Fachbeiträge & Kommentare zu Sondernutzungsrecht

Gegenstand von Sondernutzungsrechten können sämtliche Bereiche des Gemeinschaftseigentums sein: Freiflächen – insbesondere Außen-Kfz-Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen (bei Einfamilienhäusern ist es möglich, jeweils die gesamte dem Haus zugewiesene Gartenfläche zu unterwerfen;[1] Räume – insbesondere Dachböden, Keller, Garagen; Gebäudebestandteile – insbesondere Obergeschoss...mehr

Zusammenfassung Begriff Sondernutzungsrechte verleihen den entsprechend begünstigten Wohnungseigentümern das alleinige Gebrauchs- und Nutzungsrecht der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden (Teil-)Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums. Die übrigen Wohnungseigentümer sind von Gebrauch und Nutzung der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden (Teil-)Flächen des gemeinschaftlic...mehr

Die Begründung von Sondernutzungsrechten kann auch in der Form erfolgen, dass dem Verwalter vom teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung zur Zuordnung von Sondernutzungsrechten an bestimmten Gemeinschaftsflächen Vollmacht erteilt wird. Der aufschiebend bedingte Ausschluss der übrigen Miteigentümer an der Nutzung von Gemeinschaftseigentum erlangt mit der Eintragung der B...mehr

Der teilende Eigentümer kann Sondernutzungsrechte zugunsten einer zunächst in seinem Eigentum verbleibenden Sondereigentumseinheit begründen und diese dann im Rahmen des Abverkaufs der Wohnungen oder Teileigentumseinheiten auf die Erwerber übertragen. Praxis-Beispiel Der sondernutzungsberechtigte Stellplatz Der Bauträger und teilende Eigentümer errichtet ein Wohngebäude mit 20...mehr

Nach der Bestimmung des § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG ist bei der Begründung, Veränderung, Aufhebung oder Übertragung von Sondernutzungsrechten die Zustimmung derjenigen erforderlich, zugunsten derer eine Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder eine Reallast besteht. Rentenschuld Bei Rentenschulden handelt es sich um Grundschulden, durch die das Grundstück nicht für eine feste Summe, ...mehr

Der das Sachenrecht prägende Bestimmtheitsgrundsatz erfordert, dass die von dem Sondernutzungsrecht umfasste Fläche in der Eintragungsbewilligung eindeutig bestimmt oder zumindest unproblematisch bestimmbar ist.[1] Denn Sondernutzungsrechte bestimmen den Inhalt des im Grundbuch eingetragenen Sondereigentums. Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondere...mehr

Mit der Begründung von Sondernutzungsrechten sollten Kostentragungsregelungen und/oder Regelungen über die Erhaltung der von den Sondernutzungsrechten umfassten Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums zumindest erwogen werden. Ob die Übertragung von Erhaltungspflichten stets sinnvoll ist, wird maßgeblich vom konkreten Einzelfall abhängen. Entsprechende Kostentragungspflich...mehr

Sachenrechtliche Auseinandersetzungen wie etwa Zuordnung, Übertragung oder Abgrenzung (z. B. von Gemeinschafts- und Sondereigentum) sind seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 wohnungseigentumsrechtliche Angelegenheiten. Der ordentliche Rechtsweg ist also nicht einzuschlagen, es handelt sich um Streitigkeiten nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Für Streitigkeiten betreffend Sonde...mehr

Werden Sondernutzungsrechte begründet und einer Sondereigentumseinheit direkt zugewiesen, erfolgt dies regelmäßig bereits in der Teilungserklärung. Dies ist insbesondere im Hinblick auf Kfz-Stellplätze oder gemeinschaftliche Gartenflächen der Fall. Musterklausel: Zuweisung von Sondernutzungsrecht "Das Sondernutzungsrecht an dem mit der Nr. 222 im Aufteilungsplan bezeichneten ...mehr

Begriff Sondernutzungsrechte verleihen den entsprechend begünstigten Wohnungseigentümern das alleinige Gebrauchs- und Nutzungsrecht der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden (Teil-)Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums. Die übrigen Wohnungseigentümer sind von Gebrauch und Nutzung der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden (Teil-)Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums a...mehr

Ist dem sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer nicht mit Begründung seines Sondernutzungsrechts auch die Verpflichtung zur Erhaltung auferlegt worden, kann entsprechendes im Nachhinein rechtssicher nur noch durch Vereinbarung herbeigeführt werden. Eine Beschlusskompetenz besteht insoweit jedenfalls nicht. Ein Beschluss, der dem Sondernutzungsberechtigten die Verpflich...mehr

