Fachbeiträge & Kommentare zu Schönheitsreparaturen

Leitsatz Nimmt der Vermieter nach dem Auszug des Mieters erhebliche Umbauarbeiten vor und werden hierdurch die vom Mieter, durchzuführenden Schönheitsreparaturen sinnlos, kann der Vermieter eine Entschädigung in Geld verlangen. Scheidet eine kostensparende Selbstvornahme durch den Mieter aus (hier Rechtsanwalt als Nachlasspfleger für unbekannte Erben), kann der Vermieter die...mehr

Leitsatz Eine formularmäßige Quotenklausel zur Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen ist bei gleichzeitiger Vereinbarung starrer Renovierungsfristen unwirksam. Die formularmäßige Vereinbarung starrer Renovierungsfristen hat die Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel zur Folge. Der BGH hat eine formularmäßige Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältn...mehr

Leitsatz Die formularmäßige Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist insgesamt unwirksam, wenn der Mieter weiter formularmäßig dazu verpflichtet wird, Fenster, Türen und Decken bei seinem Auszug weiß gestrichen zu hinterlassen. Selbst bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen a...mehr

Leitsatz Die Aufwendungen für die Renovierung eines Bades gelten nach Ansicht des Niedersächsischen FG nicht als haushaltsnahe Dienstleistungen. Der Begriff der haushaltsnahen Dienstleistung ist gesetzlich nicht definiert. Nach Auffassung des Finanzgerichts fallen Tätigkeiten, deren Ausübung regelmäßig eine umfassende handwerkliche Vorbildung voraussetzen und die das Maß übl...mehr

Kommentar Enthalten Mietverträge sog. Triple-Net-Vereinbarungen, wonach der Mieter verpflichtet ist, auch die Kosten für die Wartung, die Instandhaltung und die Erneuerung der kompletten Mietsache einschließlich der Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen zu übernehmen, gilt für die Bedarfsbewertung Folgendes: Nach § 146 Abs. 2 Satz 3 BewG ist Jahresmiete das G...mehr

Leitsatz Enthält ein Wohnraummietvertrag ein Fristenplan zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter, ist dieser wirksam vereinbart, wenn es sich nicht um einen "starren" Fristenplan handelt. Dazu genügt z.B. die Beschreibung des Fristenplans als "im Regelfall" oder "im allgemeinen". Sachverhalt Der BGH hatte über die Wirksamkeit einer Klausel eines Wohnraummietve...mehr

Leitsatz Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der Schönheitsreparaturen "in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen … spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten … spätestens nach sieben Jahren" durchzuführen sind, enthält keinen starren Fristenplan; sie ist deshalb nicht ...mehr

Leitsatz Zum stillschweigenden Eintritt eines Ehegatten als weiterer Mieter in den von seinem Ehepartner und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag. Fakten: Die Eheleute bewohnten aufgrund eines Mietvertrags von 1984 eine Wohnung des Vermieters. Die Mieterin hielt sich damals mehrere Monate im Ausland auf, der Ehemann hatte im Mietvertragsformular handschriftlich seinen eige...mehr

Leitsatz Sind im Kopf des Mietvertrags beide Eheleute als Mieter aufgeführt und wird der Vertrag nur vom Ehemann unterschrieben, so kann die Ehefrau während der Mietzeit durch Vertrag mit dem Vermieter unter Zustimmung des Ehemannes dem Mietvertrag beitreten. Ein solcher Vertrag kann auch durch konkludentes Handeln zustande kommen. Hiervon ist insbesondere dann auszugehen, w...mehr

Leitsatz Das Bekleben des Kinderzimmers mit einer Bordüre mit Harry-Potter-Bildern überschreitet nicht den vertragsgemäßen Gebrauch. Fakten: Zu Beginn des Mietverhältnisses tapezierten die Mieter und klebten im Kinderzimmer eine Bordüre mit Harry-Potter-Bildern. Das Mietverhältnis dauerte 1 ½ Jahre. Nach dem Mietvertrag war der Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszu...mehr

Leitsatz Die Verjährungsfrist von Schadensersatzansprüchen des Vermieters wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen beginnt zu laufen, wenn der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Dies gilt auch, wenn die Ansprüche erst später entstehen. Allerdings kann die Verjährungsfrist nicht vor Mietvertragsende beginnen. Fakten: Der Vermieter fordert Schadensersatz wegen nicht ...mehr

Leitsatz Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln. Fakten: Der Pächter hatte die Pachträume unrenoviert und ohne Schönheitsreparaturen durch...mehr

Leitsatz Hat der Mieter von Wohnraum im Mietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen, so wird der entsprechende Anspruch des Vermieters - sofern kein Fristenplan vereinbart ist - fällig, sobald aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht. Gerät der Mieter während eines bestehenden Mietverhältnisses mit der Durc...mehr

