Fachbeiträge & Kommentare zu Sondernutzungsrecht

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Das OLG weist darauf hin, dass K keine Änderung der Sondernutzungsvereinbarung im Auge gehabt habe. Er habe zwar die Flächen "SoNu 3" und "SoNu 4" abspalten und rechtlich verselbstständigen wollen. Eine solche Unterteilung sei aber ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer und dinglich Berechtigten zulässig, solange die äußeren Umfangsgrenzen dabei unverändert blieben. ...mehr

2 Ehepaare bilden die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Im rückwärtigen Teil der Wohnungseigentumsanlage befinden sich ein Gemeinschaftsgarten und ein Pkw-Stellplatz, an dem K1 und K2 ein Sondernutzungsrecht zusteht. Beide Flächen sind nur über einen Verbindungsweg zu erreichen. Zur öffentlichen Straße hin befindet sich ein Hofeinfahrtstor, das die Eheleute B1 und B2 vers...mehr

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat den Wohnungseigentümern seit seinem Inkrafttreten am 1.12.2020 einen Anspruch auf Gestattung bestimmter baulicher Veränderungen verliehen. Nach § 20 Abs. 1 Satz 1 WEG handelt es sich dabei um bauliche Veränderungen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchss...mehr

Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die Betriebskosten nach dem Flächenmaßstab, d. h. nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei vermieteten Eigentumswohnungen sind die Betriebskosten gemäß dem am 1.12.2020 in Kraft getretenen Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils gelt...mehr

Rz. 113 [Autor/Stand] Art. 2 Abs. 2 und 3 BayGrStG enthalten besondere Geringfügigkeitsregelungen für Garagen und sonstige Nebengebäuden von untergeordneter Bedeutung, die im Zusammenhang mit einer Wohnnutzung stehen. Die Flächen entsprechender Garagen und Nebengebäude sollen aus verfahrensökonomischen Gründen nicht berücksichtigt werden. Diesen Vereinfachungsregelungen lieg...mehr

1 Leitsatz Ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht ist weder ein dingliches noch ein grundstücksgleiches Recht. Dem öffentlichen Recht entstammende Rechte, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, können nur gemeinschaftlich, d. h. von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, geltend gemacht werden. 2 Normenkette §§ 9a, 10 WEG 3 Das Problem Wohnungseigentümer K be...mehr

Ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht ist weder ein dingliches noch ein grundstücksgleiches Recht. Dem öffentlichen Recht entstammende Rechte, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, können nur gemeinschaftlich, d. h. von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, geltend gemacht werden.mehr

Das VG meint, es gebe schon keine rechtlichen Beziehungen des K zur Gemeinde B! Zwar sei das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen. Es vermittele K aber lediglich eine schuldrechtliche Rechtsposition. Auch ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht sei wie jede andere Vereinbarung weder ein dingliches noch ein grundstücksgleiches Recht. Es handele sich um eine...mehr

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VG Frankfurt/Oder, Urteil v. 20.6.2022, 5 K 1122/19mehr

Wohnungseigentümer K beantragt, 5 Kiefern fällen zu dürfen. Die Flächen, auf denen diese Bäume stehen, unterliegen seinem Sondernutzungsrecht. Die dort vorgesehenen Stellplätze hat der Bauträger nicht hergestellt. Die Gemeinde erteilt die Genehmigung nicht. Sie meint, die "satzungsgemäßen Voraussetzungen für eine Ausnahme vom Verbot der Fällung" lägen nicht vor. Die von K be...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer, dem nach einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung an einem Stellplatz ein Alleingebrauchsrecht zusteht (Sondernutzungsberechtigter), für diese Fläche gegenüber den Behörden Rechte geltend machen kann. Das VG lehnt dies ab und meint, nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer könne in Bezug auf das gemein...mehr

