Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Regelmäßig kommt es zu unterschiedlichen Verbrauchsanzeigen am Hauptwasserzähler einerseits und allen Einzelwasserzählern insgesamt andererseits. Dabei zeigt der Hauptwasserzähler zumeist mehr an als die Summe der Zwischenzähler. Dies liegt daran, dass die Einzelwasserzähler je nach Typ und Einbaulage erst ab einem Durchfluss von 12 Litern pro Stunde zu zählen beginnen. Muss...mehr

Damit der Vermieter eines Gebäudes die Aufteilung im Rahmen der Heizkostenabrechnung berechnen kann, erlegt das CO2KostAufG dem Lieferanten von Brennstoffen oder Wärme verschiedene Informationspflichten auf (§ 3 CO2KostAufG). § 3 Abs. 1 CO2KostAufG (1) Brennstofflieferanten haben auf Rechnungen für die Lieferung von Brennstoffen oder von Wärme folgende Informationen in allgem...mehr

In der Heizkostenabrechnung darf der Vermieter nur die Kosten für die innerhalb eines Abrechnungszeitraums verbrauchten Brennstoffe ansetzen. 1.1.1 Heizölverbrauch Um den Heizölverbrauch eines Abrechnungszeitraums zu errechnen, ist ausdrücklich der Anfangsbestand bei Beginn des Abrechnungszeitraums und der Endbestand bei dessen Ende festzustellen.[1] Der Verbrauch des Heizöls ...mehr

Um den Heizölverbrauch eines Abrechnungszeitraums zu errechnen, ist ausdrücklich der Anfangsbestand bei Beginn des Abrechnungszeitraums und der Endbestand bei dessen Ende festzustellen.[1] Der Verbrauch des Heizöls berechnet sich wie folgt: Anfangsbestand zuzüglich laufende Lieferungen abzüglich Endbestand. Die Messung des Restbestands im Öltank mit einem Peilstab oder einer...mehr

Die doppelte Anreizwirkung des CO2KostAufG soll auch dann greifen, wenn der Mieter sich selbst mit Wärme oder Wärme und Warmwasser versorgt. Dieser kann daher sowohl bei Wohngebäuden als auch bei Nichtwohngebäuden vom Vermieter eine Erstattung in Höhe des von diesem zu tragenden Anteils an den CO2-Kosten verlangen (§§ 6 Abs. 2 Satz 1, 8 Abs. 2 CO2KostAufG). 1.2.5.1 Voraussetz...mehr

Die Anwendung des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV setzt zunächst voraus, dass überhaupt eine Abrechnung über Heiz- und/oder Warmwasserkosten vorliegt. Diese muss verbrauchsunabhängig und entgegen den Bestimmungen der HeizKV erstellt worden sein. Verbrauchsunabhängig ist eine Abrechnung immer dann, wenn Verbrauchswerte nicht festgestellt bzw. abgelesen werden können. Dies ist nicht...mehr

Die Umlageschlüssel ergeben sich aus den §§ 7 und 8 HeizKV.[1] Der Vermieter darf grundsätzlich nicht mehr als 70 % der Gesamtkosten nach Verbrauch, mindestens 30 % und höchstens 50 % der Kosten nach einem festen Schlüssel (Grundkosten) verteilen. Die Heizkostenabrechnung muss so erstellt werden, dass der Mieter die Rechenwege und die Aufteilungen nachvollziehen kann. Die si...mehr

Falls keine Ausnahme des echten Zweifamilienhauses vorliegt, kann der Vermieter auch keine der HeizKV widersprechenden Vereinbarungen treffen. § 2 HeizKV bestimmt daher, dass Vereinbarungen in Mietverträgen, die diesem Zweck und somit den Vorgaben der HeizKV zuwiderlaufen, nicht anzuwenden sind. Es kommt daher auf die im Mietvertrag vereinbarte Mietstruktur an. 2.4.1 Mögliche...mehr

Für bestimmte Gebäude besteht keine Wahlfreiheit mehr, den Verteilerschlüssel innerhalb der genannten Bandbreite festzulegen. Zitat § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmever...mehr

Bei der Vornahme der Aufteilung durch den Vermieter ist zu differenzieren, ob es sich bei dem Gebäude um ein Wohngebäude oder ein Nichtwohngebäude handelt. 1.2.3.1 Wohngebäude Ein Wohngebäude ist ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dient (§ 6 Abs. 1 Satz 2 CO2KostAufG). Achtung Betrachtungsweise Im Hinblick auf die Kategorisierung der Gebäude ist ...mehr

