Fachbeiträge & Kommentare zu Sonderumlage

Rz. 59 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 12.4: Kaufvertrag über ein Wohnungseigentum, Direktzahlung UVZ-Nr. _________________________ Verhandelt in _________________________ am _________________________ Vor mir, Notarin _________________________ mit dem Amtssitz in _________________________ erschienen heute in den Amtsräumen in _________________________:mehr

Rz. 58 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 12.3: Kaufvertrag über ein Wohnungseigentum mit Kaufpreisverwahrung UVZ-Nr. _________________________ Verhandelt heute, _________________________, den _________________________ in den notariellen Amtsräumen in _________________________. Zu dem vor mir, Notar _________________________, anberaumten Termin, der um ____...mehr

Information durch den Vorsitzenden Der Vorsitzende informiert die Teilnehmer über den Sachstand des jeweils aufgerufenen Tagesordnungspunkts und erläutert die Notwendigkeit einer Entscheidung der Versammlung durch Beschluss (z. B. Information zum Stand einer Sanierungsmaßnahme und die Erforderlichkeit einer Sonderumlage). Eintritt in die Diskussion Der Vorsitzende bittet die Te...mehr

Regelfall der Finanzierung einer baulichen Veränderung dürfte die Erhebung einer entsprechenden Sonderumlage sein. Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage muss die Gesamthöhe der Umlage, den Kostenverteilungsschlüssel und die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenen Beiträge regeln. Er kann auch die Fälligkeit der Sonderumlagenbeiträge regeln. Beschlussmuster...mehr

Für die Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen steht in erster Linie die Erhaltungsrücklage zur Verfügung. Die Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen kann aber auch durch Sonderumlage erfolgen. Bei größeren Erhaltungsmaßnahmen kann auch die Erhebung mehrjähriger Sonderumlagen in Betracht kommen. Grundvoraussetzung der Ordnungsmäßigkeit einer Beschlussfassung über eine mehrjährig...mehr

Für den Fall, dass bereits im Zeitpunkt der Wohnungseigentümerversammlung Liquiditätsengpässe – etwa und insbesondere durch Hausgeldausfälle einzelner Miteigentümer – bestehen, sollte eine entsprechende Sonderumlage zur Beschlussfassung gestellt werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass neben dem Betrag der Sonderumlage auch der Verteilungsschlüssel und der Fälligkeit...mehr

Auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG kann auch dauerhaft die Fälligkeit von Beiträgen künftig zu beschließender Sonderumlagen geregelt werden. Musterbeschluss: Fälligkeit von Beiträgen zu Sonderumlagen TOP XX Fälligkeit von Beiträgen zu Sonderumlagen Beiträge zu beschlossenen Sonderumlagen sind jeweils spätestens 2 Wochen nach dem Tag der Beschlussfassung über die Sonderumlage zu...mehr

Grundsätzlich kommt auch die Finanzierung einer Baumaßnahme durch Darlehensaufnahme infrage. Gerade bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung oder solchen, deren Kosten sich in einem angemessenen Zeitraum amortisieren und somit eine Kostentragungsverpflichtung unter allen Wohnungseigentümern die Folge ist, steht jedenfalls eine Finanzierung durch Darlehensaufnahme im Ra...mehr

Nicht selten sind in der Verwalterpraxis Liquiditätsengpässe durch den Ausfall von Hausgeldzahlungen einzelner Wohnungseigentümer. Wenn diese nicht zufällig gerade im nahen zeitlichen Zusammenhang mit der ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung auftreten und bereits auf der ordentlichen Eigentümerversammlung über eine entsprechende Sonderumlage beschlossen werden kann, is...mehr

Auch wenn der Beschluss nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG die doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht, erfolgt eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern nur dann, wenn die Kosten der Maßnahme nicht unverhältnismäßig sind. Praxis-Beispiel Die Schwimmhalle Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 10 Wohnungseigentümern. 8 von ihnen beschließen den Umbau mehrere...mehr

