Fachbeiträge & Kommentare zu Urteil

Die Bezeichnung von Mitarbeitern des Vermieters als "faul" und "talentfreie Abrissbirne" soll, soweit sich der Mieter durch Lärm infolge von Arbeiten an der Gartenanlage gestört fühlt, weder eine außerordentliche, noch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.[1] Die Bezeichnung der Objektbetreuerin als "fette Kaugummidrecksau" und "dreckige Schweinedrecksau" rechtfertigt min...mehr

Die Städte, Gemeinden und Kreise können im Rahmen ihrer Gestaltungsmöglichkeiten festlegen, an welcher Stelle die Abfallbehälter bereitzustellen sind, soweit sie sich nicht gemäß § 19 Abs. 1 Satz 1 KrWG auf den Grundstücken der anschlusspflichtigen Grundstückseigentümer befinden. Schwer erreichbare Grundstücke Vorwiegend in Streusiedlungen und bei entlegenen Gebäuden im Außenb...mehr

Definition Studentenwohnheim Ein "Studentenwohnheim" liegt nur vor, wenn das Gebäude vom Eigentümer dem studentischen Wohnen gewidmet und nach baulicher Anlage und Ausstattung auch geeignet ist, Studenten mit preisgünstigem Wohnraum zu versorgen. Dies setzt voraus, dass die Mietverträge mit den Studenten zeitlich begrenzt sind, um eine möglichst große Zahl von Bewerbern in de...mehr

Achtung Durchschnittsgeschmack Sind die Schönheitsreparaturen zum Ende des Mietverhältnisses fällig, muss der Mieter auf durchschnittliche Geschmacksstandards Rücksicht nehmen. Dies schließt beispielsweise eine Verwendung allzu greller oder allzu dunkler Farben aus.[1] Ist eine Wohnung zu tapezieren, so kann der Mieter eine Tapete mittlerer Art und Güte auswählen. Praxis-Beisp...mehr

Zweckabrede erforderlich Die Herausgabe einer Zuwendung kann nach § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB verlangt werden, wenn der mit der Leistung bezweckte Erfolg nicht eingetreten ist. Voraussetzung ist, dass mit dem Zuwendungsempfänger eine Willensübereinstimmung, ausdrücklich oder stillschweigend, über diesen Zweck erzielt worden ist. Die Zuwendung muss erkennbar diesem Zweck ge...mehr

Vor dem Hintergrund der recht großzügigen Rechtsprechung des BGH[1] zum Thema "Schönheitsreparaturen und Raucherexzesse" dürfte es für den Vermieter zwar von größtem Interesse sein, ob und wie stark sein künftiger Mieter raucht. Der (rauchende) Mieter darf jedoch ungestraft lügen. Die Frage, ob der Mietinteressent raucht, ist jedenfalls unzulässig. Rauchverbot durch Individu...mehr

Kommt es zu einem "Rückstauschaden", der durch die normale Wohngebäudeversicherung nicht abgedeckt ist, stellt sich mitunter die Frage, ob im Rahmen der Anbahnung des Versicherungsvertrags das Versicherungsunternehmen seine aus § 6 Abs. 1 Satz 1 VVG folgende Beratungspflicht verletzt hat.[1] Die Gerichte sind bei der Annahme einer Überschwemmung im Sinne der Elementarschadenv...mehr

Tritt der Mangel aufgrund von Maßnahmen ein, die vom Mieter veranlasst worden sind oder die der Vermieter auf Veranlassung des Mieters vorgenommen hat[1], so kommt eine Minderung nicht in Betracht. Liegt also der Mangel in der Sphäre des Mieters, wenn er diesen z. B. selbst verschuldet hat, entfällt der Minderungsanspruch.[2] Sind Vermieter und Mieter gleichermaßen für den Ma...mehr

Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beginnt erst mit der Mitteilung des Inhalts des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags; sie beträgt 2 Monate ab diesem Zeitpunkt. Wird das Vorkaufsrecht ausgeübt, kommt zwischen dem Mieter und dem Vermieter ein zweiter Kaufvertrag zustande. Erfüllt der Vermieter diesen Vertrag, so entsteht dem Mieter kein Schaden. Kann der Ve...mehr

Grundsätzlich steht auch die außerordentliche fristlose Kündigung im Raum, wenn der Mieter andere Mieter oder Hausbewohner beleidigt.[1] Im Übrigen aber kommt es auch hier auf den Einzelfall an: Hat der Ton zwischen den Mietern ohnehin einen vulgären Einschlag, kommt eine Kündigung – auch nach vorhergehender Abmahnung – bei vulgären Beschimpfungen der Nachbarfamilie dann nich...mehr