Leitsatz Wie im Wohnungsmietrecht führt auch in Formularmietvertrag über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer Klausel über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffektes zur Unwirksamkeit beider Klauseln. Sachverhalt Im Urteilsfall ging es um die Wirksamkeit einer Klausel über Schönheitsreparat...mehr

Leitsatz Eine Formularmietvertragsklausel, nach welcher der Vermieter die Fristen des Planes in besonderen Ausnahmefällen verlängern oder verkürzen kann, wenn der Zustand einzelner Räume der Wohnung dies zulässt, ist wirksam. Fakten: Im Formularmietvertrag sind die Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan auf den Mieter überwälzt worden. Die Parteien streiten über die Kla...mehr

Leitsatz Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gemäß §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst später entstehen. Fakten: Nach dem Mietvertrag war der Mieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Das Mietverhältnis endete am 28.2.2002. Der Mieter übergab d...mehr

Leitsatz Die Mietvertragsklausel "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen" ist gemäß § 307 BGB n.F. unwirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert übergeben wird. Fakten: Der Mietvertrag enthält die obige Klausel sowie einen Fristenplan für ...mehr

Leitsatz Der Vermieter gerät, obwohl er die Schlüssel zurückerhalten hat, nicht in Annahmeverzug, wenn er die Rücknahme des Mietobjekts ablehnt, weil vom Mieter dort nicht nur einzelne Gegenstände zurückgelassen worden sind. Fakten: Der Gewerbemieter hatte dem Vermieter beim Auszug zwar die Schlüssel zurückgegeben, Werkstatt, Büroräume, Keller und Außengelände aber nicht gerä...mehr

Leitsatz Eine Formularklausel, die den Mieter je nach Abnutzungsgrad zur anteiligen Kostentragung entsprechend der abgewohnten Mietzeit verpflichtet, ist wirksam. Fakten: Der Vermieter verlangt Schadensersatz wegen unzureichend durchgeführter Schönheitsreparaturen. Der Mietvertrag überträgt die Schönheitsreparaturen auf den Mieter und enthält eine detaillierte Quotenregelung ...mehr

Leitsatz Leistet der Arbeitgeber Zahlungen für ein im Haus bzw. in der Wohnung des Arbeitnehmers gelegenes Büro, das der Arbeitnehmer für die Erbringung seiner Arbeitsleistung nutzt, so ist die Unterscheidung zwischen Arbeitslohn einerseits und Einkünften aus Vermietung und Verpachtung andererseits danach vorzunehmen, in wessen vorrangigem Interesse die Nutzung des Büros erf...mehr

Leitsatz Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter verpflichtet, die "Kosten der Schönheitsreparaturen" zu tragen, ist ausreichend bestimmt und so auszulegen, dass der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen schuldet. Fakten: Im Formularmietvertrag von 1978 heißt es: "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der - Mieter - Vermieter." Das Wort "Vermieter" ...mehr

Leitsatz Zur Unwirksamkeit einer mietvertraglichen Formularklausel, durch die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan auferlegt wird. Fakten: Im Formularmietvertrag ist geregelt: "Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachste...mehr

Leitsatz Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter am Ende des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl zwischen Zahlung und Renovierung überlässt, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. Fakten: Im Mietvertrag sind die Schönheitsreparaturen nach e...mehr

Leitsatz Die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen beginnt nach Umwandlung des Erfüllungs- in einen Schadensersatzanspruch. Die Verjährung wird durch Vertragsverhandlungen gehemmt. Fakten: Der Vermieter verlangt Schadensersatz in Höhe von ca. 40.000 Euro wegen unterbliebener Renovierung nach Mietende. Der Mieter wendet V...mehr

Leitsatz Befindet sich der Mieter im laufenden Mietverhältnis mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug, kann der Vermieter einen Vorschuss in Höhe der Renovierungskosten fordern, auch wenn der Fristenplan noch nicht abgelaufen ist oder eine Substanzgefährdung noch nicht vorliegt. Fakten: Die Parteien streiten, ob der Vermieter während des laufenden Mietverhält...mehr

Leitsatz Hat der Mieter eine unrenovierte Wohnung sowie vertraglich die Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen und endet das Mietverhältnis vor Ablauf der Renovierungsfristen, ist der Mieter zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Fakten: Der Mieter hält die folgende formularvertragliche Klausel für unwirksam: "Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Er ha...mehr

Leitsatz Die Parteien einer Vermögensübergabe zur Vorwegnahme der Erbfolge, die im Rahmen eines Altenteilsvertrags i.S.d. landesrechtlichen Ausführungsgesetze zum BGB oder eines diesem vergleichbaren Versorgungsvertrags zunächst die Nichtabänderbarkeit der Leistungen und damit eine Leibrente vereinbart haben, können im Nachhinein mit Wirkung für die Zukunft die Abänderbarkei...mehr

