Fachbeiträge & Kommentare zu Vergleichsmiete

Begriff Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Zum 1.7.2022 ist die Reform des Mietspiegelrechts in Kraft getreten. In diesem Beitrag sind die Änderungen, die durch die Miet...mehr

Ist die Wesentlichkeitsgrenze von 20 % überschritten, liegt eine Mietpreiserhöhung gleichwohl nicht vor, wenn die Entgelte zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind. Der Begriff der laufenden Aufwendungen ist in § 5 WiStG nicht bestimmt. Heranzuziehen sind daher die für den sozialen Wohnungsbau entwickelten Vorschriften der II. Berechnungsverord...mehr

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach den §§ 558 BGB (bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) oder 559 BGB (nach Modernisierungsmaßnahmen) geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Praxis-Beispiel Kündigung nach Zustimmungsverlangen Das...mehr

Eine Versorgungssperre scheidet in folgenden Fällen aus: Vermieter ist nicht Vertragspartner des Versorgungsunternehmens Der Vermieter ist in diesen Fällen nicht berechtigt, fremdversorgte Leitungen zu verplomben oder anderweitig abzusperren.[1] Mieter hat die Betriebskosten nicht zu tragen Eine Versorgungssperre scheidet auch dann aus, wenn im Ausnahmefall einmal vergessen wurd...mehr

Begründet der Vermieter seinen Anspruch durch Benennung von Vergleichsobjekten, so sind 3 Vergleichsmieten anzuführen. Die Vergleichsobjekte können anderen Vermietern oder dem Vermieter selbst gehören.[1] Hinweis Vergleichswohnungen aus eigenem Wohnungsbestand Der Vermieter darf alle 3 zu benennenden Vergleichswohnungen oder einen Teil davon seinem eigenen Wohnungsbestand entn...mehr

Will der Vermieter sein Erhöhungsverlangen auf ein Sachverständigengutachten stützen, muss er mit der Erstellung einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragen. Das Mieterhöhungsverlangen kann aber auch wirksam auf das Gutachten eines Sachverständigen gestützt werden, welcher dem Vermieter durch die zuständige Handelskammer benannt worden ist, ohne ...mehr

Die Höhe der Miete von frei finanzierten Wohnungen unterliegt grundsätzlich der freien Vereinbarung der Parteien. Bei Sozialwohnungen darf nur die Miete verlangt werden, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete). Die Erträge aus dem Anwesen dürfen also die laufenden Aufwendungen nicht überschreiten. Die Kostenmiete ist aufgrund einer Wirtschaft...mehr

Allein schon das Fordern eines unangemessen hohen Entgelts erfüllt, wenn die sonstigen Voraussetzungen vorliegen, den Tatbestand des § 5 WiStG. Dafür reicht das ernst gemeinte Verlangen aus, ein bestimmtes oder bestimmbares Entgelt erzielen zu wollen. Ein Fordern kann somit u. U. auch in einem Zeitungsinserat oder in einem Maklerangebot erblickt werden. Gleiches gilt für das ...mehr

Unwirksame Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters Vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 1.9.2001 galt für Mieterhöhungen bei Wohnraum das Gesetz zur Regelung zur Miethöhe. Dort war in § 10 bestimmt, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1 bis 9 abweichen, unwirksam sind. Hierbei ist es geblieben. Da die Vorschriften de...mehr

Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die ortsübliche Vergleichsmiete (Begriff wie in § 558 Abs. 1 BGB) um mehr als 20 % übersteigen (sog. Wesentlichkeitsgrenze). Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete siehe Abschn. 9. Durch das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz (BGBl 1993 I S. 1257 ff.) ist diese ...mehr

Indexmietvereinbarungen bei Wohnraum sind seit 1993 durch das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz zugelassen worden. Grund der Regelung war, das Verbot vertraglicher Mieterhöhungsvereinbarungen aufgrund der schwer handhabbaren gesetzlichen Mieterhöhungstatbestände für bestimmte Klauseln zu lockern. § 557b Abs. 1 BGB sieht vor, dass die Indexmiete durch schriftliche Vereinbarung...mehr

Umwelteinflüsse gelten als Mangel, wenn sie einen negativen Einfluss auf die Gebrauchstauglichkeit ausüben. Ein nicht nur vorübergehend, sondern dauerhaft verschlechtertes Umfeld hat Einfluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete, weil nach § 558 Abs. 2 BGB das Kriterium der "Lage" eine wichtige Rolle spielt. Dies ist bei der Bemessung der Minderungsquote zu berücksichtigen, w...mehr

