Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Ob der Vermieter oder der Mieter die Mietereinbauten zu bilanzieren hat, richtet sich danach, wer deren wirtschaftlicher Eigentümer ist.[1] Wirtschaftlicher Eigentümer ist derjenige, dem die ausschließliche Gebrauchsbefugnis zusteht. Danach muss der Mieter die Maßnahme aktivieren, wenn der Mietvertrag länger läuft als die Nutzungsdauer der Baumaßnahme ist, der Mieter die Bauma...mehr

Tz. 76 Stand: EL 133 – ET: 08/2023 § 535 BGB definiert den Begriff der Miete wie folgt: "Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der vermieteten Sache während der Mietzeit zu gewähren. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zu entrichten." Die Vertragsdauer ist bürgerlich-rechtlich nicht von Bedeutung; es kann...mehr

Der Vorteil aus der Zinslosigkeit eines dem Vermieters zinslos gewährten Darlehens ist bei diesem im Rahmen der Einkünfte aus VuV zu dem Zeitpunkt als Einnahme anzusetzen, in dem der Vermieter üblicherweise hätte Zinsen zahlen müssen (BFH vom 22.04.1994, IX R 47/89, BFH/NV 1995, 294; BFH vom 23.10.1985, I R 248/81, BStBl II 1986, 178). In gleicher Höhe ist ein Abfluss zu ber...mehr

Hat der Unternehmer (Mieter) mit dem Vermieter keine Anrechnung auf die Miete vereinbart, hängt die steuerliche Behandlung von der Art der Aufwendungen ab. Handelt es sich um Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten, die üblicherweise regelmäßig wiederkehren, handelt es sich um sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand.mehr

Diese kann der Vermieter ab dem VZ 2004 nach § 11 Abs 1 S 3 EStG gleichmäßig auf den Nutzungszeitraum verteilen.mehr

Scheinbestandteile sind Teile oder Anlagen, die der Mieter vorübergehend in ein Gebäude einfügt. Hierbei handelt es sich um selbstständige bewegliche Wirtschaftsgüter, die ebenso wie Betriebsvorrichtungen gesondert abgeschrieben werden. Scheinbestandteile sind nicht nur steuerlich als eigenständiges Wirtschaftsgut zu erfassen, sondern auch zivilrechtlich.[1] Das bedeutet, das...mehr

Rn. 1 Stand: EL 166 – ET: 08/2023 § 11 Abs 2 EStG gilt auch für die Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen, vgl BMF vom 09.11.2016, BStBl I 2016, 1213 Rz 44. Nach Rz 47 (Wohnungseigentümer und Mieter) dieses BMF-Schreibens müssen Aufwendungen entweder in der Jahresabrechnung gesondert aufgeführt sein oder durch Bescheinigung des Verwalt...mehr

Rn. 1 Stand: EL 166 – ET: 08/2023 Der BFH geht im Anschluss an die vom BFH (GrS) in seinem Beschluss vom 25.06.1985, GrS 4/82, (BFH BStBl II 1984, 751) aufgestellten Grundsätze zur beschränkten Rechtsfähigkeit der Gesellschaft davon aus, dass die Gesellschaft den Tatbestand einer Einkunftsart erfüllen und dass sie Einnahmen und Aufwendungen haben kann, BFH vom 15.04.1986, IX ...mehr

Rz. 353 Werkwohnungen bzw. Mitarbeiterwohnungen sind (heute) eher noch die Ausnahme, liegen aber – gerade bei Großunternehmen wie BASF, Bosch, Deutsche Bahn, Siemens, VW oder Audi,- im Trend und kommen aufgrund der Wohnungsknappheit wieder verstärkt in den Blickpunkt. Stichwörter sind "der Chef als Vermieter", "bezahlbarer Wohnraum", "möglichst kurze Distanz zur Arbeitsstell...mehr

Hat der Unternehmer betriebliche Räume gemietet, die er für seine betrieblichen Zwecke uneingeschränkt nutzen kann, zieht er die laufende Miete einschließlich der Nebenkosten als Betriebsausgaben ab. Zusätzliche Aufwendungen, die er als Mieter übernimmt, zieht er ebenfalls als Betriebsausgaben ab. Hierbei kommt es jedoch darauf an, um welche Art von Kosten es sich handelt. Wi...mehr

Rn. 1 Stand: EL 166 – ET: 08/2023 Verlorene oder als Mietvorauszahlung gezahlte Zuschüsse des Mieters zu Baumaßnahmen sind Einnahmen bei Zufluss, sie mindern nicht die HK, grundsätzlich BFH vom 28.10.1980, VIII R 34/76, BStBl II 1981, 161, ein Wahlrecht – Einnahme oder Minderung der HK – besteht im Bereich der Überschussermittlung nicht (so auch BFH vom 22.01.1992, X R 23/89,...mehr

