des Jahres ist nicht das Kalenderjahr, sondern der Zeitraum eines Jahres zu verstehen. Für die F...mehr

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 8 % (bis 31.12.2018: 11 %) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dieser Erhöhungsbetrag wird umgangssprachlich häufig als "Modernisierungszuschlag" bezeichnet, obwohl es sich keineswegs um einen neben der Miete geschuldeten Betrag, sondern um eine Mieterhöhung handelt. Hat der ...mehr

Die Berechnungsmethode nach § 556e Abs. 2 BGB besteht nur dann, wenn die Modernisierung "in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses" durchgeführt wurde. Dies hat zur Folge, dass bei länger zurückliegenden Modernisierungen die Neuvermietungsmiete lediglich nach § 556d Abs. 1 BGB oder § 556e Abs. 1 BGB ermittelt werden kann, wobei für die Feststellung der ortsübl...mehr

Nach der Gesetzesbegründung (S. 36) soll zur Auslegung des Begriffs der neu errichteten Wohnung auf § 16 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 WoFG zurückgegriffen werden. Danach fallen unter § 556f Satz 1 BGB Wohnungen, die in einem neuen selbstständigen Gebäude geschaffen wurden; Wohnungen, die im Wege der Sanierung und Modernisierung von ursprünglich unbenutzbaren Räumen geschaffen werden. Hier...mehr

Dieser Begriff entspricht den Regelungen in § 555b Nr. 1, 3, 4 und 5 BGB. Dies bedeutet nicht, dass jede Modernisierung im Sinne dieser Vorschriften zugleich § 556f Satz 2 BGB erfüllt. Denn diese Regelung enthält als weiteres Merkmal den Begriff "umfassend". Nach der Gesetzesbegründung ist eine Modernisierung umfassend, "wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Glei...mehr

Liegen die Voraussetzungen des § 556d Abs. 1 BGB vor, kann die jeweilige Landesregierung durch Verordnung bestimmen, in welchen Gemeinden oder Gemeindeteilen die Mietpreisbegrenzung gelten soll. Eine Pflicht zum Erlass einer solchen Verordnung besteht auch dann nicht, wenn Indizien für einen angespannten Wohnungsmarkt vorliegen. Insoweit liegt der Erlass einer Verordnung im ...mehr

Soweit die Mietpreisvereinbarung gegen die §§ 556d, 556e BGB verstößt, steht dem Mieter ein Bereicherungsanspruch zu.[1] In § 556g Abs. 1 Satz 4 BGB ist geregelt, dass die §§ 814 und 817 Satz 2 BGB nicht gelten. Nach § 814 BGB kann das zur Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpf...mehr

Bei Vereinbarung der Vormiete ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter "unaufgefordert Auskunft zu erteilen... wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war".[1] Die Auskunft ist in Textform zu erteilen.[2] Erteilt der Vermieter keine Auskunft, so gilt § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Danach kann sich der Vermieter nicht auf die Vormiete berufen, fal...mehr

Die Verordnungen müssen begründet werden. Zum einen muss sich aus der Begründung ergeben, "aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt". Die Fokussierung auf den Einzelfall zeigt, dass für jede Gemeinde oder Gemeindeteil gesondert zu prüfen und zu begründen ist, aus welchen konkreten Tatsachen ein angespannter Wohnungsmar...mehr

Dem Rückforderungsanspruch ist eine Rügepflicht des Mieters vorgeschaltet, zu deren Erfüllung dem Mieter ein Auskunftsanspruch gegen den Vermieter zusteht. Die dem Mieter obliegende Rügepflicht ist ein anspruchsbegründendes Merkmal, keine Einwendung; deshalb muss der Mieter beweisen, dass dem Vermieter eine (qualifizierte) Rüge zugegangen ist. Die Rüge ist keine Willenserklär...mehr

Will der Vermieter eine Miete nach § 556e Abs. 2 BGB vereinbaren, so ist er nach § 556g Abs. 1a Nr. 2 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Nach der Gesetzesbegründung[1] ist der Vermieter lediglich verpflichtet, den Mieter über den Umsta...mehr