Rz. 7 Über die Art einer Bestattung und den Ort der letzten Ruhestätte entscheidet in erster Linie der Wille des Verstorbenen.[31] Dieser kann seine Bestattungsanordnungen auch gegen den Willen oder Wunsch von Familienangehörigen durchsetzen.[32] Er kann seine Bestattung zu Lebzeiten regeln, indem er in einer letztwilligen Verfügung oder auf andere Weise festlegt, wer seine ...mehr

Häufig führt das Abstellen eines Wohnmobils auf dem zur Wohnungseigentumsanlage gehörenden Parkplatz zu Meinungsverschiedenheiten unter den Wohnungseigentümern. Stellplätze einer Wohnungseigentumsanlage dienen unstreitig zumindest dem kurzfristigen Parken von Pkws. Das Abstellen eines Wohnmobils auf der gemeinschaftlichen Hoffläche vor einem Doppelhaus stellt einen unzulässig...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 kann nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG auch an Außenstellplätzen Sondereigentum begründet werden. An Tiefgaragenstellplätzen konnte bereits seit einer kleinen WEG-Reform im Jahr 1973 Sondereigentum begründet werden. An Stellplätzen können auch Sondernutzungsrechte zugunsten der Wohnungseigentümer be...mehr

Begriff Ob es um die Zuordnung von Stellplätzen zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum, die Einräumung eines Sondernutzungsrechts, die Kostenverteilung, eigenmächtige bauliche Veränderungen oder lediglich um Gebrauchsregelungen geht, beim Thema "Stellplatz" kommt es häufig zu Streitigkeiten unter den Wohnungseigentümern. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung § 3 Abs. 1 Satz...mehr

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Die der Gemeinschaft obliegende Verkehrssicherungspflicht kann auf einzelne Wohnungseigentümer oder Dritte übertragen werden.[1] Werden die Verkehrssicherungspflichten teilweise auf Dritte, z. B. auf Reinigungs- oder Grundstücksbetreuungsunternehmen übertragen, sind diese faktisch auch für die Verkehrssicherung verantwortlich. Denn in diese ursprünglich der Gemeinschaft obli...mehr

Eine Änderung der dinglichen Zuordnung der Pkw-Abstellplätze betrifft den Kernbereich des Sondereigentums und ist daher der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung entzogen.[1] So also etwa in der Teilungserklärung die Kfz-Stellplätze bestimmten einzelnen Sondereigentumseinheiten zugeordnet sind, können diese nicht durch Beschluss anderen Sondereigentumseinheiten zugeor...mehr

Um einen Anspruch nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG geltend machen zu können, muss der jeweilige Wohnungseigentümer ein Recht zum Gebrauch der Gemeinschaftsfläche zum Laden seines Fahrzeugs haben. Hat er kein Recht, sein Auto im Bereich der Ladestelle abzustellen, hat er auch kein Recht auf Nutzung der vorhandenen oder zur Schaffung der nötigen Infrastruktur. Es besteht kein ...mehr

Insbesondere beim Thema "Lademöglichkeiten" können sich Probleme mit Nachzüglern ergeben, da sich immer mehr Wohnungseigentümer, wenn nicht ein Elektro-Kfz, so doch zumindest ein Pedelec anschaffen. Kapazitätsprobleme entstehen nicht Existiert bereits eine Lademöglichkeit, sodass eine bauliche Veränderung zur Schaffung einer solchen nicht erforderlich ist, hat zunächst einmal ...mehr

Bereits nach alter Rechtslage bejahte die Rechtsprechung die Möglichkeit, den Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage mit einer Videokamera zu überwachen, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft besteht. Dies ist dann der Fall, wenn es in der Vergangenheit zu Straftaten gekommen ist und die Gemeinschaft nunmehr Straftaten gegen das Gemeinschaftseig...mehr

Sondereigentümer haben seit 1.12.2020 wegen Änderungen des materiellen Rechts nunmehr die Beschlusskompetenz für eine von der Teilungserklärung abweichende Kostenverteilung (vgl. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom WEG oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Diese Kompeten...mehr