Leitsatz Eine Quotenklausel, welche die Quoten hinsichtlich der für Nebenräume vereinbarten Renovierungsfristen nicht an den sich daraus ergebenden Prozentsätzen ausrichtet, ist jedenfalls dann wirksam, wenn die Wohnung keine Nebenräume enthält. Fakten: Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Quotenregelung für nicht abgewohnte Schönheitsreparaturfristen. Im Mietvertra...mehr

Leitsatz Zur Unwirksamkeit zweier die Renovierungspflicht des Mieters betreffender Klauseln in einem Mietvertrag. Fakten: Der Mieter war ausgezogen, ohne Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben. Laut Mietvertrag war er verpflichtet, Schönheitsreparaturen, wenn erforderlich, mindestens aber nach dem üblichen Fristenplan auszuführen. In einer Zusatzvereinbarung verpflichtet...mehr

Leitsatz Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit die Unwirksamkeit der Gesamtregelung - kann sich aus dem Zusammenwirken zweier Formularklauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist. Fakten: Die Parteien streiten über Schadensersatz wegen unterlassener Renovierungsarbeiten. Der Mietvertrag enthielt eine ...mehr

Leitsatz Bei unterlassenen Schönheitsreparaturen muss der Vermieter dem Mieter eine angemessene Nachfrist setzen. Dazu muss er die geforderten Schönheitsreparaturen im Einzelnen genau bezeichnen, damit der Mieter erkennen kann, was von ihm gefordert wird. Fakten: Der Vermieter hatte den Mieter unter Setzung einer Nachfrist aufgefordert, die "laut Abnahmeprotokoll vom … besteh...mehr

Leitsatz Die BGH-Rechtsprechung, trotz Umbaus nach Mietende für fällige Schönheitsreparaturen einen Geldausgleich in Höhe des Wertes der zu schätzenden Eigenleistung zu verlangen, ist auf den Fall der Quotenklausel übertragbar. Fakten: Der Mieter hält die mietvertragliche Klausel, nach der er bei Auszug für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen quotenmäßig haftet, für unwi...mehr

Leitsatz 1. Eine Nutzungsentnahme ist mit den (anteiligen) Kosten der außerbetrieblichen Nutzung zu bewerten, höchstens aber mit dem Marktwert der Nutzung (hier: höchstens der Marktmiete). 2. Entstehen für das außerbetrieblich genutzte Wirtschaftsgut des Betriebsvermögens Erhaltungsaufwendungen durch Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer substanziellen ...mehr

Leitsatz Sieht ein Fristenplan vor, dass der Mieter die "übrigen Räume" nach sechs Jahren renovieren und die Fenster, Türen und Heizkörper alle vier Jahre streichen muss, so ist die gesamte Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch im Übrigen unwirksam. Schönheitsreparaturen Fakten: Der Mietvertrag enthält in seiner Regelung zu den Schönheitsreparaturen die obe...mehr

Leitsatz Zu den Rechtsfolgen einer verspäteten, nur teilweisen Räumung (hier: unter Zurücklassung der kompletten Gaststätteneinrichtung und Unterlassung der Durchführung von Schönheitsreparaturen). Fakten: Der Mieter hatte die gesamte Gaststätteneinrichtung in den Mieträumen zurückgelassen. Der Vermieter nahm den Mieter wegen mangelhafter und verspäteter Rückgabe der Mietsach...mehr

Leitsatz Befindet sich ein Wohngebäude vor der erstmaligen Nutzung nach dem Erwerb wegen eines Schadens nicht in einem vermietbaren Zustand, dann führen die Aufwendungen zur Behebung dieses Schadens zu Anschaffungskosten i.S.d. § 255 Abs. 1 Satz 1 HGB. Unerheblich ist, ob der Schaden bereits bei Erwerb vorhanden war. Normenkette § 9 Abs. 1 Nr. 7 EStG , § 7 EStG , § 255 Abs. 1...mehr

Leitsatz In einem gewerblichen Mietvertrag über unrenoviert übernommene Mieträume sind Formularklauseln des Inhalts unwirksam, die den Mieter während der Mietzeit verpflichten, laufend Schönheitsreparaturen ausführen und zusätzlich die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in vollrenoviertem Zustand zurückzugeben. Fakten: Der Gewerbemieter hatte unrenovierte Mieträume üb...mehr

Leitsatz Zum Ausmaß und der Fälligkeit von Schönheitsreparaturen: Eine Kleinreparaturklausel verpflichtet den Mieter nicht, die Kosten größerer Reparaturen anteilig mitzutragen. Fakten: Der Pächter ist vertraglich verpflichtet, "die Räume in ordnungsgemäßem Zustand", des Weiteren, die Räume "in bezugsfertigen Zustand" zurückzugeben und "kleinere Schäden" bis zu maximal 5 Proz...mehr