Ein Besichtigungsrecht für den Fall eines beabsichtigten Verkaufs muss zeitlich beschränkt werden. Kann das Besichtigungsrecht nach der Klausel täglich und an beliebig vielen Tagen im Monat ausgeübt werden, liegt ein Verstoß gegen das Übermaßverbot vor.[1] Eine Formularklausel verstößt gegen § 307 Abs. 2 BGB und ist unwirksam, wonach dem Vermieter das Recht eingeräumt wird, di...mehr

Wird der Hausfrieden durch einen psychisch kranken Mieter gestört, sind die Belange des Vermieters, des Mieters und anderer Mieter vor dem Hintergrund der Wertentscheidung des Grundgesetzes gegeneinander abzuwägen.[1] Aus Art. 3 Abs. 2 Satz 2 GG ist die Notwendigkeit eines erhöhten Maßes an Toleranzbereitschaft im Zusammenleben mit behinderten Menschen abzuleiten.[2] Praxis-...mehr

Einrichtungen des Mieters kann dieser gem. §§ 539 Abs. 2, 552 BGB wegnehmen. Das Wegnahmerecht besteht zwar bereits während der Mietzeit; der Mieter wird hiervon aber regelmäßig erst bei Vertragsende Gebrauch machen. Deshalb ist davon auszugehen, dass die Wegnahme auch vom Erwerber zu dulden ist.[1] Andererseits stehen dem Erwerber aber auch die Abwendungsrechte gegen Zahlun...mehr

Der Vorkaufsfall tritt ein, wenn der Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist.[1] Hinweis Gesamte Wohnung muss verkauft werden Daraus folgt, dass eine rein interne Änderung zwischen Miteigentumsberechtigten (z. B. ein Miteigentümer erwirbt den Anteil des anderen Miteigentümers) kein Vorkaufsrecht auslöst. Diese Konstellation ist relativ häufig bei Trennung/Scheidung. Dies ist ...mehr

Statt der Entschädigung in Höhe der bisher vereinbarten Miete kann der Vermieter eine solche Entschädigung verlangen, die der ortsüblichen Miete für vergleichbare Räume entspricht. Begriff "Marktmiete" Nach Ansicht des BGH ist bei einer Vorenthaltung der Mieträume die Marktmiete maßgeblich. Das ist diejenige Miete, die bei Neuvermietung erzielt werden kann.[1] Der BGH führt zur...mehr

Baulasterklärung Voraussetzung für das Entstehen einer Baulast ist die entsprechende schriftliche Verpflichtungserklärung des Grundstückseigentümers. Einer körperlichen Verbindung der Baulasterklärung mit einem in Bezug genommenen Lageplan bedarf es nicht.[1] Bei mehreren Eigentümern (oder Miterben) müssen alle Mitberechtigten die Erklärung abgeben. Ist das Grundstück mit eine...mehr

Wer ist notwegberechtigt? Anspruch auf Einräumung eines Notwegs haben nur der Eigentümer des zugangslosen Grundstücks und der Erbbauberechtigte.[1] Bloß Nutzungsberechtigte und Besitzer, also Mieter, Pächter, Nießbraucher, müssen sich grundsätzlich an diese Berechtigten halten, wenn sie einen Notweg benötigen. Der Eigentümer ist gegenüber dem Mieter aus dem Mietvertrag regelm...mehr

Inhalt klar bestimmbar? Da die Baulast öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schafft, die ggf. durch eine bauaufsichtliche Verfügung durchzusetzen sind, müssen Umfang und Inhalt der übernommenen Verpflichtung aus der Erklärung heraus hinreichend bestimmbar sein. So ist eine Zufahrtsbaulast nur wirksam, wenn die auf dem Grundstück freizuhalte...mehr

Tür aus Glas – wie leicht bricht das Besondere Gefahren entstehen durch verglaste Haustüren und Treppenhauswände, in die ins Straucheln geratene Personen stürzen können. Hier ist unbedingt auf die Verwendung von bruchsicherem, jedenfalls splitterbindendem Glas mit Drahteinlage zu achten.[1]mehr

Werden beim Entladen von Heizöl aus einem Tanklastwagen wegen einer Undichtigkeit des zur Schlauchtrommel des Wagens führenden Verbindungsschlauches die Straße und das Hausgrundstück des Bestellers beschädigt, ist das dem Betrieb des Kraftfahrzeugs zuzurechnen. Der Geschädigte kann dann sowohl von der Heizöllieferantin wie auch von dem Versicherungsunternehmen, bei dem der T...mehr