Komponenten Die Förderung erfolgt als sog. Anteilsfinanzierung im Rahmen einer Projektförderung. Ein Förderdarlehen setzt sich aus folgenden Komponenten zusammen: Baudarlehen Tilgungszuschuss und Baukostenzuschuss Eigenanteil 20 % Der Bauherr muss zur Deckung der Gesamtkosten mindestens einen Eigenanteil von 20 %,bezogen auf die Gesamtkosten, erbringen. Als Eigenleistung werden ne...mehr

Statt der Entschädigung in Höhe der bisher vereinbarten Miete kann der Vermieter eine solche Entschädigung verlangen, die der ortsüblichen Miete für vergleichbare Räume entspricht. Begriff "Marktmiete" Nach Ansicht des BGH ist bei einer Vorenthaltung der Mieträume die Marktmiete maßgeblich. Das ist diejenige Miete, die bei Neuvermietung erzielt werden kann.[1] Der BGH führt zur...mehr

Der Mietspiegel wird in § 558c Abs. 1 BGB wie folgt definiert: "Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist." Diese Definition wurde mit Wirkung zum 1.7.2022 im Rahmen der Mietspie...mehr

Eine Vermietbarkeit "zu angemessenen Bedingungen" ist nicht bereits dann zu verneinen, wenn für eine Wohnung besonderer Größe (im entschiedenen Fall 190 qm) oder besonderen Zuschnitts die Miete auf dem Markt deutlich stärker abgesunken ist als für "Normalwohnungen". Die Grenze zur Unvermietbarkeit wird jedoch unterschritten, wenn eine Vermietung nur noch zu einer Miete möglic...mehr

Die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung ist in einem Geldbetrag auszuweisen.[1] Es muss entweder die jeweils zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich genannt werden[2] oder aber der jeweilige Erhöhungsbetrag in Euro angegeben werden. Wird aber im Mietvertrag vereinbart, dass die Miete jedes Jahr um 5 % steigt, ist diese Vereinbarung unwirksam. Ebenso reicht die Angabe ei...mehr

Keine Förderung Die Förderung nach diesem Programm wird nicht zugesagt, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbaren Wohnraum niedriger als die Mietobergrenze ist, mit dem Bau oder der baulichen Maßnahme nicht unmittelbar nach der Zusage begonnen werden kann, mit der Maßnahme bereits vor Antragstellung begonnen wurde, bei einem Ersterwerb der Abschluss des Kaufvertrags...mehr

Nach der Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB kann der Vermieter wegen Zahlungsverzugs nach einer Mieterhöhung erst 2 Monate nach rechtskräftiger Verurteilung des Mieters zur Zahlung der erhöhten Miete kündigen. Etwas anderes gilt freilich, wenn die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. Gemäß § 5...mehr

Hinsichtlich der Höhe der Staffelmiete hat der Gesetzgeber den Parteien keine besonderen Beschränkungen auferlegt. Insbesondere ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Kappungsgrenze zu beachten, sich an der Höhe der ortsüblichen Miete zu orientieren, oder die Steigerungsraten der zu erwartenden Entwicklung der ortsüblichen Miete anzupassen. Die Vorschriften des § 5 WiStG gelt...mehr

Die Anfechtung führt zur rückwirkenden Nichtigkeit des Mietvertrags, die Kündigung beendet das Mietverhältnis für die Zukunft. Für den vor die Wahl gestellten Vermieter stellt sich hier natürlich die Frage, welche Rechtsausübung im Einzelfall vorteilhafter für ihn ist. Wie beim grundsätzlichen Recht zur Kündigung bzw. Anfechtung kommt es hier auch stets auf die Umstände des ...mehr

Gemäß § 557b Abs. 2 BGB muss die Miete jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bleiben, bevor eine neue Anpassung aufgrund gestiegener Preise erfolgen darf. Die Jahresfrist bezieht sich nur auf die nächste Indexerhöhung. Sie bedeutet keine Sperrfrist für alle zulässigen Mieterhöhungen. Sie beginnt mit dem Mietbeginn oder dem Zeitpunkt, zu dem die letzte Mieterhöhung eingetrete...mehr

Die Erteilung der Erlaubnis der Zweckentfremdung richtet sich im Übrigen nach den allgemeinen verwaltungsrechtlichen Grundsätzen. Die Erlaubnis ist dann zu erteilen, wenn dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung des Wohnungsbestands überwiegend anderweitige Interessen gegenüberstehen, was unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgebots und des Übermaßverbots zu messen ist....mehr

Von erheblicher Bedeutung ist bei Kündigungen wegen Mietzahlungsrückstands nach der Bestimmung des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und bei Kündigungen wegen des Verzugs mit Kautionszahlungen nach § 569 Abs. 2a) BGB die Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Hiernach wird die Kündigung dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der R...mehr

