Vermietung

Der Vermieterbrief mit den Vermieterthemen November 2021 unter anderem mit dem Thema "Heizkostenverordnung 2021 ist vertagt"

Die Option zur Umsatzsteuer kann bei Vermietung selbst dann ausgeübt werden, wenn beabsichtigt wird, das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt teilweise zur Ausführung steuerfreier Umsätze zu verwenden. Dies gilt nach einer Entscheidung des FG Münster zumindest in solchen Fällen, in denen das Grundstück tatsächlich noch zur Ausübung steuerpflichtiger Umsätze verwendet wird.

"Kaufen und mieten wir Wohnungen bald bei Amazon?" Diese Frage wirft eine Veranstaltung auf der Expo Real auf – nicht ohne Grund: Tatsächlich investieren Tech-Konzerne in den USA bereits Milliarden von Dollar in leistbaren Wohnraum. Ob es wohl ähnliche Pläne für Deutschland gibt?

Erfasst die Steuerpflicht der Vermietung von auf Dauer eingebauten Vorrichtungen und Maschinen nach Art. 135 Abs. 2 Buchst. c MwStSystRL nur die isolierte (eigenständige) Vermietung oder auch die Vermietung (Verpachtung) als Nebenleistung im Rahmen einer nach Art. 135 Abs. 1 Buchst. l MwStSystRL steuerfreien Gebäudeverpachtung?

Der EuGH hat entschieden, dass eine in einem Mitgliedstaat vermietete Immobilie keine feste Niederlassung i. S. d. Art. 43 MwStSystRL sowie der Art. 44 und 45 MwStSystRL darstellt, wenn der Eigentümer der Immobilie nicht über eigenes Personal für die Leistungsbewirkung im Zusammenhang mit der Vermietung verfügt.

Es fehlt in Europa an adäquaten Büros – das ist laut JLL ein Grund, dass sich die Spitzenmieten zwar von der Krise erholen, aber noch zäh. Trotzdem erwartet der Großmakler in den meisten Metropolen eine stabile Entwicklung für 2021. In Deutschland hat Berlin das größte Potenzial für Mietsteigerungen.

Der Onlinehandel boomt, die Lager werden knapp: Vier Millionen Quadratmeter zusätzliche Distributionsflächen müssten bis 2025 gebaut werden, damit es reicht, rechnet CBRE vor. Andere Studien zeigen: Projektentwickler sind längst auf den Zug aufgesprungen, es wird auch spekulativ gebaut.

Die jeweils kurzfristige Vermietung einer kommunalen Mehrzweckhalle mit öffentlichem Parkplatz durch eine Gemeinde ist umsatzsteuerfrei. Wird auf die Steuerbefreiung teilweise verzichtet, ist ein Vorsteuerabzug teilweise möglich. So hat das FG Baden-Württemberg entschieden.

In einem Musterverfahren hat das Verwaltungsgericht Berlin gegen Airbnb entschieden: Der Betreiber der Buchungsplattform für Privatunterkünfte muss Vermieterdaten an die Behörden übermitteln, wenn ein Verdacht auf eine Zweckentfremdung der Wohnung besteht. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

Das FG Münster hat entschieden, dass durch den Vermieter an den Mieter erbrachte Energielieferungen nicht als Nebenleistungen zur steuerfreien Wohnungsvermietung anzusehen sind. Es handelt sich um steuerpflichtige Hauptleistungen.

Das Niedersächsische FG hat entschieden, dass Strom, den der Vermieter über eine Photovoltaikanlage erzeugt und an die Mieter liefert, umsatzsteuerlich nicht als Nebenleistung der Vermietung anzusehen ist.

Wenn die Finanzämter bei Mietverhältnissen unter Verwandten den Ansatz der Werbungskosten bestimmen, ist für die Ermittlung der ortsüblichen Miete grundsätzlich der Mietspiegel maßgeblich. Nur in Ausnahmefällen können die Finanzämter auch den Mietpreis einer Vergleichswohnung nutzen.

Das FG Düsseldorf musste entscheiden, wie die Vermietung eines Hausboots steuerlich zu behandeln ist. Dabei stellte es u.a. fest, dass die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer eines festverankerten Hausboots 30 Jahre beträgt.

Eigentümer können Erhaltungsaufwand für ihr vermietetes Objekt auf 2 bis 5 Jahre verteilen. Sterben sie innerhalb des gewählten Verteilungszeitraumes, müssen die Erben den verbliebenen Teil der Kosten in der letzten Steuererklärung für den Erblasser komplett als Werbungskosten ansetzen.

Das Hamburger Unternehmen moovin steigert die Anzahl an regionalen Mitarbeitern und verfügt über rund 120 Wohnungsberater und Fotografen – Tendenz steigend. Samt innovativer Software will der hybride Makler neue Standards in der modernen Wohnraumvermietung setzen.