Untersagt die Hausordnung das Grillen auf dem Balkon, so kann nach erfolgter Abmahnung eine außerordentliche Kündigung in Betracht kommen.[1] Im Übrigen ist dem Mieter jedoch gelegentliches Grillen auf dem Balkon erlaubt.[2]mehr

Rückabwicklung Die Vertragsanpassung wird meist auf Rückübertragung des zugewendeten Vermögensgegenstands, hilfsweise auf Ausgleichszahlung, gerichtet sein.[1] Der Rückgewähranspruch besteht i. d. R. nur Zug um Zug gegen Zahlung eines finanziellen Ausgleichs. Beweislast Sind ehebezogene Zuwendungen dinglich zurückzugewähren, trägt im Grundsatz die Partei, welche die Rückgewähr...mehr

Das Gericht kann seine Entscheidung über die Begründetheit der Mieterhöhung allein auf den Mietspiegel stützen. Es ist nicht verpflichtet, zur Ermittlung der ortsüblichen Miete einen Sachverständigen einzuschalten; das Gericht ist hieran allerdings nicht gehindert. Liegt ein sog. Tabellenmietspiegel vor, ist die Zuordnung der Wohnung zu einem Wert innerhalb der Spanne Aufgab...mehr

Grundsätzlich besteht keine Nachbarpflicht zur Einräumung einer Zuwegungsbaulast – auch nicht nach dem Grundsatz von Treu und Glauben. Praxis-Beispiel Der Eigentümer eines Grundstücks mit schlechter Straßenanbindung möchte gerne bauen und zur Erlangung einer Baugenehmigung über ein Nachbargrundstück zu einer Privatstraße und von dort zu einer öffentlichen Straße fahren dürfen...mehr

In einem Einkaufscenter dient die Betriebspflicht dem Interesse des Vermieters an einer belebenden Wirkung des Geschäftsbetriebs für das Umfeld der Mieträume. Sind die Räume Teil eines Einkaufscenters, werden die Kundenströme maßgeblich durch die Ein- und Ausgänge der jeweiligen Geschäfte gesteuert. Für die Attraktivität des Einkaufscenters ist der Verlauf der Kundenströme v...mehr

Sind an einem Wohngebäude bauliche Schallschutzmaßnahmen "untunlich oder mit dem Vorhaben unvereinbar", wie das Gesetz es formuliert, tritt nach der Rechtsprechung als Surrogat an die Stelle der nicht realisierbaren technischen Schallschutzmaßnahmen ebenso, wie beim Außenwohnbereich, ein Entschädigungsanspruch des betroffenen Grundstückseigentümers gegen den Flugplatzunterne...mehr

Die Parteien können schuldrechtlich etwas Abweichendes vereinbaren. Häufig wird festgelegt, dass der Berechtigte ein bestimmtes monatliches Entgelt oder die auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu tragen hat. Eine ausdrückliche Regelung im Vertrag ist empfehlenswert. Mit einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung gelten für die Abrechnung über die Betriebskosten d...mehr

Der gewerbliche Betrieb einer Autowaschanlage an Sonn- und Feiertagen verstößt gegen die Sonn- und Feiertagsgesetze der Bundesländer und ist deshalb verboten. Es spielt nach der Rechtsprechung keine Rolle, ob es sich im Einzelfall um einen vollautomatisierten Autowaschbetrieb handelt oder vom Unternehmer Waschplätze mit den hierfür notwendigen Einrichtungen zur Verfügung gest...mehr

Das Betretungsrecht gibt dem Vermieter die Befugnis, die Mieträume zu betreten, um dort eine bestimmte Handlung vorzunehmen. Praxis-Beispiel Wasserverbrauch ablesen Beispielhaft hierfür sind jene Fälle, in denen der Wasserverbrauch durch Zwischenzähler erfasst wird und der Vermieter anlässlich der bevorstehenden Betriebskostenabrechnung beim Mieter erscheint, um die Verbrauchs...mehr

Dies gilt vor allem für Gastronomiebetriebe oder ähnliche "Vergnügungsstätten" mit starkem Besucherverkehr. So obliegt dem Pächter einer Autobahnraststätte die Verkehrssicherungs- und damit die Streupflicht für die Gehwege, die von dem Parkplatz zu dem Raststättengebäude führen.[1] Auch kann je nach den Umständen des Einzelfalls die Pflicht bestehen, auch nachts zu streuen.[...mehr