Das Kürzungsrecht bezieht sich lediglich auf den Kostenanteil, der nach der verbrauchsunabhängigen Verteilung auf den jeweiligen Mieter entfällt. Falsch ist es, die Kürzung auf die umlagefähigen Gesamtkosten des Gebäudes anzuwenden. Praxis-Beispiel Berechnungsbeispiel In einer Einheit wurde vergessen, die Verbräuche zu erfassen, sodass die Abrechnung nach Fläche erfolgte. Dem ...mehr

Weitere Kürzungsrechte bestehen, wenn keine fernablesbare Ausstattung zur Verbrauchserfassung installiert wird oder der Vermieter seinen Informationspflichten nicht genügend nachkommt. 3.1 Voraussetzungen Zusätzlich zum Kürzungsrecht in Höhe von 15 % gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV werden nunmehr durch die neuen Sätze 2 und 3 weitere Sanktionen begründet. Danach besteht ein Kü...mehr

Gem. § 7 Abs. 4 CO2KostAufG hat der Mieter das Recht, den gemäß der HeizKV auf ihn entfallenden Kostenanteil um 3 % zu kürzen, wenn der Vermieter den auf den einzelnen Mieter entfallenden Anteil an den CO2-Kosten nicht bestimmt oder die nach § 7 Abs. 3 CO2KostAufG erforderlichen Informationen (vgl. ausführlich Denk/Westner, Umlagefähige Heiz- und Warmwasserkosten inkl. CO2-A...mehr

Der Mieter muss dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB, Einwendungsfrist). Danach kann er keine Einwendungen mehr geltend machen (Ausschlussfrist), es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Der Mieter hat das Recht, die der Abrechnung zugrunde liegenden...mehr

Für die Ausübung dieses Kürzungsrechts dürften die vorgenannten Grundsätze zu § 12 HeizKV zu übertragen sein, insbesondere ist das Kürzungsrecht vom Mieter gegenüber dem Vermieter geltend zu machen.[1] Nachdem die Frist zum Ausschluss von Einwendungen nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB auch hier gilt, hat dies spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Heizkostenabre...mehr

Ist der zwischen den Parteien eines Mietvertrags vereinbarte Verteilerschlüssel falsch, weil z. B. der Grundkostenanteil mit mehr als 50 % angesetzt wurde, muss der Vermieter den Verteilerschlüssel unter Berücksichtigung der Bestimmungen der HeizKV ändern. Achtung Anspruch auf Einhaltung der HeizKV Der Nutzer hat gegenüber dem Gebäudeeigentümer oder ihm gleichgestellten Berech...mehr

Das CO2KostAufG gilt für Gebäude, in denen Brennstoffe in getrennten oder verbundenen Anlagen zur Wärmeerzeugung für Heizung oder für Heizung und Warmwasser genutzt werden, für die in der Rechtsverordnung nach § 7 Abs. 4 BEHG Standardwerte für Emissionsfaktoren festgelegt sind (§ 2 Abs. 1 Satz 1 CO2KostAufG). Dies meint vor allem Brennstoffe wie Heizöl, Gasöl, Flüssiggas ode...mehr

Überblick Wird entgegen den Bestimmungen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet oder gegen die Pflicht, fernablesbare Verbrauchserfassungsgeräte zu installieren, verstoßen oder werden die erforderlichen Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen nicht mitgeteilt, sieht § 12 HeizKV als Sanktionsmittel Kürzungsrechte des Mieters vor. Des Weiteren ist ein Kü...mehr

Schließt der Gebäudeeigentümer mit der Messdienstfirma einen Eichservicevertrag ab, wonach die Firma verpflichtet ist, jeweils bei Eichfälligkeit die Messgeräte durch neu geeichte Austauschgeräte zu ersetzen, kann er die damit verbundenen Kosten auf die Nutzer umlegen.[1] Handelt es sich aber um einen Vollwartungsvertrag, bei dem die Firma nicht nur die regelmäßige Wartung u...mehr

Tragen eine Solaranlage oder andere erneuerbare Energien zur Erwärmung bei, dürfen für eingesparten Brennstoff keine fiktiven Kosten berechnet werden.[1] Nur tatsächlich entstandene Kosten können umgelegt werden. Umlagefähig sind bei Solaranlagen beispielsweise der Betriebsstrom und die Wartungskosten der Solaranlage. Die Investitionskosten für eine Solaranlage oder eine Wär...mehr

