Fachbeiträge & Kommentare zu Modernisierung

Die Anbringung einer Wärmedämmung an der Außenwand des Gebäudes ist in der Regel eine Maßnahme zur nachhaltigen Einsparung von Endenergie im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB. Eine Wärmedämmung bewirkt, dass weniger Wärme aus den Räumen entweicht, sodass man im Endeffekt weniger heizen muss. Außerdem verringert sich bei Anbringung einer Wärmedämmung das Risiko der Schimmelbildung un...mehr

Im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts kann die Anbringung einer Wärmedämmung gemäß § 20 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Es handelt sich dabei um eine bauliche Veränderung. Hier gilt der Grundsatz, dass die Kosten einer baulichen Veränderung von demjenigen Eigentümer zu tragen sind, dem die bauliche Veränderung gestattet wurde oder der sie durchgeführt h...mehr

Überblick Das Thema Elektromobilität ist allgegenwärtig und wird als bedeutender Anteil am Klimaschutz sowie zur Erreichung der Klimaschutzziele angesehen. Die Neuzulassung von Elektroautos in Deutschland hat inzwischen Rekordwerte erreicht. Im Jahr 2022 wurden 470.500 reine Elektroautos zugelassen. Im Jahr 2003 waren es noch 28. Die E-Mobilität beginnt und endet aber nicht ...mehr

Demgegenüber erfolgen die Untersparrendämmung oder Zwischensparrendämmung von innen. Die Dacheindeckung kann hier bestehen bleiben. Die Dämmung erfolgt nur im obersten Geschoss zwischen den Dachsparren. Bei der Zwischensparrendämmung werden die Dämmmaterialien zwischen den Sparren angebracht, bei der Untersparrendämmung unterhalb der Dachsparren. Zumeist wird die Zwischenspar...mehr

Für den Bereich des Dachgeschosses ist auch auf die gesonderte Verpflichtung nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) hinzuweisen. Gemäß § 47 GEG muss der Eigentümer eines Wohngebäudes oberste Geschossdecken, die nicht den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz genügen, so dämmen, dass der Wärmdurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 W/(m2K) nicht überschreitet. Wah...mehr

Der BGH hat inzwischen auch entschieden, dass nicht nur konkret fällige Instandsetzungskosten von den umlagefähigen Baukosten in Abzug zu bringen sind, sondern ein Abzug auch stattzufinden hat, wenn noch kein konkreter Instandsetzungsbedarf besteht. Danach ist ein Abzug sogenannter fiktiver Instandsetzungskosten vorzunehmen.[1] Nach dieser Entscheidung verbietet es sich bei F...mehr

Tritt später ein Mangel an der Mietsache auf, zum Beispiel Schimmelbildung, Wasserschäden, Baulärm in der Nachbarschaft, Mängel an der Ausstattung oder den Einrichtungen der Mietsache, ist der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, diese zu beseitigen. Bei Auftreten von Mängeln an der Mietsache kann darüber hinaus die Miete gemäß § 536 Abs. 1 Nr. 1 BGB geminder...mehr

Eine Innendämmung kommt in Betracht bei älteren Gebäuden, etwa wenn eine besonders gestaltete Fassade vorliegt, oder beispielsweise bei Fachwerkhäusern, bei denen eine Außendämmung nicht in Frage kommt, weil die Fassade nicht verändert werden soll. Innendämmungen werden teilweise auch angebracht, um die Oberflächentemperatur in Räumen zu erhöhen, etwa um Schimmelbildung zu v...mehr

Ein Nachteil der Innendämmung liegt darin, dass die Wohnfläche etwas verkleinert wird und insoweit auch ein Eingriff in die Mietsache erfolgt, die zu einer dauerhaften Änderung des vertragsgemäßen Zustands (Wohnfläche) führt. Kalziumsilikatplatten (oder Klimaplatten) sind in der Regel zwischen 30 mm und 80 mm stark. Die Wohnfläche dürfte sich daher nur unerheblich verringern....mehr