Unproblematischer gestaltet sich die nachträgliche Belastung des sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümers mit Kosten betreffend der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kann eine dauerhafte Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht nur bezüglich der Bet...mehr

Wesen einer allgemeinen Öffnungsklausel ist, dass sie im Bereich der durch Vereinbarung abdingbaren Regelungen des Gesetzes uneingeschränkt eine von Gesetz und Gemeinschaftsordnung abweichende Beschlussfassung zulässt. Musterklausel: Allgemeine Öffnungsklausel "Die Wohnungseigentümer können, soweit zulässig, vom Gesetz und dieser Gemeinschaftsordnung abweichende Regelungen du...mehr

Andere Grundsätze gelten dann, wenn bereits die Öffnungsklausel selbst die Möglichkeit einer nachträglichen Verpflichtung von Sondernutzungsberechtigten ermöglicht. Musterklausel: Öffnungsklausel zur beschlussweisen Begründung von Erhaltungspflichten eines Sondernutzungsberechtigten "Sollten zugunsten einzelner Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung oder in dieser Gemein...mehr

Man könnte auch auf die Idee kommen, ein Sondernutzungsrecht würde nicht begründet, wenn einem jeden Wohnungseigentümer eine gleichartige Gebrauchsmöglichkeit von bestimmten Bereichen des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt wird. Praxis-Beispiel Kompensation Kfz-Stellplätze: Die Gemeinschaft verfügt über ausreichend Stellplätze für jede Wohnung. Sondernutzungsrechte sind n...mehr

Durch Vereinbarung kann den Wohnungseigentümern grundsätzlich die Verpflichtung zur Erhaltung bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums auferlegt werden. Auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel ist dies bei einer allgemeinen Öffnungsklausel nur mit Zustimmung der entsprechend belasteten Wohnungseigentümer möglich. Bei einer entsprechend spezifizierten Öffnungsk...mehr

Für den Fall, dass die Gemeinschaftsordnung eine allgemeine Öffnungsklausel enthält, führt eine entsprechende Verpflichtung zur schwebenden Unwirksamkeit des Beschlusses bis der Sondernutzungsberechtigte seine Zustimmung erteilt. Praxis-Beispiel Erhaltung des Gartenteils Zugunsten einer Wohnungseigentümerin ist an einem bestimmten Teil des gemeinschaftlichen Gartens ein Sonder...mehr

Ob sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümern Erhaltungspflichten auferlegt werden oder ob insoweit lediglich eine entsprechende Kostentragungsverpflichtung geregelt werden soll, bedarf der umfassenden Abwägung im konkreten Einzelfall insbesondere im Hinblick auf die dem jeweiligen Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums. Bei Übertragung de...mehr

Nach der Bestimmung des § 19 Abs. 1 WEG können die Wohnungseigentümer die Benutzung des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss regeln, wenn keine entsprechende Vereinbarung entgegensteht. Man könnte nun der Auffassung sein, bei der Begründung von Sondernutzungsrechten handele es sich um eine derartige Nutzungsregelung. Dem ist aber nicht so. Wesen des ...mehr

Ist die Öffnungsklausel bereits derart qualifiziert, dass sie die Begründung von Sondernutzungsrechten an in der Öffnungsklausel selbst konkretisierten bestimmten Teilflächen des Gemeinschaftseigentums ausdrücklich zulässt, genügt das in der Öffnungsklausel festgelegte Mehrheitsquorum. Musterklausel: Konkrete Öffnungsklausel hinsichtlich der Begründung von Sondernutzungsrech...mehr

Rechtswirksam können Sondernutzungsrechte nur durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer begründet werden.[1] Wesen einer Vereinbarung ist, dass sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer dem Regelungsgehalt zustimmen müssen. Darüber hinaus muss feststehen, dass die Wohnungseigentümer insoweit eine Dauerregelung beabsichtigen. Vereinbarungen der Wohnungseigentüme...mehr

Wie sich die Praxis der Begründung von Sondernutzungsrechten durch den teilenden Eigentümer nach Inkrafttreten des WEMoG entwickeln wird, bleibt abzuwarten. Da an Stellplätzen Sondereigentum begründet werden kann, dürften Sondernutzungsrechte in diesem Bereich nur noch eine untergeordnete Bedeutung haben. Entsprechendes gilt für Außenflächen wie Terrassen und Gartenbereiche....mehr

Da es für die Begründung von Sondernutzungsrechten stets einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedarf und daneben der Zustimmung der dinglich Berechtigten, sind Alternativen zu prüfen, die eine mehrheitliche Beschlussfassung ermöglichen. 1.3.1 Vermietung/Verpachtung Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum kann grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden.[1] Die...mehr