Bereits die Aufnahme langfristiger Darlehen verstößt nicht per se gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, sondern kann durchaus unter bestimmten Voraussetzungen mehrheitlich beschlossen werden.[1] Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht regelmäßig auch ein Mehrheitsbeschluss, der kurzfristige Liquiditätsengpässe vermeiden soll.[2] Dabei soll der Kreditbetrag nicht ein...mehr

Um kurzfristige Liquiditätsengpässe der Gemeinschaft zu vermeiden, könnte es sich auch anbieten, vorübergehend auf die Erhaltungsrücklage zuzugreifen. Sinn und Zweck der Erhaltungsrücklage besteht darin, ausreichend Geldmittel für künftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bereitstellen zu können, weshalb Entnahmen des Verwalters für andere Zwecke unzulässig sind...mehr

Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nicht öffentlich. Beschlüsse, die gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verstoßen, sind nach entsprechender Anfechtung für ungültig zu erklären, wenn sich die Ursächlichkeit des Verstoßes nicht ausschließen lässt. Die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung hat den Zweck, diese von sachfremden Einwirkungen freizuhalten. ...mehr

Im Übrigen gilt der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten baulicher Veränderungen tragen müssen, die sie beschlossen haben. Praxis-Beispiel Die Schwimmhalle Beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich den Umbau mehrerer im Gemeinschaftseigentum stehender ungenutzter Räume im Souterrain in eine Schwimmhalle, ist dies auf Grundlage von § 20 Abs. 1 WEG zulä...mehr

Nach alter Rechtslage war ein Beschluss anfechtbar, wenn er die Gefahr einer Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern barg. Praxis-Beispiel Balkoninstandsetzung Von den in der Wohnanlage vorhandenen 10 Balkonen sind 5 instandsetzungsbedürftig. Die Wohnungseigentümer beschließen daher die Instandsetzung dieser Balkone. Die Kosten der Erhaltungsmaßnahme sollen lediglich von de...mehr

Musterbeschluss: Bildung einer Rücklage für gemeinschaftliche bauliche Veränderungen TOP XX Bildung einer Rücklage für gemeinschaftliche Baumaßnahmen Auf Grundlage der §§ 28 Abs. 1 Satz 1 und 19 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer die Bildung einer Rücklage für bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die gemäß § 21 Abs. 2 WEG eine Kostenbeteiligung aller ...mehr

Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer auch zur Finanzierung besonders kostenintensiver Maßnahmen wie Erhaltungsmaßnahmen oder baulichen Veränderungen mit einer Kostentragungsverpflichtung aller Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 2 WEG eine langfristige Kreditaufnahme beschließen. Gerade bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung oder der privilegierten Maßnahmen de...mehr

Insbesondere die Finanzierung von Baumaßnahmen des § 20 WEG kann nicht aus der Erhaltungsrücklage erfolgen. Ob dies auch für modernisierende Erhaltungsmaßnahmen gilt, deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, wird die Rechtsprechung zu klären haben. Maßnahmen einer (energetischen) Modernisierung des Gemeinschaftseigentums, die mit dem erforderlic...mehr

Bei der Erhaltungsrücklage handelt es sich um zweckgebundenes Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft. Die Erhaltungsrücklage dient allein der Finanzierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Maßnahmen der baulichen Veränderung stellen keine Erhaltungsmaßnahmen dar. Dies gilt nach herrschender Meinung auch für Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung.[1] Inso...mehr

Man wird den Verwalter als verpflichtet ansehen müssen, die Wohnungseigentümer zum einen über das Kostenprinzip "wer zustimmt, der zahlt" und zum anderen auf die beiden Ausnahmen, bei denen es zu einer Kostentragungsverpflichtung aller Wohnungseigentümer kommt, aufklären zu müssen. Zur Herbeiführung der Kostenfolge des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG hat er das geeignete Abstim...mehr

Auch bei noch so geordneten Finanzverhältnissen kann es vorkommen, dass zuverlässige Wohnungseigentümer in finanzielle Engpässe geraten. Soweit diese kurzfristig sind und abzusehen ist, dass sich die finanzielle Lage des Wohnungseigentümers verbessern wird, dürfte es nicht im Interesse der Gemeinschaft liegen, im Fall des Verzugs mit Hausgeldern oder Beiträgen zu einer besch...mehr