Im Verhältnis zu Nachbarn gibt es verschiedene landesgesetzliche Vorschriften, wie etwa § 23a des Nachbargesetzes Nordrhein-Westfalen oder Art. 46a des BayAGBGB, wonach der Eigentümer eines Grundstücks zu dulden hat, dass auf einer Grenz- oder Kommunmauer nachträglich eine Wärmedämmung aufgebracht wird. Der BGH hat hierzu entschieden, dass die landesgesetzlichen Vorschriften...mehr

Die Kommentierung ist derzeit noch sehr zurückhaltend. In der Regel wird die Maßnahme als Maßnahme zur Einsparung von Primärenergie nach § 555b Nr. 2 BGB betrachtet, sodass die Anschaffungskosten einer Photovoltaikanlage nach wohl herrschender Meinung nicht gemäß §§ 559 ff. BGB mit 8 % der Baukosten auf den Mieter umgelegt werden können. Achtung Unklare Rechtslage Die Thematik...mehr

Der vermietende Wohnungseigentümer muss, wenn sein Mieter einen Anspruch auf Elektromobilität geltend macht, einen Antrag zur Eigentümerversammlung zum Zweck der Beschlussfassung über die Genehmigung der baulichen Veränderung stellen.[1] Der Mieter kann diesen Anspruch nicht direkt gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen. Er hat nur einen Anspruch gegenüb...mehr

Überblick Der Gesetzgeber bietet derzeit nur sehr aufwendige, bürokratische und sperrige Vorgaben für eine sinnvolle Installation von Photovoltaikanlagen in Mehrfamilienhäusern an. Da Photovoltaikanlagen in der Regel nur der Erzeugung von Solarstrom und damit der Einsparung von Primärenergie dienen, nicht aber der Einsparung von Endenergie, ist eine Modernisierungsumlage auf...mehr

Bei den ansatzfähigen Baukosten im Rahmen der Mieterhöhung stellt sich bei der Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems häufig folgende Konstellation dar: Die Außenfassade ist bereits in größeren Teilen schadhaft und müsste saniert werden. Der Gebäudeeigentümer entschließt sich daher, anstelle eines neuen Fassadenanstrichs gleich eine Wärmedämmung anzubringen. Es handelt sic...mehr

Eine gesetzliche Verpflichtung zur Dämmung der Kellerdecken gibt es nicht. Dennoch ist die Dämmung einer ungedämmten Kellerdecke, insbesondere bei unbeheizten Kellerräumen, eine effektive und meist kostengünstige Maßnahme zur Energieeinsparung. Wenn der Keller nach außen dicht ist und keine Feuchtigkeitsprobleme bestehen, so kann eine Kellerdämmung von innen erfolgen. Allerd...mehr

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dies gilt für alle Maßnahmen im Sinne von § 555b Abs. 1 Nr. 3, 4, 5 oder 6 BGB, also für Maßnahmen der energetischen Modernisierung, der Reduzierung des Wasserverbrauchs, der Gebrauchswerterhöhung der Mietsache, der Verbesserung der allgem...mehr

Im Gegensatz zu den eben beschriebenen baulichen Maßnahmen, die im Rahmen der Errichtung einer Photovoltaikanlage im Wesentlichen dazu dienen, den Betriebsstrom des Gebäudes zu verringern, gibt es auch die sogenannten echten Mieterstrommodelle. Hinweis "Echtes" Mieterstrommodell Hierbei wird in der Regel Strom durch Photovoltaikanlagen erzeugt und direkt dem Mieter zur Deckung...mehr

Hinweis Keine tatsächlich anfallenden Kosten, keine Abrechnung nach BetrKV Eine Abrechnung der Heiz- und Wärmeenergie nach der Heizkostenverordnung scheidet bei einer Wärmepumpe kombiniert mit Photovoltaikanlage schon deshalb aus, weil der Vermieter nur ihm konkret entstehende Kosten abrechnen darf, bei der Erzeugung von Solarstrom aber gerade keine solchen Kosten entstehen. ...mehr