§ 556g Abs. 1 BGB wiederholt den ohnehin geltenden Grundsatz, dass eine gegen die Mietpreisbegrenzung verstoßende Vereinbarung unwirksam ist, und stellt klar, dass dies weder zur Nichtigkeit des Mietvertrags noch zur Reduzierung der Miete auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete führt. Vielmehr bleibt die Mietpreisvereinbarung bis zur Höhe des zulässigen Preises erhalte...mehr

Nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben "Mietminderungen" bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt. Die Regelung ist auf solche Fälle zugeschnitten, in denen der Vormieter die Miete wegen eines vorübergehenden, behebbaren Mangels gemindert hat. Ist der Mangel beim Abschluss des Nachmietvertrags noch nicht beseitigt, kann der Vermieter gleichwohl mit dem Nachmieter die i...mehr

Unter dem Begriff des Jahres ist nicht das Kalenderjahr, sondern der Zeitraum eines Jahres zu verstehen. Für die Fristberechnung gelten die §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB. Praxis-Beispiel Jahresfrist Endet das Vormietverhältnis z. B. am 5. Oktober 2016, bleiben Mieterhöhungsvereinbarungen unberücksichtigt, die am 5. Oktober 2015 oder später abgeschlossen wurden.mehr

Der Wortlaut des § 556e Abs. 1 BGB erfasst auch den Fall, in dem das Vormietverhältnis mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters bestand. Nach dem Sinn und Zweck der Regelung wäre die Vorschrift dagegen einschränkend auszulegen und zu fragen, ob der Bestandsschutz auch dem rechtsgeschäftlichen Nachfolger des Vermieters zugutekommen soll. Ein Bedürfnis hierfür ist nicht ersichtl...mehr

Nach der Gesetzesbegründung soll die Vorschrift eine Umgehung der Mietpreisbegrenzung unterbinden. Aus diesem Gesetzeszweck könnte abgeleitet werden, dass die Regelung nur dann gilt, wenn der Vormieter mit dem Vermieter in kollusiver Weise zum Nachteil des nachfolgenden Mieters zusammenwirkt. Auf den Gesetzeswortlaut kann diese Ansicht allerdings nicht gestützt werden. Danach...mehr

Zum anderen muss sich aus der Begründung ergeben, "welche Maßnahmen die Landesregierung in dem … jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen". Nach der Gesetzesbegründung "sollte die Erarbeitung eines Maßnahmeplans zur Beseitigung des Wohnungsmangels in den betroffenen Gebieten geprüft und in die Abwägung einbezogen werden, ob eine entsprech...mehr

Diese Berechnungsweise gilt zunächst dann, wenn der Vermieter von der Mieterhöhungsmöglichkeit des § 559 BGB Gebrauch gemacht hat. Weiter besteht diese Möglichkeit zur Berechnung der Neuvermietungsmiete, wenn der Vermieter – aus welchen Gründen auch immer – von einer Mieterhöhung Abstand genommen hat. Gleiches gilt, wenn die Miete nach der Modernisierung gem. § 558 BGB erhöht ...mehr

Durch dieses Merkmal werden mögliche Bereicherungsansprüche des Mieters bei Verstößen gegen die Mietpreisbegrenzung eingeschränkt. Die Gesetzesbegründung erachtet es für "unbillig, wenn ein Vermieter ... Rückforderungsansprüchen ausgesetzt wäre, obwohl er redlich bemüht war, die Maßgaben (der §§ 556d – 556f BGB) ... zu befolgen" (S. 37). Die Beschränkung der Rückforderungsans...mehr

Zweifelhaft ist, welche Rechtsfolge gilt, wenn die Modernisierung nicht vom "Vermieter", sondern vom Rechtsvorgänger des Vermieters veranlasst wird. Praxis-Beispiel Vermieterwechsel nach Modernisierung Ein solcher Fall kann gegeben sein, wenn der Vermieter modernisiert, die leer stehende Wohnung sodann veräußert und der Erwerber einen Mietvertrag abschließt. Der Wortlaut des § ...mehr

Maßgeblich ist nicht der Zeitpunkt der Fertigstellung oder Bezugsfertigkeit, sondern der Zeitpunkt der Vermietung. Dies folgt aus dem Wortlaut der Vorschrift, weil es danach darauf ankommt, ob die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 "erstmals genutzt und vermietet" wurde. Unter dem Begriff der Vermietung ist der Abschluss des Mietvertrags zu verstehen. Der Begriff "genutzt" ist...mehr