Tz. 80 Stand: EL 133 – ET: 08/2023 Gemischte Verträge enthalten sowohl Leistungselemente der Vermietung und Verpachtung (Grundstücksüberlassung) als auch solche anderer Leistungen. Bei derartigen Verträgen ist zu prüfen, ob es sich um eine einheitliche Leistung oder um mehrere selbständige Leistungen handelt. Fälle dieser Art sind auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes der...mehr

Rz. 42 Die Kündigung unter Abwesenden ist dann zugegangen, wenn sie so in den Machtbereich des Kündigungsempfängers gelangt ist, dass bei Annahme gewöhnlicher Verhältnisse mit der Kenntnisnahme zu rechnen ist (BAG v. 11.11.1992 – 2 AZR 328/92, NJW 1993, 1093 = NZA 1993, 259; BGH v. 7.6.1995, NJW 1995, 2217). Rz. 43 Der Zugang einer schriftlichen Willenserklärung hängt somit v...mehr

Rn. 1 Stand: EL 166 – ET: 08/2023 Der Verlust oder die Beschädigung eines WG kann als Abfluss eines geldwerten Guts ("Gut" iSd § 8 Abs 1 EStG) gewertet werden und zu WK führen. Abfluss im Zeitpunkt des Schadenseintritts; späterer Ersatz des Schadens ist für den Abfluss grundsätzlich unerheblich (BFH vom 13.03.1998, VI R 27/97, BStBl II 1998, 443). Vgl BFH vom 01.12.1992, IX R...mehr

Tz. 85a Stand: EL 133 – ET: 08/2023 Der EuGH hatte sich auf Vorlage durch den Bundesfinanzhof mit der Frage zu befassen, ob das Aufteilungsgebot in § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG (Anhang 5), wonach die Vermietung und die Verpachtung von Maschinen und sonstigen Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen), auch wenn sie wesentliche Bestandteile ...mehr

Tz. 88 Stand: EL 133 – ET: 08/2023 Erfolgt die Vermietung der Sportstätten einschließlich Betriebsvorrichtungen auf kurze Dauer an Nichtmitglieder, tritt der Verein in größerem Umfang in Wettbewerb zu nichtbegünstigten Vermietern von Sportstätten, als es bei der Erfüllung seiner steuerbegünstigten Zwecke unvermeidbar ist (s. § 65 Nr. 3 AO, Anhang 1b). Die Entgelte sind im ste...mehr

Rz. 1067 Bei der Gestaltung bzw. Prüfung der Zulässigkeit eines Freien-Mitarbeiter-Vertrages sind stets die Besonderheiten der jeweiligen Berufsgruppe zu berücksichtigen. I.R.d. Gesamtwürdigung kommt nach der Rspr. des BAG v. BSG und BFH der Eigenart der jeweiligen Tätigkeit erhebliches Gewicht zu, da es keine abstrakten für alle Arbeitnehmer geltenden Kriterien gibt (vgl. u...mehr

Rz. 205 Die verdeckte Gewinnausschüttung besteht aus einer Vermögensminderung bzw. verhinderten Vermögensmehrung, die zu einer Minderung der Einkünfte (des Einkommens) auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage, aber in schuldrechtlicher Form, führt.[1] Der Vorgang, der als verdeckte Gewinnausschüttung zu qualifizieren ist, stellt also wirtschaftlich etwas anderes dar, als er se...mehr

Literatur: Gebel/Merz, DStZ 2011, 145; Kohlhaas, BB 2017, 474; Renner, DStZ 2017, 458; Behrenz, IStR 2022, 865. Wird ein Haus oder eine Wohnung, deren Eigentümer die Kapitalgesellschaft ist, ohne oder zu einem zu geringen Mietzins einem Gesellschafter überlassen, liegt in der nicht vereinbarten Miete eine verhinderte Vermögensmehrung und damit eine verdeckte Gewinnausschüttun...mehr

Nach der gesetzlichen Regelung des § 9 Abs. 2 UStG muss der Unternehmer die Räume ausschließlich für Umsätze verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Die Finanzverwaltung hat allerdings im Rahmen einer Vereinfachungsregelung [1] festgelegt, dass der Mieter auch in geringfügigem Umfang (bis maximal 5 %) die Räume für Umsätze verwenden kann, die den Vorsteuerabzug ...mehr