Wenn Sie sich über den Lärm spielender Kinder im oder vor dem Haus ärgern, müssen Sie sich im Großen und Ganzen damit abfinden. Seit einer BGH-Entscheidung im Jahr 1993[1], in der das Interesse der Allgemeinheit an einer kinder- und jugendfreundlichen Umgebung hervorgehoben wurde, besteht eine gegenüber Kinderlärm tolerante Einstellung. Dementsprechend ist das Erzeugen von Lä...mehr

Die Wahl des geeigneten Streumittels ist dem Hausbesitzer nicht immer freigestellt. Grundsätzlich reicht es aus, wenn zum Streuen nur Salz und keine weiteren abstumpfenden Mittel verwendet werden.[1] Aus den Landesgesetzen und Gemeindesatzungen ergibt sich häufig aus Gründen des Umweltschutzes ein Verbot, Tausalz zu verwenden. Es sind dann nur abstumpfende Mittel wie Sand, Gr...mehr

"Stolperfalle" Fußmatten müssen so beschaffen sein, dass Besucher nicht über sie stolpern oder daran hängen bleiben. Bei glattem Untergrund muss die Fußmatte gegen Wegrutschen gesichert sein.[1] Auch darf zur Vermeidung des Schmutzeintrags im Treppenhaus ein trockener Putzlappen (Aufnehmer) nicht als Fußmattenersatz verwendet werden.[2]mehr

Überlässt der Vermieter dem Mieter baurechtlich nicht für Wohnzwecke genehmigte Räume, kann er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 BGB grundsätzlich nicht auf die fehlende Genehmigung stützen.[1] Eine Kündigung kann in diesem Fall nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB [2] begründet sein, wenn die zur Erreichung der Genehmigungsfähigkeit e...mehr

Häufig lehnen Vermieter oder Verwalter die Rücknahme verwahrloster Wohnungen ab. Nach Ansicht des LG Berlin[1] ist dies aber kein Grund, die Abnahme der Wohnung bzw. Annahme der Schlüssel zu verweigern. Der Vermieter begibt sich damit in Annahmeverzug.[2] Das LG Berlin führt insoweit aus, dass nur, wenn sich aus Art und Umfang z. B. der zurückgelassenen Gegenstände ergibt, d...mehr

Wichtig Haltung sonstiger Tiere ist erlaubnispflichtig Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Haltung sonstiger Tiere, insbesondere von Hunden und Katzen, erlaubnisbedürftig. Der Vermieter darf die Erlaubnis aber nicht nach freiem Ermessen erteilen oder versagen. Vielmehr hat er hierüber aufgrund einer Interessenabwägung zu entscheiden.[1] Auch die neuere Rechtsprechung des B...mehr

Fehler in der Beschaffenheit des Gebäudes sind gleichzeitig Mängel i. S. v. § 536 BGB, wenn sie sich in optischer, funktionaler oder finanzieller Hinsicht auf den Mietgebrauch auswirken. Praxis-Beispiel Baumängel Mauerwerksrisse, blinde Fensterscheiben, undichte Fenster und Türen etc. Wichtig Auswirkung auf den Mietgebrauch Das Vorhandensein eines Baumangels berechtigt für sich ...mehr

Allergische Reaktionen auf bestimmte Bäume, Pollen und Samen nehmen zu. Insbesondere zählen die Birkenpollen zu den aggressivsten Baumpollenallergenen. Wendet sich ein allergiegeplagter Nachbar gegen den allergieauslösenden Baumbestand auf dem Nachbargrundstück, kann aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis kein Anspruch auf Beseitigung der Bäume hergeleitet werden. Nac...mehr

Ausgleich bei Trennung Zunehmend an Bedeutung gewinnt – gerade in der neueren Rechtsprechung des BGH [1] – die sog. Ehegatten-Innengesellschaft. Sie ermöglicht einen Ausgleich zwischen den Ehegatten bei Auflösung der Gesellschaft, also bei Trennung.[2] Die Annahme einer nach gesellschaftsrechtlichen Grundsätzen zu beurteilenden Zusammenarbeit der Partner setzt allerdings einen...mehr

Kein besonderer Zweck Umstritten ist, ob auch hinsichtlich eines einheitlichen, die gemeinsame Grundstücksgrenze überschreitenden Entwässerungsrohrsystems zwischen den Eigentümern der Grundstücke auch ohne eine Vereinbarung eine Bruchteilsgemeinschaft besteht. Dies wurde lange Zeit bejaht.[1] Doch jüngst entschied der BGH: Das Vorhandensein von Leitungen, die Grundstücksgrenze...mehr