Abschluss eines Mietvertrags Besteht kein Mietverhältnis über die Ehewohnung, so können nach § 1568a Abs. 5 BGB sowohl der nutzungsberechtigte Ehegatte wie auch der Vermieter die Begründung eines Mietverhältnisses zu ortsüblichen Bedingungen verlangen. Dabei kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen eine angemessene Befristung des Mietverhältnisses beanspruchen. Anwe...mehr

Mit der Hereinnahme des Begriffs "Geringes Angebot an vergleichbaren Räumen" als Tatbestandsmerkmal wird auf die Lage auf dem Wohnungsmarkt abgestellt, nach dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Hierbei sind die jeweiligen örtlichen Gegebenheiten zu beachten. Bei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt hat, ist...mehr

Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB (auf die ortsübliche Vergleichsmiete, wegen Modernisierung oder Betriebskostenerhöhung) verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen des Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von 2 Monaten nach der rechtskräftigen Verurteilung kündigen, wenn nicht das Recht z...mehr

Das folgende Muster kombiniert den Zahlungsanspruch hinsichtlich rückständiger Mieten mit dem Anspruch auf Räumung nach einem wegen Zahlungsverzugs gekündigten Mietverhältnis. Des Weiteren beinhaltet es einen Antrag auf Leistung künftiger Nutzungsentschädigung bis zur Räumung des Mietobjekts. Musterschreiben: Räumungsklage mit Zahlungsklage Amtsgericht Düsseldorf Werdener Stra...mehr

Das Gericht kann seine Entscheidung über die Begründetheit der Mieterhöhung allein auf den Mietspiegel stützen. Es ist nicht verpflichtet, zur Ermittlung der ortsüblichen Miete einen Sachverständigen einzuschalten; das Gericht ist hieran allerdings nicht gehindert. Liegt ein sog. Tabellenmietspiegel vor, ist die Zuordnung der Wohnung zu einem Wert innerhalb der Spanne Aufgab...mehr

Welche Vertragspartei die Betriebskosten zu tragen hat, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Üblicherweise wird eine Nettomiete mit einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbart. Über die Betriebskosten wird dann jährlich abgerechnet.[1] Wenn keine Pauschale ausgewiesen ist Ist über die Betriebskosten keine vertragliche Vereinbarung getroffen worden, sind sie in der Miete ...mehr

Aufgrund der bis zum 1.9.2001 geltenden Regelung in § 4 Abs. 2 MHG war der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch schriftliche Erklärung anteilig auf den Mieter umzulegen. Hinweis Änderung der Rechtslage Diese Erhöhungsmöglichkeit besteht für Mietverträge, die nach dem 1.9.2001 abgeschlossen werden, nicht mehr, auch wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vere...mehr

Zustimmungsfrist Dem Mieter ist eine Überlegungsfrist eingeräumt, in der er sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt. Sie beginnt mit dem Zugang des Erhöhungsverlangens und endet mit dem Ablauf des 2. Kalendermonats, der auf den Zugang folgt. Entscheidend für den Fristbeginn ist der Zugang. Zugegangen ist das Mieterhöhungsverlangen, wenn es so...mehr

Die Indexmiete nach § 557b BGB kann nur in Form einer echten Gleitklausel vereinbart werden. Man versteht hierunter eine Vereinbarung, wonach sich die Höhe der Miete mit der Änderung einer bestimmten, von den Parteien gewählten Bezugsgröße verändern soll. Die Veränderung muss dergestalt erfolgen, dass den Parteien kein Verhandlungsspielraum für die Festsetzung der Miethöhe v...mehr

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach § 559 BGB wegen einer Modernisierung geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.[1] Damit ist der Ablauf des 2. Monats ab Ende der Frist, b...mehr

Ein wichtiger Grund i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, liegt vor, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der vermieteten Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Die Kündigung ist aber grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Frist zur Abhilfe oder nach erfolgloser Abmahnung z...mehr

Rz. 9 Das Mieterhöhungsverlangen setzt zwei Fristen in Gang: Überlegungs- oder Zustimmungsfrist und Klagefrist. Rz. 10 Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen. Der Vermieter muss beweisen, ob und wann sein Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist. Insoweit reicht es nicht aus, dass der V...mehr

15. Aufl., 2022. Verlag C.H. Beck, München. 3.109 S., 189 EUR Der Großkommentar bietet eine gemeinsame Kommentierung des Wohn- und Gewerberaummietrechts auf fast 3.200 Seiten. Trotz der Informationsfülle ist die Kommentierung übersichtlich und strukturiert dargestellt, so gibt es bspw. auch ein eigenes Kapitel zum Prozessrecht. Es werden umfangreich praxisrelevante Fragen u.a...mehr

Rz. 6 Um Missverständnissen sogleich vorzubeugen: Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens nach § 558 mit einem der Begründungsmittel des § 558a Abs. 2 ist Voraussetzung für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen. Wird das Mieterhöhungsverlangen nicht begründet, ist es formell unwirksam und nicht geeignet, überhaupt Grundlage für ein Zustimmungsverfahren nach § 558b Abs...mehr