Der leistende Unternehmer ist grundsätzlich verpflichtet, die notwendigen Voraussetzungen für den Verzicht auf die Steuerbefreiung nachzuweisen. Dieser Nachweis ist an keine bestimmte Form gebunden. Ständig wiederholte Bestätigungen des Mieters sind nicht erforderlich, die Finanzverwaltung[1] geht jedoch davon aus, dass in Einzelfällen eine jährliche Bestätigung des Mieters ...mehr

Eine Option zur Steuerpflicht kann in bestimmten Fällen einen Gestaltungsmissbrauch i. S. d. § 42 AO darstellen, der zur Nichtanerkennung der Option führt. Insbesondere bei gewerblichen Zwischenvermietungsmodellen für die "Altgebäude", bei denen mit dem Bau vor dem 1.6.1984 begonnen wurde und die auch vor dem 1.4.1985 fertiggestellt worden waren, kann ein Gestaltungsmissbrau...mehr

Vermietet der Unternehmer an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen Gebäude oder Gebäudeteile nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei oder führt er andere steuerbefreite Grundstücksumsätze an diese Abnehmer aus, müssen für einen zulässigen Verzicht auf die Steuerbefreiung immer die weiteren Voraussetzungen nach § 9 Abs. 2 UStG geprüft werden. Die Einschränkung bei der Optio...mehr

Wurde mit dem Bau eines Gebäudes ab dem 11.11.1993 begonnen oder das Gebäude erst ab dem 1.1.1998 fertiggestellt, kann eine Option bei der Nutzungsüberlassung von Grundstücken nur nach der einschränkenden Vorschrift des § 9 Abs. 2 UStG in der aktuellen Fassung erfolgen. Eine Option auf die Steuerpflicht ist nur dann möglich, wenn der Mieter bezüglich der ihm gegenüber ausgef...mehr

Rz. 2 Zur Form der Kündigung, Zugang und dgl. wird zunächst auf die Erläuterungen zu § 542 Bezug genommen. Die notwendig von allen Vermietern oder Mietern gemeinsam getragene Kündigungserklärung muss der Schriftform genügen. Der Begriff ist in § 126 Abs. 1 legal definiert, danach muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell b...mehr

Rz. 1 Die mit dem Mietrechtsreformgesetz vom 19.6.2001 (BGBl I 2001, 1149; Entwurf s. BT-Drs 14/4553, https://dip.bundestag.de/; Übergangsvorschriften s. Art. 229 § 3 EGBGB) eingeführte Vorschrift über Form und Inhalt der Kündigung entspricht weitgehend dem früheren § 564a. Sie beansprucht Geltung für sämtliche Wohnraummietverhältnisse i. S. v. §§ 549 Abs. 1, Abs. 2 sowie Abs...mehr

Überblick Bei steuerfreien Vermietungsumsätzen oder anderer Überlassung von Grundstücksteilen kann der Vermieter auf die Steuerbefreiung verzichten, wenn er die Leistung an einen Unternehmer für dessen Unternehmen ausführt. Der Gesetzgeber hat in zwei Schritten Mitte der achtziger Jahre und Mitte der neunziger Jahre die Möglichkeiten bei der Option in diesen Fällen durch wei...mehr

Wird das Objekt in der Endnutzung zu Mietwohnzwecken genutzt, kann der leistende Unternehmer dann nicht zur Steuerpflicht optieren, wenn mit dem Bau ab dem 1.6.1984 begonnen oder wenn das Objekt ab dem 1.4.1985 fertiggestellt wurde. Auch in diesen Fällen ist nicht entscheidend, wann der Mietvertrag abgeschlossen wurde, wann die Vermietung durchgeführt wird oder wann der leis...mehr

Eine Nebenleistung liegt vor, wenn ein Unternehmer in der Folge der vereinbarten Hauptleistung auch Leistungen erbringt, an denen der Leistungsempfänger kein eigenständiges Interesse hat. Eine solche unselbstständige Nebenleistung ist dann gegeben, wenn sie im Vergleich zur Hauptleistung nebensächlich ist, mit ihr eng zusammenhängt und üblicherweise in ihrem Gefolge vorkommt...mehr

Nebenleistungen, die das Schicksal der Hauptleistung teilen, liegen in der Praxis insbesondere in folgenden Fällen vor: Transportkosten und Transportversicherung im Zusammenhang mit ausgeführten Lieferungen, Nebenkosten im Zusammenhang mit der Vermietung von Grundstücken – hier ist insbesondere darauf zu achten, dass bei steuerpflichtiger Vermietung alle Nebenleistungen (unabh...mehr