Nach § 556f Satz 1 BGB ist § 556d BGB nicht anzuwenden "auf eine Wohnung, die nach dem 1.Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird". Die Regelung ist nicht gebäudebezogen, sondern wohnungsbezogen; sie umfasst also nicht nur Neubauten, sondern auch neu geschaffene Wohnungen, z. B. durch den Ausbau von Dachgeschossen oder Souterrainräumen. Die Ausnahmeregelung soll sich...mehr

Die Regelung gilt zunächst für die Fälle, in denen eine Altbauwohnung entmietet, umfassend modernisiert und sodann erneut vermietet wird. Wichtig 1. Vermietung, nicht Erstbezug entscheidend Maßgeblich ist nicht der Erstbezug nach der Modernisierung[1], sondern die erste Vermietung. Deshalb gilt keine Mietbegrenzung, wenn die Wohnung nach der Modernisierung zunächst vom Eigentüm...mehr

Die Ermächtigung gilt bis zum 31.12.2020; bis zu diesem Zeitpunkt kann sich die Landesregierung entscheiden, ob eine Gemeinde in die Verordnung aufgenommen werden soll. Die Verordnungen müssen befristet werden. Ihre maximale Laufzeit beträgt 5 Jahre. Die Befristung gilt nicht für die Verordnung an sich, sondern für die jeweilige Gemeinde oder den jeweiligen Gemeindeteil. Dies...mehr

§ 556g Abs. 2 Satz 1 BGB bestimmt, dass der Rückforderungsanspruch des Mieters nur besteht, wenn er den Verstoß gegenüber dem Vermieter gerügt hat und die Miete nach dem Zugang der Rüge beim Vermieter fällig geworden ist. § 556g Abs. 1 BGB enthält keine Rechtsgrund-, sondern eine Rechtsfolgenverweisung, weil alle Voraussetzungen des Rückforderungsanspruchs in § 556g BGB geregel...mehr

Überblick Nach dem "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten ..." (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG, sog. Mietpreisbremse, v. 21.4.2015 in der Fassung des Gesetzes v. 18.12.2018 – MietAnpG) darf die beim Abschluss eines Mietvertrags zulässige Miete die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens 10 % übersteigen.[1] Die Vorschr...mehr

In einem Rechtsstreit über die Höhe der zulässigen Miete hat das Mietgericht zu überprüfen, ob eine wirksame Verordnung nach § 556d Abs. 2 BGB vorliegt. Dabei ist zu unterscheiden: Kommt das Gericht zum Ergebnis, dass die Regelung des § 556d Abs. 2 BGB verfassungswidrig ist[1], muss das Gericht das Verfahren aussetzen und eine Entscheidung des BVerfG[2] einholen. Da es insowe...mehr

In manchen Fällen wird der Mieter Zweifel an der Gesetzmäßigkeit der Mietzinsvereinbarung oder der Richtigkeit der Auskünfte des Vermieters haben. Hierauf kann der Mieter unterschiedlich reagieren: Der Mieter kann den nach seiner Sicht wirksam vereinbarten Teil der Miete bezahlen. Dieser Weg ist zu wählen, wenn in der Gemeinde ein Mietspiegel existiert, mit dessen Hilfe die o...mehr

Die Anwendung der Vorschriften des MietNovG setzt voraus, dass der Wohnraum "in einem durch Rechtsverordnung ... bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt". Für dieses Tatbestandsmerkmal gilt die Legaldefinition in § 556d Abs. 2 BGB. Danach gelten die Regelungen des MietNovG, wenn die Landesregierung eine Verordnung erlässt, in der die Gebiete "mit einem a...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 63 der Verordnung zur Durchführung des Grundsteuergesetzes für den ersten Hauptveranlagungszeitraum (GrStDVO 1937) vom 1.7.1937[2] bestimmte: "Bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen der Einheitswerte für Grundbesitz (§§ 22 und 23 des Reichsbewertungsgesetzes) sind der tatsächliche Zustand des Grundbesitzes (Bestand, bauliche Verhältnisse usw.) vom ...mehr

aa) Ertragswertverfahren Rz. 35 [Autor/Stand] Bei den im Ertragswertverfahren zu bewertenden bebauten Grundstücken gehört zu den Wertverhältnissen das im Hauptfeststellungszeitpunkt geltende Mietwertniveau. Das ist in § 79 Abs. 5 BewG zusätzlich zu § 27 BewG noch einmal ausdrücklich ausgesprochen. Das Mietwertniveau wird also während eines ganzen Hauptfeststellungszeitraums b...mehr