Automatische Beleuchtung Schließlich hat der Hauseigentümer für eine ausreichende Beleuchtung des Treppenhauses zu sorgen. Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses muss eine automatische Beleuchtung auch außerhalb der Stunden des allgemeinen Verkehrs sicherstellen. Dabei hat er dafür zu sorgen, dass es einer gesunden erwachsenen Person nach Betätigen des Lichtschalters möglich...mehr

Andererseits wird nach Auffassung der Rechtsprechung in einer ausschließlich landwirtschaftlich geprägten Gegend, in welcher der Viehhaltung noch eine größere Bedeutung zukommt, auch nächtliches Kuhglockengeläut üblicherweise nicht als störend empfunden, sodass es keine wesentliche Beeinträchtigung der Nachbargrundstücke bedeutet. In diesen Fällen wird das Läuten von Kuhglock...mehr

Isolierte Abtretung möglich Anders als bei der Hypothek können die Sicherungsgrundschuld und die zugrunde liegende Forderung wegen der fehlenden "Akzessorietät" einzeln übertragen und hierdurch voneinander getrennt werden. Dabei wird die Forderung durch formlosen Abtretungsvertrag gem. § 398 BGB übertragen, während die Grundschuld gem. § 1192 BGB in der Form des § 1154 BGB abg...mehr

Mietsicherheiten sind in aller Regel zu Beginn des Mietverhältnisses zu leisten. Mietvertraglich können die Vertragsparteien hiervon durchaus abweichen, unerheblich, ob es sich um ein Wohn- oder Gewerberaummietverhältnis handelt. Bei der Wohnraummiete ist allerdings zu berücksichtigen, dass der Mieter nach § 551 Abs. 2 BGB berechtigt ist, die Mietsicherheit in 3 Raten erbrin...mehr

Grundsätzlich ist im Bereich der Wohnraummiete zu beachten, dass die Höchstgrenze einer Sicherheitsleistung von maximal 3 Monatsmieten nicht überschritten werden darf. Dies gilt auch mit Blick auf eine Kumulation von Sicherheiten. Praxis-Beispiel Bürgschaft neben Barkaution Der Vermieter kann nicht z. B. die Leistung einer Barkaution in Höhe von 3 Monatsmieten verlangen und da...mehr

Der Mieter muss alle Schlüssel zurückgeben, die er vom Vermieter erhalten hat. Gleiches gilt für diejenigen Schlüssel, die er sich hat anfertigen lassen. Hat der Mieter für die Anfertigung die Kosten übernommen, kann er hierfür vom Vermieter Ersatz verlangen. Ist der Vermieter hierzu nicht bereit, kann der Mieter die zusätzlich gefertigten Schlüssel gleichwohl nicht behalten...mehr

Wer muss benachrichtigt werden? Jede Eintragung ist dem antragseinreichenden Notar, dem Antragsteller und dem eingetragenen Eigentümer sowie allen aus dem Grundbuch ersichtlichen Personen bekannt zu machen, zu deren Gunsten die Eintragung erfolgt ist oder deren Recht durch sie betroffen wird, die Eintragung eines Eigentümers auch denen, für die ein Grundpfandrecht, eine Real...mehr

Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die vermieteten Räume mit Trinkwasser von einwandfreier Qualität versorgt werden. Gegebenenfalls muss er eine Wasseraufbereitungsanlage installieren.[1] Achtung Bleihaltige Rohre prüfen! Der Umstand, dass das Wasser über bleihaltige Wasserleitungen zugeführt wird, begründet für sich allein noch keinen Mangel. Anders ist es, wenn der Bleige...mehr

Wird das Rauchen in der Wohnung nicht mittels Individualvereinbarung ausgeschlossen, was grundsätzlich möglich ist[1], darf der Mieter in der Wohnung rauchen – und dies auch exzessiv. Grundsätzlich gehört Rauchen nämlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache,[2] auch übermäßiges.[3] Er hat allerdings einfache und zumutbare Maßnahmen zu ergreifen, sodass es nicht zu Stör...mehr

Neben dem Selbsthilferecht aus § 910 BGB hat der beeinträchtigte Grundstückseigentümer auch ein Anspruch aus § 1004 BGB gegen den Baumeigentümer auf Beseitigung der eingedrungenen Wurzeln und der durch sie verursachten Beeinträchtigungen sowie auf Vornahme von Maßnahmen, mit denen für die Zukunft weitere Einwirkungen der Wurzeln auf das Grundstück verhindert werden. Dieser A...mehr