5.1 Modernisierungsankündigung Die Voraussetzungen einer Modernisierungsankündigung ergeben sich aus § 555c BGB. Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisieru...mehr

Das GEIG ist am 25.3.2021 in Kraft getreten und gilt für alle genehmigungs- und nicht genehmigungsbedürftigen baulichen Vorhaben (§§ 16, 17 GEIG). Sinn und Zweck des Gesetzes ist, die Nutzung von Elektrofahrzeugen zu fördern. Es sieht im Wesentlichen die Verpflichtung zur Bereitstellung von Leitungsinfrastruktur, insbesondere von Leerrohren, ferner von Ladeinfrastruktur (Wal...mehr

Wenn der Vermieter nach Installation einer Photovoltaikanlage den hieraus gewonnenen Solarstrom lediglich in das allgemeine Stromnetz einspeist, so kommt diese Maßnahme den Mietern nicht zugute. Es stellt sich schon deshalb die Frage nicht, ob die Kosten des gewonnen Stroms auf die Mieter umgelegt werden können, da der Strom nur eingespeist wird. Beim reinen Einspeisemodell h...mehr

Der Austausch älterer durch neue Fenster gleich welchen Materials, d. h. Kunststoff, Aluminium, Holz oder einer Konstruktion aus Holz und Aluminium, führt in aller Regel zur nachhaltigen Einsparung von Endenergie. Aktuell werden häufig Fenster aus Holz und Aluminium verwendet, da die Aluminiumkonstruktion nach außen witterungsbeständig ist und das im Inneren befindliche Holz...mehr

Die Voraussetzungen einer Modernisierungsankündigung ergeben sich aus § 555c BGB. Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zü...mehr

Im Rahmen einer Fenstermodernisierung sollte der Immobilieneigentümer auf eine ausreichende Luftzirkulation achten. Es kommt häufig vor, dass bei einem reinen Fensteraustausch die Gefahr erhöhter Feuchtigkeit und Schimmelbildung besteht. Deswegen sind am Markt diverse Fenster mit Lüftungsvorrichtungen erhältlich. Nach einem Fensteraustausch sollte der Mieter im Übrigen darauf...mehr

Der Austausch von einfach verglasten Fenstern durch Fenster mit Wärmeschutzverglasung mit 2 oder 3 Schreiben ist eine Modernisierungsmaßnahme. Die Maßnahme führt zu einer dauerhaften und damit nachhaltigen Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache und verpflichtet den Mieter zur Duldung.[1] Wenn moderne Fenster mit einem erhöhten Schallschutz eingebaut werden, so ...mehr

Bei Fenstermodernisierungen ist im Übrigen im Rahmen der Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB regelmäßig die Thematik relevant, in welchem Zustand sich die Fenster vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahme befunden haben.[1] Wenn die Fenster bereits instandsetzungsbedürftig waren, so liegt nach der Rechtsprechung beim Austausch sanierungsbedürftiger Fenster eine sogenannte mo...mehr

Eine Ausnahme hiervon regelt das Mietrechtsänderungsgesetz aus dem Jahr 2013. Nach § 536 Abs. 1a BGB ist der Mieter für die Dauer von 3 Monaten nicht zur Mietminderung berechtigt, wenn der Vermieter eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB durchführt. Dies gilt nur für energetische Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie fü...mehr

Sofern mit der baulichen Maßnahme gleichzeitig Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden, zum Beispiel weil die Fassade bereits in erheblichem Umfang schadhaft war und der Putz herabbröckelte, müssen die für die Instandsetzung anfallenden Kosten im Rahmen der Mieterhöhungserklärung abgezogen werden. Es dürfen nur Kosten für die Modernisierungsmaßnahme, nicht aber für gleic...mehr

Neben der bestehenden Mieterhöhungsmöglichkeit um nur noch 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, wurde in § 559 Abs. 3a BGB eine Kappungsgrenze eingeführt: Grundsätzlich ist der Vermieter zwar berechtigt, die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Gemäß § 559 Abs. 3a BGB darf sich aber die Miete nach Durchführung von Modernisierun...mehr