Wird dem sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer nicht die Pflicht zur Erhaltung auferlegt, dürfte es jedenfalls im wohlverstandenen Interesse der Wohnungseigentümer liegen, ihn zumindest mit den entsprechenden Kosten zu belasten. Musterklausel: Kostentragungspflicht des Sondernutzungsberechtigten "Die Wohnungseigentümer sind sich darüber einig, dass zugunsten des jewei...mehr

Sondernutzungsrechte können grundsätzlich nicht durch (Mehrheits-)Beschluss begründet werden. Mangels Beschlusskompetenz wäre ein entsprechender Beschluss nichtig.[1] Hatten die Wohnungseigentümer zugunsten eines Wohnungseigentümers die Begründung eines Sondernutzungsrechts beschlossen, kann sich jeder Wohnungseigentümer zeitlich unbegrenzt auf die Nichtigkeit des Beschlusses...mehr

Um diesem Nachteil aus dem Weg zu gehen, besteht auch die Möglichkeit einer "gestreckten" Begründung von Sondernutzungsrechten durch aufschiebend bedingte Zuordnung. Danach werden die künftigen Erwerber bzw. Wohnungseigentümer unter der aufschiebenden Bedingung einer Zuweisung eines Sondernutzungsrechts von der Mitnutzung bestimmter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums aus...mehr

Nach der Bestimmung des § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG insbesondere die Erhaltung, also die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Verantwortlich und kostentragungsverpflichtet ist demnach die Gemeinschaft de...mehr

2.1 Nachträgliche Begründung 2.1.1 Beschluss Sondernutzungsrechte können grundsätzlich nicht durch (Mehrheits-)Beschluss begründet werden. Mangels Beschlusskompetenz wäre ein entsprechender Beschluss nichtig.[1] Hatten die Wohnungseigentümer zugunsten eines Wohnungseigentümers die Begründung eines Sondernutzungsrechts beschlossen, kann sich jeder Wohnungseigentümer zeitlich unb...mehr

2.1.1 Beschluss Sondernutzungsrechte können grundsätzlich nicht durch (Mehrheits-)Beschluss begründet werden. Mangels Beschlusskompetenz wäre ein entsprechender Beschluss nichtig.[1] Hatten die Wohnungseigentümer zugunsten eines Wohnungseigentümers die Begründung eines Sondernutzungsrechts beschlossen, kann sich jeder Wohnungseigentümer zeitlich unbegrenzt auf die Nichtigkeit ...mehr

3.2.1 Erhaltungsverpflichtung Ist dem sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer nicht mit Begründung seines Sondernutzungsrechts auch die Verpflichtung zur Erhaltung auferlegt worden, kann entsprechendes im Nachhinein rechtssicher nur noch durch Vereinbarung herbeigeführt werden. Eine Beschlusskompetenz besteht insoweit jedenfalls nicht. Ein Beschluss, der dem Sondernutzu...mehr

Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel, die eine Änderung von Gesetz oder Vereinbarung – also insbesondere der Gemeinschaftsordnung selbst – durch Beschlussfassung mit bestimmter Mehrheit ermöglicht, ist im Hinblick auf die Möglichkeit der Begründung von Sondernutzungsrechten grundsätzlich zu unterscheiden, ob es sich um eine allgemeine oder eine konkrete bzw....mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum kann grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden.[1] Dies gilt auch für längerfristige Mietverhältnisse.[2] Auch die Verpachtung von Gemeinschaftseigentum kann mehrheitlich beschlossen werden.[3] Die Vermietung bzw. Verpachtung von Gemeinschaftseigentum stellt auch keinen Gebrauchsentzug der übrigen Wohnungseigentümer dar, ...mehr

1.1 Wesen Nach der Bestimmung des § 19 Abs. 1 WEG können die Wohnungseigentümer die Benutzung des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss regeln, wenn keine entsprechende Vereinbarung entgegensteht. Man könnte nun der Auffassung sein, bei der Begründung von Sondernutzungsrechten handele es sich um eine derartige Nutzungsregelung. Dem ist aber nicht so. W...mehr

Durch einfach-mehrheitliche Beschlussfassung können auch Turnusregelungen getroffen werden. Auch eine Turnusregelung führt nicht zu einem Entzug des Mitgebrauchs, vielmehr soll eine gleichwertige Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümer erreicht werden, weil ein gleichzeitiger Gebrauch nicht möglich oder nicht zweckmäßig ist. Ob Turnusregelungen i...mehr

Ein Grundstück, das sog. dienende Grundstück, kann mit einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks, des sog. herrschenden Grundstücks, belastet werden. Die Grunddienstbarkeit kann nach § 1018 BGB wie folgt ausgestaltet sein: Sie berechtigt den jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks, das dienende Grundstück in bestimmter W...mehr