Rz. 12 Der qualifizierte Mietspiegel ist mit § 558d in der Mietrechtsreform neu eingeführt worden. Er soll eine gewisse Vorrangigkeit zu den übrigen Begründungsmitteln erreichen und den Vermieter zwingen, unter den Voraussetzungen des § 558a Abs. 3 jedenfalls Zahlen aus dem qualifizierten Mietspiegel mitzuteilen, auch wenn ein anderes Begründungsmittel, z. B. ein Sachverstän...mehr

Schrifttum: Schmidt, Verbilligte Wohnungsvermietung an ArbN, NWB 2021, 832. Rn. 546 Stand: EL 164 – ET: 04/2023 Die Steuervergünstigung des § 8 Abs 2 S 12 EStG (Bewertungsabschlag) ist durch Art 2 Nr 6 des Gesetzes zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften v 12.12.2019, BGBl I 2019, 2451, 2457 eingefügt worden u...mehr

Rn. 495 Stand: EL 164 – ET: 04/2023 Der für § 2 Abs 4 SvEV maßgebende einkommensteuerliche Wohnungsbegriff bestimmt sich nach der Definition der Wohnung aus dem Bewertungsrecht. Eine Wohnung ist danach eine abgeschlossene Wohneinheit mit einer Mindestgröße von 23 qm (vgl BFH v 09.08.1989, X R 77/87, BStBl II 1991, 132), die über einen eigenen Zugang verfügt und in der ein sel...mehr

Rn. 700 Stand: EL 164 – ET: 04/2023 Abtretung Erfolgt anlässlich eines Leistungsverhältnisses iSd §§ 19–23 EStG die Abtretung einer Forderung gegen einen Dritten an den StPfl, ist hinsichtlich des Zuflusses und der Bewertung danach zu differenzieren, ob die Abtretung zahlungshalber oder an Zahlungs statt erfolgt, BFH v 22.04.1966, VI 137/65, BStBl III 1966, 394; Kister in H/H/...mehr

Die Parteien streiten um mögliche Schadensersatzansprüche aus Anwaltshaftung. Im Jahr 1979 wurde mithilfe öffentlicher Mittel auf dem Grundstück der Großmutter der Kläger, … in Frankfurt am Main, ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohneinheiten und 639,60 qm Wohnfläche errichtet, das der Mietpreisbindung unterlag. Das Amt für Wohnungswesen der Stadt Frankfurt am Main bewilligte der ...mehr

Überblick Im Internet und in der Presse kursieren Empfehlungen, "sich abzusichern und Einspruch einzulegen, sobald der Grundsteuerwertbescheid ergangen ist". Im Nachfolgenden werden daher die verfahrensrechtlichen Regelungen zur Festsetzung der Grundsteuer dargestellt und es wird der Frage nachgegangen, ob ein Einspruch wirklich ratsam ist. Ausschlaggebend für die Neufestset...mehr

Rz. 13 [Autor/Stand] Nach dem Wortlaut des § 13d Abs. 3 Nr. 1 ErbStG gilt die Begünstigung für Grundstücke, die zu Wohnzwecken "vermietet werden". Dieser Begriff umfasst sowohl Grundstücke, die im Zeitpunkt der Entstehung der Steuer bereits vermietet sind, als auch solche, die zur Vermietung bestimmt sind. Im Fall des Leerstandes im Zeitpunkt der Übertragung – z.B. bei Miete...mehr

Überblick Die SPD will eine Reform von Indexmieten beim Wohnen. Dem hat Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP) aber eine klare Absage erteilt. Bei Indexmietverträgen sind Mietanstiege an die Inflationsrate gekoppelt. "Indexmietverträge waren schon immer eine Wette auf die Preisentwicklung in der Zukunft. Bei den derzeitigen Steigerungen des Verbraucherpreisindexes wird d...mehr

Der Vermieter kann gem. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete enthalten i. d. R. zahlreiche Zu- und Abschläge von der Grundmiete aufgrund ...mehr

Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen einer Mieterhöhung ist grundsätzlich auf die tatsächliche Ausstattung der Wohnung abzustellen.mehr

Mustervertrag: Mietvertrag über Eigentumswohnung Zwischen undmehr

Der Begriff der "Wohnfläche" hat keinen feststehenden Inhalt, aber eine große Bedeutung: Auf die Wohnfläche kommt es beispielsweise bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete an, da die Größe einer Wohnung nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ein Wohnwertmerkmal ist. Auf die Wohnfläche kommt es ferner an, wenn die Mietvertragsparteien den Anteil der Mietsache an der t...mehr