Es ist darauf hinzuweisen, dass im Rahmen des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG jetzt nicht nur eine Regelung im konkreten Einzelfall getroffen werden kann, sondern eine generelle vom Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung abweichende Kostenregelung möglich ist.[1] Mögliche Regelung über Folgekosten Nach § 16 Abs. 3 WEG gilt für bauliche Veränderungen die Sondervorschrift des § 21 WEG. Dar...mehr

Dieser Erlaubnisanspruch bezieht sich auf Maßnahmen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (vgl. insbesondere § 2 Nr. 1 EmoG) dienen. Hinweis Elektrisch betriebene Fahrzeuge Hierzu zählen: Reine Batterieelektrofahrzeuge, von außen aufladbare Hybridelektrofahrzeuge, Brennstoffzellenfahrzeuge, elektrisch betriebene Zweiräder, auch Elektromobile für Gehbehinderte, die nicht u...mehr

Gerade die Beurteilung des oftmals nur im Wege der Auslegung festzustellenden Inhalts solcher Regelungen stellt den Verwalter vor besondere Herausforderungen. Dabei steht es den Wohnungseigentümern mangels Beschlusskompetenz auch nicht zu, durch mehrheitliche Entscheidung die Auslegung zweideutiger Vereinbarungen verbindlich festzulegen.[1] Dem Verwalter ist in Zweifelsfälle...mehr

Handelt es sich bei der Terrasse um Gemeinschaftseigentum bedürfen alle Maßnahmen, die über die Erhaltung der Terrasse hinausgehen eines Gestattungsbeschlusses nach § 20 Abs. 1 WEG. Insoweit ist bedeutungslos, ob an der Fläche ein Sondernutzungsrecht besteht oder nicht. So bedarf insbesondere die Errichtung eines Wintergartens oder die Errichtung oder Erweiterung einer Terra...mehr

Begriff § 3 Abs. 2 WEG eröffnet seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 die Begründung von Sondereigentum an Flächen außerhalb des Gebäudes. Ebenerdige (Außen-)Terrassen können also insgesamt zu Sondereigentum erklärt werden, an ihnen können nach wie vor aber auch Sondernutzungsrechte begründet werden. Dachterrassen hingegen liege...mehr

Ebenerdige Terrassen können Gemeinschaftseigentum sein. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 kann sich das Sondereigentum nach § 3 Abs. 2 WEG auch auf Außenflächen erstrecken, soweit die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. Insoweit können also insbesondere ebenerdige Terrassen Sondereigentum sein, da sie in aller Rege...mehr

Erstreckt sich das Sondereigentum durch entsprechende Regelung in der Teilungserklärung nach § 3 Abs. 2 WEG auf die Terrassenfläche, obliegt die Erhaltung der Fläche dem Wohnungseigentümer auf seine Kosten. Ist dies nicht der Fall und steht die Terrassenfläche im Gemeinschaftseigentum, trifft die Erhaltungslast die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Da in aller Regel an der...mehr

I. Allgemeines. 1. Begriff. a) Definition. Rn 11 Ein SNR liegt vor, wenn einem WEigtümer eines oder mehrerer Wohnungseigentumsrechte durch eine Vereinbarung positiv ein über § 16 I 3 hinausgehendes Gebrauchs- und ggf Nutzungsrecht an Räumen, Flächen oder Teilen des gemE (BGH NJW 14, 1879 Rz 11) eingeräumt und zugleich der Mitgebrauch der anderen WEigtümer negativ beschränkt (= ...mehr

(1) 1Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenle...mehr

Rn 73 Die einem Milcherzeuger zustehende Anlieferungs-Referenzmenge nach der Milchabgabenverordnung stellt ein anderes Vermögensrecht iSv § 857 I dar (BGH NJW-RR 07, 1219). Die Pfändung des Anwartschaftsrechts des Nacherben wird mit Eintritt eines weiteren Nacherbfalls absolut unwirksam (Nürnberg BeckRS 17, 132620; vgl BGHZ 33, 76, 86). Das Recht des Mitglieds, in einem beru...mehr