Die zulässige Gegenvorstellung hat Erfolg. 1. Der Gebührenstreitwert einer Klage des Mieters auf Feststellung, die Miete sei gemindert, ist gem. § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen. Dies entsprach bereits vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Kostenrechts (KostRMoG) v. 5.5...mehr

Die Höhe des Mietzuschusses hängt ab von der Höhe der Miete (§§ 9, 11 WoGG), der jeweiligen Mietstufe (§ 12 WoGG), der Zahl der zu berücksichtigenden Haushaltsmitglieder (§§ 5 ff. WoGG) und der Höhe des anzurechnenden Haushaltseinkommens (§§ 13 ff. WoGG). Die Höhe des Wohngelds ergibt sich aus der Berechnung nach § 19 WoGG nebst den Anlagen 1 und 2 zu § 19 Abs. 1 u. Abs. 2 W...mehr

§ 556g Abs. 1 BGB formuliert in Satz 1 zunächst die relative Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters. Soweit somit für den Mieter nachteilige Regelungen zur Mietpreisbremse getroffen wurden, sind diese unwirksam. Satz 2 macht hiervon eine Ausnahme für die vereinbarte Miethöhe. Wird bei Abschluss des Mietvertrags eine Miete vereinbart, welche die hö...mehr

Die Einhaltung der Schriftform ist bei langfristigen Mietverträgen, nicht nur bei Abschluss des Mietvertrags, sondern auch bei späteren Änderungen, von besonderer Bedeutung. Ihre Missachtung kann erhebliche wirtschaftliche Folgen haben. Gerade bei späteren Vertragsänderungen kommt es immer wieder vor, dass es zu Schriftformmängeln kommt. Strittig war in der Vergangenheit, ob...mehr

Nachdem mit dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013 in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf die Kappungsgrenze in inzwischen rund 270 Gemeinden bei Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 3 BGB von 20 auf 15 % gesenkt wurde, ist die Diskussion um eine Begrenzung der Wieder- und Neuvermietungsmieten neu entfacht. Da die Senkung der Kappungsgrenze nur den Bestandsmietern entgegenkommt, denn...mehr

Bei (ehemaligen) Dienstwohnungen stellt sich seit dem 1.10.2005 bzw. 1.11.2006 die Frage, in welcher Rechtsform diese fortgeführt werden können. Es ergeben sich hierfür folgende Alternativen: Es könnte daran gedacht werden, die Dienstwohnungsvorschriften weiterhin anzuwenden. Von dieser Möglichkeit ist oftmals unmittelbar nach Einführung des TVöD Gebrauch gemacht worden, alle...mehr

Aufgrund der mietrechtlichen Vorschriften erhält der Beschäftigte oftmals über den Zeitpunkt der Beendigung des Arbeitsverhältnisses hinaus ein Nutzungsrecht an der Werkdienstwohnung. Es liegt dann ein gesetzliches Schuldverhältnis vor; hierbei handelt es sich um ein Abwicklungsverhältnis. Das Nutzungsentgelt ist in der bisherigen Höhe weiterzuzahlen. Enthielt der Arbeitsver...mehr

Die Rechte und Pflichten der Parteien hinsichtlich des Wohnraums beruhen auf der arbeitsvertraglichen Vereinbarung (dem gemischten Vertrag).[132b] Wenn im Arbeitsvertrag auf Regelungen des Mietrechts verwiesen wird, gelten diese aufgrund der vertraglichen Bezugnahme. Regelmäßig enthält der Arbeitsvertrag Regelungen hinsichtlich der Wohnraumnutzung (gemischter Vertrag), die de...mehr