Um seinen Instandhaltungspflichten nachzukommen, darf der Vermieter einen Handwerker beauftragen und ihm – sofern erforderlich – Namen und Kontaktdaten seiner Mieter benennen. Nach der hier vertretenen Auffassung handelt es sich um eine Weitergabe der Daten an Dritte. Es werden fremde Fachleistungen bei einem eigenständigen verantwortlichen Dritten in Anspruch genommen, für ...mehr

Die Kosten der Anschaffung sind grundsätzlich nicht umlagefähig. Die Wartungs- und Prüfungskosten gehören ebenfalls nicht zu den ansatzfähigen Kosten für die Heizung. Der Vermieter kann sie aber als "sonstige Betriebskosten" in der Betriebskostenabrechnung verteilen, wenn eine entsprechende mietvertragliche Regelung vorliegt.[1]mehr

Beauftragt der Vermieter eine Verwaltung mit der Mietverwaltung, ist dies kein Fall von Auftragsdatenverarbeitung. Die Verwaltung wird regelmäßig bevollmächtigt, selbstständig alle Entscheidungen bezüglich des Mietverhältnisses zu treffen. Es kommt auf den konkreten Verwaltervertrag an, denn häufig lässt sich in der Mietverwaltung eine gemeinsame Verantwortlichkeit gemäß Art...mehr

Für den Bereich des preisfreien Wohnungsbaus und für Gewerbeflächen existiert keine zwingend anzuwendende Rechtsvorschrift zur Ermittlung der Wohn- bzw. Nutzfläche. Die Bestimmungen der Wohnflächenverordnung können jedoch zur Berechnung der Wohnfläche herangezogen werden, wenn es entweder an einer örtlichen Übung fehlt – eventuell kann ein Mietspiegel Hinweise zur Berechnung ...mehr

Wird vom Vermieter eine monovalente Wärmepumpe betrieben, so ist auch der sog. Heizstrom umlagefähig. Ab dem 1.10.2024 wird dies in § 7 Abs. 2 HeizKV n. F. deutlich, wonach zu den Kosten des Betriebs der Heizungsanlage auch die "Kosten des zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stroms" gehören. Bisher fallen diese Kosten unter die "Kosten des verbrauchten Brennstoffs und ihrer Lief...mehr

Üblicherweise werden am Ende eines Abrechnungsjahres die Erfassungsgeräte abgelesen und der so ermittelte Verbrauch der Jahresabrechnung zugrunde gelegt. § 9b HeizKV betrifft den Fall, dass während des Abrechnungszeitraums ein Nutzerwechsel stattfindet, zum Beispiel ein Mieterwechsel. Auch wenn dadurch die auf die Einheit entfallenden Jahreskosten für Wärme- und Warmwasserve...mehr

Für die Ermittlung der Anteile am Verbrauch für Heizung und Warmwasser gelten die in § 9b Abs. 1 bis 3 HeizKV geregelten Verfahren. Gleichwohl können die Vertragsparteien abweichende Vereinbarungen treffen. Dies gilt sowohl im Hinblick auf die Verpflichtung zur Zwischenablesung als auch im Hinblick auf die in den Abs. 1 bis 3 beschriebenen Aufteilungsverfahren. Entsprechende...mehr

Gemäß § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizKV ist seit 31.12.2013 die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge mit einem Wärmezähler zu messen. Daher stellt sich die Frage, ob das Kürzungsrecht auch für Fälle gilt, in denen ein Wärmezähler (noch) nicht eingebaut wurde. Der Wärmezähler hat den Zweck, die durch eine verbundene Anlage entstandenen Energiekosten aufzu...mehr

Zusätzlich zum Kürzungsrecht in Höhe von 15 % gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV werden nunmehr durch die neuen Sätze 2 und 3 weitere Sanktionen begründet. Danach besteht ein Kürzungsrecht zugunsten des Mieters zum einen dann, wenn der Gebäudeeigentümer bzw. der Vermieter entgegen der Verpflichtung aus § 5 Abs. 2 und 3 HeizKV keine fernablesbare Ausstattung zur Verbrauchserfass...mehr

Um zu verhindern, dass sich gefährliche Krankheitserreger bilden, zum Beispiel Legionellen, empfiehlt sich eine Warmwassertemperatur von 60 °C am Wasseraustritt des Trinkwassererwärmers (Arbeitsblatt W 551 der Deutschen Vereinigung des Gas- und Wasserfaches e. V. (DVGW)). Durch die Abkühlung in den Zirkulationsleitungen um etwa 10 °C wird von einer durchschnittlichen mittler...mehr

