Vermietung

Ausgenommen von der 10-jährigen Spekulationsfrist bei der Veräußerung von Grundstücken sind u.a. Wirtschaftsgüter, die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Es stellt sich die Frage, ob diese Voraussetzung auch erfüllt ist, wenn nach einer langjährigen ununterbrochenen Eigennutzung, eine Eigentumswohnung vor dem Verkauf kurzzeitig vermietet wird.

Scheidet ein Gesellschafter aus einer Personengesellschaft durch Tod aus, ohne dass seine Erben in seine Gesellschafterstellung nachrücken, stellt sich die Frage, ob Wirtschaftsgüter, die der verstorbene Gesellschafter der Gesellschaft miet- oder pachtweise überlassen hat, ihre Eigenschaft als Sonderbetriebsvermögen verlieren.

Das FG Münster hat entschieden, dass die Vermietung von Zimmern an Prostituierte umsatzsteuerpflichtig ist, wenn der Vermieter zusätzliche Leistungen an die Mieterinnen erbringt.

Ob eine Vermietungstätigkeit einen Totalüberschuss erwarten lässt, hängt von einer Prognose über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung, die in dieser Zeitspanne erzielbaren Erträge und anfallenden Werbungskosten ab. Doch was gilt, wenn sich der Steuerpflichtige entschließt, nach einer vorangegangenen Vermietungstätigkeit eine andere Form der Vermietung aufzunehmen?

Die Vermietung von Arbeitszimmern und einer als Homeoffice genutzten Wohnung an den Arbeitgeber kann steuerliche Überraschungen mit sich bringen. Welche Folgen bringt die Anerkennung des Mietverhältnisses genau mit sich? Die Finanzverwaltung hat dazu aktuell Stellung genommen.

Das FG Münster hat entschieden, dass Entgelte, die Privatpersonen für die Nutzung einer Trauerhalle sowie von Abschiedsräumen und gekühlten Leichenzellen zahlen, umsatzsteuerfrei sind.

Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veräußerung eines Hauses, das nicht der Einkünfteerzielung gedient hat, sind durch die Zuordnung des größten Teils des daraus erzielten Veräußerungserlöses zum Erwerb einer zu vermietenden Eigentumswohnung, (anteilig) als sofort abzugsfähige Finanzierungskosten dieser neuen Immobilie zu qualifizieren.

Umfasst die Steuersatzermäßigung für die Vermietung von Campingplätzen und Plätzen für das Abstellen von Wohnwagen auch die Vermietung von Bootsliegeplätzen?

Bei einer Gewerbeimmobilie in Form eines verpachteten Hotelkomplexes ist die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Prognose über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung von grundsätzlich 30 Jahren festzustellen. Der Prognosezeitraum beginnt regelmäßig mit der Anschaffung, auch wenn ein späterer Umbau mit anschließender Neuverpachtung erfolgt.  

Das FG Schleswig-Holstein hat entschieden, dass der Vorsteuerabzug aus Eingangsrechnungen für die Errichtung einer Heizungsanlage ausscheidet, soweit die in der Heizungsanlage produzierte Wärme an Personen geliefert wird, welche diese Wärme im Zusammenhang mit umsatzsteuerfreien Vermietungsleistungen des Heizungsinhabers beziehen.

Bei der Vermietung einer als Homeoffice genutzten Wohnung an den Arbeitgeber ist nicht typisiert, sondern im Einzelfall festzustellen, ob ein Einnahmenüberschuss beabsichtigt ist (entgegen BMF v. 13.12.2005, BStBl I 2006 S. 4).

Die wirksame Berichtigung eines Steuerbetrags nach § 14c Abs. 1 Satz 2, § 17 Abs. 1 UStG erfordert grundsätzlich, dass der Unternehmer die vereinnahmte USt an den Leistungsempfänger zurückgezahlt hat.

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete bestimmt sich der Zuschlag für die Möblierung nach einem ortsüblichen Mietspiegel oder nach am Markt realisierbaren Zuschlägen und nicht nach der AfA für die Möbel oder einem prozentualen Mietrenditeaufschlag.

Fraglich ist, ob ein Gestaltungsmissbrauch vorliegt, wenn der auswärts tätige Ehemann den Mietzins, den er für die an seinem Arbeitsort liegende Eigentumswohnung an seine Ehefrau bezahlt, als Werbungskosten im Rahmen der doppelten Haushaltsführung absetzen kann und bei der Ehefrau ein Werbungskostenüberschuss zu berücksichtigen ist.