Inhaltlich können die Beschlüsse in der Wohnungseigentümerversammlung in 4 Gruppen unterteilt werden: Geschäftsordnungsbeschlüsse Geschäftsordnungsbeschlüsse regeln Durchführung und Ablauf der konkreten Eigentümerversammlung. Beschlüsse über die formelle Organisation der Verwaltung Beschlüsse über die formelle Organisation der Verwaltung sollen insbesondere dem Verwalter eine re...mehr

§ 48 Abs. 1 Satz 1 WEG ordnet an, dass für die Wirkung gegen Sonderrechtsnachfolger grundsätzlich auch die Eintragung solcher Öffnungsklausel-Beschlüsse notwendig ist, die vor Inkrafttreten der des WEMoG am 1.12.2020 gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt worden sind. Es bedarf also zur Wirkung gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern auch der Eintragung ...mehr

Als Organ der GdWE ist der Verwalter verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Ansprüche auf Beschlussdurchführung sind also gegen die GdWE zu richten und nicht gegen den Verwalter, weil ihr die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt.[1] Beschlüsse sind zeitnah durchzuführen. Dies gilt insbesondere für beschlossene Maßnahme...mehr

Bezüglich des Kriteriums der "nicht erheblichen Verpflichtung" dürfte in erster Linie auf die Größe der Gemeinschaft abzustellen sein. Soweit der Gesetzgeber insoweit auf die unmittelbare Teil- bzw. Außenhaftung der Wohnungseigentümer des § 9a Abs. 4 WEG Bezug nimmt,[1] ist dies in der juristischen Literatur zurecht auf Kritik gestoßen. Denn der Verwalter darf die Eigentümer...mehr

Den Verwalter treffen grundsätzlich Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten. Die Pflicht des Verwalters erstreckt sich insbesondere darauf, Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie nach Ursache und Umfang festzustellen, was Kontrollaufgaben mit umfasst. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, macht er sich schadensersatzpflichtig.[1] Der Verwalter h...mehr

Im Übrigen gilt der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten baulicher Veränderungen tragen müssen, die sie beschlossen haben. Praxis-Beispiel Der Aufzug Die Wohnungseigentümer beschließen einfach-mehrheitlich den Einbau eines Innenaufzugs Die Kosten der Maßnahme haben nach § 21 Abs. 3 Satz 1 WEG diejenigen Wohnungseigentümer zu tragen, die sie beschlossen haben...mehr

Wird ein Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt, so wird er rückwirkend unwirksam und so behandelt, als wäre er nie gefasst worden.[1] Wohnungseigentümer können daher einen Anspruch auf Folgenbeseitigung haben.[2] Voraussetzung des Folgenbeseitigungsanspruchs ist allein, dass ein Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt oder seine Nichtigkeit festgestellt wird. Auf...mehr

Die Beschlussanfechtungsklage hat also keine aufschiebende Wirkung.[1] Solange Beschlüsse nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind, sind sie gültig und begründen z. B. Zahlungspflichten der einzelnen Wohnungseigentümer aus einem angefochtenen Beschluss über die Festsetzung von Hausgeldvorschüssen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf Grundlage des Wirtschaftsplans oder...mehr

Der Versammlungsleiter ruft die einzelnen Punkte der Tagesordnung in der Reihenfolge auf, die in der Einladung angegeben ist. Er hat den Wohnungseigentümern Gehör im Rahmen der Diskussion über die einzelnen Beschlussgegenstände zu verschaffen. Er informiert die Teilnehmer über den Sachstand des jeweils aufgerufenen Tagesordnungspunkts und erläutert die Notwendigkeit einer En...mehr

Auch wenn der Beschluss nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG die doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht, erfolgt eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern nur dann, wenn die Kosten der Maßnahme nicht unverhältnismäßig sind. Praxis-Beispiel Die Schwimmhalle Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 10 Wohnungseigentümern. 8 von ihnen beschließen den Umbau mehrere...mehr