Mit Ausnahme der Betriebskosten für Heizung und Warmwasser sind in der vereinbarten Miete alle übrigen Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV abgegolten. Letztere werden nicht separat durch eine Pauschale oder Vorauszahlung erhoben. Die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser werden jedoch in diesem Fall neben der Miete entweder als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen. P...mehr

Gemäß § 7 Abs. 2 und § 8 Abs. 2 HeizKV zählen zu den üblichen Kosten diejenigen für die Versorgung mit Wärme und Warmwasser durch eine vom Gebäudeeigentümer betriebene Anlage (Eigenbetrieb). Zu den Betriebskosten der Wärmelieferung kommen die Kosten des Entgelts für die Wärme- bzw. Warmwasserlieferung durch den Drittbetreiber hinzu (§ 7 Abs. 4 und § 8 Abs. 4 HeizKV). Der wese...mehr

Es dürfen nur die im Zusammenhang mit dem konkreten Zweck erforderlichen Daten erhoben werden. Vor jeder Datenerhebung ist deshalb ein konkreter Zweck zu ermitteln. Danach bestimmt sich der Umfang der Datenverarbeitung. Auch der zeitliche Zusammenhang ist maßgeblich. Es geht also nicht darum, welche Daten der Vermieter möglicherweise irgendwann einmal benötigt. Vielmehr muss...mehr

Nach § 7 Abs. 3 CO2KostAufG hat der Vermieter ebenfalls die Berechnungsgrundlagen für die Aufteilung des CO2-Preises, die Einordnung des Gebäudes in das Stufensystem des CO2KostAufG, sowie den Anteil des Mieters an den CO2-Kosten in der Abrechnung anzugeben (zur CO2-Kostenaufteilung siehe ausführlich Denk/Westner, Umlagefähige Heiz- und Warmwasserkosten inkl. CO2-Aufteilung,...mehr

Umlagefähig sind die Kosten, die durch den Betrieb eines hauseigenen Brunnens, einer Pumpenanlage oder eines kleinen Wasserwerks entstehen. Hier kann der Vermieter sowohl Stromkosten als auch Wartungskosten ansetzen[1], nicht aber die Reparaturkosten. Ebenfalls umlagefähig sind die Kosten einer Druckerhöhungsanlage, mit deren Hilfe in Hochhäusern der Wasserdruck im Netz des ...mehr

Die Erhebung, Ablage und Weitergabe von Daten ist nur dann zulässig, wenn eine Rechtsgrundlage die Verarbeitung erlaubt. Vor allem folgende Rechtsgrundlagen können gemäß § 6 DSGVO für die Verarbeitung personenbezogener Daten herangezogen werden: Vertragserfüllung, das heißt, wenn die Verarbeitung für die Erfüllung des Vertrags oder zur Durchführung vorvertraglicher Maßnahmen ...mehr

Die Feststellung des Gasverbrauchs hängt vom Ableseturnus des Energieversorgers ab, der entweder monatlich oder zweimonatlich Abschlagszahlungen fordert. Stimmt der in Rechnung gestellte Verbrauchszeitraum des Energielieferers mit dem des Vermieters überein, kann der Rechnungsbetrag in voller Höhe in die Heizkostenabrechnung eingestellt werden. Endet der vom Energielieferer a...mehr

Wird das Warmwasser in einer von der Heizanlage getrennten Anlage erzeugt, sind die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage gemäß § 8 Abs. 1 HeizKV in einen verbrauchsabhängigen und einen verbrauchsunabhängigen Anteil aufzuteilen. Für verbundene Anlagen, die sowohl Wärme als auch Warmwasser produzieren, gilt für die Verteilung der Kosten § 9 HeizKV.[1] W...mehr

Umlagefähig sind die Kosten der Anmietung der Messgeräte. Voraussetzung ist aber, dass die Umlage dieser Kostenposition mit dem Mieter vereinbart wurde. Werden die Erfassungsgeräte nachträglich gemietet, hängt die Umlagefähigkeit dieser Kosten davon ab, ob zuvor ein Mitteilungsverfahren gemäß § 4 Abs. 2 HeizKV durchgeführt wurde und kein wirksamer Widerspruch erfolgt ist.[1]...mehr

Die Trinkwasserverordnung [1] schreibt vor, dass das Warmwasser in einem Mietshaus turnusmäßig, das heißt alle 3 Jahre, auf Legionellen zu untersuchen ist. Untersuchungspflichtig sind Warmwasseraufbereitungsanlagen mit mehr als 400 Liter Speichervolumen oder Warmwasserleitungen mit mehr als 3 Litern Inhalt zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle. Über das Fassung...mehr