Kommunikation spielt in jeder Geschäftsbeziehung eine zentrale Rolle. Der Vermietungsprozess stellt hier keine Ausnahme dar. Im Gegenteil: Für viele ist die Wohnung ein wichtiger Lebensmittelpunkt - die Suche danach meist aufreibend und zeitintensiv.

Im Schnitt benötigt ein einziger Mieterwechsel-Prozess 17 Arbeitsstunden. Überwiegend manuelle Prozesse machen aus Immobilienexperten Sachbearbeiter und ersticken das Dienstleistungs- und Wirtschaftlichkeitspotenzial der Branche.

Nutzt ein Vermieter zur Finanzierung eines gemischt genutzten Mehrfamilienhauses sowohl Eigen- als auch Fremdmittel, die er vor der Kaufpreiszahlung auf einem Girokonto zusammenführt, so führt diese Vermischung der Geldmittel nach einem Urteil des FG Baden-Württemberg dazu, dass die Schuldzinsen nur anteilig abgezogen werden können.

Der VermieterBrief Januar 2021 unter anderem mit dem Thema "Gewerbemieter dürfen jetzt ihre Miete kürzen“

Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Aber Werbungskosten wie Instandhaltung oder Verwaltung können vorher abgezogen werden – unter Umständen voll. Der volle Ansatz gilt künftig bereits dann, wenn die Miete bis zu 50 Prozent unter Mietspiegel liegt. Gut für sozial denkende Vermieter.

Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % (ab 2021 50 %) der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufzuteilen.

Der VermieterBrief Dezember 2020 unter anderem mit dem Thema "Homeoffice - Worauf Sie als Vermieter achten sollten“

Wie Mieter ihre Vermieter wahrnehmen, was sie erwarten und warum es für Vermieter wichtig ist, sich Mühe zu geben, erzählt Katrin Trunec im aktuellen L’Immo-Podcast. Sie ist maßgeblich am "Servicemonitor Wohnen" von Analyse & Konzepte immo.consult beteiligt.

Bei der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken handelt es sich grundsätzlich um steuerfreie Umsätze. Fraglich ist, ob und unter welchen Voraussetzungen die Steuerbefreiung bei der Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen gilt.

Der VermieterBrief November 2020 unter anderem mit dem Thema "Mieterhöhung“

Die (jeweils kurzfristige) Vermietung einer Wohnung im Inland begründet keine Ansässigkeit im Inland, die zur Inanspruchnahme der Kleinunternehmerregelung berechtigen würde.

Mieter müssen beim Einzug in eine neue Wohnung entsprechend dem abgeschlossenen Mietvertrag häufig eine Mietkaution an den Vermieter zahlen. Dabei stellt sich die Frage, ob die Mietkaution steuerlich vom Vermieter bei Zufluss als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung angesetzt werden muss.

Wollen Vermieter einer Ferienwohnung entstandene Verluste steuerlich geltend machen, muss bei ihnen eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegen. Maßgeblich als Nachweis dafür sind die individuellen Vermietungszeiten im Vergleich zur Auslastung vor Ort.

Eine Sondereinheit der Steuerfahndung der Finanzbehörde Hamburg hat für die deutsche Steuerverwaltung in einem mehrere Jahre andauernden Verfahren erreicht, dass Daten von Airbnb-Vermietern zu steuerlichen Kontrollzwecken übermittelt werden. 

Die entgeltliche Überlassung von Bootsliegeplätzen ist nicht steuersatzermäßigt.

Bei Aufwendungen zur Renovierung eines an den Arbeitgeber vermieteten Home-Office besteht der für den Vorsteuerabzug erforderliche direkte und unmittelbare Zusammenhang mit den Vermietungsumsätzen nur, soweit das Home-Office beruflich genutzt wird. Bei einer Bürotätigkeit kann sich die berufliche Nutzung auch auf einen Sanitärraum erstrecken, nicht jedoch auf ein mit Dusche und Badewanne ausgestattetes Badezimmer.

Verzeichnet ein Vermieter negative Einkünfte aus einem Haus, kann er die entstandenen Verluste feststellen lassen und in die Folgejahre übertragen. Allerdings kann nur er selbst mit diesem Betrag künftige Gewinne mindern. Ein Übertrag auf die Erben ist ausgeschlossen.

Die Vermietungsumsätze, die ein Unternehmer an einen anderen Unternehmer mit steuerpflichtigen Ausgangsumsätzen tätigt, sind bei einer wirksamen Option steuerpflichtig zu behandeln. Es stellt sich die Frage, ob die Option wirksam ist, wenn in den Folgejahren durch die Änderung von Verhältnissen eine Vorsteuerkorrektur nach § 15a UStG erfolgen muss.