Rn 89 Vermieter von SonderE (›Eigentumswohnung‹) ist grds der jeweilige Eigentümer. Wird hingegen gemE (§ 1 V WEG) vermietet (§ 16 WEG Rn 5), darf nach §§ 18 I, 9a II Fall 1 WEG nur die GdW als Vermieter auftreten (s.a. BGH NZM 13, 195 [BGH 30.11.2012 - V ZR 234/11] Rz 14). Ist künftiges gemE bereits vor Entstehung der GdW durch die Mit- oder den Alleineigentümer vermietet w...mehr

Rn 3 Neben dem im Gesetz ausdrücklich genannten Eigentümer steht das Selbsthilferecht auch den an dem betroffenen Grundstück dinglich Berechtigten zu, soweit sie aufgrund ihres Rechts eigentumsähnliche Ansprüche haben. Das sind der Nießbraucher (§ 1065), der Dienstbarkeitsberechtigte (§§ 1027, 1090 II) und der Erbbauberechtigte (§ 11 ErbbauRG). Rn 4 Obligatorisch Berechtigte ...mehr

1. Allgemeines. Rn 27 Ein SNR kann aufgrund der Privatautonomie iRd Gesetze frei gestaltet werden (BGH ZMR 12, 795 Rz 11). Welchen Inhalt es hat, muss vereinbart werden. 2. Benutzung und Gebrauch. Rn 28 Die WEigtümer müssen zum Umfang des Gebrauchs nichts bestimmen (BGH ZMR 19, 518 Rz 27). Ohne besondere Abrede ist es dem Berechtigten erlaubt, das gemE – soweit es seinem SNR un...mehr

Rn 20 Nicht nur die Veräußerung – Teilung nach § 8 WEG ist nicht ausreichend, Nbg ZMR 13, 650 – vermieteten Wohnungseigentums fällt unter § 566, sondern auch die sog Umwandlungsfälle, wobei dort mit einer teleologischen Reduktion der Norm in Einzelfällen dem Eintritt aller Wohnungseigentümer in die Stellung als Vermieter entgegengetreten wird. In den sog Umwandlungsfällen, d...mehr

1. Allgemeines. Rn 23 SNRe können nach hM im Wege des Rechtskaufs zwischen den WEigtümern erworben bzw veräußert werden. Ein verdinglichtes SNR geht beim Kauf/Erwerb eines SonderE vom Verkäufer auf den Erwerber/Käufer als Inhalt des SonderE ohne Weiteres und ohne besondere Abrede über (Oldenbg IMR 20, 2417; s aber BGH ZWE 17, 169 Rz 20). Ein schuldrechtliches SNR geht beim Ka...mehr

Rn 5 Belastbar und damit dienende Gegenstände sind Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und die Wohnungseigentumsberechtigung. Der reale Teil eines Grundstücks kann unter der Voraussetzung des § 7 II GBO belastet werden. Auch bei Belastung des ganzen Objekts kann die Ausübung auf bestimmte reale Teile beschränkt werden. Der Ausübungsbereich kann dann der tatsächlichen Ausü...mehr

Rn 15 Da die Beifügung von Bedingungen zu einem Rechtsgeschäft eine wesentliche Komponente der vertraglichen Gestaltungsfreiheit ist, sind Rechtsgeschäfte anders als Prozesshandlungen (dort sind nur innerprozessuale Bedingungen zulässig, Zö/Greger vor § 128 Rz 20) grds bedingungsfreundlich. Dies gilt auch dann, wenn der Rechtserwerb ins Grundbuch einzutragen ist (Zweibr NJW-...mehr

Rn 52 Öffentlich-rechtliche Ansprüche gehören zum Vermögen des Erblassers und sind grds vererblich, sofern dies nicht durch besondere Rechtsnormen oder durch das Wesen des Anspruchs ausgeschlossen ist, mit der Folge, dass Sozialleistungen grds vererblich sind (OVG Schlesw FamRZ 09, 1865). IÜ richtet sich deren Vererblichkeit nach dem Zweck der jeweiligen öffentlich-rechtlich...mehr