Die Eintragungen in die Beschluss-Sammlung haben gemäß § 24 Abs. 7 Satz 3 WEG nacheinander mit fortlaufender Nummerierung zu erfolgen. Hierdurch soll sichergestellt werden, dass die Beschluss-Sammlung nicht nur übersichtlich, sondern auch vollständig bleibt und vor allem nicht nachträglich willkürlich verändert wird.[1] Hieraus folgt, dass keine neue Nummerierung je Versammlu...mehr

Die Höhe der Sonderumlage orientiert sich am Finanzierungsbedarf, wobei hinsichtlich der entsprechenden Prognose ein großzügiger Beurteilungsspielraum besteht und zu erwartende Beitragsausfälle einzelner Wohnungseigentümer berücksichtigt werden können.[1] Steht hingegen der Finanzierungsbedarf fest – insbesondere im Fall einer konkreten Liquiditätslücke –, darf die Höhe der ...mehr

Schuldner einer Sonderumlage ist zunächst jeder Wohnungseigentümer. Schuldner einer Sonderumlage ist aber auch jeder werdende Wohnungseigentümer. Insoweit fingiert § 8 Abs. 3 WEG die Eigentümerstellung des Erwerbers, wenn dieser einen Anspruch auf Übertragung von Sondereigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, dieser Anspruch durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und i...mehr

Insbesondere bei geplanten größeren, nicht dringenden Erhaltungsmaßnahmen oder solchen der baulichen Veränderung, können auch mehrjährige Sonderumlagen in Betracht kommen. Grundvoraussetzung der Ordnungsmäßigkeit einer Beschlussfassung über eine mehrjährige Sonderumlage ist allerdings, dass zum einen feststeht, dass die Erhaltungsmaßnahme tatsächlich durchgeführt wird und zu...mehr

Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage muss den Beschlussgegenstand, die Gesamthöhe der Umlage,[1] den Kostenverteilungsschlüssel[2] und die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beiträge regeln. Er kann auch die Fälligkeit der Sonderumlagebeiträge regeln. Beschlussmuster TOP XX: Erhebung einer Sonderumlage wegen Heizölzukaufs Aufgrund der langanhaltenden, b...mehr

1.1 Überblick Die Sonderumlage stellt eine Ergänzung des Wirtschaftsplans dar. Ihrem Wesen nach soll die Sonderumlage finanziellen Engpässen der Gemeinschaft im Fall unvorhergesehenen Finanzierungsbedarfs im laufenden Wirtschaftsjahr begegnen. Die Erhebung einer Sonderumlage kommt also immer dann in Betracht, wenn Ausgaben nicht aus den laufenden Hausgeldern finanziert werden...mehr

Die Sonderumlage ist zweckgebunden an die zu finanzierende Maßnahme. Zwar können die Wohnungseigentümer beschlussweise die Zweckbindung aufheben und die Beiträge für andere Zwecke einsetzen,[1] dem Verwalter fehlt indes diese Befugnis.[2] Haben die Wohnungseigentümer zur Finanzierung umfangreicher Erhaltungsmaßnahmen die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, wird dieser E...mehr

Da die Sonderumlage eine Ergänzung bzw. einen Nachtrag zum Wirtschaftsplan darstellt, ist über sie ebenso wie über den Wirtschaftsplan in der Jahresabrechnung und nicht gesondert abzurechnen.[1] Die von den Wohnungseigentümern zu einer beschlossenen Sonderumlage geleisteten Zahlungen sind als Einnahmen darzustellen, was auch für mehrjährige Sonderumlagen gilt. Die nicht verb...mehr

Maßgeblich ist der Kostenverteilungsschlüssel, der auch für die zu finanzierende Maßnahme gilt. Allerdings haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und des § 21 Abs. 5 WEG auch die Möglichkeit, die Kosten der durch Sonderumlage zu finanzierenden Maßnahme abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen. Dies i...mehr

Der Sonderumlagebeschluss ist wie jeder andere Beschluss anfechtbar, wenn er an formellen oder materiellen Mängeln leidet; mangels ausreichender Bestimmtheit kann er nichtig sein (siehe oben Kap. C.II.1.1.2). Teilanfechtung des Sonderumlagebeschlusses Praxis-Beispiel Teilanfechtung der Höhe nach Die Wohnungseigentümer beschließen eine Erhaltungsmaßnahme sowie deren Finanzierung...mehr