Gemäß § 559 Abs. 4 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Im Rahmen dieses Härteeinwands hat also grundsätzlich eine Abwägung stattzufinden. Gemäß § 55...mehr

Rz. 1 Die Vorschrift ist mit Art. 1 des Gesetzes zur Strukturreform im Gesundheitswesen (GRG) v. 20.12.1988 (BGBl. I S. 2477) zum 1.1.1989 in Kraft getreten. Ihre Vorläuferregelung (§ 368p RVO) war bereits ein Teil dessen, was allgemein unter Kassenarztrecht (heute Vertragsarztrecht) mit Selbstverwaltungscharakter verstanden wird. Mit dem Gesetz über die 19. Anpassung der Le...mehr

Nach früherer Rechtsprechung wurden teilweise sehr hohe Anforderungen an die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme gestellt. Der Gesetzgeber hat sich aber im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ausdrücklich gegen zu strenge Anforderungen an den Inhalt von Modernisierungsankündigungen des Vermieters ausgesprochen und die zuvor vertretenen Maßstäbe abgesenkt.[1] Danach...mehr

Der Vermieter muss in der Mieterhöhungserklärung erläutern, inwiefern die von ihm durchgeführte bauliche Maßnahme eine Modernisierungsmaßnahme ist. Je umfangreicher die baulichen Maßnahmen sind, desto ausführlicher sollten die Ausführungen sein. Der Vermieter hat in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa...mehr

Überblick Nach der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme ist der Vermieter nicht zuletzt aus Gründen der wirtschaftlichen Amortisation seiner Investitionen daran interessiert, die für die Modernisierung entstandenen Kosten auf seine Mieter umzulegen. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 8 % der f...mehr

Die Modernisierungsmaßnahmen sind in § 555b BGB geregelt. Dies sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), im Einzelnen: durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird durch d...mehr

Gemäß § 555c Abs. 1 Nr. 3 BGB muss die Modernisierungsankündigung auch Angaben über die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen Betriebskosten enthalten. Besonders wichtig ist, dass im Rahmen der Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB u. a. auch Angaben über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthalten sind. Achtung Kosten für H...mehr

Hier einige Einzelfälle im Kontext von Härten und wie die Gerichte dazu entschieden haben: Für den Mieter sind der Ausbau des Dachgeschosses und dessen Verbindung mit seiner Wohnung zumutbar.[1] Der geplante Umbau eines Badezimmers unter Einbeziehung der bisherigen Abstellkammer ist eine Verbesserung der Mietsache und vom Mieter hinzunehmen. Beeinträchtigungen, die im Rahmen d...mehr

Verstößt der Mieter gegen seine Verpflichtung nach § 555c Abs. 1 BGB, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, kann er sich schadensersatzpflichtig machen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme ordnungsgemäß nach § 555c BGB angekündigt hat. Durch die Weigerung, Modernisierungsmaßnahmen trotz ordnungsgemäßer Ankündigung zu dulden, verletzt der Mieter se...mehr

Härtegründe gegen die Modernisierung können vom Mieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitgeteilt werden. Gleiches gilt für Härtegründe, die gegen die voraussichtliche Mieterhöhung bestehen. Im Rahmen der Modernisierungsankündigung ist es eine Obliegenheit des Vermieters, den Mieter auf den Härteeinwand nach § 55...mehr

Sofern eine Maßnahme der energetischen Modernisierung vorliegt, sind Mietminderungen durch die Einführung des § 536 Abs. 1a BGB für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen.[1] Insoweit werden regelmäßig auch keine Minderungen oder Mietausfälle eintreten. Wenn es aber um andere Modernisierungsmaßnahmen als um energetische geht, bleibt der Mieter weiterhin zur Minderung bere...mehr