Für den leistenden Unternehmer stellt sich bei den Objekten, bei denen der Bau vor dem 11.11.1993 begann und die auch vor dem 1.1.1998 fertiggestellt wurden, die Frage, ob eine Option bei der Vermietung sinnvoll ist. Dabei müssen jeweils die Besonderheiten des Einzelfalls beachtet werden, es lassen sich jedoch folgende allgemeine Grundsätze feststellen: Prüfung der Vorteilhaf...mehr

In Städten und Gemeinden, die die Bundesländer per Rechtsverordnung der Geltung der Mietpreisbremse unterstellt haben, ist die zulässige Miethöhe bei neu abgeschlossenen Mietverträgen beschränkt. Um Mietern die Rückforderung überhöhter Miete zu erleichtern, sieht § 556g Abs. 3 BGB einen Auskunftsanspruch vor. Demnach muss der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Auskunft über ...mehr

Die Urteile des BGH beziehen sich auf den Auskunftsanspruch aus § 556g Abs. 3 BGB, der während des Mietverhältnisses besteht und nur auf Verlangen des Mieters zu erfüllen ist. Seit 1.1.2019 besteht gemäß § 556g Abs. 1a BGB ein weiterer Auskunftsanspruch, den der Vermieter unaufgefordert und bereits vor Abschluss des Mietvertrags erfüllen muss. Demnach muss ein Vermieter, der ...mehr

Der BGH folgt im Kern der 63. Zivilkammer, beurteilt den Beginn der Verjährung allerdings anders als diese. Der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB verjährt selbstständig und unabhängig von dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren (§ 195 BGB). Die Verjährungsfrist beginnt dabei nicht mit der Entst...mehr

Rz. 181 Zu den nach § 4 Abs. 1 Nr. 12a UStG steuerfreien Leistungen der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken gehören auch die damit in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang stehenden üblichen Nebenleistungen.[1] Bei der steuerpflichtigen Grundstücksvermietung[2], z. B. von Bürogebäuden, ist die Abgrenzung der unselbstständigen Nebenleistungen zur Vermietung gege...mehr

Rz. 154 Ob eine einheitliche Leistung vorliegt, muss jeweils im Einzelfall geprüft werden, diese Entscheidung obliegt den nationalen Gerichten, die alle dazu notwendigen Tatsachenbeurteilungen vornehmen müssen.[1] Der EuGH hat den nationalen Gerichten alle Hinweise zur Auslegung des Unionsrechts zu geben, die für die Entscheidung von Nutzen sein können.[2] Dabei hatte schon ...mehr

Rz. 77 Es muss zur Anwendbarkeit des § 9 UStG an einen anderen Unternehmer geleistet werden. Das BVerfG hat in seinem Beschluss v. 11.6.1985[1] entschieden, dass die Auffassung des BFH, wonach die Beschränkung des Optionsrechts in § 9 UStG auf Umsätze an andere Unternehmer keinen Grundrechtsverstoß beinhalte, nicht zu beanstanden ist. Rz. 77a Die Unternehmereigenschaft des Le...mehr

Rz. 133 Die vom Gesetzgeber von Anfang an in § 9 UStG vorgesehene Möglichkeit, gem. § 4 Nr. 12 UStG steuerfreie Vermietungsleistungen und ähnliche Umsätze als steuerpflichtig zu behandeln, hat wohl die größte praktische Bedeutung bei der Anwendung des § 9 UStG. Ob sich wirtschaftlich die Behandlung von gem. § 4 Nr. 12 UStG steuerfreien Umsätzen als steuerpflichtig lohnt, mus...mehr

Bei Abwesenden ist die Kündigung zugegangen, wenn sie in seinen Machtbereich – z. B. Briefkasten, Wohnung, Geschäftsräume, Postschließfach – gelangt und er unter gewöhnlichen Umständen von ihrem Inhalt Kenntnis nehmen kann. Praxis-Beispiel Der Arbeitgeber lässt durch Boten das Kündigungsschreiben überbringen. Der Bote wirft um 17 Uhr das Schreiben in den Briefkasten. Das Schr...mehr

Rz. 220 Die systematischen Grundsätze beim Schadensersatz sind eigentlich denkbar einfach: Liegt ein Schadensersatz vor, ist mangels Leistungsaustausch ein der USt unterliegender Vorgang nicht vorhanden, es entsteht keine USt. Wenn aber zwischen dem Leistenden und dem Leistungsempfänger ein Rechtsverhältnis besteht, in dessen Rahmen gegenseitig Leistungen ausgetauscht werden...mehr