Freiflächen wie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind nach § 4 Nr. 4 WoFlV in der Regel mit einem Viertel ihrer Fläche, höchstens jedoch mit der Hälfte ihrer Fläche zu berücksichtigen. Das kann im Hinblick auf die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu Problemen führen, weshalb die Ermittlung der Flächen in diesem Zusammenhang strittig ist. Zum einen werden diese ...mehr

Wartungsarbeiten fallen unter den Begriff der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und der Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft. Die Wartung der Heizanlage erfolgt regelmäßig durch eine Fachfirma auf Grundlage von Wartungsverträgen. Eine umlagefähige Wartung beinhaltet die Einstellung der Feuerungseinrichtungen, die Überprüfung der ze...mehr

Wenn die 2 Anwendungsvoraussetzungen für das Korrekturverfahren nach der VDI-Richtlinie 2077 erfüllt sind, hat der Vermieter keinen Ermessensspielraum.[1] Freiliegende überwiegend ungedämmte Heizungsrohre Voraussetzung für das Korrekturverfahren nach VDI 2077 ist, dass die freiliegenden Heizungsrohre in den Wohnungen überwiegend ungedämmt sind. Mit freiliegend sind die sichtba...mehr

Wie auch bei dem Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV, tritt die Kürzung nicht automatisch kraft Gesetzes ein, sondern der Mieter muss das Kürzungsrecht bzw. bei mehreren Verstößen des Vermieters die Kürzungsrechte geltend machen (die Ausführungen in Kap. 1.4 gelten entsprechend).mehr

Ab dem 1.10.2024 muss über die Kosten der Versorgung eines Gebäudes mit Wärme oder Wärme und Warmwasser unter Verwendung einer Wärmepumpe ebenfalls verbrauchsabhängig abgerechnet werden, nachdem die Ausnahmevorschrift des § 11 HeizKV n. F. entsprechend angepasst wurde. Erfolgt zu diesem Zeitpunkt seitens des Vermieters noch keine Verbrauchserfassung, so gewährt ihm das Gesetz...mehr

Dies kann etwa der Fall sein, wenn der Mieter einen lagerfähigen Brennstoff wie Kohle, Gas oder Heizöl erwirbt und selbst bezahlt. Auch ist denkbar, dass das Gebäude über eine Gaseinzelheizung verfügt, die der Mieter direkt mit dem Versorger betreibt. In diesem Fall findet gerade keine Umlage der CO2-Kosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung statt, nachdem der Mieter einen Br...mehr

2.1 Nicht ortsübliche Programme Hinweis Nicht ortsübliche Programme Jedoch unterfallen auch Empfangsanlagen für nicht ortsübliche Rundfunk- und Fernsehprogramme dem Grundrecht auf Informationsfreiheit (Art. 5 GG), sodass der Vermieter die Zustimmung zur Einrichtung einer Empfangsanlage, die über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinausgeht, nach den Grundsätzen von Tr...mehr

Besteht kein Anspruch des Mieters auf Gestattung der Montage, kann der Vermieter seine Zustimmung verweigern bzw. sogar die Entfernung einer eigenmächtig angebrachten Antenne verlangen und den Mieter auf Beseitigung bzw. Unterlassung verklagen. Den Beseitigungsanspruch kann der Vermieter ausschließlich auf § 541 BGB und nicht auf § 1004 BGB (allgemeiner Beseitigungs- und Unt...mehr

Regelmäßig im Frühjahr und Herbst entbrennt ein Streit um die richtigen Wohnraumtemperaturen. Es gibt aber keine gesetzliche Regelung darüber, wie warm es in einer Wohnung zu sein hat. Die Heizperiode dauert üblicherweise vom 1.10. bis 30.4.[1] Grundsätzlich muss der Gebäudeeigentümer die Heizanlage während der gesamten Heizperiode in ortsüblicher Weise in Betrieb halten.[2] ...mehr

Dagegen wird der Vermieter zur Verweigerung der Erlaubnis berechtigt sein, wenn die Antenne aus technischen oder sonstigen Gründen das Anwesen erheblich verunzieren würde, wobei sich der Vermieter auch nicht auf das Risiko eines Prozesses mit der Denkmalschutzbehörde einlassen muss, wenn diese die Entfernung verlangt.[1] Insofern kann das Begehren eines ausländischen Mieters...mehr