Leitsatz Auch bei Vermietung einer nicht renoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung kann eine so genannte Quotenklausel vereinbart werden, wenn die vereinbarten Fristen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Fakten: Die Schönheitsreparaturen waren vertraglich dem Mieter überbürdet worden. Darübe...mehr

Leitsatz 1. Wird eine Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten, ist nach den Grundsätzen des BFH-Urteils vom 30.9.1997, IX R 80/94 (BStBl II 1998, 771) ohne weitere Prüfung von der Überschusserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen. Dabei ist es unerheblich, ob dieser die Ferienwohnung in Eigenr...mehr

Leitsatz 1. Die Begriffsbestimmung der Anschaffungskosten durch den Großen Senat in seinem Beschluss vom 22.8.1966, GrS 2/66 (BStBl III 1966, 672), wonach Anschaffungskosten nur die Kosten sind, die aufgewendet werden, um ein Wirtschaftsgut von einem anderen zu erwerben, ist durch § 255 Abs. 1 HGB überholt. Zu den Anschaffungskosten eines Vermögensgegenstands (Wirtschaftsgut...mehr

Leitsatz Das Mitglied einer gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaft, das eine Genossenschaftswohnung aufgrund eines Dauernutzungsvertrags bewohnt, ist kein wirtschaftlicher Eigentümer dieser Wohnung. Normenkette § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO , § 10e EStG , § 7 FördG Sachverhalt Die Kläger sind Mitglieder einer gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaft im Beitrittsgebiet und schlossen mit ihr...mehr

Leitsatz Eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters zu einer Endrenovierung unabhängig von der vertraglichen Verpflichtung zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen ist unwirksam. Hat der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen, kann ihm - mit Ausnahme exzentrischer Farbgestaltungen - die Farbwahl nicht vorgeschrieben werden. Fakten: Der Mietver...mehr

Leitsatz Die Klausel "Für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter verantwortlich" in einem zu DDR-Zeiten geschlossenen Mietvertrag im ehemaligen Ost-Berlin, verpflichtet den Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses. Fakten: Entsprechend der oben benannten vertraglichen Vereinbaru...mehr

Normenkette § 635 BGB, § 638 BGB Kommentar 1. Ein Altbau wurde überwiegend in ein Hotel umgebaut; ein Gaststättenteileigentum blieb allerdings unverändert. Der Schallschutz zwischen Gaststätte und den neu geschaffenen Hotelzimmern war jedoch mangelhaft. Vertraglich vereinbart wurde hinsichtlich des sanierten Objekts der weithin übliche formelhafte Gewährleistungsausschluss. D...mehr

Leitsatz 1. Vermieten Eltern ihrem unterhaltsberechtigten Kind eine ihnen gehörende Wohnung, dann hält der Mietvertrag dem sog. Fremdvergleich stand, wenn zumindest die Hauptpflichten der Vertragsparteien, wie das Überlassen einer bestimmten Mietsache zur Nutzung und die Höhe der zu entrichtenden Miete (vgl. § 535 BGB ), klar und eindeutig vereinbart worden sind und entspr...mehr

Leitsatz Hat der Mieter sich mietvertraglich verpflichtet, die Wohnung beim Auszug zu renovieren, stellt die Renovierung eine Hauptpflicht dar. Führt der Vermieter die Renovierung dann selbst durch, so wird dadurch ein bereicherungsrechtlicher Anspruch aus auftragsloser Geschäftsführung ausgelöst. Fakten: Im Mietvertrag war geregelt: "Soweit bei Beendigung des Mietverhältniss...mehr

Leitsatz Brüstung und Geländer sondereigentumsfähiger Balkone gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum "Unterhalts-Verpflichtungen" können als auszulegende Instandsetzung auch zu Lasten betroffener Balkon-Sondereigentümer vereinbart werden Normenkette § 5 WEG, § 10 Abs. 1 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 21 WEG Kommentar 1. In einer Gemeinschaftsordnung war u.a. vereinbart: "Die Unter...mehr

Leitsatz Endet die angemessene Nachfrist nach dem Eintritt der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Schönheitsreparaturen, so kommt ein Schadensersatzanspruch nicht zur Entstehung; dem Verzug mit der Durchführung der Arbeiten steht bereits die Einrede der Verjährung entgegen. Sachverhalt Im Mietvertrag war vereinbart worden, daß der Mieter Schönheitsreparaturen durchzu...mehr

Kommentar Wurde eine Ende 1984 gekaufte Eigentumswohnung zunächst – bis 30. 11. 1987 – vermietet , sodann renoviert und ab 1. 4. 1988 selbst bezogen , können vom Eigentümer nachgezahlte Grundsteuern insoweit als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, als sie auf die Zeit der Vermietung entfallen ( Werbungskosten...mehr