Bei allen in Ansatz zu bringenden Kosten muss der Vermieter aber wie ein ordentlicher Kaufmann/Bauherr handeln, d. h. er muss kostenbewusst handeln. Dabei wird ihm ein Ermessensspielraum eingeräumt. Er muss nicht immer den billigsten Handwerker beauftragen, sondern er kann auch auf andere Kriterien zurückgreifen, etwa wie jahrelange ordentliche Zusammenarbeit mit dem Handwer...mehr

Bereits mit dem Mietrechtsänderungsgesetz vom 1.5.2013 wurde das Recht über die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erheblich geändert und den zeitgemäßen gesetzgeberischen Zielen bezüglich Klimaschutz und Energieeinsparung angepasst. Das Kernstück, § 555b BGB, definiert Modernisierungsmaßnahmen gesetzlich. Demnach sind dies bauliche Veränderungen, durch die in Bezug a...mehr

Gemäß § 555b Nr. 1 BGB liegt eine Modernisierungsmaßnahme vor, wenn durch bauliche Maßnahmen nachhaltig Endenergie in Bezug auf die Mietsache eingespart wird. Endenergie im Sinne der Regelung ist die Menge an Energie, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die von den Endverb...mehr

Es empfiehlt sich, eine konkrete Frist zu setzen, in der der Mieter aufgefordert wird, seine Duldung im Hinblick auf die angekündigten Modernisierungsmaßnahmen zu erklären. Sonst kann es passieren, dass Ihr Mieter nicht reagiert und Sie bis zum Beginn der Baumaßnahme nicht wissen, ob er die Arbeiten duldet oder nicht. Dieses Risiko sollte nicht eingegangen werden, da die Han...mehr

Die Mieterhöhung nach § 559 BGB wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen kann erst nach dem Abschluss der baulichen Maßnahmen erklärt werden. Eine zu früh erklärte Mieterhöhung ist unwirksam. Hingegen ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die Kosten bereits bezahlt hat. Es empfiehlt sich dennoch, dass er die endgültigen Abrechnungen der Handwerker abwartet, da b...mehr

Demgegenüber umfasst die Primärenergie nicht nur die an der Gebäudegrenze übergebene Energiemenge, sondern auch diejenige Energiemenge, die durch vorgelagerte Prozesse außerhalb des Gebäudes zur Gewinnung, Umwandlung und Verteilung benötigt wird, z. B. Bohrung zur Gewinnung von Erdöl, Raffinerie zur Heizölherstellung und Transport zum Abnehmer, Verstromung des Heizöls durch ...mehr

Die Mieterhöhungserklärung im Rahmen des vereinfachten Verfahrens bringt keine großen Unterschiede zum "normalen" Verfahren der Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB: Step by Step Mieterhöhungserklärung im vereinfachten Verfahren Mieterhöhung tritt mit Beginn des dritten Monats ein Die Mieterhöhung gemäß § 559b Abs. 2 BGB tritt mit Beginn des dritten Monats nach dem Z...mehr

Rz. 1 Die Vorschrift ist durch das Gesetz zur Strukturreform im Gesundheitswesen (Gesundheits-Reformgesetz – GRG) v. 20.12.1988 (BGBl. I S. 2477) mit Wirkung zum 1.1.1989 eingeführt worden. Damit werden Organisation und Verfassung des Medizinischen Dienstes der Krankenversicherung (MDK) geregelt und aus verwaltungsökonomischen Gründen lediglich 2 Organe vorgesehen (BT-Drs. 1...mehr

Musterschreiben: Modernisierungsankündigung über umfassende Dämmmaßnahme Mietverhältnis Blumenstr. 6, IV. OG Mitte, 80000 München M...mehr

Überblick Noch nie war das Thema Energieeinsparung und Klimaschutz so brisant wie derzeit. Dass es den Klimawandel gibt, ist zwischenzeitlich wissenschaftlich erwiesen. Der Krieg in der Ukraine hat dazu geführt, dass die Energiekosten in jüngster Vergangenheit im wahrsten Sinne des Wortes "explodiert" sind. Deshalb sind Maßnahmen zur Energieeinsparung omnipräsent und betreff...mehr