Liegt der vereinbarte Mietzins bei Immobilien ober- oder unterhalb der im Mietspiegel angegebenen Preisspanne, ist die Miete nicht mehr als üblich anzusehen. Bei der Ermittlung des Rohertrags zur Berechnung der Erbschaftsteuer ist in diesem Fall von der üblichen Miete auszugehen.

Beträgt der Mietzins für eine Wohnung weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, erfolgt eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Hierbei stellt sich die Frage, ob die ortsübliche Marktmiete vorrangig anhand eines vorhandenen Mietspiegels zu ermitteln ist oder ob beispielsweise auch vorhandene Fremdmieten im selben Haus herangezogen werden dürfen.

Größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, können auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig verteilt werden. Doch was gilt in diesem Fall, wenn der Steuerpflichtige innerhalb des Verteilungszeitraums stirbt?

Erfahren Sie, wie Sie rechtssicher digitale Mietverträge schließen können. Damit können Sie auch ohne persönliche Termine Ihre Vermietungsprozesse aufrecht erhalten und gleichzeitig Zeit sparen.

Das FinMin Hamburg stellt in einer aktuellen Fachinformation die höchstrichterliche Rechtsprechung dar, die in 2019 zur Abziehbarkeit von Schuldzinsen bei Umschuldung eines Fremdwährungsdarlehens ergangen ist.

Die gewerbesteuerliche erweiterte Kürzung kann trotz einer Ersatzzahlung des Mieters für die vorzeitige Vertragsbeendigung gewährt werden. Nur eine Betriebsvorrichtung eines ausgeübten Betriebs steht der Kürzung entgegen.

Das FG Düsseldorf entschied zur Berücksichtigung von Verlusten aus der Vermietung eines Blockheizkraftwerks.

Manuelle Prozesse in der Vermietung - jeder Immobilienverwalter oder Vermieter kennt sie: Unzählige Papierberge, haufenweise Telefonate und Massenbesichtigungen sind nicht nur anstrengend, sie nehmen auch wertvolle Ressourcen in Anspruch. Es wird Zeit den Vermietungsprozess zu revolutionieren!

Viele Wohnungsunternehmen haben die Vorteile digitaler Hilfsmittel im Vermietungsablauf erkannt und digitalisieren bereits erfolgreich Teile der Vermietung. Doch bislang hört der digitale Prozess meist dort auf, wo Mieterfragebögen und die Schufa-Bonitätsprüfung ins Spiel kommen. Das muss jedoch nicht sein.

Unterschreitet die Miete bestimmte Grenzen, führt dies zur Aufteilung des Vertrags in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Dabei ist zwischen einer Wohnungsvermietung und der Vermietung von Gewerbeflächen zu unterscheiden.

Ausgenommen von der 10-jährigen Spekulationsfrist bei der Veräußerung von Grundstücken sind u.a. Wirtschaftsgüter, die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Es stellt sich die Frage, ob diese Voraussetzung auch erfüllt ist, wenn nach einer langjährigen ununterbrochenen Eigennutzung, eine Eigentumswohnung vor dem Verkauf kurzzeitig vermietet wird.

Scheidet ein Gesellschafter aus einer Personengesellschaft durch Tod aus, ohne dass seine Erben in seine Gesellschafterstellung nachrücken, stellt sich die Frage, ob Wirtschaftsgüter, die der verstorbene Gesellschafter der Gesellschaft miet- oder pachtweise überlassen hat, ihre Eigenschaft als Sonderbetriebsvermögen verlieren.

Das FG Münster hat entschieden, dass die Vermietung von Zimmern an Prostituierte umsatzsteuerpflichtig ist, wenn der Vermieter zusätzliche Leistungen an die Mieterinnen erbringt.

Ob eine Vermietungstätigkeit einen Totalüberschuss erwarten lässt, hängt von einer Prognose über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung, die in dieser Zeitspanne erzielbaren Erträge und anfallenden Werbungskosten ab. Doch was gilt, wenn sich der Steuerpflichtige entschließt, nach einer vorangegangenen Vermietungstätigkeit eine andere Form der Vermietung aufzunehmen?

Die Vermietung von Arbeitszimmern und einer als Homeoffice genutzten Wohnung an den Arbeitgeber kann steuerliche Überraschungen mit sich bringen. Welche Folgen bringt die Anerkennung des Mietverhältnisses genau mit sich? Die Finanzverwaltung hat dazu aktuell Stellung genommen.

Das FG Münster hat entschieden, dass Entgelte, die Privatpersonen für die Nutzung einer Trauerhalle sowie von Abschiedsräumen und gekühlten Leichenzellen zahlen, umsatzsteuerfrei sind.

Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veräußerung eines Hauses, das nicht der Einkünfteerzielung gedient hat, sind durch die Zuordnung des größten Teils des daraus erzielten Veräußerungserlöses zum Erwerb einer zu vermietenden Eigentumswohnung, (anteilig) als sofort abzugsfähige Finanzierungskosten dieser neuen Immobilie zu qualifizieren.