Grundstücke können mit sog. Dienstbarkeiten belastet werden. Als Dienstbarkeiten an fremden Grundstücken kennt das BGB die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und den Nießbrauch. Gesetze Vorschriften und Rechtsprechung Die Dienstbarkeiten sind gesetzlich in den §§ 1018 ff. BGB geregelt. BGH, Urteil v. 30.6.2023, V ZR 165/22: Aus dem als gesetzliche Folge ...mehr

Der Eigentümer eines Grundstücks kann gem. § 8 WEG durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile teilen, und zwar so, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist...mehr

Begriff Wohnungseigentum kann auf 2 Arten begründet werden: entweder durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung. Andere Formen der Begründung gibt es nicht. Grundsätzlich kann Wohnungseigentum gemäß § 1 Abs. 4 WEG lediglich an einem Grundstück und nicht an mehreren rechtlich selbstständigen Grundstücken gebildet werden. Konsequenz: Soll sich das W...mehr

Der Wohnungseigentümer kann mit dem Sondereigentum im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen und der Rechte Dritter nach seinen Vorstellungen verfahren. Hierbei hat er sich allerdings zu beschränken, wenn die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung einen bestimmten Nutzungszweck (z. B. Wohnungseigentum) vorsieht und damit andere Nutzungen (z. B. gewerbliche Nutzung) aussch...mehr

Dachböden oder Speicher dürfen regelmäßig nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.[1] Die Umwandlung eines Speicherraums stellt eine bauliche Veränderung sowie eine Änderung der nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vorgegebenen Zweckbestimmung dar. Der Ausbau in einen Wohnraum bedarf bezüglich des Elements der baulichen Veränderung zwar nur eines mehrheitlichen Gestat...mehr

Das Dach gehört als konstruktiver für den Bestand und die Sicherheit der Wohnanlage erforderlicher Gebäudebestandteil mit gleichzeitiger Schutzfunktion und als architektonisches Gestaltungselement zwingend zum Gemeinschaftseigentum.[1] Auch das Glasdach eines Hofraums ist als konstruktiver Bestandteil zwingend Gemeinschaftseigentum. Weist also etwa die Teilungserklärung eine...mehr

Der BFH bejaht die Frage! Ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht stelle zwar kein Grundvermögen dar. Es sei jedoch für Zwecke des § 9 Nr. 1 GewStG dem Grundbesitz des entsprechenden Wohnungs- oder Teileigentums zuzuordnen, dessen Inhalt es bestimme. Ein Sondernutzungsrecht sei das durch Vereinbarung begründete Recht eines oder mehrerer Wohnungs- oder Teileigentüme...mehr

1 Leitsatz Ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht ist für Zwecke des § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes dem Grundbesitz des entsprechenden Wohnungs- oder Teileigentümers zuzuordnen, dessen Inhalt es bestimmt. 2 Normenkette § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG 3 Das Problem Ein Teileigentümer streitet mit dem Finanzamt, ob für ein Sondernutzungsrecht bei der Festsetzung des...mehr

Ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht ist für Zwecke des § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes dem Grundbesitz des entsprechenden Wohnungs- oder Teileigentümers zuzuordnen, dessen Inhalt es bestimmt.mehr

Ein Teileigentümer streitet mit dem Finanzamt, ob für ein Sondernutzungsrecht bei der Festsetzung des Gewerbesteuermessbetrags ein Kürzungsbetrag nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG zu berücksichtigen ist.mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob sich ein Teileigentümer bei der Errechnung seines Gewinns auf ein "Kürzungsrecht" berufen kann. Hintergrund ist § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG. Die Summe des Gewinns und der Hinzurechnungen wird danach derzeit um 1,2 % des Einheitswerts des zum Betriebsvermögen des Unternehmers gehörenden und nicht von der Grundsteuer befreiten Grund...mehr

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Problemüberblick Nach § 47 WEG stehen Vereinbarungen, die vor dem 1.12.2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das WEMoG geändert wurden, der Anwendung dieser Vorschriften in der vom 1.12.2020 an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt (ein solcher Wille ist in der Re...mehr

Insbesondere in den Fällen, in denen den Wohnungseigentümern durch Vereinbarung, also insbesondere der Gemeinschaftsordnung, die Pflicht zu Erhaltung der Fenster im Bereich ihrer Sondereigentumseinheit auf ihre Kosten auferlegt ist, können einzelne Maßnahmen, auch wenn sie im Rahmen der Erhaltung durchgeführt werden, bauliche Veränderungen darstellen, die der Gestattungsbesc...mehr