Rn 25 Wird ein verdinglichtes SNR rechtsgeschäftlich (mit-)erworben, kann es nach hM gutgläubig erworben werden (BGH ZWE 17, 169 Rz 19; Hamm ZWE 09, 169; LG München I ZMR 19, 382). Dies ist indes zweifelhaft, da man eine bloße Vereinbarung nicht gutgläubig erwerben kann. Wenn Wohnungseigentum durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben wird, kommt ein gutgläubiger Erw...mehr

a) Allgemeines. Rn 24 Ein verdinglichtes SNR wird nach hM durch einen Vertrag zwischen dem abgebenden und dem aufnehmenden WEigtümer übertragen (München ZMR 16, 896). Die WEigtümer müssen sich nach hM analog §§ 877, 873 BGB über die Inhaltsänderung ihrer jeweiligen SonderE-Rechte einigen (BGH ZMR 20, 776 Rz 39). Die Änderung muss außerdem im Grundbuch eingetragen werden (BGHZ...mehr

1. Allgemeines. Rn 19 Ein SNR entsteht durch eine – ggf schlüssige (BGH ZWE 17, 169 Rz 16; 13, 131 Rz 11; § 10 Rn 8) – Vereinbarung iSv § 10 I 2 oder nach §§ 8 II, 5 IV 1 (BGH ZMR 18, 681 Rz 13; NZM 17, 447 Rz 31); die Begründung durch Beschl wäre nichtig (BGH NJW 14, 1879 Rz 16; ZMR 00, 771, 772). Die formunwirksame Einräumung von SonderE kann ggf gem § 140 BGB in ein SNR au...mehr

a) Definition. Rn 11 Ein SNR liegt vor, wenn einem WEigtümer eines oder mehrerer Wohnungseigentumsrechte durch eine Vereinbarung positiv ein über § 16 I 3 hinausgehendes Gebrauchs- und ggf Nutzungsrecht an Räumen, Flächen oder Teilen des gemE (BGH NJW 14, 1879 Rz 11) eingeräumt und zugleich der Mitgebrauch der anderen WEigtümer negativ beschränkt (= grds ausgeschlossen) wird ...mehr

Rn 34 Das SNR ist grds nicht selbständig belastbar (BGH ZMR 20, 776 Rz 30; Schlesw ZWE 12, 42; BayObLG 98, 125; Ddorf OLGZ 86, 413, 414). c) Der Ausübungsbereich einer Grunddienstbarkeit kann indes SNR-Fläche sein, die dem belasteten Sondereigentum zugeordnet ist; sie kann auch den alleinigen Ausübungsbereich darstellen (BGH ZMR 20, 776 Rz 34 ff).mehr

a) Durch den Berechtigten. Rn 36 Das SNR genießt gleichsam eigentumsrechtlichen Schutz. Der Berechtigte kann zB entspr § 985 BGB Herausgabe verlangen (§ 9a Rn 21; LG Itzehoe ZMR 16, 396; LG München I ZMR 10, 794). Der Berechtigte kann ferner nach § 1004 I BGB Störungs-Unterlassung verlangen (BGH ZMR 22, 230 Rz 11) oder Beseitigung bereits erfolgter Störungen (BGH ZMR 22, 230 ...mehr

Rn 27 Ein SNR kann aufgrund der Privatautonomie iRd Gesetze frei gestaltet werden (BGH ZMR 12, 795 Rz 11). Welchen Inhalt es hat, muss vereinbart werden.mehr

Rn 41 Streitigkeiten über den Geltungsbereich eines SNRs (LG Duisburg ZMR 14, 470) oder den Inhalt des Gebrauchs (BGH ZMR 10, 971 Rz 7) unterfallen § 43 II Nr 1. Nichts anderes gilt, wenn streitig ist, wem das SNR zusteht (aA zum alten Recht Saarbr NJW-RR 98, 165 [OLG Hamm 22.04.1997 - 7 U 94/97]; Stuttg NJW-RR 86, 318 [OLG Stuttgart 04.12.1985 - 8 W 481/84]).mehr