Rz. 165 Absatzförderung in der Automobilindustrie: Zur Absatzförderung in der Automobilindustrie werden häufig verbilligte Darlehen ausgegeben. Die darlehensgebenden Autobanken gehören regelmäßig zu dem Automobilkonzern und gewähren sowohl dem Autokäufer als auch dem Autohändler verbilligte Darlehen. Nach Auffassung der Finanzverwaltung[1] sind die Fälle zu unterscheiden, in...mehr

Rz. 60 Jeder in § 9 UStG bezeichnete steuerfreie Umsatz kann als steuerpflichtig behandelt werden. Dies bedeutet, dass der Unternehmer gleichartige Umsätze, welche unter eine in § 9 UStG angeführte Steuerbefreiung fallen, unterschiedlich behandeln kann. Abschn. 9.1 Abs. 1 S. 2 UStAE formuliert dies – ebenso wie davor die UStR – wie folgt: "Der Unternehmer hat bei diesen Steue...mehr

Rz. 165 Mit der Neufassung des § 9 Abs. 2 UStG durch das StMBG zum 1.1.1994 (Rz. 14) lebt die a. F. des § 9 Abs. 2 UStG zwar noch indirekt über die in Rz. 157ff. dargestellte Übergangsregelung in § 27 Abs. 2 Nr. 1 und 2 UStG weiter fort; sie ist aber zugleich von dem neuen Wortlaut des § 9 Abs. 1 UStG mitumfasst, denn ab dem 1.1.1994 ist danach der Verzicht auf die Steuerbef...mehr

Rz. 433 Ein in der Gliederung eines Unternehmens gesondert geführter Betrieb liegt vor, wenn er wirtschaftlich selbstständig ist und als solcher vom Erwerber eigenständig fortgeführt werden kann. Früher ging die Finanzverwaltung davon aus, dass der veräußerte Teil des Unternehmens einen für sich lebensfähigen Organismus gebildet hat, der unabhängig von den anderen Geschäften...mehr

Rz. 160 Ist nach den vorstehenden Grundsätzen festgestellt worden, dass es sich nicht um eine einheitliche Leistung, sondern um mehrere, wirtschaftlich trennbare Leistungen handelt, muss geprüft werden, ob einzelne Leistungen Nebenleistungen zu einer als Hauptleistung zu qualifizierenden Leistung darstellen. Nebenleistungen teilen grundsätzlich das umsatzsteuerrechtliche Sch...mehr

Rz. 21 § 9 UStG formuliert, dass der Unternehmer die aufgeführten steuerfreien Umsätze als steuerpflichtig behandeln kann. Dass nur Unternehmer von der Vorschrift betroffen sein können, versteht sich eigentlich von selbst, denn nur Unternehmer können steuerfreie oder steuerpflichtige Umsätze erbringen. Maßgebender Unternehmerbegriff ist damit der des § 2 UStG; zu den Einzelh...mehr

Rz. 407 Der Verkäufer muss bei der Veräußerung des Unternehmens oder des in der Gliederung des Unternehmens gesondert geführten Betriebs Unternehmer sein. Der Unternehmer kann auch nach der Übertragung des (Teil)Betriebs weiterhin unternehmerisch tätig sein (z. B. bei Übertragung eines gesondert geführten Betriebs und Fortführung des restlichen Betriebs); die Geschäftsveräuß...mehr

Rz. 442 Die Übertragung des Unternehmens oder des in der Gliederung des Unternehmens gesondert geführten Betriebs muss an einen Unternehmer für dessen Unternehmen erfolgen. Die Unternehmereigenschaft bestimmt sich dabei nach den allgemeinen Grundsätzen des § 2 UStG; nicht von Bedeutung ist, ob der Erwerber ein Einzelunternehmen, eine Personengemeinschaft oder eine juristisch...mehr

Rz. 194 Allein der leistende Unternehmer hat die Entscheidung zu treffen, ob er einen der in § 9 UStG erwähnten steuerfreien Umsatz als steuerpflichtig behandeln will. Er wird dabei die wirtschaftlichen Vor- und Nachteile abwägen, die sich aus der Anwendung des § 9 UStG ergeben. Seine Leistungsempfänger können von ihm nicht verlangen, dass er § 9 UStG anwendet oder nicht (me...mehr

Rz. 84 Abgeordnetenbezüge: Bezüge eines Parlamentsabgeordneten unterliegen nicht der USt, da die Abgeordneten keine Leistung im wirtschaftlichen Sinne ausführen.[1] Rz. 85 Abgabe verzehrgeeigneter Lebensmittel an karitative Einrichtungen: Geben Unternehmer unentgeltlich Lebensmittel kurz vor Ablauf des Mindesthaltbarkeitsdatums oder bei Frischware kurz vor Ablauf der Verkaufs...mehr