Die Überlassung von Sportanlagen ist nicht gemäß § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG steuerfrei. Die Vermietung einer Sporthalle kann zwar steuerfrei erfolgen. Dabei kommt es aber insbesondere auf die Vertragslaufzeit als geeignetes Abgrenzungskriterium an.

Werden mit einem Grundstück auch Betriebsvorrichtungen vermietet, entfällt die erweiterte Kürzung, außer unter engen Voraussetzungen der notwendigen Mitvermietung und der Geringfügigkeit.

Fahrten, die ausschließlich mit der Vermietung einer Immobilie zusammenhängen, stellen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar. Fraglich ist, in welcher Höhe Fahrten mit dem eigenen PKW zwischen der Wohnung und dem Belegenheitsort der Immobilie absetzbar sind.

Eine Verklammerung von Ankauf, Vermietung und Verkauf zu einer die Vermögensverwaltung überschreitenden gewerblichen Tätigkeit kann auch vorliegen, wenn die (beweglichen oder unbeweglichen) Wirtschaftsgüter nach Ablauf der Spekulationsfrist veräußert werden.

Das Mieterstromgesetz hat bereits im Juli 2017 das Gesetzgebungsverfahren durchlaufen und ist am 25.7.2017 in Kraft getreten. Nun liegt für die darin beschlossenen Maßnahmen auch die Genehmigung der EU-Kommission vor.

Die steuerliche Anerkennung von Mietverträgen unter nahe stehenden Personen setzt u. a. voraus, dass die Verträge zivilrechtlich wirksam vereinbart worden sind und sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht.

Eine Gemeinde, die eine Sporthalle (auch) Vereinen nicht kostendeckend überlässt, ist zum anteiligen Vorsteuerabzug aus den Herstellungskosten berechtigt.

Nach Auffassung der Finanzverwaltung sind haushaltsnahe Dienstleistungen bei Wohnungseigentümergemeinschaften und Mietern grundsätzlich anhand der geleisteten Vorauszahlungen im Jahr der Vorauszahlungen zu berücksichtigen, Handwerkerleistungen dagegen erst im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung.

Negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, welches in einem Drittstaat belegen ist, dürfen nur mit positiven Einkünften der gleichen Einkunftsart und aus demselben Land verrechnet werden. 

Es stellt sich die Frage, ob ein Anspruch auf Kindergeld besteht, wenn die eigene inländische Wohnung über 6 Monate vermietet wird.

Die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich einer Eigentumswohnung kann fehlen, auch wenn der Eigentümer wegen fehlender Mitwirkung der Miteigentümer eine beabsichtigte Sanierung tatsächlich nicht durchführen kann.

Einkünfte aus der Vermietung eines häuslichen Arbeitszimmers an den Auftraggeber eines Gewerbetreibenden sind Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Jung hilft Alt und erhält dafür im Gegenzug eine Mietvergünstigung – diese Idee steckt hinter dem Projekt "Wohnen für Hilfe". Das Finanzministerium Hamburg legt dar, welche Besteuerungsregeln bei diesen generationsübergreifenden Wohnpartnerschaften zu beachten sind.

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Da der BFH die halbstündige oder stundenweise Überlassung von Zimmern in einem "Stundenhotel“ mit nur geringfügigen begleitenden Leistungen als umsatzsteuerfreie Vermietungsleistung ansieht, ändert das BMF den Umsatzsteuer-Anwendungserlass.

Verpflichtet sich der Unternehmer gegen Entgelt ein Mietverhältnis einzugehen, liegt die umsatzsteuerfreie Übernahme einer Verbindlichkeit vor, die sich von den Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag unterscheidet.

Der Erwerb von Wohnungseigentum von Todes wegen durch ein Kind ist nicht steuerbefreit, wenn das Kind die Wohnung unentgeltlich an Angehörige zur Nutzung überlässt.

Die Vermietung eines Einkaufszentrums ist auch dann nicht als Gewerbebetrieb anzusehen, wenn der Vermieter die üblichen Infrastruktureinrichtungen bereitstellt und werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen durchführt.

Bei Überlassung eines Einfamilienhauses an den Gesellschafter-Geschäftsführer einer GmbH zu einer nicht die Kosten und einen Gewinnaufschlag deckenden Miete liegt eine vGA vor.

Verbilligte Vermietung an Angehörige: Der Vermieter kann Werbungskosten dabei nur dann in voller Höhe abziehen, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Dabei kommt es auf die Warmmiete (ortsübliche Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten) an.