Die Sonderumlage stellt eine Ergänzung des Wirtschaftsplans dar. Ihrem Wesen nach soll die Sonderumlage finanziellen Engpässen der Gemeinschaft im Fall unvorhergesehenen Finanzierungsbedarfs im laufenden Wirtschaftsjahr begegnen. Die Erhebung einer Sonderumlage kommt also immer dann in Betracht, wenn Ausgaben nicht aus den laufenden Hausgeldern finanziert werden können und e...mehr

Ebenso wie die periodisch monatlich zu entrichtenden Hausgeldvorschüsse einen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG über die Festsetzung der auf Grundlage des Wirtschaftsplans zu leistenden Hausgeldvorschüsse voraussetzen, muss eine Sonderumlage beschlossen werden.[1] Der Verwalter kann nicht von sich aus die Wohnungseigentümer zur Zahlung auffordern. Das kann er auch dann n...mehr

Zunächst liegt es im Ermessen der Wohnungseigentümer, eine Sonderumlage zu beschließen, um die Rücklage nicht zu erschöpfen. Es besteht also kein Anspruch darauf, zunächst die Rücklage auszuschöpfen.[1] Ob eine größere Investition aus Mitteln der dafür betragsmäßig ausreichenden Erhaltungsrücklage finanziert oder dafür unter den Wohnungseigentümern eine Sonderumlage erhoben ...mehr

Wie ausgeführt, stellt die Sonderumlage ihrem Wesen nach eine Ergänzung des Wirtschaftsplans bzw. einen Nachtrag zu ihm dar. Die Existenz eines Wirtschaftsplans ist jedoch keine Voraussetzung für eine Sonderumlage.[1] Allerdings würde es ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn keine laufenden Vorschüsse für die Bewirtschaftung und Verwaltung, sondern nur unregelmäßige...mehr

§ 28 Abs. 3 WEG verleiht den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz zur Regelung der Fälligkeit von Zahlungen, also auch der Beiträge zu einer beschlossenen Sonderumlage. Wird die Fälligkeit im Beschluss nicht ausdrücklich geregelt, werden die Beiträge nach § 271 BGB sofort zur Zahlung fällig. Voraussetzung für die Fälligkeit ist allerdings, dass der Beschluss über die ...mehr

1.8.1 Grundsätze Der Sonderumlagebeschluss ist wie jeder andere Beschluss anfechtbar, wenn er an formellen oder materiellen Mängeln leidet; mangels ausreichender Bestimmtheit kann er nichtig sein (siehe oben Kap. C.II.1.1.2). Teilanfechtung des Sonderumlagebeschlusses Praxis-Beispiel Teilanfechtung der Höhe nach Die Wohnungseigentümer beschließen eine Erhaltungsmaßnahme sowie de...mehr

Ist der Beschluss, mit dem die Sonderumlage geregelt ist, gerichtlich angefochten worden, sind die Beiträge dennoch zu leisten – sowohl vom anfechtenden Wohnungseigentümer als auch von den übrigen Wohnungseigentümern. Eine Beschlussanfechtungsklage hat auch hinsichtlich der Zahlungspflicht einer Sonderumlage keine aufschiebende Wirkung.[1] Kein Zurückbehaltungsrecht; eingesc...mehr

Beschlüsse über die Erhebung von Sonderumlagen werden nach dem gesetzlichen oder hiervon abweichend vereinbarten Stimmprinzip gefasst. Liegt keine abweichende Vereinbarung vor, genügt nach § 25 Abs. 2 WEG die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.mehr

Als weitere Finanzierungsform neben der Erhebung einer Sonderumlage (siehe Kap. C.II.1.1) oder eines Zugriffs auf die Erhaltungsrücklage (siehe Kap. C.II.1.2.3.3), kann auch eine Darlehensaufnahme infrage kommen. Im Unterschied zu den beiden vorgenannten Finanzierungsarten stellt im Rahmen einer Darlehensaufnahme ein Dritter die erforderlichen finanziellen Mittel. Vorteile bi...mehr