Gestattet der Vermieter von voll funktionsfähigen und nicht sanierungsbedürftigen Dachflächen dem Mieter eine Dachsanierung als Vorbereitungsmaßnahme für die vom Mieter beabsichtigte Installation einer Fotovoltaik-Anlage auf den gemieteten Dachflächen, war der Mieter aber nicht dazu verpflichtet, kann insoweit ein tauschähnlicher Umsatz nicht angenommen werden. Nicht von entscheidender Bedeutung ist, ob die durch die Vorbereitungsmaßnahme (Dachsanierung) erstellten Dachteile gem. § 946 BGB Eigentum des Vermieters wurden.

Wird ein von einer GmbH bebautes Grundstück teilweise dem Geschäftsführer zu Wohnzwecken überlassen, scheidet ein Vorsteuerabzug für den Wohnteil aus, wenn dieser steuerfrei vermietet wurde.

Bei vorsichtigem Ansparen von Eigenkapital muss sich die geltend gemachte Bebauungsabsicht aus weiteren Umständen ergeben. Dabei kann die spätere Mittelverwendung rückwirkend berücksichtigt werden.

Entstehen dem Vermieter Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter nach Erwerb einer Eigentumswohnung verursacht hat, stellt sich die Frage, ob diese generell als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen oder bei Überschreiten der 15%-Grenze als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu qualifizieren sind. 

Das FG Düsseldorf hat entschieden, dass Aufwendungen des Vermieters zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter nach Erwerb einer Eigentumswohnung verursacht hat, sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können.

Wenn das Kind zum Studienbeginn keine günstige Wohnung findet, lautet die Lösung für manche Eltern, dem Kind die Eigentumswohnung zu überlassen. Mietverträge unter Verwandten sind häufig ein Freundschaftsdienst – zumal angenommen wird, man könne auf diesem Weg auch Steuern sparen. Aber Achtung: Die Finanzämter schauen ganz genau hin, ob überhaupt Miete gezahlt wird – und ob ein richtiger Vertrag vorliegt.

In Fällen einer verbilligten Vermietung von Wohnraum von weniger als 66 % der ortsüblichen Miete ist generell eine Aufteilung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil vorzunehmen. Bei Erreichen der Grenze von 66 % der ortsüblichen Miete ist dagegen nach § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG Vollentgeltlichkeit anzunehmen und ein ungekürzter Werbungskostenabzug zuzulassen.

Die Hinzurechnung nach § 8 Nr. 1 Buchst. e GewStG 2008 ist verfassungskonform und gilt auch für kurzfristige Nutzungsüberlassungen durch Unternehmen im In- und Ausland sowie bei Weitervermietung von Immobilien und erfasst Miet- und Pachtzinsen i. S. d. BGB.

Die Vermietung von Standflächen bei einer Kirmesveranstaltung durch eine Gemeinde kann als einheitliche Leistung in vollem Umfang umsatzsteuerfrei sein.

Schuldzinsen, die durch die Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung veranlasst sind, können nach einer Veräußerung der Immobilie in der Regel weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung beachtet wird.

Das FG Hamburg hat entschieden, dass die wochenweise Vermietung von möblierten Zimmern an Prostituierte kein Fall einer kurzfristigen Beherbergung ist, die aus der Umsatzsteuerbefreiung für Grundstücksvermietungen ausgenommen ist.

Wenn steuerbefreite Vermietungsgenossenschaften sowie -vereine und steuerpflichtige Wohnungsgesellschaften Wohnraum an steuerbegünstigte Vereine überlassen, um Flüchtlinge zu unterbringen, hat es Auswirkungen auf bestehende steuerliche Regelungen. Hier finden Sie eine Klarstellung aus steuerlicher Sicht.

Das Zuordnungswahlrecht gilt nur für die Herstellung und Anschaffung von Gegenständen, nicht für den Bezug sonstiger Leistungen. Diese sind entsprechend der Verwendung aufzuteilen.

Für die Frage, ob durch eine Vermietung eines Hauses an einen Gesellschafter-Geschäftsführer eine verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) ausgelöst wird, ist auf die Kostenmiete abzustellen.

Der Vorsteuerabzug eines Generalmieters ist nur insoweit zulässig, als der Vermieter wirksam zur USt optiert hat. Bei einem steuerfreien Verzicht auf die Vermietergarantie handelt es sich um einen optionsfähigen Umsatz.

Behält ein Vermieter nach dem Verkauf seines Mietobjekts eine Restschuld zurück, kann er die hierfür anfallenden Schuldzinsen mitunter weiterhin als (nachträgliche) Werbungskosten abziehen. Das BMF hat die Abzugsvoraussetzungen nun näher dargestellt.